ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AGRAVO NÃO CONHECIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto por São Bento Incorporadora Ltda. contra decisão que inadmitiu recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988, em face de acórdão que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas, determinou a devolução imediata e única das parcelas pagas, com retenção parcial e distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve violação ao art. 1.022 do CPC, diante da alegada omissão e ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se a decisão de origem contrariou o art. 32-A, § 1º, II, da Lei 13.786/2018 e o art. 926 do CPC, ao determinar a restituição imediata dos valores; (iii) verificar se o recurso poderia prosseguir com fundamento na divergência jurisprudencial (art. 105, III, c, da CF/1988).<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O Tribunal de origem fundamenta adequadamente o acórdão recorrido, enfrentando de forma suficiente todas as questões relevantes, o que afasta a alegada violação ao art. 1.022 do CPC e atrai a aplicação da Súmula 831/STJ.<br>4. A jurisprudência consolidada do STJ estabelece que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, mesmo antes da Lei 13.786/2018, é devida a restituição imediata e única das parcelas pagas, admitida a retenção de 25% do valor, entendimento consagrado no REsp 1.723.519/SP (Segunda Seção).<br>5. O acórdão recorrido está em conformidade com esse entendimento, incidindo a Súmula 83/STJ, que impede o conhecimento do recurso especial quando a decisão impugnada segue a orientação dominante do STJ.<br>6. O recorrente não apresentou precedentes contemporâneos ou supervenientes do STJ que contrariem a decisão agravada, tampouco demonstrou distinção relevante entre os julgados, inviabilizando o afastamento da Súmula 83/STJ e prejudicando o exame da divergência jurisprudencial.<br>7. O agravo não combate especificamente todos os fundamentos da decisão recorrida, não superando o óbice processual de admissibilidade.<br>IV. DISPOSITIVO<br>8. Agravo em recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>Segundo a parte agravante, o recurso preenche os requisitos necessários ao conhecimento e provimento.<br>Intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do Código de Processo Civil, a parte agravada não se manifestou (e-STJ, fls. 303).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AGRAVO NÃO CONHECIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto por São Bento Incorporadora Ltda. contra decisão que inadmitiu recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988, em face de acórdão que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas, determinou a devolução imediata e única das parcelas pagas, com retenção parcial e distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve violação ao art. 1.022 do CPC, diante da alegada omissão e ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se a decisão de origem contrariou o art. 32-A, § 1º, II, da Lei 13.786/2018 e o art. 926 do CPC, ao determinar a restituição imediata dos valores; (iii) verificar se o recurso poderia prosseguir com fundamento na divergência jurisprudencial (art. 105, III, c, da CF/1988).<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O Tribunal de origem fundamenta adequadamente o acórdão recorrido, enfrentando de forma suficiente todas as questões relevantes, o que afasta a alegada violação ao art. 1.022 do CPC e atrai a aplicação da Súmula 831/STJ.<br>4. A jurisprudência consolidada do STJ estabelece que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, mesmo antes da Lei 13.786/2018, é devida a restituição imediata e única das parcelas pagas, admitida a retenção de 25% do valor, entendimento consagrado no REsp 1.723.519/SP (Segunda Seção).<br>5. O acórdão recorrido está em conformidade com esse entendimento, incidindo a Súmula 83/STJ, que impede o conhecimento do recurso especial quando a decisão impugnada segue a orientação dominante do STJ.<br>6. O recorrente não apresentou precedentes contemporâneos ou supervenientes do STJ que contrariem a decisão agravada, tampouco demonstrou distinção relevante entre os julgados, inviabilizando o afastamento da Súmula 83/STJ e prejudicando o exame da divergência jurisprudencial.<br>7. O agravo não combate especificamente todos os fundamentos da decisão recorrida, não superando o óbice processual de admissibilidade.<br>IV. DISPOSITIVO<br>8. Agravo em recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O agravo é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, a existência de fundamentos que sustentem a reforma da decisão recorrida, cujos fundamentos transcrevo para que passem a fazer parte da presente decisão (e-STJ, fls. 287-291):<br>"Vistos, etc.<br>Trata-se de Recurso Especial interposto por São Bento Incorporadora Ltda em desfavor de Márcio Sílvio dos Anjos, com fundamento no artigo 105, III, a e c, da Constituição Federal, em que alega violação ao art. 32-A, § 1º, II, da Lei 13.786/18, e arts. 926, 1.022, I e II, do CPC.<br>Sem contrarrazões (f. 45).<br>Decide-se.<br>O objeto do exame de admissibilidade cinge-se na análise das condições e dos pressupostos necessários para posterior apreciação do mérito recursal, o que se faz nos termos dos artigos 1.029 e seguintes do Código de Processo Civil c/c o permissivo constitucional.<br>À luz das condições de admissão, devem estar preenchidos os requisitos genéricos de admissibilidade relativos à própria existência do poder de recorrer (intrínsecos): (i) cabimento; (ii) legitimidade; (iii) interesse; e os relativos ao exercício do direito de recorrer (extrínsecos): (iv) tempestividade; (v) preparo; (vi) regularidade formal; e (vii) inexistência de fato impeditivo ou extintivo. Ainda, devem-se observar os requisitos específicos de admissibilidade, vale dizer: (i) esgotamento prévio das vias ordinárias; (ii) imprestabilidade para a mera revisão da prova; (iii) prequestionamento (iv) dissídio jurisprudencial, em sendo o caso; e (v) repercussão geral, no extraordinário.<br>Ao dirimir a controvérsia este Sodalício assim manifestou-se:<br>APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - DEVOLUÇÃO IMEDIATA - TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA - RETENÇÃO DE PARCELA DO VALOR PAGO - IPTU DEVIDO ATÉ A DATA DA RESCISÃO - ÔNUS SUCUMBENCIAIS PROPORCIONALMENTE DISTRIBUÍDOS - RECURSO CONHCIDO E NÃO PROVIDO. (TJMS. Apelação Cível n. 0804709-50.2020.8.12.0029, Naviraí, 4ª Câmara Cível, Relator (a): Juiz Wagner Mansur Saad, j: 11/12/2024, p: 12/12/2024) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL - OMISSÃO - INEXISTÊNCIA - NÍTIDA PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DE MATÉRIA DEVIDAMENTE APRECIADA NO ACÓRDÃO RECORRIDO - VEDAÇÃO - AUSÊNCIA DOS VÍCIOS DO ART. 1.022 DO CPC - EMBARGOS REJEITADOS. Na hipótese, não se vislumbra o alegado vício, já que as matérias foram devidamente analisadas no acórdão objurgado, tratando-se de mero inconformismo da parte embargante com o resultado desfavorável do julgamento. Embargos rejeitados. (TJMS. Embargos de Declaração Cível n. 0804709-50.2020.8.12.0029, Naviraí, 4ª Câmara Cível, Relator (a): Juiz Wagner Mansur Saad, j: 20/02/2025, p: 21/02/2025)<br>Quanto à suposta violação do art. 1.022, I e II, do CPC, observa-se que os acórdãos recorridos estão devidamente fundamentados, tendo havido o enfrentamento das questões e argumentos relevantes para a decisão do mérito com a indicação clara e precisa dos elementos de fato e de direito que levaram às conclusões do julgado. Assim sendo, o recurso é também inadmissível, por óbice imposto pela Súmula 831 do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido:<br> ..  2. Inexiste afronta aos arts. 11, 489, § 1.º, IV, 1.022, II, 1.013, § 1º, do CPC/2015, quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático- probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela parte recorrente quanto à inexistência de título executivo líquido, certo e exigível demandaria o reexame da matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.955.718/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 15/12/2022) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AGRAVANTE. 1. Não há falar em ofensa ao art. 1022 do CPC, porquanto o Tribunal a quo fundamentou de forma clara e suficiente as razões pelas quais o agravo de instrumento não foi conhecido. 2.  ..  (AgInt no AREsp n. 2.464.831/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 22/5/2024)<br>Em relação ao art. 32-A, § 1º, II, da Lei 13.786/18, e art. 926 do CPC, a Câmara decidiu que a devolução do saldo porventura existente em favor do apelado deve ocorrer de forma única e imediata.<br>Ora, o entendimento perfilhado no acórdão recorrido está em perfeita consonância com a orientação do Tribunal da Cidadania a respeito da matéria, Assim, a pretensão recursal esbarra igualmente na Súmula 83 do STJ, não havendo como dar seguimento ao presente recurso.<br>Neste norte, os seguintes acórdãos que se traz à colação:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. POSTERIOR A LEI Nº 13.786/18. PERCENTUAL. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DO PERCENTUAL. REEXAME DE FATOS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO. 1. "Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (R Esp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, D Je 2/10/2019). 2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos E Ag 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, D Je de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 3. O v. Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no R Esp n. 2.040.692/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURADA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não ficou configurada a violação ao arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou, de forma fundamentada, sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional. 2. Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" - (R Esp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, D Je 2/10/2019). 3. Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, incide na hipótese a Súmula n. 83/STJ, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AR Esp n. 2.151.741/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 20/10/2022)<br>No concernente à existência de divergência jurisprudencial, o recurso também não está apto à abertura de instância pois a inviabilidade da pretensão deduzida pela alínea a prejudica o prosseguimento do especial interposto com fundamento na alínea c do permissivo constitucional. Veja-se:<br> ..  3. Segundo entendimento desta Corte Superior, a existência de óbice processual impedindo o conhecimento de questão suscitada pela alínea a, da previsão constitucional, prejudica a análise da alegada divergência jurisprudencial acerca do mesmo tema. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.370.268/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 19/12/2023; AgInt no REsp n. 2.090.833/RJ, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 14/12/2023. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.578.737/RS, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 25/10/2024)  ..  7. A existência de óbice processual impendido conhecimento de questão suscitada pela alínea a, da previsão constitucional, prejudica a análise da alegada divergência jurisprudencial acerca do tema. 8. Agravo conhecido, para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AgInt no AREsp n. 2.526.771/MT, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 3/9/2024)<br>Logo, independentemente do ângulo de análise, o reclamo esbarra em impeditivo, ou seja, não supera todas as exigências em sede de juízo de prelibação.<br>Ante o exposto, nos termos do art. 1.030, V, do CPC, inadmite-se o presente Recurso Especial interposto por São Bento Incorporadora Ltda.<br>I. C."<br>No presente processo, a parte agravante afirma, em suma, que estão presentes os requisitos para o conhecimento e provimento de seu recurso.<br>Ocorre, contudo, que a questão já foi enfrentada pela decisão recorrida, que analisou detidamente todas as questões jurídicas postas.<br>A análise dos autos indica que a Corte de origem adotou entendimento alinhado ao perfilhado pela jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência do comando da Súmula n. 83 deste Superior Tribunal de Justiça ("não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida").<br>Com efeito, em demandas com a mesma causa de pedir, este colegiado vem se manifestando da seguinte forma:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. POSTERIOR A LEI Nº 13.786/18. PERCENTUAL. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DO PERCENTUAL. REEXAME DE FATOS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO.<br>1. "Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).<br>2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião desse julgamento, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Rel. Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>3. O v. Acórdão recorrido está, portanto, de acordo com o entendimento desta Corte Superior, de modo a incidir a Súmula 83/STJ.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 2.040.692/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023.)<br>Na esteira da jurisprudência dominante desta Corte, a superação do óbice da Súmula n. 83/STJ exige que o recorrente colacione precedentes deste Superior Tribunal de Justiça, contemporâneos ou supervenientes a seu favor, ou demonstre alguma distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame, o que não fez. Nesse sentido:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA DECISÃO AGRAVADA. ART. 544, § 4º, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.<br>1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 544, § 4º, I, do CPC).<br>2. Não basta, para afastar o óbice da Súmula nº 83/STJ, a alegação genérica de que o acórdão recorrido não está em consonância com a jurisprudência desta Corte, devendo a parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes aos referidos na decisão agravada.<br>3. Agravo regimental não provido.<br>(AgRg no AREsp n. 238.064/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/8/2014, DJe de 18/8/2014. Grifo Acrescido)<br>A análise das razões recursais indica que, embora afirme a adequada superação dos óbices apontados, a parte agravante não traz precedente contemporâneo que contemple a tese defendida sem a necessidade de reanálise fático-probatória.<br>Ante o exposto, não conheço do agravo em recurso especial.<br>Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte agravante, no importe de 15% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>É o voto.