DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por EVEN BRISA KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (EVEN BRISA), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado:<br>PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INOVAÇÃO RECURSAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. MULTA CONTRATUAL. INVERSÃO. DANOS MORAIS. VALOR. ALUGUÉIS E ENCARGOS. RESSARCIMENTO. CORREÇÃO DO VALOR RESIDUAL. SUSPENSÃO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.<br>Sendo vedada a inovação recursal e em respeito ao duplo grau de jurisdição, não é cabível a apreciação por este tribunal de matéria não suscitada anteriormente e sequer apreciada pelo Magistrado sentenciante. O atraso na entrega do imóvel em virtude da ausência de mão de obra no mercado não configura força maior a eximir a responsabilidade da construtora, pois se trata de fortuito interno. Não há abusividade na estipulação de prazo de tolerância para entrega do imóvel. Prevendo o contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre as partes, cláusula penal para o caso de descumprimento apenas em desfavor do consumidor, é medida de equidade a aplicação da mesma penalidade para o caso de mora atribuível ao fornecedor. O inadimplemento contratual pode ensejar a reparação extrapatrimonial quando as consequências do descumprimento desbordam os aspectos patrimoniais e atingem a própria pessoa do credor da obrigação, sendo inegável a afronta a atributos personalíssimos daquele que vê frustrada a legitima expectativa de usufruir de bem imóvel adquirido a duras penas para constituição de moradia. O valor da indenização deve ser fixado de acordo com os preceitos da proporcionalidade e razoabilidade, levando-se em conta a condição econômica das partes e a repercussão do evento danoso. O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel, enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis e encargos suportados, entre a data na qual o imóvel deveria ter sido entregue e a data da efetiva rescisão. Não é devida a incidência de correção monetária sobre a parcela residual para a aquisição do imóvel, enquanto perdurou o injusto atraso da construtora na entrega do bem. Ausente interpelação extrajudicial, os juros de mora somente devem incidir a partir da citação válida. Inteligência do art. 219 do CPC. W.: Não é facultado ao Poder Judiciário dar interpretação ao contrato de forma a criar obrigações não estipuladas pelas partes, devendo o contrato ser interpretado restritivamente (e-STJ, fl. 380).<br>Os embargos de declaração opostos por EVEN BRISA foram rejeitados, com a imposição da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC (e-STJ, fls. 441/466 e fls. 735-744).<br>Nas razões do presente recurso, EVEN BRISA alegou, a par de divergência jurisprudencial e das violações já enfrentadas pela decisão de e-STJ, fls. 887/892, a violação aos arts. 186, 393, 416, parágrafo único, 884 e 944 do CC, ao sustentar (1) a ocorrência de motivo de força maior que a impediu de concluir o empreendimento no prazo avençado; (2) a impossibilidade da cumulação de indenização por lucros cessantes com multa contratual; e (3) a incidência de correção monetária sobre o valor do saldo devedor do imóvel.<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 764-775).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Em complementação de julgamento, o recurso merece prosperar, em parte.<br>Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por JAIR REZINI e DEBORA MARTINS GUERRA REZINI contra a ora insurgente, alegando descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no que se refere ao prazo de entrega da obra.<br>Em primeira instância, os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, para condenar a ré ao pagamento de multa contratual no importe de 2% sobre o valor da parcela respectiva por mês de atraso, atualizado pelo índice do INCC, a partir de 30/6/2012 até setembro de 2013, acrescida de juros moratórios de 1% ao mês, referente ao mesmo período; condenar a requerida no pagamento das despesas com aluguéis e demais encargos, quitados no período compreendido entre 30/6/2012 e setembro de 2013, devidamente corrigidas pelos índices divulgados pela Corregedoria Geral de Justiça, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, ambos desde o desembolso; condenar a ré no pagamento da importância de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a cada requerente, a título de indenização por danos morais, devidamente corrigida pelos índices publicados pela Corregedoria Geral de Justiça e acrescida de juros de mora de 1% ao mês (art. 406 do CC), desde a data desta sentença, por se tratar de valor atual e de quando a obrigação se tornou líquida, até a data do efetivo pagamento. JULGO IMPROCEDENTE o pedido de inaplicabilidade da cláusula que prevê o prazo de tolerância e de não incidência de juros, de correção monetária e de juros de mora sobre o saldo devedor. Em face da sucumbência recíproca, condeno cada uma das partes no pagamento de 50% das custas, das despesas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 15% sobre o valor da condenação (e-STJ, fl. 528).<br>Irresignadas, as partes apelaram, e o TJMG deu parcial provimento a ambos os recursos, nos seguintes termos: (i) o dos autores para majorar o valor individual da indenização por danos morais para R$ 10.000,00, bem como para afastar a atualização monetária do saldo devedor; e (ii) o da construtora, a fim de determinar a incidência dos juros de mora a partir da citação (e-STJ, fl. 415).<br>Os embargos de declaração opostos por EVEN BRISA foram rejeitados, com a imposição da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC (e-STJ, fls. 441-466 e fls. 735-744).<br>Na sequência, em cumprimento à decisão proferida por esta Corte Superior, no julgamento do REsp 1.663.300/MG, o Tribunal estadual procedeu a novo julgamento do recurso de apelação da ora recorrente, em observância à sistemática dos arts. 1.040 e 1.041 do CPC, sem exercer, contudo, o juízo de retratação quanto ao Tema 970 do STJ, ao entendimento de que, no caso, não houve condenação a título de lucros cessantes (e-STJ, fl. 713).<br>(1) Da ocorrência de motivo de força maior<br>Sobre o tema, ao julgar o recurso de apelação interposto pela ora insurgente, rechaçando a alegação de motivo de força maior, o TJMG assim se pronunciou:<br> .. , não há como albergar tal tese, pois as dificuldades encontradas para a finalização da obra são questões para as quais a empresa ré poderia e deveria estar preparada, como conhecedora do ramo da construção civil e, portanto, não podem ser considerados como motivo de força maior a excluir sua responsabilidade, pois inerentes ao risco do negócio.<br>Ora, ao estipular o prazo de entrega e sua carência, a construtora já deve levar em conta a possibilidade de ocorrência de infortúnios. Os fatores que teriam, segundo a demandada, motivado o atraso na entrega da obra, relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo defeso dividi-lo com a outra contratante, ou atribuir a terceiros essa responsabilidade, pois que inerente ao ramo de atividade profissional exercido pela construtora (e-STJ, fls. 3873-388).<br>Como se vê, no caso, a referida excludente de responsabilidade invocada pela vendedora foi afastada pela Corte local, mantendo-se, por conseguinte, a sua responsabilização pelo atraso na entrega do empreendimento, a partir da interpretação das disposições do contrato firmado entre as partes, bem como da análise dos elementos de prova coligidos ao processo, cujo reexame é vedado em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>A propósito:<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DESCARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.<br>1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>2. No caso, reconhecer caso fortuito ou força maior, no atraso da entrega do imóvel, exige o reexame de matéria fática, medida inviável em recurso especial.<br>3. Divergência jurisprudencial não demonstrada, ante a aplicação das Súmulas n. 284 do STF e 7 do STJ.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 1.882.113/MG, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 26/11/2021 - sem destaque no original)<br>(2) Da cumulação de lucros cessantes com multa contratual<br>Com relação ao tema, a eg. Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.631.485/DF, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, reconheceu a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor dos adquirentes de unidade imobiliária em construção (Tema n. 971) nos termos da ementa a seguir consignada:<br>RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.<br>1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.<br>2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.<br>(REsp n. 1.631.485/DF, relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019)<br>No caso, o Tribunal mineiro manteve a inversão da cláusula penal determinada pela sentença, destacando a "inexistência de qualquer penalidade à fornecedora para o caso de inadimplemento de suas obrigações. Doutro norte, ao redigir o contrato firmado com o consumidor, não se olvidou a fornecedora em estabelecer penalidade para eventual descumprimento atribuível a esse, conforme estabelece a Cláusula VII do ajuste" (e-STJ, fl. 394).<br>Em casos tais, portanto, é perfeitamente possível a inversão da multa fixada, também para o caso de eventual inadimplemento atribuível ao fornecedor, por se tratar de medida de justiça e equidade, que preserva o equilíbrio do contrato.<br>Por sua vez, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema n. 970 do STJ).<br>No ponto, a controvérsia recebeu a seguinte solução:<br>No que diz respeito aos aluguéis e demais encargos despendidos pelos autores, encontram-se presentes os requisitos ensejadores do dever de indenizar, quais sejam, o ato ilícito consubstanciado na mora em entregar o imóvel, o dano (despesas suportadas com os alugueis e taxas de condomínio), bem como o nexo de causalidade, pois os aluguéis somente foram pagos em razão do atraso na entrega do bem.<br> .. <br>Outrossim, forçoso esclarecer que esse ressarcimento não implica bis in idem, uma vez que a multa moratória tem por escopo punir a construtora pelo atraso indevido nas obras, ao passo que o pagamento dos aluguéis diz respeito às despesas que os compradores tiveram diante da mora da construtora.<br> .. <br>Noutro passo, os autores foram capazes de demonstrar a celebração de contrato de locação (fls. 96-106), sendo suficiente para embasar tal pretensão, que veio aliado à relação de pagamentos efetivados, expedida pela administradora do imóvel alugado (fls. 107- 109)  e-STJ, fls. 401-404 .<br>Como se vê, na espécie, a partir da interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes, bem como da análise dos elementos fáticos da causa, concluiu o Tribunal estadual pela ausência de bis in idem quanto às consequências do inadimplemento por parte da incorporadora, uma vez que a condenação desta ao pagamento de aluguéis não decorreu do prejuízo presumido dos compradores, a título de lucros cessantes, mas, do prejuízo efetivo advindo da necessidade de os compradores alugarem um imóvel durante o período em que aguardavam a entrega do apartamento adquirido da vendedora, o que não configura cumulação indevida com a multa contratual, por se tratar de reparação decorrente das perdas e danos por eles sofridas.<br>Para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido, em relação à matéria, seria necessária a interpretação das referidas disposições contratuais, assim como nova incursão nos elementos fáticos da causa, o que não se admite nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>(3) Da incidência de correção monetária sobre o saldo devedor do imóvel<br>Por fim, nos termos do entendimento desta Corte, "é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente" (AgInt no AREsp n. 677.950/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 14/3/2017, DJe de 20/3/2017).<br>Nessas hipóteses, "o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor" (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019).<br>No mesmo sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL.<br>1. "É devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente" (AgInt no AREsp 1.570.780/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 09.03.2020, DJe 13.03.2020). Nada obstante, "o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor" (REsp 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25.09.2019, DJe 27.09.2019).<br>2. "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25.09.2019, DJe 27.09.2019).<br>3. A indenização por lucros cessantes deve se dar "até a data da efetiva disponibilização das chaves, por ser este o momento a partir do qual os adquirentes passam a exercer os poderes inerentes ao domínio, dentre os quais o de fruir do imóvel" (REsp 1.796.760/RJ, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 02.04.2019, DJe de 05.04.2019).<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 1.787.195/SP, relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 23/8/2021, DJe de 26/8/2021)<br>No ponto, estando a conclusão do acórdão recorrido em dissonância com o entendimento desta Corte sobre a matéria, deve ele ser reformado.<br>Nessas condições, em complementação ao julgado anterior, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso especial, apenas para permitir a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor do imóvel, nos termos da fundamentação expendida, bem como dos precedentes mencionados.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC.<br>EMENTA<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPLEMENTAÇÃO DE JULGAMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. OCORRÊNCIA DE MOTIVO DE FORÇA MAIOR E ALEGAÇÃO DA IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES COM MULTA CONTRATUAL. QUESTÕES SOLUCIONADAS A PARTIR DA INTERPRETAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DO CONTRATO E DO REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada contra a ora insurgente, sob a alegação de descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, no que se refere ao prazo de entrega da obra.<br>2. No caso, as questões relacionadas a ocorrência de motivo de força maior e impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com multa contratual foram decididas a partir da interpretação de cláusulas do contrato firmado entre as partes, bem como da análise das circunstâncias fáticas da causa, cujo reexame é vedado em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>3. Segundo o entendimento desta Corte, "é devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente" (AgInt no AREsp n. 677.950/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 14/3/2017, DJe de 20/3/2017).<br>4. Nessas hipóteses, "o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor" (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019).<br>5. Recurso especial parcialmente provido.