ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve a condenação de construtora ao pagamento de lucros cessantes em razão de atraso na entrega de imóvel, mesmo após a celebração de termo aditivo prorrogando o prazo de entrega.<br>2. A construtora alegou que o prazo de tolerância de 180 dias deveria ser acrescido ao prazo prorrogado e que a expedição do "habite-se" configuraria o cumprimento da obrigação, afastando a mora e a condenação por lucros cessantes.<br>3. O Tribunal de origem concluiu que o imóvel foi disponibilizado ao comprador apenas em 1º de julho de 2021, em descumprimento do prazo ajustado, e que a expedição do "habite-se" não afasta a mora contratual, conforme entendimento consolidado na Súmula 160 do TJSP.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. A questão em discussão consiste em saber se o atraso na entrega do imóvel, mesmo após a celebração de termo aditivo prorrogando o prazo, enseja a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes, considerando a expedição do "habite-se" como marco para o cumprimento da obrigação.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. O Tribunal de origem decidiu que o atraso na entrega do imóvel, mesmo após a prorrogação contratual, configura mora, sendo irrelevante a expedição do "habite-se" quando não acompanhada da disponibilização física do imóvel ao comprador.<br>6. A jurisprudência do STJ, firmada sob a sistemática dos recursos repetitivos, reconhece o prejuízo presumido do comprador em casos de atraso na entrega do imóvel, ensejando o pagamento de lucros cessantes com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a data da disponibilização da posse direta ao adquirente.<br>7. A revisão do entendimento do Tribunal de origem quanto à mora e ao percentual fixado para os lucros cessantes esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, que vedam o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório.<br>8. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência consolidada do STJ, atraindo a aplicação da Súmula 83 do STJ.<br>IV. DISPOSITIVO<br>Recurso conhecido em parte e improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (Relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por MASA VINTE E SEIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado (fl. 284):<br>COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Atraso na entrega de obra. Condenação ao pagamento de lucros cessantes. Insurgência recursal da ré, sob o argumento de que celebrou acordo de dilação do prazo de entrega com o apelado, abatendo parte do débito, em contrapartida. Entrega do imóvel em patente atraso, ainda que considerada a prorrogação ajustada pelas partes. Expedição de "habite se" que não serve para afastar a mora, pois ausente a disponibilização física do bem. Enunciado da Súmula 160, do TJSP. Tese de nova incidência de prazo de tolerância que não pode ser acolhida, por ausência de previsão no ajuste, além de redundar em abusividade em face do consumidor. Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO.<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>Nas razões recursais (fls. 289-307), a recorrente alegou que o acórdão contrariou os artigos 186, 421, 422, 884 e 927 do Código Civil, bem como os artigos 7º, 8º e 85 do Código de Processo Civil. Sustenta, em síntese, que não houve atraso na entrega da obra, uma vez que as partes celebraram termo aditivo prorrogando o prazo para dezembro de 2020, ao qual deveria ser acrescido o prazo de tolerância de 180 dias, estendendo o termo final para junho de 2021. Defende que a expedição do "habite-se" em abril de 2021 configurou o cumprimento de sua obrigação. Argumenta, assim, ser indevida a condenação ao pagamento de lucros cessantes e que a decisão recorrida viola o princípio do pacta sunt servanda.<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 312-322).<br>Admitido o recurso na origem (fls. 323-325), vieram os autos a este Superior Tribunal de Justiça.<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve a condenação de construtora ao pagamento de lucros cessantes em razão de atraso na entrega de imóvel, mesmo após a celebração de termo aditivo prorrogando o prazo de entrega.<br>2. A construtora alegou que o prazo de tolerância de 180 dias deveria ser acrescido ao prazo prorrogado e que a expedição do "habite-se" configuraria o cumprimento da obrigação, afastando a mora e a condenação por lucros cessantes.<br>3. O Tribunal de origem concluiu que o imóvel foi disponibilizado ao comprador apenas em 1º de julho de 2021, em descumprimento do prazo ajustado, e que a expedição do "habite-se" não afasta a mora contratual, conforme entendimento consolidado na Súmula 160 do TJSP.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. A questão em discussão consiste em saber se o atraso na entrega do imóvel, mesmo após a celebração de termo aditivo prorrogando o prazo, enseja a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes, considerando a expedição do "habite-se" como marco para o cumprimento da obrigação.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. O Tribunal de origem decidiu que o atraso na entrega do imóvel, mesmo após a prorrogação contratual, configura mora, sendo irrelevante a expedição do "habite-se" quando não acompanhada da disponibilização física do imóvel ao comprador.<br>6. A jurisprudência do STJ, firmada sob a sistemática dos recursos repetitivos, reconhece o prejuízo presumido do comprador em casos de atraso na entrega do imóvel, ensejando o pagamento de lucros cessantes com base no valor locatício de imóvel assemelhado, até a data da disponibilização da posse direta ao adquirente.<br>7. A revisão do entendimento do Tribunal de origem quanto à mora e ao percentual fixado para os lucros cessantes esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, que vedam o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório.<br>8. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência consolidada do STJ, atraindo a aplicação da Súmula 83 do STJ.<br>IV. DISPOSITIVO<br>Recurso conhecido em parte e improvido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (Relator):<br>Cinge-se a controvérsia recursal à análise da responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega de imóvel e a consequente condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes.<br>A irresignação não merece acolhida.<br>Ao solucionar a controvérsia, o Tribunal de origem, soberano na análise das provas, concluiu que, mesmo considerando o aditamento contratual que prorrogou o prazo de entrega para dezembro de 2020, a recorrente incorreu em mora, pois o imóvel somente foi disponibilizado ao recorrido em 1º de julho de 2021.<br>O acórdão recorrido rechaçou a tese de aplicação de um novo prazo de tolerância ao aditivo e firmou que a expedição do "habite-se" não afasta a mora. Confira-se o seguinte trecho do acórdão recorrido (fls. 285-286):<br> ..  a entrega do imóvel ocorreu apenas em 01.07.2021, em patente descumprimento do novo prazo estipulado, a demandar indenização por lucros cessantes, nos termos do Enunciado da Súmula 162 deste Tribunal, in verbis: "Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio."<br>Carece de amparo jurídico a tese de que a entrega do imóvel tenha ocorrido quando da expedição do "habite se", em 08.04.2021, mormente porque a disponibilização do bem, comprovadamente, ocorreu apenas em 01.07.2021. Nessa linha, dispõe o Enunciado da Súmula 160 do Tribunal: "A expedição do habite se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora".<br>No mais, também equivocado o argumento de que, além da dilação de prazo estabelecida no acordo (fls. 148/9), até dezembro de 2020, a ré contaria com novo prazo de tolerância de 180 dias, mormente porque ausente previsão contratual nesse sentido, ao passo que tal interpretação do negócio revelaria verdadeira abusividade em face do consumidor (art. 51, IV, do CDC).<br>Assim, correto o pagamento de lucros cessantes relativos ao período de 01.01.2021 a 01.07.2021.<br>Com efeito, verifica-se que o Tribunal de origem decidiu de acordo com o entendimento jurisprudencial desta Corte, firmada sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que o atraso injustificado na entrega do imóvel faz surgir o dever da vendedora de pagar aluguel mensal ao comprador, a título de lucros cessantes, "com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019).<br>No caso, portanto, há prejuízo presumido do promitente comprador pelo descumprimento de prazo para entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda a ensejar o pagamento de lucros cessantes. A modificação da fixação do percentual de 0,5% (meio por cento) é providência que esbarra nas Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE.<br>SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.<br>2. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável. Contudo, é cabível a condenação nessa verba no caso de atraso excessivo na entrega da unidade imobiliária.<br>3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. A incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>5. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.357.325/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. LUCROS CESSANTES. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE SUPERIOR TRIBUNAL. SÚMULA 83/STJ. REEXAME DE CONTRATOS, FATOS E PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. MULTAS DOS ARTS. 81 E 1.021, § 4º, DO CPC/2015. NÃO INCIDÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o prejuízo do promitente comprador é presumido em hipótese de inexecução do contrato de compra e venda por atraso na entrega do imóvel. Portanto, incide, na espécie, o veto da Súmula 83 desta Corte.<br>2. Tendo o colegiado estadual, com amparo no acervo fático probatório dos autos, consignado que os lucros cessantes fixados em 0,5% (meio por cento) deveriam incidir sobre o valor atualizado do imóvel, a modificação da referida conclusão demandaria o reexame de contratos, fatos e provas, permanecendo incólume a incidência das Súmulas 5 e 7/STJ ao caso.<br>3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação às multas dos arts. 81 e 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso.<br>4. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp 2.036.705/PA, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 17/5/2023).<br>Ademais, quanto à controvérsia sobre o termo final da mora, a revisão do entendimento da Corte de origem depende do reexame de cláusulas contratuais e das circunstâncias fático-probatórias, procedimento inviável em recurso especial em virtude das Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Nesse sentido, cito os precedentes :<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO NÃO RECONHECIDO NA ORIGEM. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. TERMO FINAL PARA A ENTREGA DO IMÓVEL. QUESTÃO QUE DEMANDA REVISÃO DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMÍVEIS. INCIDÊNCIA DA<br>SÚMULA 83/STJ. 1. A afirmação genérica de que houve caso fortuito a justificar o atraso na entrega da obra, e que o contrato previa tal hipótese, não é suficiente para afastar a condenação ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes, pois, não tecendo o recurso uma linha sequer a respeito do que teria configurado o caso fortuito, a incidência da Súmula 284/STF ressoa inequívoca na espécie.<br>2. Ademais, "Essa Corte já se pronunciou em inúmeras oportunidades no sentido de que a inversão das conclusões da Corte local para afirmar, por exemplo, que o excesso de chuvas e a escassez de mão de obra configuram fatos extraordinários e imprevisíveis, enquadrando-se como hipóteses de caso fortuito ou força maior, demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos" (REsp 1.536.354/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 20/6/2016).<br>3. A tese de que o "habite-se" deve ser considerado como termo final para a entrega do imóvel em razão de expressa previsão contratual nesse sentido, esbarra no óbice das Súmulas 5 e 7/STJ.<br>4. "Nos termos da jurisprudência do STJ o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador" (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 9/5/2018, DJe 22/5/2018).<br>5. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 1.752.994/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 2/4/2019, DJe de 8/4/2019.) (grifou-se)<br>RECURSOS ESPECIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA. ENTREGA DA OBRA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROPRIETÁRIO PERMUTANTE. LEGITIMIDADE. CLÁUSULA PENAL. RECIPROCIDADE. LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. PROVA. ÔNUS. RÉU. EXCESSO DE CHUVAS. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. CASO FORTUITO. FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. (..) 8. A conclusão da Corte local para fixar a data da expedição da carta de habite-se como termo final do pagamento dos lucros cessantes resultou da análise das circunstâncias fáticas, bem como da interpretação de cláusulas contratuais. (..) 10. Recursos especiais parcialmente conhecidos e não providos. (REsp nº 1.536.354/DF, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/6/2016, DJe de 20/6/2016). (grifou-se)<br>Portanto, o acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, o que atraia o óbice da súmula n. 83 do STJ, e a alteração de suas conclusões demandaria o reexame do acervo fático-probatório, o que é vedado em recurso especial.<br>Ante o exposto, conheço em parte do recurso especial e nego-lhe provimento .<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da condenação.<br>É como penso. É como voto.