ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 04/11/2025 a 10/11/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>Direito civil. Recurso especial. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Restituição de valores pagos. Lei do distrato. aplicação do cdc. Limite de retenção. Taxa de fruição. imóvel não edificado. afastamento. precedentes. Recurso não conhecido. súmula 83/stj.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em ação de rescisão contratual de lote urbano, determinou a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, com restituição em parcela única, afastando a incidência de taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado.<br>2. O Tribunal de origem entendeu que o contrato, firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, deveria observar o limite de retenção de 25% dos valores pagos, em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), e que a restituição deveria ocorrer de forma imediata, afastando a aplicação do art. 32-A, §1º, da Lei nº 6.766/1979.<br>3. A recorrente alegou violação ao art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, sustentando que a retenção deveria incidir sobre o valor do contrato e que a restituição deveria ser parcelada, conforme previsto na legislação.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber se, em contratos de compra e venda de imóvel firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é possível limitar a retenção a 25% dos valores pagos e determinar a restituição em parcela única, em observância ao CDC.<br>III. Razões de decidir<br>5. O entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabelece a prevalência do CDC em relações de consumo, limitando a retenção a 25% dos valores pagos e determinando a restituição imediata, conforme a Súmula 543/STJ.<br>6. A taxa de fruição é indevida em contratos de compra e venda de lote não edificado, pois não há enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, conforme entendimento consolidado no STJ.<br>7. A restituição parcelada, prevista no art. 32-A, §1º, da Lei nº 6.766/1979, é considerada prática abusiva em relações de consumo, sendo inaplicável diante da prevalência do CDC.<br>8. O recurso especial não foi conhecido, em razão da aplicação da Súmula 83 do STJ, que impede o conhecimento de recurso especial quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ.<br>IV. Dispositivo<br>Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>Cuida-se de recurso especial interposto por SETCORP 212 URBANIZADORA LTDA , com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado (fl. 212):<br>"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO PELO ADQUIRENTE - RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO - INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR DO AJUSTE REPELIDA - TAXA DE FRUIÇÃO ELIMINADA - DEVOLUÇÃO EM ÚNICA PARCELA - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSOS EM PARTE PROVIDOS."<br>Os embargos de declaração opostos pela parte recorrida foram acolhidos nos seguintes termos:<br>"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO HONORÁRIA FIXADAPOR EQUIDADE AFASTAMENTO - TEMA 1.076 DO STJ - NOVEL ARBITRAMENTO COM ADEQUAÇÃO AOPOSICIONAMENTO REVELADO EMBARGOS ACOLHIDOS." (fl. 223)<br>Rejeitados segundos embargos de declaração opostos pela parte ora recorrida (fls. 299-301).<br>A parte recorrente alega que o acórdão estadual contrariou as disposições contidas no artigo 32-A da Lei 13.786/2018, apontando divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais.<br>Afirma, em síntese, que:<br>"A hipótese dos autos se ajusta aos ditames acima e, nessa esteira, converge ao exame deste Recurso Especial, eis que v. Aresto recorrido contrariou as disposições do artigo 32-A da Lei 13.786/2018 ao aplicar o percentual de retenção diverso do previsto, somente 25% sobre o valor pago, sem a aplicação das demais sanções legais, determinando ainda a restituição em parcela única.<br>3.4. A decisão em questão merece ser revista e reformada por violar expressa previsão legal, ao passo que contraria também decisões proferidas por diversos Tribunais de Justiça (Mato Grosso do Sul, Minas Gerais e São Paulo ) sobre a aplicabilidade das penalidades previstas no artigo 32-A da Lei 13.786/2018, em casos análogos, ou seja, em contratos firmados na sua vigência." (fl. 231).<br>Apresentadas as contrarrazões (fls. 305-317), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 318-319).<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>Direito civil. Recurso especial. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. Restituição de valores pagos. Lei do distrato. aplicação do cdc. Limite de retenção. Taxa de fruição. imóvel não edificado. afastamento. precedentes. Recurso não conhecido. súmula 83/stj.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em ação de rescisão contratual de lote urbano, determinou a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, com restituição em parcela única, afastando a incidência de taxa de fruição, por se tratar de lote não edificado.<br>2. O Tribunal de origem entendeu que o contrato, firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, deveria observar o limite de retenção de 25% dos valores pagos, em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), e que a restituição deveria ocorrer de forma imediata, afastando a aplicação do art. 32-A, §1º, da Lei nº 6.766/1979.<br>3. A recorrente alegou violação ao art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, sustentando que a retenção deveria incidir sobre o valor do contrato e que a restituição deveria ser parcelada, conforme previsto na legislação.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber se, em contratos de compra e venda de imóvel firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é possível limitar a retenção a 25% dos valores pagos e determinar a restituição em parcela única, em observância ao CDC.<br>III. Razões de decidir<br>5. O entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que estabelece a prevalência do CDC em relações de consumo, limitando a retenção a 25% dos valores pagos e determinando a restituição imediata, conforme a Súmula 543/STJ.<br>6. A taxa de fruição é indevida em contratos de compra e venda de lote não edificado, pois não há enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, conforme entendimento consolidado no STJ.<br>7. A restituição parcelada, prevista no art. 32-A, §1º, da Lei nº 6.766/1979, é considerada prática abusiva em relações de consumo, sendo inaplicável diante da prevalência do CDC.<br>8. O recurso especial não foi conhecido, em razão da aplicação da Súmula 83 do STJ, que impede o conhecimento de recurso especial quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ.<br>IV. Dispositivo<br>Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator):<br>I - Cuida-se de recurso especial proveniente de ação de rescisão contratual de lote urbano, proposta pelos ora recorridos em desfavor da ora recorrente, em virtude de dificuldades financeiras para manutenção da avença.<br>Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente, condenando a recorrente à restituição do valor pago, nos moldes do art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, parceladamente, com retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato. Interposta apelação de ambas as partes, o Tribunal local deu parcial provimento a ambos os recursos, para determinar a retenção de 25% dos valores pagos, mas com a restituição pela ora recorrente em parcela única.<br>II - Da violação ao art. 32-A da Lei nº 13.786/2018 e do dissídio jurisprudencial<br>O recorrente aduz que, ao julgar a procedência do distrato, o tribunal local violou o disposto no art. 32-A da Lei nº 13.786/2018, ao determinar que os valores pagos pelos recorridos na compra do imóvel fossem devolvidos em parcela única, bem como que a retenção de 25% do valor pago e não sobre o valor do contrato, conforme previsto na avença.<br>O tribunal estadual, ao proferir sua decisão, assim expôs:<br>"Com efeito, os recursos estão por merecer acatamento, inda que parcial; é que ante o desfazimento do negócio e o retorno do imóvel à vendedora, cristalino o direito de o comprador obter a devolução do que despendeu, observando-se a prerrogativa da Apelante de reter parte do numerário para ressarcimento de despesas havidas.<br>Deveras, é pacífico na jurisprudência desta Centenária Corte, nos termos da Súmula nº 1, que "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem".<br>Também é exato que nosso Magnífico SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA tolera a pretensão do comprador para ao encerramento do pacto certamente fulcrado em Princípios de Celeridade e Economia processual mas sopesando-se tal pleito, à luz das Leis do País, e a Princípios de Equidade, e tendo sempre em mira o Art. 884 do Código Civil, por seu Princípio máximo.<br>Na hipótese, as partes firmaram o contrato em 08/05/2020, quando já em vigor as alterações trazidas pela Lei 13786/18, denominada Lei do Distrato. Assim, havendo expressa previsão legal e contratual, de rigor seja aplicada a cláusula penal.<br>Resta apurar, portanto, se há abusividade nas penalidades previstas no Instrumento, para o caso de rescisão, o que faria por operar redução do percentual ajustado.<br>Deveras, a cláusula do contrato celebrado entre as partes que rege a desistência do negócio, prevê as consequências da rescisão, estabelecendo que a devolução dos valores pagos pelo comprador haverá com dedução de valores, que somam razoável percentual do valor pago. Tal cláusula não é abusiva frente ao Código de Defesa do Consumidor.<br>Com efeito, o ajuste contrato está a respeitar a chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), que modificou a Lei 4591/64, que rege a aquisição de unidades imobiliárias, como na hipótese vertente; o ajuste de fls. 23/40 foi firmado já na vigência da norma acima citada, e dispõe com clareza sobre hipótese de rescisão imotivada pelo adquirente. Dele consta dedução de 10% sobre o valor do contrato (não sobre o valor pago), além da comissão de corretagem e eventuais prestações e taxas em atraso.<br>Nesse ponto, há que ser modulada a cláusula revelada, sob pena de grave prejuízo para o comprador, inda que inadimplente; é que, a se aceitar o que vem no Contrato, anota-se enriquecimento indevido da Vendedora e de mui mór aceitação que haja dedução de 25% dos valores pagos, percentual que nesta Câmara vamo-lo sempre por prestigiar e o pagamento deve ser realizado de uma só vez, na forma também de calcinada jurisprudência desta Relação.<br>A correção monetária incidirá do desembolso de cada parcela adimplida, ante calcinada jurisprudência deste Desembargo, e os juros a contar do trânsito em julgado, observado o índice previsto no contrato, não havendo que se falar sem desequilíbrio econômico.<br>Outrossim, não há falar-se em taxa de fruição, pois indevida na espécie ante a natureza do bem adquirido, mero terreno sem edificações, e não houve ocupação do lote ou, pelo menos, não ficou comprovada. " (fls. 213-214) (Grifei)<br>Ora, é de se notar que o julgado recorrido encontra-se em consonância com o entendimento esposado por esta Corte, da maneira que o recurso aviado não merece ser conhecido em virtude do óbice imposto pela Súmula 83 do STJ.<br>Para melhor esclarecimento, acosto ementas de julgados pertinentes:<br>"CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. I. HIPÓTESE EM EXAME<br>1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. O propósito recursal é decidir (I) se houve negativa de prestação jurisdicional; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.<br>5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.<br>6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.<br>7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.<br>8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.<br>9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.<br>10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.<br>11. No particular, (I) o Juízo de primeiro grau reconheceu a abusividade das cláusulas contratuais, de modo que limitou a retenção dos valores pagos ao percentual de 50%, além de declarar a perda de eventuais benfeitorias e condenar os réus ao pagamento de impostos e despesas associativas relativas ao terreno durante o período em que estiveram na posse do bem; por sua vez, (II) o Tribunal de segundo grau deu parcial provimento à apelação apenas para fixar a indenização pelo tempo de fruição em 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, consignar a incidência dos juros de mora sobre os valores a restituir a partir do trânsito em julgado da condenação, bem como corrigir de ofício o erro material quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais.<br>IV. DISPOSITIVO<br>12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(REsp n. 2.111.681/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.) (Grifei)<br>CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.<br>1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.<br>2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.<br>3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.<br>5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.<br>6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.<br>7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.<br>8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.<br>9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.<br>10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.<br>11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado.<br>12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele.<br>(REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.) (Grifei)<br>IV - Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado do proveito econômico obtido por cada parte.<br>É como penso. É como voto.