ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025 a 27/10/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo nos próprios autos.<br>2. As instâncias ordinárias revisaram o percentual de retenção, reduzindo-o para 20% (vinte por cento) das parcelas pagas.<br>II. Questão em discussão<br>3. Saber se qual o percentual de retenção de parcelas pagas é cabível na hipótese de resilição da promessa de compra e venda por iniciativa do promitente comprador.<br>III. Razões de decidir<br>4. "Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção  .. , a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato".<br>IV. Dispositivo e tese<br>5. Agravo interno provido .<br>___________________________________________<br>Tese de julgamento: "1. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção  .. , a saber, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato."<br>Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 389, 402, 404, 408, 413, 416, 475.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019; EAg n. 1.138.183/PE, relator Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/6/2012.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno (fls. 620-627) interposto contra decisão desta relatoria, que negou provimento ao recurso (fls. 614-617).<br>Em suas razões, a parte agravante alega que o "entendimento consolidado do STJ de que o percentual de devolução deve ser de, no máximo 75% das quantias pagas" (fl. 622).<br>Assevera que "Não se pode perder de vista que a devolução de 80% das quantias pagas é absolutamente excessiva e, além de não se prestar para indenizar a Agravante quanto aos prejuízos sofridos, não é suficiente para desestimular o comprador quanto à desistência do negócio" (fl. 624).<br>Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado.<br>As partes agravadas não apresentaram impugnação (fls. 632-633).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO. AGRAVO INTERNO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo nos próprios autos.<br>2. As instâncias ordinárias revisaram o percentual de retenção, reduzindo-o para 20% (vinte por cento) das parcelas pagas.<br>II. Questão em discussão<br>3. Saber se qual o percentual de retenção de parcelas pagas é cabível na hipótese de resilição da promessa de compra e venda por iniciativa do promitente comprador.<br>III. Razões de decidir<br>4. "Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção  .. , a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato".<br>IV. Dispositivo e tese<br>5. Agravo interno provido .<br>___________________________________________<br>Tese de julgamento: "1. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção  .. , a saber, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato."<br>Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 389, 402, 404, 408, 413, 416, 475.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019; EAg n. 1.138.183/PE, relator Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/6/2012.<br>VOTO<br>A insurgência merece acolhida.<br>A Corte local limitou o percentual de retenção ao montante de 20% (vinte por cento) do valor pago, com os seguintes fundamentos (fls. 556-558, grifei):<br>Quanto ao percentual de retenção, predomina na Jurisprudência o entendimento de que pode variar entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso. Observe-se o seguinte julgado:<br> .. <br>Como dito, os Autores optaram pela resilição do Contrato, o que é possível, desfazendo-se o vínculo mediante a retenção pelas Rés de parte das quantias solvidas.<br>Assim, examinando o contexto fático-probatório dos autos e utilizando os parâmetros de restituição que vêm sendo estabelecidos pelo S. T. J. e por essa Corte, ao sentir desta Relatora, merece ser mantido em 20% (vinte por ceno) o percentual de retenção sobre o valor pago pelos Apelados, por conta das seguintes razões: o percentual está consonância com o entendimento Jurisprudencial acerca do tema; é razoável para o fim de recomposição frente aos custos das Apelantes com comercialização, divulgação, publicidade, bem como por conta da frustração da legítima expectativa das Promitentes Vendedoras em relação ao sucesso da negociação; vedação ao enriquecimento sem causa dos Promitentes Compradores; não ocorreu imissão na posse.<br>Na decisão ora agravada (fls. 614-617), negou-se provimento ao agravo nos próprios autos, mantendo-se, assim, o percentual de retenção de 20% (vinte por cento) fixados pelas instâncias originárias.<br>A Segunda Seção do STJ, em julgamento de embargos de divergência ocorrido em junho de 2012, concluiu que o "percentual de 25% para o caso de resilição unilateral por insuportabilidade do comprador no pagamento das parcelas, independentemente da entrega/ocupação da unidade imobiliária, que cumpre bem o papel indenizatório e cominatório" (EAg n. 1.138.183/PE, Relator Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/6/2012, DJe 4/10/2012).<br>Tal entendimento foi ratificado por aquele Colegiado no ano de 2019, após a entrada em vigor da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), no julgamento do Recurso Especial n. 1.723.519/SP. Confira-se:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.<br>1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).<br>2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.<br> .. <br>4. Recurso especial parcialmente provido.<br>(REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019.)<br>Conforme se verifica no item 2 da ementa, a retenção no percentual de 25% prescinde "da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento".<br>Desse modo, no caso destes autos, o TJRJ decidiu em contrariedade à jurisprudência pacífica da Segunda Seção do STJ ao reduzir o percentual de retenção para 20% sob o fundamento de "é razoável para o fim de recomposição frente aos custos das Apelantes com comercialização, divulgação, publicidade, bem como por conta da frustração da legítima expectativa das Promitentes Vendedoras em relação ao sucesso da negociação" (fl. 558).<br>Cumpre esclarecer que, recentemente, a Quarta Turma do STJ manteve a redução do percentual de retenção para 10% (dez por cento), em julgamento assim sintetizado na ementa:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSOESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente qu alquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco porcento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>1.1. As instâncias ordinárias explicitaram as peculiaridades do caso concreto para justificar a redução do referido parâmetro, apresentando elementos cuja revisão pressupõe reexame de instrumentos contratuais e dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é vedado na instância excepcional a teor do que orientam as Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.126.709/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 20/03/2025, DJEN de 20/3/2025 - grifei)<br>A leitura do inteiro teor dos votos que conduziram a esse acórdão revela que a peculiaridade daquele caso, que justificou o arbitramento de um percentual reduzido, foi o fato de que "a construtora contribuiu para o percalço tido pelos adquirentes na aquisição do financiamento", ou seja, houve culpa concorrente da construtora no desfazimento do contrato, hipótese diversa do caso destes autos.<br>Afora aquela circunstância distinta, os precedentes da Segunda Seção vêm sendo aplicados reiteradamente no âmbito da Quarta Turma:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.<br>2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br> .. <br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.)<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. PRECEDENTES. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM.<br>1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.485.608/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022, II, DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A parte recorrente impugnou os fundamentos adotados pela decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada.<br> .. <br>3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp n. 2.327.941/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023)<br>É de rigor, portanto, o provi mento do agravo interno, de modo a se elevar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) do total pago, nos moldes do entendimento desta Corte Superior.<br>Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao agravo interno para CONHECER do agravo nos próprios autos e DAR PROVIMENTO ao recurso especial, a fim de, julgando procedente o pedido em menor extensão, revisar a cláusula de retenção para o percentual 25% das quantias pagas.<br>Em virtude da sucumbência recíproca, condeno cada parte a pagar 50% das custas processuais.<br>Quanto aos honorários advocatícios de sucumbência, condeno a incorporadora a pagar a quantia equivalente a 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pelo autor, correspondente à diferença entre o valor que seria restituído espontaneamente por força do contrato (fl. 6), e o valor devido a título de restituição, após o provimento deste recurso. Por sua vez, condeno o autor da demanda pagar honorários advocatícios de sucumbência no percentual de 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico da incorporadora, correspondente à diferença entre o valor da retenção segundo o percentual de pleiteado na inicial e o valor segundo o percentual fixado neste julgamento.<br>É como voto.