ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. APLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO ESPECÍFICO DA LEI N. 9.514/97. RECURSO PROVIDO.<br>1. A ausência de registro da alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não retira a eficácia do contrato entre as partes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.<br>2. Conforme o entendimento do STJ, em caso de inadimplemento ou desistência do adquirente, o credor fiduciário está autorizado a, após efetivar o registro, promover a alienação do bem em leilão, entregando eventual saldo remanescente ao adquirente, descontados os valores da dívida e das despes as comprovadas.<br>3. Recurso especial provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por PARQUE DOS IPES PITANGUEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. (PARQUE), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. Ação de resilição de contrato c/c restituição de valores. Compra e venda com garantia fiduciária. Sentença de parcial procedência. Insurgência da vendedora requerida. Preliminar de falta de interesse de agir e de comportamento contraditório da apelada. Desacolhimento. Mérito. Não convencimento. Confusão entre credor fiduciário e alienante. Inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97. Desvirtuamento de alienação fiduciária pela confusão reconhecida. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Inadimplência de promissário comprador que não tem o condão de obstar a rescisão do contrato e a restituição de parcela das quantias pagas, admitida a retenção com gastos do compromissário vendedor. Manutenção do percentual de 10% do valor atualizado do contrato. Juros de mora cujo termo inicial deve ser a citação, inaplicável o entendimento da Súmula 1.002 do C. STJ. Devolução a ser realizada de uma só vez, em parcela única, reconhecida a inovação recursal da recorrente ao questionar tal capítulo do decisum. Taxa de fruição que não se mostra cabível na hipótese em comento, ressalvado o entendimento pessoal deste relator. Precedentes. Sentença preservada. RECURSO IMPROVIDO (e-STJ, fl. 292).<br>Nas razões do presente recurso, PARQUE alegou a violação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, 398 e 402 do CC, 32-A, I, § 1º, da Lei n. 6.766/79, além da existência de dissídio jurisprudencial, ao sustentar que (1) em razão da existência de cláusula de alienação fiduciária em garantia, a resolução do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes deve observar o procedimento específico previsto na Lei n. 9.514/97, independentemente da existência de registro; (2) a falta do registro não retira a eficácia da garantia entre os contratantes; (3) eventual devolução de valores deve ocorrer somente após a venda do bem em leilão, quando se aplicará no preço o pagamento da dívida existente; e, (4) subsidiariamente, deve ser majorado o percentual de retenção, determinado o pagamento de taxa de fruição, autorizada a devolução parcelada dos valores remanescentes e aplicados juros de mora a partir da data do trânsito em julgado.<br>Foram apresentadas contrarrazões.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. APLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO ESPECÍFICO DA LEI N. 9.514/97. RECURSO PROVIDO.<br>1. A ausência de registro da alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não retira a eficácia do contrato entre as partes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.<br>2. Conforme o entendimento do STJ, em caso de inadimplemento ou desistência do adquirente, o credor fiduciário está autorizado a, após efetivar o registro, promover a alienação do bem em leilão, entregando eventual saldo remanescente ao adquirente, descontados os valores da dívida e das despes as comprovadas.<br>3. Recurso especial provido.<br>VOTO<br>O recurso merece prosperar.<br>Cuidam os autos de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido de devolução de valores pagos, proposta por JAINA CRISTINA DA SILVA (JAINA) em desfavor da ora recorrente PARQUE, sob o fundamento de que não possui mais condições de suportar o pagamento das parcelas avençadas.<br>Na origem, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, o que foi mantido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo por ocasião do julgamento do recurso de apelação.<br>O Tribunal bandeirante considerou que, a despeito da existência de cláusula de alienação fiduciária em garantia, o pedido de resolução contratual submete-se as normas do Código de Defesa do Consumidor, e não ao regramento específico da Lei n. 9.514/97, uma vez que a garantia não foi devidamente registrada.<br>Vejam-se, in verbis, os termos do v. acórdão recorrido:<br>Como se sabe, contratos de compra e venda com financiamento do preço mediante alienação fiduciária em garantia, via de regra, não admitem resolução por impossibilidade econômica dos adquirentes, de modo que, diante de eventual inadimplemento, o credor fica autorizado a executar a garantia prestada, já que o contrato de venda e compra se encontra perfeito e acabado.<br>A propósito, segundo o art. 26 da Lei nº 9.514/97, "vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário". Em complementação, o art. 27 dispõe que "uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel".<br>Contudo, sem o registro a respeito do pacto adjeto junto à matrícula imobiliária, o negócio se limita à esfera estritamente obrigacional, ausente conversão em direito real capaz de ensejar a resolução, analogamente ao que ocorre com compromissos de venda e compra.<br>O artigo 23 da Lei n. 9.514/97, inclusive, dispõe que "constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título".<br>Portanto, ausente prova de que a avença foi averbada, não há que se falar em constituição de propriedade fiduciária sobre o bem, malgrado a previsão contratual de alienação fiduciária em garantia - inclusive, como mencionado pela própria apelante (fl. 118), a satisfação da obrigação contratual pertinente ao registro passou a ser objeto de discussão nos autos da ação de obrigação de fazer n.º 1001866-41.2022.8.26.0459.<br>Pelo mesmo motivo, consequentemente, também não se observa margem para a incidência da tese firmada pelo C. STJ em sede de recurso repetitivo, Tema 1.095 - "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".<br> .. <br>Além disso, o instrumento trazido aos autos demonstra que a pessoa da vendedora se confunde com a pessoa da credora fiduciária. Essa circunstância revela, como os precedentes deste E. TJSP vêm manifestando, estratégia destinada a contornar as garantias previstas na legislação do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil e a possibilidade de rescisão do ajuste, o que, contudo, não prospera, eis que a hipótese não se amolda às previsões da Lei 9.514/97.<br> .. <br>Assim, como dito, ainda que se reconheça a existência de pacto de alienação fiduciária em garantia, foi instituída em favor da própria loteadora vendedora, o que caracteriza conduta abusiva por se tratar de estratégia a fim de afastar a lei consumerista.<br>Portanto, admissível a rescisão do contrato, com a subsunção do caso às normas do CDC, data maxima venia do entendimento esboçado pela recorrente (e-STJ, fls. 297/300, grifou-se).<br>Diversamente, contudo, este Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária de imóvel não lhe retira a eficácia entre os contratantes, não subsistindo ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente estabelecido.<br>Dessa maneira, em havendo o inadimplemento do adquirente, ou mesmo a sua desistência, está o credor fiduciário autorizado a, após efetivar o registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.<br>Nesse sentido, confira-se o precedente desta Casa:<br>EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE.<br>1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.<br>2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.<br>3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.<br>4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.<br>5. Embargos de divergência não providos.<br>(EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023 )<br>Assim, porque os fundamentos adotados pelo acórdão recorrido colidem com o entendimento firmado nesta Corte, deve ele ser reformado.<br>Nessas condições, DOU PROVIMENTO ao recurso especial para julgar improcedentes os pedidos iniciais.<br>Por conseguinte, em razão de sua sucumbência, CONDENO a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da causa, observados os efeitos da concessão da gratuidade de justiça em favor de JAINA.<br>É como voto.