DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO nos autos da ação movida por SPR INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.<br>O acórdão deu provimento à apelação cível interposta pelo recorrido SPR INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. , desc onstituindo as hipotecas sobre os imóveis adquiridos pelo recorrido, nos termos da seguinte ementa (fls. 804):<br>ADMINISTRATIVO. CONTRATOS BANCÁRIOS. HIPOTECA. ADQUIRENTE DE IMÓVEL HIPOTECADO PELA CONSTRUTORA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. BOA- FÉ. PESSOA JURÍDICA. APLICABILIDADE. HONORÁRIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. 1. Nos termos da Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à contrato por meio do qual o imóvel foi adquirido por terceiro, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 2. A aquisição de boa-fé traduz-se em fato impeditivo do direito titularizado pela instituição financeira em favor da qual o imóvel fora dado em garantia, qual seja, o direito de sequela, emanado da hipoteca. 3. O fato de o adquirente tratar-se de pessoa jurídica não tem o condão de alterar o entendimento da Turma. 4. Em aplicação do Princípio da Causalidade, aquele que deu causa à instauração do processo ou ao incidente processual deve arcar com os encargos dele decorrentes.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 852-858).<br>No recurso especial (fls. 867-894), alega a parte recorrente que o acórdão recorrido contrariou as disposições contidas no art. 1.419 do Código Civil e na Súmula n. 308/STJ, sustentando, em síntese: i) estar demonstrado que a hipótese dos autos envolve imóveis residenciais por investidores para fins comerciais, devendo ser afastado o caráter residencial; ii) o direito de sequela da CAIXA, como titular de crédito garantido por hipoteca, devendo sobrepor-se à boa-fé do adquirente; iii) a exceção da Súmula 308 do STJ foi aplicada pelo tribunal de origem a partir de uma premissa equivocada; e iv) que deve ser mantida hígida a hipoteca em seu favor.<br>Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais.<br>Requer o provimento do recurso para o fim de julgar improcedente a pretensão autoral.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 934-939).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 965-968), o que ensejou a interposição de agravo (fls. 997-1.012).<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 1040-1045).<br>Em decisão de fls. 1.057-1.059, converteu-se o agravo em recurso especial, para melhor exame da controvérsia.<br>É, no essencial, o relatório.<br>A irresignação recursal prospera, razão pela qual passo ao julgamento monocrático, na forma do art. 932, incisos V do CPC e da Súmula n. 568/STJ: "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema".<br>Conforme relatado, a recorrente sustenta, em suma, a prevalência do direito de sequela da hipoteca e a inaplicabilidade da Súmula n. 308/STJ a imóveis comerciais, visto que tal súmula restringe-se a imóveis residenciais. Suscita, assim, transgressão ao art. 1.419 do Código Civil.<br>Por seu turno, o tribunal de origem entendeu que a Súmula n. 308/STJ aplica-se de forma ampla (inclusive a imóveis comerciais, caso dos autos), não se limitando aos imóveis residenciais.<br>A Súmula n. 308/STJ preconiza: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."<br>Como se observa, a questão central para o deslinde da presente controvérsia gira em torno de saber se a Súmula n. 308/STJ aplica-se aos imóveis comerciais, ou se se restringe aos imóveis residenciais.<br>A jurisprudência deste Tribunal Superior firmou entendimento no sentido de que a Súmula 308/STJ aplica-se unicamente às hipotecas incidentes sobre imóveis residenciais. Dessa forma, afasta-se sua aplicação nos casos em que a garantia recai sobre imóvel comercial, como ocorre na hipótese dos autos.<br>E, ainda que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal circunstância não é suficiente para afastar a validade da hipoteca constituída como garantia de financiamento imobiliário de natureza comercial, como no caso em análise.<br>Ou seja: o contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.<br>Nesse diapasão, colhem-se os seguintes arestos:<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. GARANTIA REAL. HIPOTECA. EFICÁCIA. MULTA. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.<br>2. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes.<br>3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.<br>4. A oposição de embargos de declaração com nítido propósito de prequestionamento não possui caráter protelatório.<br>5. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para afastar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC/2015.<br>Liminar revogada.<br>(REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA. SALA COMERCIAL. PENHORA. SÚMULA Nº 308/STJ. INAPLICABILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO PREJUDICADO. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Embargos de terceiro.<br>2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipóteses que envolvam imóveis residenciais, sendo, portanto, inaplicável quando a hipoteca recaia sobre imóvel comercial.<br>3. O reexame de fatos e provas é inadmissível em recurso especial.<br>4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.<br>5. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.<br>6. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.178.177/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.)<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. VALIDADE. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. PRECEDENTES.<br>1. Consoante reiterado entendimento desta Corte Superior, "a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial". Assim, "é válida a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador quando firmada anteriormente à celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial" (AgInt no REsp 1.702.163/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2019, DJe 6/11/2019). Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 1.982.469/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022.)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELA CONSTRUTORA SOBRE UNIDADE OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. NÃO APLICAÇÃO DO DISPOSTO NA SÚMULA N. 308/STJ. 2. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. DECISÃO ULTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Casa orienta que o entendimento cristalizado na Súmula 308/STJ aplica-se exclusivamente às hipotecas que recaiam sobre imóveis residenciais, afastando-se, por conseguinte, a incidência do respectivo verbete sumular quando a citada garantia recair sobre imóvel comercial, como no caso dos autos.<br>1.1. De fato, "mesmo que comprovada a boa-fé do terceiro adquirente, tal não é bastante para afastar a hipoteca firmada como garantia ao financiamento imobiliário de caráter comercial, como é a situação dos autos. Precedentes" (AgInt no AgInt no REsp 1.682.434/PR, Rel. Ministro Lázaro Guimarães, Desembargador Convocado do TRF 5ª Região, Quarta Turma, julgado em 28/11/2017, DJe 4/12/2017).<br>2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não há falar em julgamento ultra ou extra petita quando o julgador, mediante interpretação lógico-sistemática, examina a petição apresentada pelo insurgente como um todo.<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.844.770/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/2/2021, DJe de 12/2/2021.)<br>Portanto, constata-se que o acórdão recorrido divergiu do entendimento pacífico desta Corte Superior, razão pela qual o recurso especial merece provimento.<br>Ante o exposto, conheço e dou provimento ao presente recurso especial, para, reformando o acórdão recorrido, julgar improcedente a pretensão autoral, arcando o autor da ação integralmente com os ônus sucumbenciais fixados pela sentença de primeiro grau.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA