DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por PAULO ROGERIO DE SOUZA contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 203-212):<br>Apelação Ação de reparação de perdas e danos Locação de imóvel não residencial Inobservância do direito de preferência na aquisição do imóvel Ausência de comprovação de capacidade econômico-financeira do locatário para comprar o imóvel alienado Perdas e danos correspondentes à perda do fundo do comércio Impossibilidade Permanência do locatário no imóvel após a venda, que caracteriza desnecessidade de mudança do estabelecimento e inocorrência de perda do ponto comercial Inexistência de direito a indenização Recurso desprovido.<br>No recurso especial, o recorrente alega violação d os artigos 27 e 33 da Lei 8.245/91, argumentando que não foi observado o direito de preferência do locatário em igualdade de condições com terceiros, pois o imóvel foi alienado por valor inferior ao constante da notificação enviada, sem nova comunicação ao locatário sobre as condições efetivas da venda, o que, segundo sustenta, ensejaria a reparação por perdas e danos independentemente de comprovação de capacidade econômico-financeira.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 233-238).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 239-240), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 251-254).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Mediante análise dos autos, tenho que a análise da insurgência revela-se inviável nesta instância especial.<br>A controvérsia recursal está centrada na necessidade (ou não) de comprovação da capacidade econômico-financeira do locatário para o reconhecimento do direito à indenização por perdas e danos, em caso de violação do direito de preferência na aquisição do imóvel locado.<br>Quanto à matéria submetida à apreciação, a Corte de origem assentou que não basta a mera preterição do direito de preferência do locatário para ensejar indenização por perdas e danos. Segundo o acórdão, para que haja direito à indenização, é indispensável que o locatário comprove que tinha capacidade econômico-financeira para adquirir o imóvel nas mesmas condições em que foi vendido a terceiro. Confira-se trecho do acórdão recorrido (fls. 205-209):<br>Assim, na aferição do dever de indenizar do locador, não se avaliará apenas a existência da notificação do locatário, com a proposta e todas as suas formalidades, mas deverá, da mesma forma, ser constatada a real possibilidade de o locatário adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros ou por estes propostas.<br>O locatário tem, portanto, o ônus de alegar na inicial que efetivamente tinha condições de adquirir o imóvel ao tempo da alienação, demonstrando cabalmente que poderia fazê-lo se houvesse recebido a comunicação da intenção de venda pelo locador, com as condições a serem observadas para a celebração do negócio.<br>A razão desse ônus é clara: se o locatário não tinha capacidade econômico-financeira de adquirir o imóvel, não poderia exercer a preferência em igualdade de condições com terceiros, não sendo possível se reconhecer que a venda a terceiros lhe causou prejuízos.<br>Só existirá prejuízo se o locatário, podendo adquirir o imóvel, não o comprou porque não teve conhecimento prévio de que o locador o alienaria.<br>(..)<br>Ao contrário do que afirma o autor, portanto, uma simples consulta à doutrina e à jurisprudência revelaria que, na exordial de ação indenizatória por violação ao direito de preferência, deveria ter sido alegada a existência de capacidade econômico financeira para adquirir o imóvel, instruindo-a com documentos tendentes a demonstrar essa capacidade.<br>A leitura da inicial, contudo, demonstra que não foi feita nenhuma menção à capacidade para adquirir o bem, concentrando-se as alegações na inexistência de notificação para informar ao locatário as alterações das condições antes estabelecidas para a venda do imóvel, na ocupação do imóvel por mais de quinze anos e na existência de fundo de comércio.<br>O autor sustenta sua pretensão na ausência de oportunidade para adquirir o imóvel, na suposta importância do imóvel para a empresa e nos gastos que terá para mudar seu estabelecimento para outro local (fls. 02/04, 05 e 06). Não fez nenhuma referência à sua capacidade de adquirir o imóvel, indicando como o faria e demonstrando, por meio de documentos, a existência de recursos em seu patrimônio suficientes para realizar a compra.<br>A ausência de comprovação de capacidade real e efetiva de adquirir o imóvel impõe a conclusão de inexistência de prejuízo ou dano em decorrência de não ter sido dado à locatária conhecimento da alienação do imóvel e das condições do negócio.<br>A Câmara Julgadora reconheceu, com base nos elementos probatórios constantes nos autos, a inexistência de prejuízo indenizável, pois não houve demonstração de que o locatário/recorrente poderia efetivamente adquirir o imóvel pelo valor e nas condições praticadas. Assim, entendeu-se que inexistiu comprovação da sua capacidade financeira para exercer o direito de preferência e, consequentemente, que a mera ausência de notificação prévia da venda do imóvel pelo locador não enseja, automaticamente,<br>Com efeito, a pretensão recursal visa modificar o entendimento firmado pelo Tribunal de origem quanto à necessidade de comprovação da capacidade financeira pelo locatário e à inexistência de prejuízo indenizável.<br>Contudo, é pacífica a jurisprudência desta Corte Superior no sentido de que não compete ao STJ o reexame de matéria fática nem a reapreciação da valoração das provas produzidas nas instâncias ordinárias, sobretudo quando a conclusão adotada, no caso, a ausência de prejuízo indenizável face à não demonstração da capacidade financeira para exercer o direito de preferência pelo locatário , decorre diretamente da análise do conjunto fático-probatório dos autos.<br>Para derruir a conclusão adotada na origem e acolher a tese recursal de perda de uma chance decorrente da preterição do direito de preferência, seria imprescindível o reexame fático-probatório dos autos, providência vedada pela Súmula n. 7 do STJ.<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DESÍDIA E NEGLIGÊNCIA DOS ADVOGADOS. PERDA DE UMA CHANCE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE. PERCENTUAL DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.<br>SÚMULA 568/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais.<br>2. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/15 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. Precedentes.<br>3.Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC.<br>4. O reexame de fatos e provas não é permitido nesta via recursal.<br>5. A 2ª Seção do STJ, que, no julgamento do REsp 1.746.072/PR, uniformizou o entendimento desta Corte acerca da fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, consignando que a regra geral a ser aplicada aos honorários advocatícios é a prevista no § 2º, do art. 85, do CPC/2015, que estabelece uma ordem de preferência para o arbitramento:(i) primeiro, quando houver condenação, devem ser fixados entre 10% e 20% sobre o montante desta (art. 85, § 2º); (ii) segundo, não havendo condenação, serão também fixados entre 10% e 20%, das seguintes bases de cálculo: (ii. a) sobre o proveito econômico obtido pelo vencedor (art. 85, § 2º); ou (ii. b) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º). Súmula 568/STJ.<br>6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.206.933/RO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 22/3/2023.)<br>PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. CONTRATO ADMINISTRATIVO. RESCISÃO UNILATERAL E APLICAÇÃO DE PENALIDADE. DANOS MORAIS E MATERIAIS PELA PERDA DE UMA CHANCE. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE.<br>1. É inviável, em sede de recurso especial, o reexame de matéria fático-probatória, nos termos da Súmula 7 do STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."<br>2. Ação em que o escritório de advocacia postula indenização por danos morais e materiais advindos da perda de uma chance decorrente da aplicação indevida de penalidade de proibição de licitar, em processo administrativo, após a rescisão unilateral do contrato.<br>3. Ao apreciar o pleito indenizatório, o Tribunal local concluiu que não havia como prever, "com algum grau de segurança", que o escritório, ora agravante, "seria o vencedor do certame caso não tivesse sido excluído do procedimento, e, consequentemente, seria contratado para cuidar dos processos trabalhistas envolvendo a CEDAE", bem com que "o escritório não comprovou que terceiros tenham tido ciência do motivo da rescisão do contrato firmado com a CEDAE, tampouco que tenha perdido clientes em razão do ocorrido, não restando, então, caracterizada lesão à sua honra objetiva e, consequentemente, lesão de caráter extrapatrimonial passível de compensação."<br>4. A modificação do julgado, nos moldes pretendidos, não depende de simples análise do critério de valoração da prova, mas do reexame dos elementos de convicção postos no processo, providência incompatível com a via estreita do recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.163.535/RJ, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 27/1/2023.)<br>Ademais, esta Corte já firmou o entendimento de que, diante da inobservância do direito de preferência, o locatário somente fará jus à indenização caso comprove, no momento do ajuizamento da ação, que possuía capacidade econômica para arcar com o valor da venda do imóvel, nas mesmas condições ajustadas com o comprador. Inexistindo tal comprovação, não se reconhece o direito à indenização.<br>Confira-se:<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. OBSCURIDADE.<br>PRESENÇA. ACOLHIMENTO DOS ACLARATÓRIOS SEM EFEITOS INFRINGENTES.<br>1. Existência de obscuridade no acórdão embargado que não altera a conclusão do julgamento.<br>2. Para fazer jus à indenização por perdas e danos, o locatário preterido em seu direito de preferência deve comprovar que possuía condições financeiras de adquirir o imóvel na mesma conjuntura em que ele foi alienado a terceiro.<br>3. Entendendo a Corte de origem, com base na análise dos elementos fático-probatórios dos autos, pela inexistência de prova da condição financeira do autor, fica inviabilizado o conhecimento do recurso diante do óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>4. Embargos de declaração acolhidos, sem efeitos infringentes.<br>(EDcl no AgRg nos EDcl no REsp 1391478/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/05/2016, DJe 01/06/2016)<br>AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO SEGUIMENTO AO APELO EXTREMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR.<br>1. A legislação em vigor determina expressamente que o locatário preterido no seu direito de preferência somente poderá haver para si o imóvel, mediante depósito do preço, se o contrato de locação estiver averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel (art. 33, Lei n. 8.245/91). O autor não atendeu aos pressupostos exigidos por lei para ter assegurado o direito de preferência, não demonstrou condições de adquirir o bem e não logrou êxito em comprovar o prejuízo alegado. Súmula 83 do STJ.<br>2. Para fazer jus à indenização por perdas e danos é necessário que o locatário comprove que detinha condições de adquirir o imóvel, nas mesmas condições com que o adquirente o fez, o que não restou demonstrado nos autos. Precedentes.<br>3. Os honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor da causa, no caso dos autos, respeita os critérios estabelecidos no § 3º do artigo 20 do Código de Processo Civil. Súmula 7 do STJ.<br>4. Agravo regimental desprovido.<br>(AgRg no REsp 1299010/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 06/10/2015, DJe 14/10/2015)<br>Assim, a exigência da comprovação da condição financeira para adquirir o imóvel pelo locatário preterido em seu direito de preferência, como realizado pela Corte estadual no acórdão impugnado, está em perfeita sintonia com a jurisprudência desta Corte Superior, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.<br>Ante o exposto, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da causa.<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA