ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>Impedida a Sra. Ministra Nancy Andrighi.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. ART. 1.022 DO CPC. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. RESPONSABILIDADE. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. PERDAS E DANOS. REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Inexistem omissão, contradição ou obscuridade, vícios elencados no art. 1.022 do NCPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostentava caráter nitidamente infringente, visando rediscutir matéria que já havia sido analisada pelo acórdão vergastado.<br>2. Rever as conclusões quanto a responsabilidade pelo desfazimento do negócio jurídico e pela consequente indenização por perdas e danos demandaria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e da interpretação das cláusulas contratuais, providências vedadas à luz dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MAGLIONI COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA. (MAGLIONI) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LOJA EM VÍCIO DE CONSENTIMENTO. SHOPPING CENTER. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. NÃO OCORRÊNCIA. EMPREENDIMENTO COMERCIAL. RESOLUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RESSARCIMENTO DE VALORES INVESTIDOS. INVIABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA.<br>1. O contrato de locação referente a ponto comercial em shopping apresenta peculiaridades específicas, devido à necessidade de ocenter empreendedor realizar estudos preliminares mais abrangentes. O artigo 54 da Lei n. 8.245/91 dispõe sobre a ampla liberdade contratual aplicável às relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, contudo, a referida norma não possui caráter absoluto, devendo ser interpretada em consonância com o princípio da boa-fé contratual.<br>2. No caso, não há elementos suficientes para concluir que o autor/apelante foi ludibriado pela parte ré, pois mesmo com a ausência de perfectibilização de todas as condições materiais do empreendimento, o autor já tinha ciência do estado em que se encontrava o local no momento da assinatura do contrato.<br>3. O locatário, ao optar por iniciar as suas atividades em empreendimento que ainda não estava completamente estabelecido, aceitou os riscos que poderiam decorrer da instabilidade ou de eventuais problemas no desenvolvimento do local.<br>4. Conforme a vontade manifestada das partes na relação contratual, o locatário renunciou à posterior indenização de eventual benfeitoria realizada no imóvel, sendo válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, conforme Súmula 335 do STJ.<br>5. Inviável a concessão de lucros cessantes ao apelante, já que nos estágios iniciais de operação, é comum que os negócios enfrentem desafios e incertezas, não sendo possível aferir a sua capacidade de gerar lucros consistentes.<br>6. Recurso conhecido e não provido. (e-STJ, fl. 748)<br>No presente inconformismo, MAGLIONI defendeu que (1) houve a violação do art. 1.022 do CPC; e (2) não se aplica o óbice da Súmula nº 7 do STJ.<br>Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fl. 903-914).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. ART. 1.022 DO CPC. VIOLAÇÃO. INEXISTÊNCIA. RESPONSABILIDADE. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. PERDAS E DANOS. REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.<br>1. Inexistem omissão, contradição ou obscuridade, vícios elencados no art. 1.022 do NCPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostentava caráter nitidamente infringente, visando rediscutir matéria que já havia sido analisada pelo acórdão vergastado.<br>2. Rever as conclusões quanto a responsabilidade pelo desfazimento do negócio jurídico e pela consequente indenização por perdas e danos demandaria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e da interpretação das cláusulas contratuais, providências vedadas à luz dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>3. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento no art. 105, III, alínea a, da CF, MAGLIONI alegou violação do art. 1.022 do CPC e dos arts. 389, 423, 424 e 475 do CC, ao sustentar (1) que o acórdão recorrido deixou de apreciar questões essenciais ao deslinde da controvérsia; e (2) que o BANCO MODAL S.A. foi o responsável pelo desfazimento do contrato, devendo, por isso, ser condenado ao pagamento de perdas e danos.<br>(1) Da negativa de prestação jurisdicional<br>Apesar do inconformismo, verifica-se que o TJDFT se pronunciou sobre todos os temas importantes ao deslinde da controvérsia, não havendo, portanto, omissão, contradição ou obscuridade.<br>Quanto as alegações de omissão sobre o inadimplemento contratual do BANCO MODAL S.A. e o direito ao ressarcimento, o acórdão fo i claro ao destacar que (1) não há elementos que comprovem que o autor foi ludibriado, pois ele tinha ciência do estado do empreendimento ao assinar o contrato, ainda que este não estivesse totalmente concluído; (2) ao iniciar suas atividades em empreendimento em desenvolvimento, o locatário assumiu os riscos decorrentes da instabilidade ou problemas do local; e (3) conforme pactuado, o locatário renunciou a indenização por benfeitorias realizadas, sendo válida a cláusula de renúncia ao ressarcimento e ao direito de retenção, nos termos da Súmula 335 do STJ.<br>Assim, inexistem os vícios elencados no art. 1.022 do CPC, sendo forçoso reconhecer que a pretensão recursal ostenta caráter nitidamente infringente.<br>A jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.<br>Nesse sentido, confira-se o seguinte precedente:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE TRÂNSITO. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. OMISSÃO. AUSÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL RECONHECIDA. EXCLUDENTES AFASTADAS. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA FÁTICA E PROBATÓRIA DOS AUTOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. ARBITRAMENTO DE DANOS MORAIS. DISCUSSÃO DO VALOR. PROPORCIONALIDADE RECONHECIDA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NESTES AUTOS. SÚMULA 7/STJ. TERMO INICIAL. JUROS MORATÓRIOS. CITAÇÃO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO IMPROVIDO.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br> .. <br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.229.195/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 6/9/2023)<br>Afasta-se, portanto, a alegada violação.<br>(2) Da responsabilidade pelo desfazimento do negócio<br>MAGLIONI também apontou violação dos arts. 389, 423, 424 e 475 do Código Civil, sob o argumento de que o desfazimento do contrato decorreu de conduta imputável ao BANCO MODAL S.A., o que justificaria a sua condenação ao pagamento de perdas e danos.<br>Sobre o tema, o TJDFT consignou que (1) não há elementos que comprovem que o autor foi ludibriado, pois ele tinha ciência do estado do empreendimento ao assinar o contrato, ainda que este não estivesse totalmente concluído; (2) ao iniciar suas atividades em empreendimento em desenvolvimento, o locatário assumiu os riscos decorrentes da instabilidade ou problemas do local; e (3) conforme pactuado, o locatário renunciou a indenização por benfeitorias realizadas, sendo válida a cláusula de renúncia ao ressarcimento e ao direito de retenção, nos termos da Súmula 335 do STJ, conforme transcrição a seguir:<br>Assim, verifica-se que o locador se obrigou a fornecer ao locatário um ambiente de Shopping para que o empreendedor pudesse realizar as atividades específicas (franquia de açaí) previstas no contrato. Na cláusula 10.1, "d" e "e" existem as seguintes disposições acerca "das obrigações da locadora":  .. <br>odavia, no presente caso não há elementos suficientes para concluir que o autor/apelante foi ludibriado pela parte ré. Isso porque a análise dos fatos demonstra que, mesmo com a ausência de perfectibilização de todas as condições materiais do empreendimento, o autor já tinha ciência do estado em que se encontrava o local, no momento da assinatura do contrato (ID 59055659).<br>Dessa forma, é forçoso concluir que o autor/apelante aceitou as circunstâncias - condições reais do local - ao firmar o contrato. Ademais, em se tratando de uma atividade comercial, o risco inerente ao negócio jurídico é uma realidade que deve ser assumida pela parte envolvida.<br>O autor/apelante, ao optar por iniciar as suas atividades em um empreendimento que ainda não estava completamente estabelecido, aceitou os riscos que poderiam decorrer da instabilidade ou de eventuais problemas no desenvolvimento do local.<br>É de se ressaltar, ainda, que o apelante também obteve benefícios financeiros, como a carência para o pagamento do aluguel até janeiro de 2022 (cláusula 4.1.1). Esse fato demonstra que houve concessões que mitigaram em parte os impactos que o autor enfrentou.<br>Portanto, ainda que o empreendimento não tenha cumprido todas as expectativas, não se pode imputar à ré/apelada a responsabilidade por eventual violação ao princípio da boa-fé objetiva. O insucesso da sua loja está relacionado ao risco do negócio, que é natural em atividades empresariais, e não a qualquer conduta perpetrada pela parte ré.<br>Outrossim, verifica-se dos autos que o apelante já deixou o imóvel objeto da ação, configurando a rescisão de fato. Diante dessa situação, não há como discutir a rescisão formal do contrato, uma vez que, na prática, o contrato já foi rompido pela saída do locatário.<br>Com relação ao pedido de restituição dos valores, a título de reforma do imóvel, também não assiste razão ao apelante.<br>Conforme consta do contrato, cláusula 12.1, o autor/apelante renunciou previamente a qualquer direito de retenção ou indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.  .. <br>No caso, o locatário teria o direito de remover benfeitorias de caráter meramente voluptuário ou removíveis, desde que essa remoção não cause danos ao imóvel e que seja feita às suas próprias expensas. Caso decidisse por não remover essas benfeitorias, elas seriam incorporadas ao imóvel sem direito a qualquer tipo de retenção.<br>Ademais, de acordo com o pacto, qualquer outro tipo de benfeitoria, incluindo melhorias especiais e equipamentos instalados no imóvel, seriam incorporados ao patrimônio do locador.<br>Outrossim, a cláusula contratual que incorpora a renúncia ao direito à indenização ou retenção pelas benfeitorias realizadas pelo locatário encontra guarida nos artigos 35 e 36 da Lei n. 8.245/91.  .. <br>É de se destacar, ainda, o teor da Súmula 335 do STJ, a qual assim preceitua: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção."<br>Portanto, ao firmar o contrato, o locatário aceitou essas condições, e o contrato prevê, de maneira inequívoca, que as benfeitorias realizadas seriam incorporadas ao imóvel sem que houvesse a obrigação de reembolso ou indenização por parte do locador.  .. <br>No que se refere aos lucros cessantes, para que sejam passíveis de indenização, é imprescindível que haja comprovação concreta de que, se o contrato não tivesse sido rompido, a parte prejudicada teria de fato obtido esses lucros.<br>A mera expectativa de ganho não é suficiente para gerar o direito à indenização; é necessário demonstrar de maneira objetiva que os lucros eram uma consequência provável e direta do curso normal dos acontecimentos, o que não ocorreu na espécie. (e-STJ, fls. 743-746)<br>Assim, rever as conclusões quanto a responsabilidade pelo desfazimento do negócio juridico e pelas perdas e danos demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório dos autos e do contrato firmado entre as partes, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Assim, o recurso não merece que dele se conheça quanto ao ponto.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, a ele NEGAR PROVIMENTO.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de BANCO MODAL S.A., limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, do CPC.<br>É o voto.