ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>Direito civil. Recurso especial. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda. Devolução de valores pagos. Alegação de negativa de prestação jurisdicional. ausÊncia de violação dos arts. 489 e 1.022 do cpc. Enriquecimento ilícito. reexame de fatos e provas. súmula n. 7/stj.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais que manteve a sentença de procedência em ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda, determinando a devolução dos valores pagos pela compradora, com correção monetária e juros de mora.<br>2. O Tribunal de origem rejeitou os embargos de declaração opostos pelos recorrentes, que alegaram omissão quanto à confissão da parte autora sobre a ausência de pagamento integral do preço e à alegação de simulação contratual.<br>II. Questão em discussão<br>3. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de análise de pontos relevantes, à luz dos artigos 11, 489, §1º, III e IV, e 1.022, II, do CPC; e (ii) saber se a condenação à devolução dos valores pagos viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento ilícito, previstos nos artigos 422, 884 e 885 do Código Civil.<br>III. Razões de decidir<br>4. O Tribunal de origem enfrentou fundamentadamente as questões suscitadas, não havendo omissão, contradição ou obscuridade no acórdão recorrido, conforme exigido pelos artigos 489 e 1.022 do CPC.<br>5. A análise das alegações de violação dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento ilícito está vinculada à premissa fática de que o preço do imóvel foi quitado, conforme conclusão das instâncias ordinárias, baseada na força da quitação prevista no contrato e na ausência de questionamento pelos vendedores por longo período.<br>6. A pretensão de rediscutir a matéria sob o enfoque dos artigos 422, 884 e 885 do Código Civil encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ, que vedam o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória.<br>7. A alegação de dissídio jurisprudencial não pode ser apreciada, pois não há similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas apresentados, sendo aplicável o enunciado da Súmula 7/STJ.<br>IV. Dispositivo<br>Recurso especial conhecido parcialmente e improvido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por ALMIR CLEMENTE GONÇALVES e MÁRCIA BELLINI GONÇALVES, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 529):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - VULNERAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL - NÃO CONSTATAÇÃO - AUSÊNCIA DE OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA DO IMÓVEL - ÔNUS DO PROMITENTE VENDEDOR - DESCUMPRIMENTO - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - CONSTATAÇÃO - QUITAÇÃO PLENA, GERAL E IRREVOGÁVEL DADA PELOS VENDEDORES NO ATO DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO - PRESUNÇÃO DE PAGAMENTO - AUSÊNCIA DE PROVA EM SENTIDO CONTRÁRIO - DESFAZIMENTO DA NEGOCIAÇÃO - RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. Não vulnera o princípio da dialeticidade recursal o recurso munido das razões pelas quais o apelante pretende ver revertido o entendimento externado na decisão recorrida. O art. 475 do Código Civil prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento. Havendo e xpressa previsão contratual no sentido de que os promitentes vendedores se comprometem a outorgar escritura pública de compra e venda, para que possa a promissária compradora regularizar a situação do imóvel, e não tendo os réus se desincumbido de comprovar o implemento da condição contratualmente estabelecida, nos termos do art. 373, inciso II, do CPC, confirma-se a sentença que julgou procedente o pedido de resolução do contrato. Se o contrato de promessa de compra e venda de imóvel é firmado com previsão de pagamento integral do valor no ato da assinatura, cabe ao credor a comprovação de frustração do pagamento, visto que referida cláusula é tida como recibo de quitação quando aliada às demais provas dos autos que evidenciam o pagamento no momento da feitura do negócio. Com intuito de promover o retorno das partes ao status quo ante, o promitente vendedor deverá restituir o valor recebido pelo imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito.<br>O Tribunal de origem rejeitou os embargos de declaração opostos (fl. 592).<br>No recurso especial, alega a parte recorrente, preliminarmente, violação dos artigos 11, 489, §1º, incisos III e IV, e 1.022, inciso II, todos do Código de Processo Civil, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia, argumentando que o acórdão recorrido ignorou confissão da parte autora quanto à ausência de pagamento integral do preço, violando também o artigo 389 do CPC. Ressalta que a confissão pessoal constitui prova suficiente (arts. 374, II; 390, § 2º; e 391 do CPC) e que não houve análise da alegação de simulação contratual. Aponta ainda ofensa aos princípios da vedação ao enriquecimento ilícito (arts. 884 e 885 do CC).<br>Contrarrazões ao recurso especial apresentadas pelo recorrido (fls. 637-646).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade positivo na instância de origem (fls. 654-658), deferindo-se a concessão de efeito suspensivo ao recurso especial (fls. 681-684).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>Direito civil. Recurso especial. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda. Devolução de valores pagos. Alegação de negativa de prestação jurisdicional. ausÊncia de violação dos arts. 489 e 1.022 do cpc. Enriquecimento ilícito. reexame de fatos e provas. súmula n. 7/stj.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais que manteve a sentença de procedência em ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda, determinando a devolução dos valores pagos pela compradora, com correção monetária e juros de mora.<br>2. O Tribunal de origem rejeitou os embargos de declaração opostos pelos recorrentes, que alegaram omissão quanto à confissão da parte autora sobre a ausência de pagamento integral do preço e à alegação de simulação contratual.<br>II. Questão em discussão<br>3. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de análise de pontos relevantes, à luz dos artigos 11, 489, §1º, III e IV, e 1.022, II, do CPC; e (ii) saber se a condenação à devolução dos valores pagos viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento ilícito, previstos nos artigos 422, 884 e 885 do Código Civil.<br>III. Razões de decidir<br>4. O Tribunal de origem enfrentou fundamentadamente as questões suscitadas, não havendo omissão, contradição ou obscuridade no acórdão recorrido, conforme exigido pelos artigos 489 e 1.022 do CPC.<br>5. A análise das alegações de violação dos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento ilícito está vinculada à premissa fática de que o preço do imóvel foi quitado, conforme conclusão das instâncias ordinárias, baseada na força da quitação prevista no contrato e na ausência de questionamento pelos vendedores por longo período.<br>6. A pretensão de rediscutir a matéria sob o enfoque dos artigos 422, 884 e 885 do Código Civil encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ, que vedam o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória.<br>7. A alegação de dissídio jurisprudencial não pode ser apreciada, pois não há similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas apresentados, sendo aplicável o enunciado da Súmula 7/STJ.<br>IV. Dispositivo<br>Recurso especial conhecido parcialmente e improvido. <br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por Almir Clemente Gonçalves e Marcia Bellini Gonçalves, oriundo da ação ajuizada por X.A.Z. Construções Ltda.-ME, objetivando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes com devolução dos valores pagos.<br>Na origem, o Juízo de primeira instância julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para desconstituir a compra e venda firmada pelas partes em 2012, com a condenação dos réus a devolverem à autora o valor de R$ 470.000,00, acrescido de correção monetária, a contar da data do negócio, mais juros de mora de 1% ao mês, contados da notificação, e ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 13% sobre o valor da inicial. Interposta apelação, o Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais negou provimento ao recurso interposto pelos requeridos, mantendo inalterada a sentença de primeira instância. Embargos de declaração opostos pela requerida foram rejeitados.<br>A controvérsia submetida ao crivo do Superior Tribunal de Justiça restringe-se a duas alegações principais: se houve negativa de prestação jurisdicional por parte do acórdão recorrido, à luz dos artigos 489, §1º, inciso IV, 1.022, inciso II e parágrafo único, e 1.026, §2º, todos do Código de Processo Civil, por ignorar confissão da parte autora quanto à ausência de pagamento integral do preço, e que não houve análise da alegação de simulação contratual.<br>- Da violação dos artigos 11, 489, §1º, incisos III e IV, e 1.022, inciso II, todos do Código de Processo Civil<br>Inicialmente, não há falar em ofensa aos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao negar provimento ao agravo, deixou claro que "os depoimentos colhidos em audiência sejam indiciários de que o pagamento se deu de modo diverso do pactuado; noutro viés, é cediço que as declarações prestadas pelas testemunhas contraditadas e, portanto, ouvidas como meras informantes, não gozam de presunção legal de veracidade, porquanto prestadas sem o compromisso legal e sem a advertência das penalidades cabíveis. Além disso, não foge ao conhecimento deste Órgão Julgador que os depoimentos colhidos em audiência são contraditórios entre si e insuficientes para fragilizar a presunção relativa de veracidade do recibo constante no contrato" (fl. 544).<br>Ainda, esclareceu que "ambos os réus assinaram a promessa de compra e venda dando plena quitação do valor ajustado, sendo certo, inclusive, que houve o reconhecimento de firma em cartório. Logo, descabe suscitar qualquer dúvida quanto ao pagamento, eis que devidamente comprovado" (fl. 545).<br>Outrossim, o aresto manifestou-se expressamente sobre as alegações de que o contrato sub judice foi simulado, visto que o objeto não existia, a data nele aposta não correspondia à realidade e os embargantes não participaram das tratativas preliminares, na medida em que fez constar, expressamente que (fls. 547-550):<br>(..) "Vale ressaltar que as questões afetas à simulação do negócio jurídico e ao "pacta corvina" não foram ventiladas na contestação ou em qualquer outro momento processual, sendo típica hipótese de nulidade de algibeira, que é amplamente vedada pelo c. STJ, verbis: (..)<br>Mas, ainda que assim não o fosse, é cediço que a nulidade não pode ser arguida pela parte que lhe deu causa - "Nemo auditur propriam turpitudinem allegans" (ninguém pode alegar sua própria torpeza)."<br>(..) "Igualmente, a afirmação de que o contrato seria mera tratativa preliminar e, portanto, não vincularia as partes também não merece prosperar, porquanto malgrado não se ignore que o mesmo dirigismo contratual que permite às partes contratarem livremente, confere às mesmas a faculdade de observar os limites contratuais fixados e o preceito da boa-fé objetiva, que determina a adoção de condutas leais positivas entre os contratantes, tanto na fase pré-contratual (preliminar), como durante a execução do ajuste e após a sua resolução".<br>Tal afirmativa explicita a ausência de omissão e a suficiência da fundamentação do julgado, conforme impõe o art. 489 do CPC, inexistindo qualquer ofensa ao art. 1.022 do mesmo diploma legal.<br>Nesse contexto, portanto, não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, tampouco em nulidade do julgado, pois os fundamentos centrais da insurgência foram devidamente enfrentados, ainda que contrariamente ao interesse da parte recorrente, o que, por si só, não configura omissão ou violação da legislação federal.<br>A propósito, cito precedente:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. HASTA PÚBLICA. DESFAZIMENTO DA ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. ART. 903, §§ 1º E 2º, DO CPC. SÚMULA 283/STF. 1. A controvérsia gira em torno da validade da arrematação de um imóvel, cuja anulação foi determinada pelo Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul. A Corte entendeu que houve remição da dívida. O recorrente, no entanto, sustenta que a remição foi intempestiva, realizada sem o depósito integral do valor devido e somente após a assinatura do auto de arrematação. 2. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte estadual enfrenta, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas.<br>3. A arrematação torna-se irretratável após a assinatura do auto, conforme dispõe o caput do art. 903 do CPC. No entanto, é possível seu desfazimento se forem comprovados vícios que se enquadrem nas hipóteses excepcionais previstas nos §§ 1º e 2º do referido artigo. 4. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão recorrido atrai o óbice da Súmula 283 do STF, segundo a qual: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles". 5. A falta de cotejo analítico impede o acolhimento do recurso, pois não foi demonstrado em quais circunstâncias o caso confrontado e o aresto paradigma aplicaram diversamente o direito sobre a mesma situação fática. Recurso especial conhecido em parte e improvido. (REsp n. 1.936.100/MS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 15/5/2025.)<br>No mesmo sentido, cito: REsp n. 2.139.824/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 29/4/2025; REsp n. 2.157.495/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 7/7/2025; REsp n. 2.083.153/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJEN de 26/6/2025; AREsp n. 2.313.358/MS, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, DJEN de 30/6/2025;<br>- Da violação dos artigos 422, 884 e 885 do Código Civil<br>Os recorrentes sustentam que a condenação à devolução do valor, que consideram não ter sido pago, ofende o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e a vedação ao enriquecimento ilícito (arts. 884 e 885 do CC).<br>Contudo, a análise de tais alegações está indissociavelmente ligada à premissa fática estabelecida nas instâncias ordinárias. O Tribunal de origem, após examinar o contrato e as provas dos autos, concluiu que o preço do imóvel foi quitado, rechaçando a tese de inadimplemento da compradora.<br>A Corte local fundamentou sua decisão destacando a força da quitação prevista no contrato, aliada à inércia dos próprios vendedores em questionar o pagamento por um longo período, o que reforçaria a veracidade do recibo. O acórdão é claro ao pontuar (fls.547):<br>Destaque-se, por oportuno, que a despeito da promessa de compra e venda ter sido firmada em 14/06/2012 e de os réus terem imitido a autora na posse do imóvel no ano de 2016, verifica-se que, somente em meados do ano de 2019, quando notificados extrajudicialmente para outorgarem a escritura definitiva, é que os requeridos questionaram a existência do pagamento do preço por parte da compradora, situação que corrobora a autenticidade do recibo de quitação.<br>Nesse contexto, para se acolher a tese recursal de violação da boa-fé e de enriquecimento ilícito da parte contrária, seria imprescindível reverter a conclusão do TJMG sobre a ocorrência do pagamento. Tal procedimento exigiria, inevitavelmente, a reinterpretação das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda (óbice da Súmula 5/STJ) e o revolvimento de todo o acervo fático-probatório que levou o Tribunal a quo a validar a quitação (óbice da Súmula 7/STJ).<br>A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que a aferição de violação de princípios como a boa-fé objetiva, quando demanda a revisão das premissas fáticas e contratuais firmadas na origem, não é possível em sede de Recurso Especial.<br>A propósito:<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATOS. OMISSÃO . FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. AUSÊNCIA. SOLIDARIEDADE. REEXAME . IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. PRESENÇA . REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 5 DO STJ. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL . REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. INOVAÇÃO RECURSAL . MULTA. RECURSO PROCRASTINATÓRIO. NÃO INCIDÊNCIA. 1 . No que tange à admissibilidade do presente recurso por violação aos arts. 489 e 1.022, ambos do CPC, verifica-se que não houve negativa de prestação jurisdicional, máxime porque a Corte de origem analisou as questões deduzidas pela recorrente. 2 . Derruir a conclusão a que chegou o Tribunal a quo no sentido de que estaria caracterizada a solidariedade no caso concreto, demandaria o revolvimento do arcabouço fático-probatório acostado aos autos e o reexame das disposições contratuais, o que é vedado pelos enunciados das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Verificar, no caso concreto, qual seria a consequência prevista em contrato para o descumprimento de sua cláusula 5ª, bem como se existia ou não previsão de cláusula penal para o seu descumprimento, demandaria nova interpretação das disposições contratuais, o que encontra óbice no enunciado da Súmula 5 do STJ. 4 . A conclusão a que chegou o Tribunal a quo acerca da nulidade ou não da cláusula 5ª do contrato decorreu de convicção formada em face dos elementos fáticos existentes nos autos, de modo que rever os fundamentos do acórdão recorrido importaria necessariamente no reexame de provas e na interpretação do negócio jurídico contratual, o que é defeso nesta fase recursal, ante os óbices representados pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 5. A tese segundo a qual a compra e venda realizada ocorreu após o transcurso do prazo contratual de modo que não seria possível a aplicação de condenação pecuniária estabelecida em contrato que já não tinha mais vigência não foi desenvolvida em sede de recurso especial, representando, a rigor, verdadeira inovação recursal, sendo inviável, portanto, a sua análise no presente momento, por ausência de prequestionamento. 6 . Não se considera procrastinatório ou manifestamente infundado o agravo interno manejado com o intuito de provocar decisão colegiada, visto que, consoante salientado alhures, a simples interposição do recurso contra decisão do relator não implica a imposição de multa. 7. Agravo interno não provido.<br>(STJ - AgInt no AgInt no AREsp: 1460030 SP 2019/0060202-6, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 05/11/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/11/2019)<br>Portanto, estando o acórdão recorrido amparado na análise soberana dos fatos, provas e cláusulas contratuais, a pretensão de rediscutir a matéria sob o enfoque dos artigos 422, 884 e 885 do Código Civil encontra barreira intransponível nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>- Da divergência jurisprudencial<br>De igual modo, a apreciação do alegado dissídio jurisprudencial mostra-se inviável, diante da aplicação do enunciado da Súmula n. 7/STJ. Não se verifica similitude fática entre o acórdão recorrido e os arestos paradigmas colacionados, uma vez que as conclusões distintas ali registradas não decorreram de divergência hermenêutica sobre a mesma norma federal, mas de circunstâncias probatórias e fáticas peculiares a cada caso concreto.<br>Ainda, "a incidência da Súmula 7/STJ sobre o tema objeto da suposta divergência impede o conhecimento do recurso lastreado na alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal" (AgRg no AREsp n. 97.927/RS, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/9/2015, DJe 28/9/2015).<br>Dispositivo<br>Ante o exposto, conheç o parcialmente do recurso especial e, na parte conhecida, nego-lhe provimento.<br>- Honorários recursais<br>Na forma do art. 85, §11, do CPC/2015, majoro os honorários advocatícios em 18% sobre o valor atualizado da causa.<br>É como penso. É como voto.