ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDOS DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. APART-HOTEL. OBRA NÃO CONCLUÍDA. RESPONSABILIDADE. D EVER DE INDENIZAR. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>Alterar o decidido no acórdão recorrido no que se refere à mora, à responsabilidade da agravante e ao dever de indenizar demandaria reexame fático-probatório e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é obstado, nesta via especial, pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Agravo interno improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de agravo interno interposto por TC NEXUS I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. e RAJA SOCIEDADE UNIPESSOAL LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que negou provimento ao agravo em recurso especial assim ementado (fl. 3.211):<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDOS DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. APART-HOTEL. OBRA NÃO CONCLUÍDA. RESPONSABILIDADE. DEVER DE INDENIZAR. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO.<br>Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO assim ementado (fls. 2.234-2.236):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDOS DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. APART- HOTEL. - Autor que objetiva nestes autos: I) a suspensão liminar de qualquer cobrança relativa ao empreendimento negociado com as rés; II) que as demandadas se abstenham de negativar ou protestar seu nome; III) que seja declarada a resolução do contrato celebrado entre as partes; e IV) que sejam as rés condenadas a restituir integralmente o valor de R$ 279.880,41. - Sentença vergastada que julgou procedentes os pedidos iniciais, rescindindo o contrato entabulado entre as partes e condenando as rés a restituírem os valores recebidos, além de pagarem custas e honorários advocatícios de sucumbência, fixados estes no percentual de 10% sobre o valor da condenação. - Questão controvertida que pode ser definida como sendo relativa a Direito do Consumidor, estando, portanto, correto o magistrado a quo neste ponto. - Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam que deve ser rejeitada, haja vista não ter havido genuína e autônoma reunião de pessoas interessadas em criar e administrar, por conta própria, a construção de determinado empreendimento. - Constatação de que, na verdade, foi o grupo econômico das rés quem idealizou e captou clientes visando, com isso, financiar a celebração de seu negócio, não podendo a parte demandada, agora, alegar suposta ilegitimidade para forçar o autor a ajuizar demanda contra o órgão denominado "Comissão de Representantes" do condomínio, que, na verdade, nada mais é do que o grupo dos antigos clientes da ré, liderados pelo principal proprietário das unidades negociados, que, diga-se, também é sócio das rés. - Preliminar de nulidade do julgado por cerceamento de defesa que, também, não merece acolhida, sendo possível ao magistrado indeferir as provas protelatórias ou desnecessárias ao deslinde da questão controvertida. - Constatação da evidente ilicitude na conduta das rés, seja em razão do atraso na conclusão das obras, sejam em razão da inércia em cumprir a incorporação /construção. - Condutas indevidas das sociedades demandadas que, evidentemente, legitimam o pedido inicial de rescisão da avença e geram o dever de restituir integralmente os valores pagos pelos autores. - Responsabilidade solidária das partes rés, haja vista o disposto no artigo 7º, parágrafo único, do CDC. - Rescisão judicial da avença e ordem de restituição dos valores pagos pelo autor que deve ser mantida, tal como lançada. - Correção monetária que deve fluir a partir de cada desembolso, juros legais de mora que devem fluir a partir da citação, tal como determinado na sentença. - Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para 12% do valor da condenação, nos termos do 85, §11º, do novo CPC /15. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DOS RECURSOS.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 2.423-2.434).<br>A agravante alega, nas razões do agravo interno, que "as decisões judiciais não estão vinculadas somente à lei, mas aos precedentes judiciais, assim não há espaço para o livre convencimento judicial capaz de alterar o dever de o juiz, num caso concreto, aplicar um precedente, quando caracterizada a mesma situação de fato" (fl. 3.224).<br>Alega a ocorrência de omissão, em razão de não terem sido devidamente apreciadas as alegações que insiste em reiterar, relativas a: i) impossibilidade de incidência do CDC na presente hipótese; ii) necessidade de atribuição de efeito suspensivo ao feito; iii) sua ilegitimidade passiva; iv) ausência de responsabilidade, tendo em vista que todas as decisões acerca da modalidade da obra foram tomadas pelos condôminos em assembleia; v) descabimento de sua condenação à devolução de qualquer valor ao autor e adquirente de unidade no empreendimento em questão; e vi) que a correção monetária sobre os pagamentos efetuados pelo autor deve incidir apenas a partir do ajuizamento da ação.<br>Sustenta, outrossim, serem inaplicáveis as Súmulas 5 e 7/STJ à presente hipótese.<br>Pugna, por fim, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, pela submissão do presente agravo à apreciação da Turma.<br>A agravada apresentou contraminuta (fls. 3.290-3.292).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDOS DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. APART-HOTEL. OBRA NÃO CONCLUÍDA. RESPONSABILIDADE. D EVER DE INDENIZAR. SÚMULAS 5 E 7/STJ.<br>Alterar o decidido no acórdão recorrido no que se refere à mora, à responsabilidade da agravante e ao dever de indenizar demandaria reexame fático-probatório e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é obstado, nesta via especial, pelas Súmulas 5 e 7/STJ.<br>Agravo interno improvido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>O agravo interno não merece prosperar.<br>Consoante aludido na decisão agravada, em relação à apontada ofensa aos arts. 1º, § 1º, e 485, VI, do CPC; 32, §2º, 50, 58 e 63 da Lei 4.591/1964; 421, 421-A e 422 do Código Civil; 7º da Lei de Liberdade Econômica; e 3º da Lei n. 9.307/1996, e à divergência jurisprudencial suscitada, o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Isso porque, em nova análise, observa-se que o Tribunal de origem decidiu a controvérsia com base nas circunstâncias fáticas conforme as provas apresentadas, nos seguintes termos (fls. 2.780-2.788):<br>A preliminar de ilegitimidade passiva ad causam revela-se descabida, pois, conforme já reconhecido por esta Corte em outros julgados similares, não houve genuína reunião de pessoas interessadas em criar e administrar, por conta própria, a construção de determinado empreendimento hoteleiro.<br>Na verdade, foi o grupo econômico das rés quem idealizou e captou clientes visando, com isso, financiar a celebração de seu negócio imobiliário.<br>Dessa forma, não pode a parte demandada, agora, alegar suposta ilegitimidade passiva ad causam para forçar o autor a ajuizar demanda contra o órgão denominado "Comissão de Representantes", pois, tal órgão é, na verdade, nada mais do que o grupo dos antigos clientes da parte ré, liderados pelo principal sócio das demandadas (Sr. Ricardo Ranauro).<br>Ou seja, sendo o sócio das rés o gestor de grande parte das unidades do empreendimento (muitas delas não vendidas), é evidente que ele sempre obteria maioria nas deliberações assembleares, fazendo valer as suas intenções ao reduzir o número de torres do empreendimento ou mesmo postergar a entrega da obra em mais de cinco anos.<br>Deve-se salientar, ainda, que, inobstante o contrato entabulado pelo autor tivesse como contratante a sociedade a SPE C19 Empreendimentos Imobiliário Ltda, o fato é que a segunda ré (TC Nexus I Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda) possui exatamente o mesmo CNPJ da contratante originária (nº. 13.291.188/0001-16), o que comprova serem elas a mesma pessoa jurídica, só que com denominações distintas. Nesse sentido, convém transcrever pequeno trecho do contrato celebrado pelo autor e os atos constitutivos de uma das rés.<br>(..)<br>Logo, entendo estar correto o magistrado a quo ao rejeitar a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, não merecendo, pois, reforma este ponto da sentença. No que se refere à preliminar de nulidade do julgado, por ausência de produção de prova documental e testemunhal, entendo, também, ser descabido o ponto.<br>Isso porque, os documentos trazidos aos autos já são suficientes para o julgador chegar à conclusão sobre o caso, podendo o magistrado indeferir diligências ou provas protelatórias ou desnecessárias ao deslinde dos fatos controvertidos.<br>Ultrapassada a análise dos requisitos de admissibilidade dos recursos e das questões preliminares, vamos ao mérito. Vejamos:<br>Analisando o caso verifica-se a existência de conduta indevida por parte das rés, eis que as obras ainda não foram finalizadas, tendo a parte confessado que o empreendimento, hoje, está apenas 80% concluído. O argumento de que questões de mercado teriam influenciado o atraso não pode ser aceito por este órgão fracionário, haja vista ser dever da ré diligenciar no sentido de cumprir os prazos que estipula em seus contratos.<br>Há que se salientar que a conclusão do empreendimento estava marcada para ocorrer em 2016 e, ainda hoje, ou seja, em 2021, as obras não foram finalizadas. Logo, entendo que as rés têm responsabilidade pelo evento danoso, seja por não terem construído, seja por não terem fiscalizado, seja por terem escolhido parceiros inaptos para a tarefa.<br>Não se pode olvidar que as obrigações contratuais assumidas pelas rés estão interligadas, haja vista haver obrigação de construir, decorar e negociar o bem em mercado hoteleiro.<br>Logo, o atraso na construção, gera consequentes atrasos na decoração e consequentes atrasos na negociação do bem junto ao mercado, fato que permite concluir que houve mora tanto da incorporadora, quanto da construtora do apart-hotel, sendo cabível a ordem de rescisão da avença, em razão do evidente e inaceitável descumprimento contratual ocorrido na espécie.<br>No que se refere ao argumento de que o contrato possuiria cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade e que somente poderia ser rescindo por leilão, entendo que não merece acolhida o ponto.<br>Isso porque tal cláusula impede apenas a desistência imotivada do negócio, mas não pode servir para obrigar o autor a permanecer vinculado a uma parte inadimplente, amargando prejuízos anos a fio e sem possibilidade de minorar seus danos. Logo, descabidos tais argumentos. Há que se salientar que, embora todas as rés tenham, de certa forma, atuado de maneira indevida (cada uma a sua maneira), não há, todavia, que se falar em responsabilidade solidária na espécie.<br>Isso porque, não existe nenhuma cláusula contratual estipulando tal vínculo de solidariedade e nem disposição legal que imponha tal dever, cabendo lembrar que a presente demanda não está regida pelas disposições do CDC, o que, portanto, afasta a aplicabilidade do artigo 7º, parágrafo único, daquele diploma e impõe a aplicação da norma disposta no artigo 265, do Código Civil, (..).<br>Logo, cada ré deve ser compelida a restituir ao autor a quantia efetivamente recebida, sem solidariedade.<br>Quanto à alegação de que deveria ser aplicável ao caso as normas da Lei nº. 9.514/97 e da Lei 4.591/64 em benefício exclusivo das rés, entendo que não merece acolhida o ponto. Isso porque, conforme visto ao longo da instrução do feito, a mora não partiu da parte adquirente (ou seja, do autor), mas dos réus que idealizaram, construíram, administraram e venderam a unidade imobiliária, sendo certo que boa parte das disposições da Lei nº. 9.514/97 visa à garantir os direitos do vendedor (em caso de mora do adquirente), prevendo, inclusive, leilão para pagamento do débito, o que, repita-se, não é o caso desses autos.<br>Na verdade, como a mora partiu das rés, não havendo, ainda, notícia de que tenha sido contratado seguro em favor dos adquirentes, nos termos do artigo 5º, § 3º, da referida Lei nº. 9.514/97, entendo que a solução mais equânime para a garantia dos direitos do autor é mesmo a rescisão da avença, com o retorno das partes ao statu quo ante, tal como já efetuado pelo magistrado a quo, não merendo, pois, reforma este ponto do julgado.<br>Quanto ao argumento de que a correção monetária incidente sobre os valores a serem restituídos ao demandante deveria fluir a partir do ajuizamento da ação, entendo ser descabido o ponto. Isso porque, o artigo 1º, da Lei nº. 6.899/81, refere-se a débitos efetivamente fixados em decisão judicial, tal como ocorre com honorários sucumbenciais, que não existiam antes do julgado. No presente caso, todavia, verifica-se que o pagamento das parcelas do empreendimento ocorreu bem antes do ajuizamento da ação, não sendo razoável que o valor fique congelado até a data do ajuizamento da demanda, sob pena de evidente enriquecimento sem causa da parte ré.<br>Também não prospera a alegação de que os juros de mora deveriam fluir somente a partir do trânsito em julgado. Isso porque, tal entendimento somente se aplica às hipóteses de desistência imotivada do adquirente, não se aplicando a casos em que a rescisão do contrato se deu por culpa da parte ré.<br>Da leitura, verifica-se que a Corte de origem decidiu em harmonia com a jurisprudência do STJ. Outrossim, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à mora e responsabilidade da agravante, bem como seu dever de indenizar, de fato, exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado, em recurso especial, pela Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>A propósito, os precedentes:<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA Nº 970 DO STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ÓBICE DA SÚMULA Nº 5 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais, tendo por objeto o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, alegando os autores o descumprimento do prazo de entrega da obra.<br>2. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa.<br>3. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema nº 970 do STJ).<br>4. Segundo o entendimento do Tribunal estadual, na espécie, não houve cumulação entre lucros cessantes e multa contratual, mas, tão somente, o pagamento de cláusula penal, mediante a inversão da disposição contratual livremente pactuada entre as partes. Para ultrapassar a convicção firmada na Corte local seria necessária a interpretação da referida cláusula contratual, o que não se admite nesta sede excepcional, ante o óbice da Súmula nº 5 do STJ.<br>5. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.<br>(AREsp n. 2.833.240/BA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/3/2025, DJEN de 21/3/2025.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CULPA DA CONSTRUTORA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. No caso dos autos, o acórdão estadual recorrido afirmou que foi a construtora quem deu causa à propositura da ação de resolução do contrato, pois incorreu em atraso na entrega das obras. Nesses termos não é possível acolher a alegação recursal de que a extinção do contrato se deu por culta dos consumidores sem esbarrar na Súmula nº 7 do STJ.<br>2. Na hipótese de resolução do contrato por culpa do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ser integral e imediata ( Súmula nº 543 do STJ).<br>3. A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso dos valores pagos os juros de mora desde a citação. Precedentes.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.250.781/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.)<br>Assim, não obstante o esforço argumentativo, entendo que a ausência de qualquer novo subsídio trazido pelo agravante, capaz de alterar os fundamentos da decisão ora agravada, faz subsistir incólume o entendimento nela firmado.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como penso. É como voto.