ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte dar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão que indeferiu a penhora de imóvel gerador de dívida condominial, gravado com alienação fiduciária.<br>2. O recorrente alega que, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, que vincula o próprio bem, é permitida a penhora do imóvel independentemente da alienação fiduciária.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>4. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução.<br>5. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>6. Recurso especial parcialmente conhecido e provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução.<br>Tese de julgamento: 1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante.<br>Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE FLORES DA ESTAÇÃO, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina em agravo de instrumento nos autos de cumprimento de sentença.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 72):<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE INDEFERIU A PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA. RECURSO DO CONDOMÍNIO AGRAVANTE. UNIDADE QUE POSSUI GRAVAME DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM FAVOR DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E, BEM ASSIM, NÃO INTEGRA O PATRIMÔNIO DO DEVEDOR. CONSTRIÇÃO QUE SOMENTE PODE RECAIR SOBRE OS DIREITOS CREDITÓRIOS DO CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, A DESPEITO DA NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. PRECEDENTES. INTERLOCUTÓRIO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO.<br>"Não se admite a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, visto que o patrimônio pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Precedentes." (STJ, AgInt no AR Esp n. 1.654.813/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/6/2020, D Je de 1/7/2020).<br>No recurso especial, a parte aponta divergência jurisprudencial e violação dos seguintes artigos:<br>a) 1.345 do Código Civil, porque a dívida condominial possui natureza propter rem que vincula o próprio bem, permitindo a penhora do imóvel gerador do débito independentemente da alienação fiduciária;<br>b) 141 e 492 do Código de Processo Civil, pois o julgado teria extrapolado os limites da demanda.<br>Sustenta que o Tribunal de origem divergiu da orientação do STJ e de outros tribunais estaduais ao vedar a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de taxas condominiais.<br>Requer o conhecimento e o provimento do recurso para que se reconheça a possibilidade de penhora plena do imóvel gerador do débito condominial, ainda que gravado por alienação fiduciária.<br>Sem contrarrazões.<br>Admitido o apelo extremo, os autos ascenderam a esta Corte.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão que indeferiu a penhora de imóvel gerador de dívida condominial, gravado com alienação fiduciária.<br>2. O recorrente alega que, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, que vincula o próprio bem, é permitida a penhora do imóvel independentemente da alienação fiduciária.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>4. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução.<br>5. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>6. Recurso especial parcialmente conhecido e provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução.<br>Tese de julgamento: 1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante.<br>Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.<br>VOTO<br>Inicialmente, registre-se que a alegação de violação de normas legais sem a efetiva demonstração da contrariedade de lei federal impede o conhecimento do recurso especial por deficiência de fundamentação.<br>No caso, a parte recorrente não se desincumbiu de demonstrar de que forma os arts. 141 e 492 do CPC teriam sido vulnerados pelo acórdão recorrido, aos se limitar, genericamente, que o julgado teria extrapolado os limites da demanda.<br>Nesse contexto, tem aplicação a Súmula n. 284 do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>No mais, a controvérsia diz respeito a agravo de instrumento interposto contra decisão que, em cumprimento de sentença por taxas condominiais, indeferiu a penhora do imóvel gerador do débito e autorizou apenas a constrição dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante.<br>A Corte estadual manteve integralmente a decisão interlocutória, assentando a impossibilidade de penhora do imóvel dado em garantia de alienação fiduciária, por não integrar o patrimônio do executado, admitindo apenas a penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, nestes termos (fls. 69-71):<br>Trata-se de agravo de instrumento tendente a atacar decisão interlocutória que indeferiu a penhora do imóvel que originou o débito condominial em execução.<br>A insurgência, antecipo, há de ser rejeitada.<br>Isso porque, apesar da natureza propter rem das taxas condominiais que constituem o débito executado na origem, o imóvel sobre o qual a penhora é pretendida encontra-se gravado com alienação fiduciária em garantia em favor da Caixa Econômica Federal (Evento 29, Anexo 2 -1G).<br>Nesse cenário, a propriedade do imóvel não integra o patrimônio do devedor agravado, mas sim da credora fiduciária, sendo inviável a constrição de bem alheio para a satisfação do débito de terceiro.<br>O entendimento é assente no Superior Tribunal de Justiça:<br> .. <br>Da mesma forma, é como vem se posicionando esta Corte:<br> .. <br>Diga-se que o posicionamento guarda consonância com o entendimento, sufragado já há longa data, no sentido de que o credor fiduciário torna-se responsável pelo pagamento das taxas condominiais eventualmente inadimplidas sobre o imóvel financiado apenas com a consolidação de sua propriedade sobre o bem e a respectiva imissão em sua posse. Nesse sentido:<br> .. <br>Embora possam existir vozes em sentido contrário na jurisprudência pátria, o entendimento dos arestos acima transcritos é o que parece prevalecer na maioria, refletindo, ainda, o posicionamento pessoal deste Relator acerca do tema.<br>Dessa forma, considerando que o imóvel dado em garantia de alienação fiduciária não integra o patrimônio do executado, sua expropriação é incabível na espécie, na forma do art. 824 do CPC. Resulta viável, contudo, a penhora dos direitos do devedor fiduciante decorrentes do contrato de alienação fiduciária, ao modo como entendeu o juízo singular.<br>O entendimento adotado pelo Tribunal a quo não está em harmonia com a jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada no sentido de que, em execução por dívida condominial, é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfazer débitos condominiais, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação, com a condição de que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução.<br>Cito precedentes:<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.<br>2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.<br>3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.<br>4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.<br>5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.<br>O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.<br>6. Recurso especial provido. (REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.<br>1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.<br>2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.<br>3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.<br>4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.<br>5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.<br>O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.<br>6. Recurso especial improvido. (REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.<br>1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.<br>2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.<br>3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.<br>4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.<br>5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.<br>O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.<br>6. Recurso especial improvido. (REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)<br>No mesmo sentido: REsp n. 2.174.397/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025; REsp n. 1.873.261, Ministro Raul Araújo, DJe de 04/06/2024; REsp n. 2.137.690, Ministro Raul Araújo, DJe de 02/05/2024; REsp n. 2.110.356, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 21/12/2023; e REsp n. 1.993.509, Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJe de 06/11/2023.<br>Saliente-se que a citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante.<br>Por fim, registre-se que a afetação do Tema n. 1.266 do STJ, que aborda controvérsia jurídica semelhante, não implicou na suspensão da tramitação dos processos que tratam da mesma questão, circunstância que autoriza o julgamento do presente feito.<br>Ante o exposto, conheço em parte do recurso especial para dar-lhe provimento a fim de reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a prévia citação do proprietário registral, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial.<br>É o voto.