DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por CONDOMÍNIO MIRANTE II SPE LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 440):<br>CIVIL. PROCESSUAL. ADMINISTRATIVO. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTA CAUSA PARA PRORROGAÇÃO DO PRAZO. TERMO INICIAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS. MAJORAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS.<br>1. A CEF tem responsabilidade solidária junto com a construtora, pois a empresa financiadora deveria proceder à fiscalização do prazo de execução da obra, e tendo configurado o atraso na entrega do imóvel financiado no âmbito do PMCMV, impõe-se a reparação dos danos sofridos pelo mutuário.<br>2. Configurados os pressupostos, a fixação do dano moral deve observar os princípios de moderação e de razoabilidade, assegurando à parte lesada a justa reparação, sem incorrer em enriquecimento ilícito e não deixando de observar o caráter pedagógico ao agente que cometeu o ato lesivo. O valor fixado a título de indenização do dano moral deve ter incidência a variação da taxa SELIC desde a data do arbitramento.<br>3. Evidenciado o atraso na entrega do imóvel objeto de financiamento, impõe-se a reparação do dano emergente sofrido pelo mutuário. A indenização em virtude do atraso na entrega da obra, corresponde ao percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado pelo IPCA-E na data de aniversário do contrato de aquisição do imóvel, por mês de atraso. A indenização por danos materiais deve ter termo final na data data da entrega/disponibilização das chaves e quanto à incidência de juros moratórios e correção monetária deve se dar desde a data do evento danoso até a data do efetivo pagamento das parcelas indenizatórias.<br>4. O entendimento das Turmas deste Tribunal é que a prorrogação do prazo de entrega do imóvel pressupõe a ocorrência de caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do contrato, mediante prévia análise técnica e autorização da Caixa Econômica Federal.<br>5. Deve ser considerada, para fins fixação do termo inicial do atraso, a cláusula contratual que estabelece 60 dias para a entrega das chaves.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 476-488).<br>No recurso especial, alega o recorrente que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 186, 393 e 927 do Código Civil.<br>Sustenta, em síntese, que o atraso na entrega do imóvel se deu em razão de conduta de terceiros, devendo ser afastada sua mora, com o consequente afastamento da sua condenação em restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes. Ademais, defende que os juros de obra durante a fase de construção do empreendimento é obrigação assumida pelo recorrido perante a CEF, não podendo a obrigada ser-lhe exigida.<br>Aduz, ainda, que não é devida nenhuma indenização por lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel, uma vez que não foi adquirido como investimento, além de inexistir mora de sua parte na entrega do imóvel.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 562-567).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 570-574), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 603-609).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>O objetivo do recurso especial consiste na reforma do acórdão regional, para afastar a mora da recorrente, bem como as condenações a ela impingidas a título de danos materiais e morais.<br>Entretanto, da fundamentação do acórdão recorrido se depreende que a apreciação do recurso especial implica o reexame de circunstâncias fático-probatórias e de interpretação de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>Assim consta em parte da fundamentação do acórdão regional (fls. 429-434):<br>Para o que interessa aos autos, a análise dos seguintes dados do contrato de financiamento podem auxiliar (ev1, contr8). A ação foi ajuizada em 27/07/2021:<br>Data da assinatura do contrato: 29/06/2016<br>Prazo para a conclusão da obra: 29/05/2016  25 meses<br>Conclusão da obra: CVCO expedido em 23/08/2019; entrega das chaves programadas para 28/08/2019<br>Valor da garantia: R$ 121.000,00<br>Como o prazo para conclusão da obra é de 25 meses contados a partir de quanto firmado o contrato de mútuo, forçoso reconhecer a data de 29/07/2018 como termo final para encerramento da obra. Este prazo marca o término do pagamento de juros de obra e início do prazo de amortização.<br>O prazo a ser adotado é o que consta no contrato de financiamento, momento em que a construtora efetivamente obrigou-se perante o mutuário, com participação da CEF na avença (TRF4, AC 5048257-12.2016.4.04.7000, TERCEIRA TURMA, Relatora Marga Inge Barth Tessler, juntado aos autos em 04/12/2018).<br>Contudo, nos termos da cláusula 12.3 do contrato, a Construtora dispõe de até 60 dias corridos após a conclusão da obra para a efetiva entrega das chaves do imóvel ao mutuário, ficando responsável, até lá, pela guarda e manutenção do imóvel.<br> .. <br>Daí se extrai que, nesse período, embora legítima a cobrança de parcelas de amortização do adquirente, enquanto não entregues as chaves, cabe à construtora o pagamento das obrigações propter rem. E, desde que não ultrapassado o prazo acima referido para a entrega, não há falar em mora por parte da construtora, cujos efeitos só podem ser computados a partir do 61º dia.<br>Da cláusula de prorrogação do prazo de construção e legalização do imóvel (cláusula de tolerância)<br>Considerando o decidido pelo STJ no Tema Repetitivo nº 966 (R Esp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, D Je 27/09/2019), em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, é válida a previsão de cláusula de tolerância do prazo para a entrega do imóvel.<br>O item 12 do contrato de financiamento autoriza a prorrogação por uma única vez em seis meses, "comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do Contrato que tenha efetiva interferência no ritmo da execução da obra, mediante análise técnica e autorização da Caixa, sempre que a medida se mostrar essencial a viabilização a conclusão do empreendimento" (ev1, contr8, p. 9).<br> .. <br>No caso em estudo, embora tenha havido, efetivamente, repactuação do cronograma da obra com a CEF e realizadas assembleias com a Comissão de representantes dos adquirentes, nas quais tratada a questão do atraso da obra (ver documentos anexados no ev9, ata6 e out8), o que existiu foi um ajuste do cronograma vinculado ao contrato de financiamento da obra. Portanto, perante a Caixa Econômica Federal, a Construtora ainda tinha prazo para a conclusão do empreendimento, mas não perante o consumidor, que tem que ver respeitado o contrato por ele individualmente firmado com a CEF e a construtora.<br>E, nos termos do contrato ora em análise, como destacado, exigiam-se, para a prorrogação do prazo, análise técnica e autorização expressa da CEF, o que não restou demonstrado.<br>Nem mesmo a anuência da Comissão dos adquirentes pode afastar o cumprimento das cláusulas contratuais individualmente acordadas, pois se sabe que sua função precípua, nos termos da Lei nº 4591/64, é a de zelar pelo patrimônio de afetação, acompanhar e fiscalizar o andamento da obra, não podendo alterar disposições contratuais individuais dos contratos de financiamento dos adquirentes das unidades.<br>Embora a cláusula 3.6 consigne que "O DEVEDOR ficará exonerado do pagamento dos encargos mensais definidos na alínea II deste item 3 caso ocorra atraso na entrega do imóvel por prazo superior a 6 (seis) meses contados da data original de término de obra do empreendimento, imputando-se diretamente à CONSTRUTORA a responsabilidade pelo pagamento desses valores, até a efetiva entrega do imóvel", tal cláusula deve ser interpretada em conjunto com a cláusula 12, de modo que, não tendo ocorrido a prorrogação do prazo na forma exigida contratualmente, o devedor ficará exonerado dos juros da obra após a data original prevista para o término da obra. Ou, em outras palavras, não há prorrogação válida do prazo de conclusão da obra a justificar a continuidade da cobrança dos chamados juros de obra.<br>Essa é a interpretação mais favorável ao consumidor (art. 47, CDC) e a que atende ao art. 423 do Código Civil, segundo o qual "quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente".<br>Portanto, não havendo prorrogação válida do prazo de conclusão da obra e considerando os 60 dias para a entrega das chaves, tem-se que os juros de obra são indevidos a partir de 29/07/2018 e a mora da construtora está caracterizada a partir de 29/09/2018 (cláusula 12.3 do contrato).<br>Do caso concreto e do atraso na finalização da obra<br>A parte autora adquiriu da ré Condomínio Mirante II SPE (incorporadora) unidade habitacional ainda em construção do denominado Condomínio Mirante II, utilizando recursos financeiros da Caixa Econômica Federal, consistente em financiamento de R$ 91.600,00, com prazo de construção e 25 meses.<br>A ação foi ajuizada em 27/07/2021 e, em sua contestação do ev9, a ré Condomínio Mirante II apresentou o CVCO expedido pela Prefeitura Municipal de Araucária datado de 23/08/2019, com entrega das chaves programada para logo após, 28/08/2019 (ev1, out12).<br>Ainda que o Condomínio Mirante II SPE tenha apresentado termo de vistoria assinado pelo autor em 16/01/2019, declarando que o imóvel estava em condição de habitabilidade, com instalações em funcionamento e sem vícios de construção (ev9, out5), o fato é que o CVCO somente foi expedido em 23/08/2019 (ev9, out3), motivo pelo qual a entrega das chaves à parte autora (i. e., momento a partir do qual o requerente pôde, efetivamente, ingressar na posse do imóvel) foi programada para 28/08/2019 (ev1, out12).<br>Conforme demonstra a planilha evolutiva no ev11, comp2, em 23/08/2019 é que foi lançado, no contrato, o evento "término de obra", passando, somente então, a ocorrer a cobrança das prestações de amortização em 29/08/2019.<br>Há, destarte, nexo causal entre o dano verificado (atraso na entrega da obra ao mutuário) e a conduta da construtora já que o prazo de construção teve termo final em 29/07/2018.<br> .. <br>Assim, está claro que, no caso em comento, o prazo de entrega da unidade não foi cumprido, motivando a parte autora, diretamente prejudicada com tal atraso, a ingressar em Juízo.<br>Tal entendimento não contraria o quanto decidido pelo STJ, pois o que a Corte Superior reconheceu, ao firmar a tese para o Tema 996, foi exatamente a validade do "período de tolerância" pactuado entre as partes. Ou seja, existindo cláusula de prorrogação de prazo em contrato regido seja pelas normas gerais do SFH ou pelas regras próprias do PMCMV, deve ser ela obrigatoriamente observada, e, é claro, nos termos em que foi convencionada.<br>(..)" - grifei<br>Do exposto, é entendimento das Turmas deste Tribunal que a prorrogação do prazo de entrega do imóvel pressupõe a ocorrência de caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do contrato, mediante prévia análise técnica e autorização da Caixa Econômica Federal.<br>Todavia, no caso concreto, ainda que tenham ocorrido entraves na execução final da obra, tais percalços consistem em risco inerente à atividade econômica desenvolvida pelas rés.<br>Por fim, não foi procedida a prévia análise técnica e autorização da Caixa Econômica Federal.<br>Isso posto, concluo por ausente a configuração de caso fortuito ou de força maior apto a afastar a responsabilidade das rés pelo atraso verificado.<br> .. <br>Dessa forma, embora legal a previsão da cláusula de tolerância, não ocorreu causa justificadora para sua incidência no caso em concreto, motivo pelo qual não merece provimento a apelação da ré.<br>Cabe registrar, por fim, que não há base jurídica que justifique o afastamento do prazo de 60 dias pretendido pela parte autora, uma vez que previsto no contrato.<br> .. <br>Isso posto, tendo sido assinado o contrato em 29/06/2016 com prazo para término da obra em 25 meses, e face ao fato de não haver prorrogação válida do prazo de conclusão da obra e considerando-se os 60 dias para a entrega das chaves, tem-se que os juros de obra são indevidos a partir de 29/07/2018 e a mora para efeitos indenizatórios está caracterizada a partir de 29/09/2018 (cláusula 12.3 do contrato).<br>O Tribunal de origem, ao apreciar o conjunto probatório constante dos autos e as cláusulas contratuais, firmou entendimento no sentido da existência de atraso na entrega do imóvel sem causa justificadora e da responsabilidade solidária da recorrente pela reparação dos danos.<br>Dessa forma, a pretensão de reforma do acórdão recorrido demandaria necessariamente o reexame da matéria fático-probatória e a interpretação das cláusulas dos contratos firmados entre as partes, com o objetivo de verificar se houve, ou não. causa justificadora para a incidência da cláusula de tolerância (ocorrência de caso fortuito ou força maior), se houve nexo causal entre os danos verificados (atraso na entrega da obra ao mutuário) e a conduta da recorrente, se o recorrido suportou danos materiais e morais. Tais incursões encontram óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça, que vedam o revolvimento do conjunto fático-probatório e a análise de cláusulas contratuais em recurso especial.<br>Nesse sentido, cito:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PREJUÍZO PRESUMIDO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. ANÁLISE PREJUDICADA.<br>1. O entendimento do Tribunal de origem está de acordo com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça de que é cabível indenização a título de lucros cessantes pelo descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador.<br>2. É inviável a análise de teses recursais não prequestionadas na origem, apesar da oposição de embargos de declaração.<br>3. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que não há falar em exclusão dos lucros cessantes, sob a justificativa de que o imóvel seria adquirido com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.<br>4. Para rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, de que o atraso na entrega do imóvel gerou dano moral indenizável, seria necessário o revolvimento de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ.<br>5. A necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional.<br>6. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.736.545/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025.)  grifei .<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DESCARACTERIZAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. LUCROS CESSANTES. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. TRANSCURSO DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES. PREJUÍZOS DO COMPRADOR. PRESUNÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu de recurso especial.<br>2. O Tribunal de origem concluiu pela mora da agravante na entrega das chaves do imóvel, reconhecendo o direito do agravado à indenização por lucros cessantes, com base na presunção de prejuízo pela privação do uso do bem.<br>II. Questão em discussão<br>3. Saber se a agravante pode ser eximida da responsabilidade por lucros cessantes com fundamento na teoria da exceção de contrato não cumprido, alegando inadimplemento do agravado, e se as Súmulas 5, 7, 13 e 83 do STJ e 284 do STF são aplicáveis.<br>III. Razões de decidir<br>4. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>5. No caso, sem esbarrar nos mencionados óbices, não há como averiguar, em recurso especial, a existência de inadimplemento contratual do comprador, ora agravado, a fim de autorizar a retenção das chaves, assim como afastar o dever da empresa de indenizá-lo com base na exceção de contrato não cumprido.<br>6. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284/STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial.<br>7. "A Segunda Seção desta Corte Superior, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, desta relatoria, submetido ao rito dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que, no caso de atraso na entrega do imóvel, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, é presumido o prejuízo do comprador, consistente na injusta privação do bem, a ensejar a reparação material" (AgInt no AgInt no REsp n. 1.830.955/RJ, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/3/2022, DJe de 18/3/2022), e Corte local seguiu tal entendimento. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ.8. Agravo interno a que se nega provimento.<br>IV. Dispositivo e tese<br>9. Agravo interno não provido.<br>Tese de julgamento:<br>"1. A análise de contrato e elementos fático-probatórios é vedada em recurso especial, conforme Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>2. A fundamentação recursal deficiente atrai a incidência da Súmula n. 284/STF.<br>3. O prejuízo do comprador por atraso na entrega do imóvel é presumido, ensejando indenização por lucros cessantes."<br>Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 476 e 927; CPC/2015, art. 85, § 11.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25.09.2019; STJ, AgInt no AREsp 2.165.815/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Quarta Turma, julgado em 20.03.2023. (AgInt no REsp n. 2.201.774/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025.)  Grifei. <br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Deixo de condenar em honorários recursais em razão da ausência de fixação da verba na origem (EDcl no AgInt no REsp n. 1.910.509/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 4/11/2021).<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA