ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO. VALOR DE ATUALIZAÇÃO DO BEM IMÓVEL. NOVA AVALIAÇÃO. DESNECESSIDADE. NÃO DEMONSTRAÇÃO DE VALORIZAÇÃO. REFORMA DO JULGADO. REANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA PARTE, NÃO PROVIDO.<br>1. Alterar as conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a caracterização do preço vil se dá quando o bem penhorado for arrematado por valor inferior a 50% do valor originariamente atribuído pelo laudo de avaliação.<br>3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, a ele negar provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ARIOVALDO ÁVILA -ESPÓLIO (ESPÓLIO) contra decisão que negou seguimento ao seu apelo nobre anteriormente manejado.<br>Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 1.040-1.054).<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial.<br>O recurso especial, amparado no art. 105, III, a, da CF, foi interposto contra acórdão do Tribunal estadual assim ementado:<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO Decisão que rejeitou impugnação ao valor de atualização da avaliação de bem imóvel e de percentuais de alienação consignados em edital de praças/leilão Decorrido considerável lapso temporal entre a avaliação e a hasta pública, deve-se proceder à reavaliação do bem penhorado, sendo imprescindível que a parte traga elementos capazes de demonstrar a efetiva valorização Inexistente prova nesse sentido, é razoável que a reavaliação seja substituída por mera atualização monetária do valor da primeira avaliação - Precedente do c. STJ Lance mínimo de 60% do valor de avaliação em 1ª Praça e de 50% em 2ª que está em conformidade com o art. 891, "caput" e § único, CPC, não havendo elementos nos autos a subsidiar seja previamente reputado vil Precedentes desta C. Câmara Efeito suspensivo ativo revogado - Decisão mantida. Recurso desprovido (e-STJ, fl. 968).<br>Nas razões do seu inconformismo, ESPÓLIO alegou ofensa aos arts. 873 e 891 do NCPC. Sustentou que (1) foi realizado o leilão de um imóvel rural, sem que se procedesse a uma nova avaliação, mesmo diante da alegação de defasagem e o tempo decorrido entre a avaliação e o leilão; e (2) o lance ofertado deve ser configurado vil, pois considerou válidos os percentuais de 60% para a primeira praça e de 50% para a segunda praça.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 1.003-1.018).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO. VALOR DE ATUALIZAÇÃO DO BEM IMÓVEL. NOVA AVALIAÇÃO. DESNECESSIDADE. NÃO DEMONSTRAÇÃO DE VALORIZAÇÃO. REFORMA DO JULGADO. REANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA PARTE, NÃO PROVIDO.<br>1. Alterar as conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a caracterização do preço vil se dá quando o bem penhorado for arrematado por valor inferior a 50% do valor originariamente atribuído pelo laudo de avaliação.<br>3. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, a ele negar provimento.<br>VOTO<br>O inconformismo, no entanto, não merece prosperar.<br>Da alegada necessidade de nova avaliação do bem<br>ESPÓLIO alegou ofensa ao art. 873 do NCPC. Sustentou que foi realizado o leilão de um imóvel rural, sem que se procedesse a uma nova avaliação, mesmo diante da alegação de defasagem e o tempo decorrido entre a avaliação e o leilão.<br>Sobre o tema, a Corte local consignou:<br>Na hipótese, o imóvel registrado no CRI de Vianópolis/GO sob o nº R.26-1.445 foi avaliado em R$ 20.036.776,00 em 21/12/2023 (fls. 878, origem), tendo sido atualizado em setembro de 2024 para o valor de R$ 20.711.286,00 nos moldes da Tabela Prática do TJSP, conforme edital de hasta pública de fls. 1274-1279, origem.<br>É certo que, no caso em exame em que a avaliação ocorreu em 2023 e a atualização em 2024, pode o resultado da avaliação, mesmo que corrigida, não demonstrar o preço de mercado do bem, e disso sob preço de lances e eventual preço vil do valor da arrematação. Contudo, o CPC, no art. 873, preceitua que "é admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; (..)"<br>A par disso, a parte executada não trouxe prova inequívoca que demonstrasse a valorização do imóvel em valor acima daquele decorrente da atualização monetária, limitando-se a alegar genericamente que o preço é vil e que "a propriedade rural é altamente produtiva e valorizada pelo mercado (..)" (fls. 06 do agravo), sem comprovar subavaliação do bem, pelo que é dado concluir que a atualização levada à cabo é suficiente para recompor seu valor (e-STJ, fl. 976).<br>Nessa linha, conforme acima transcrito, o Tribunal de Justiça de São Paulo, soberano na análise do contexto fático-probatório, assentou não ter ficado demonstrada a valorização do imóvel em valor acima daquele decorrente da atualização monetária, o que afastou a necessidade de se proceder a uma nova avaliação do bem.<br>Por isso, conforme se nota, o TJSP assim decidiu com amparo no contexto fático-probatório da causa, de modo que a revisão do julgado, com o consequente acolhimento da pretensão recursal, demandaria, necessariamente, o reexame das provas, o que não se admite no âmbito do recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>Confiram-se os julgados:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. INVIABILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 7 DO STJ. PREJUDICADO.<br>1. Ação de execução de título extrajudicial.<br>2. Não demonstrada a excepcionalidade, não há que se falar em efeito suspensivo do recurso.<br>3. Alterar o decidido no acórdão impugnado no que se refere à tese atinente à alegação de necessidade de nova avaliação do bem objeto de penhora, envolve o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>4. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.<br>5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.398.976/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/3/2024, DJe de 20/3/2024 - sem destaque no original)<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. IRREGULARIDADE NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. PENHORA. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ.<br>1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 1.749.849/GO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/5/2021, DJe de 11/5/2021 - sem destaques no original)<br>No tocante a configuração de preço vil<br>ESPÓLIO alegou afronta ao art. 891 do NCPC. Sustentou que o lance ofertado deve ser configurado vil, pois considerou válidos os percentuais de 60% para a primeira praça e de 50% para a segunda praça.<br>Quanto ao ponto, veja-se o seguinte trecho do aresto recorrido:<br>O lance mínimo de 60% do valor de avaliação em 1ª Praça e de 50% para a 2ª está em pleno acordo com o art. 891, § único, CPC, que proíbe lances inferiores a 50%, e não há elementos nos autos a subsidiar seja reputado previamente de vil (e-STJ, fls. 977/978).<br>A esse respeito, nos termos da jurisprudência desta Corte, a caracterização do preço vil se dá quando o bem penhorado for arrematado por valor inferior a 50% do valor originariamente atribuído pelo laudo de avaliação.<br>Ilustrativamente:<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. AUSÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a caracterização do preço vil se dá quando o bem penhorado for arrematado por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor originariamente atribuído pelo laudo de avaliação.<br>3. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.<br>4. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>(AREsp n. 2.711.858/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025 - sem destaque no original)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE DÍVIDA DE ALUGUÉIS. INTIMAÇÃO DO LEILÃO E EXERCÍCIO DO DIREITO DE REMIÇÃO. QUESTÕES SOLUCIONADAS COM BASE NAS PROVAS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. ALIENAÇÃO A PREÇO VIL NÃO DEMONSTRADA. VALOR DA ARREMATAÇÃO QUE SUPERA 50% DA AVALIAÇÃO. SÚMULAS N. 83 DO STJ. REEXAME DOS FATOS DA CAUSA. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL, NEGANDO-LHE PROVIMENTO.<br>1. Na origem, trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão do Juízo singular que, em cumprimento de sentença para a cobrança de aluguéis, determinou a expedição de carta de arrematação e de mandado para desocupação voluntária do imóvel, sob pena de se tornar compulsória, em caso de descumprimento.<br>2. No caso concreto, rever as conclusões do Tribunal estadual, no sentido de que houve a intimação da data do leilão, bem como de que o direito de remição só foi exercido após a assinatura do auto de arrematação, exigiria o reexame dos fatos da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>3. O acórdão recorrido encontra-se em sintonia com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que não configura arrematação por preço vil quando a alienação atinge mais de 50% do valor da avaliação<br>4. Ademais, tendo sido a questão dirimida com base nas peculiaridades do caso concreto, a sua análise nesta sede excepcional também esbarra na dicção da Súmula n. 7 do STJ.<br>5. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(AREsp n. 2.800.443/MG, de minha relatoria, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 28/3/2025 - sem destaque no original)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. CAPITALIZAÇÃO. CLÁUSULA DE AVALIAÇÃO. FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. VENDA CASADA. INTIMAÇÃO. PURGAÇÃO DA MORA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. VALOR DO BEM. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. SÚMULAS N. 282 DO STF E 7 E 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Nos termos do art. 1.021, § 1º, do CPC/2015, é inviável o agravo interno que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada. Incidência, por analogia, da Súmula n. 182/STJ.<br>2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ).<br>3. O acolhimento das teses relacionadas à venda casada e à intimação para purgar a mora demandariam reexame de provas, o que não se admite neste procedimento.<br>4. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento (Súmula n. 282 do do STF), tal qual se verifica em relação à tese de ausência de atualização do valor do imóvel.<br>5. "A caracterização do preço vil se dá quando o bem penhorado for arrematado por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor originariamente atribuído pelo laudo de avaliação" (AgInt no REsp n. 1.461.951/PR, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/2/2017, DJe 24/2/2017).<br>6. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.204.037/GO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/6/2021, DJe de 1º/7/2021 -sem destaque no original)<br>De qualquer sorte, avaliar a suposta configuração de preço vil demandaria, necessariamente, o reexame das provas, o que não se admite no âmbito do recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>A propósito:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.015 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE DE ADJUDICAÇÃO POR PREÇO VIL. SÚMULA 7/STJ.<br>1. A controvérsia trata da possibilidade jurídica de se anular judicialmente uma adjudicação de imóvel realizada em processo de execução, com fundamento em suposto vício na avaliação do bem, notadamente a ocorrência de preço vil, e da viabilidade de se discutir esse vício em ação autônoma (anulatória), após a preclusão da fase executiva.<br>2. O acórdão recorrido está em sintonia com o STJ, cujo entendimento é no sentido de que o rol do art. 1.015 do NCPC é de taxatividade mitigada, viabilizando-se o manejo de agravo de instrumento na hipótese em que evidenciada a urgência oriunda da inutilidade da questão em apelação. Incidência do Tema 988/STJ.<br>3. O acórdão entendeu, com base nos artigos 903 e 906 do Código de Processo Civil, que não é cabível utilizar ação anulatória para impugnar a avaliação do imóvel realizada no processo executivo, quando a parte interessada teve oportunidade de se manifestar sobre essa avaliação e não o fez, operando-se a preclusão. A revisão desse entendimento demandaria o reexame do conjunto fático-probatório e a revaloração das circunstâncias que envolvem a validade da avaliação e da suposta configuração de preço vil, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.<br>Recurso especial parcialmente conhecido e improvido.<br>(REsp n. 2.150.001/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 15/8/2025 - sem destaque no original)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. VIOLAÇÃO AOS ARTIGOS 489, 1.013 E 1.022 DO ESTATUTO PROCESSUAL CIVIL DE 2015. NÃO OCORRÊNCIA. LEILÃO POR EDITAL. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA DA NOTIFICAÇÃO DA REALIZAÇÃO. VENDA DO IMÓVEL. PREÇO VIL. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INCIDÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. NÃO PROVIDO.<br>1. Se as questões trazidas à discussão foram dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões, obscuridades ou contradições, deve ser afastada a alegada ofensa aos artigos 489, 1.013 e 1.022 do estatuto processual civil de 2015.<br>2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça).<br>3. Dissídio jurisprudencial não comprovado, ante a incidência do verbete sumular n. 7 desta Corte. Precedentes.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 1.706.153/PB, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 19/9/2022 - sem destaque no original)<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. REDAÇÃO ORIGINÁRIA DO ART. 714 DO CPC/1973. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 1.022 E INCISOS DO CPC DE 2015. RECURSO DE CARÁTER MERAMENTE INFRINGENTE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.<br>1. Conforme entendimento perfilhado pelo acórdão ora embargado, admite-se a arrematação do bem pelo credor, ainda que seja o único licitante, desde que a venda não se dê por preço vil. Na vigência da redação originária do art. 714 do CPC/1973, à míngua de critérios objetivos para a configuração de preço vil, a jurisprudência do STJ adotou como parâmetro o valor equivalente a 50% da avaliação do bem, ressalvando-se que a caracterização do preço vil depende das circunstâncias do caso concreto, o que atrai a incidência do óbice da Súmula 7/STJ ao conhecimento do recurso especial.<br>2. Embargos de declaração rejeitados.<br>(EDcl no AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp n. 1.101.385/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/2/2020, DJe de 8/6/2020 - sem destaque no original)<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER em parte do recurso especial, mas, nessa extensão, a ele NEGAR PROVIMENTO.<br>Não obstante a aplicabilidade do NCPC, deixo de apreciar tema referente a verba honorária, porque não fixada nas instâncias ordinárias.<br>Por oportuno, previno as partes de que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas no art. 1.026, § 2º, do NCPC.<br>É como voto.