ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025 a 27/10/2025, por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. PARCIAL PROVIMENTO.<br>1. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, conforme tese fixada no Tema Repetitivo n. 970 do STJ.<br>2. A cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes é possível apenas quando a multa contratual não apresenta equivalência com o valor locativo, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema 970.<br>3. No caso concreto, os lucros cessantes foram arbitrados em valor equivalente ao locativo (1% ao mês sobre o valor do imóvel), o que torna indevida a inversão da multa moratória.<br>4. Quanto ao percentual de 1% ao mês para os lucros cessantes, a jurisprudência do STJ admite valores entre 0,5% e 1% ao mês como razoáveis, não havendo excesso na fixação do percentual máximo dentro desse intervalo.<br>5. Recurso especial parcialmente provido para afastar a inversão da multa moratória, mantendo o acórdão recorrido em seus demais termos.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por H. SOLER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e TRISUL S. A, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fl. 381):<br>APELAÇÃO  COMPRA E VENDA  Ação indenizatória - Ilegitimidade passiva não configurada - Vaga de garagem  Informação veicula a oferta  Exegese do art . 30 do CDC - Obrigação de entregar uma nova vaga de garagem ou conversão em perdas e danos - Em virtude do retardo no adimplemento, é devida a aplicação da penalidade estipulada no contrato para a mora da vendedora - Interpretação integrativa , para preservar o princípio da proteção e o equilíbrio contratual  Lucros cessantes e multa moratória  Hipótese que não enseja " bis in idem" - Recursos parcialmente providos.<br>Nas razões do recurso especial, os recorrentes apontam violação dos artigos 11, 489, §1º, IV e V, e 1.022, parágrafo único, I, do CPC/2015, além de violação à tese assentada pelo STJ para o Tema Repetitivo n. 970. Sustentam falta de fundamentação do julgado ao argumento de que "o E. Tribunal não enfrentou o argumento de que seria impossível a cumulação da indenização por lucros cessantes e da multa contratual, assim como deixou de se manifestar quanto ao evidente erro material contido no contrato no que se refere à descrição da vaga de garagem" (fl. 675). Afirmam que "as Recorrentes fora condenadas, cumulativamente, ao pagamento de indenização por lucros cessantes e de multa contratual revertida em favor do comprador" (e-STJ, fl. 677) e requerem "seja afastada a condenação das Recorrentes ao pagamento da indenização por lucros cessantes e da multa contratual de forma cumulativa, mantendo-se somente a indenização por lucros cessantes" (e-STJ, fl. 677). Acrescentam ser "excessiva e infundada a majoração da indenização por lucros cessantes para 1% ao mês, enquanto a jurisprudência é pacífica no sentido de adotar o percentual de 0,5% do valor do contrato para o cálculo de tal indenização". (e-STJ, fl. 677)<br>Foram oferecidas contrarrazões (e-STJ, fls. 772/782).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. PARCIAL PROVIMENTO.<br>1. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes, conforme tese fixada no Tema Repetitivo n. 970 do STJ.<br>2. A cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes é possível apenas quando a multa contratual não apresenta equivalência com o valor locativo, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema 970.<br>3. No caso concreto, os lucros cessantes foram arbitrados em valor equivalente ao locativo (1% ao mês sobre o valor do imóvel), o que torna indevida a inversão da multa moratória.<br>4. Quanto ao percentual de 1% ao mês para os lucros cessantes, a jurisprudência do STJ admite valores entre 0,5% e 1% ao mês como razoáveis, não havendo excesso na fixação do percentual máximo dentro desse intervalo.<br>5. Recurso especial parcialmente provido para afastar a inversão da multa moratória, mantendo o acórdão recorrido em seus demais termos.<br>VOTO<br>Assim o acórdão recorrido fundamentou a imposição aos recorrentes tanto do pagamento de indenização por lucros cessantes quanto do pagamento da multa contratual, além da fixação dos lucros cessantes no vergastado percentual de 1% ao mês (e-STJ, fls. 584-587, grifei):<br>E, no caso concreto, evidente que o atraso gerou a indisponibilidade econômica do bem, razão pela qual a quebra da expectativa na entrega da unidade não se afigura dano hipotético, mas efetivo dano presumido, decorrente do próprio inadimplemento.<br>Assim, inegável que os imóveis constituem ativos de elevado custo, que exigem a inversão de expressivo capital, e se classificam como bens eminentemente frutíferos, gerando renda ou alugueis aos seus titulares.<br>Nessa linha de raciocínio, fica claro que, in casu, "o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso" (AgRg no Ag. Nº mº 692.543/RJ, Terceira Turma, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, j. 27.08.07) .<br> .. <br>Como já salientado, o contrato celebrado entre as partes é regido pelos princípios que norteiam a politica nacional das relações de consumo, dentre os quais se encontra o princípio da harmonização, que tem como pressuposto o equilíbrio nestas interações (art. 4 2, inciso III, do diploma consumerista). Neste passo, previsões cominatórias apenas em favor do fornecedor constituem vantagem exagerada  .. .<br>Destarte, ante a ausência de previsão expressa para a aplicação da multa contratual e lucros cessantes em favor do compromissário comprador, existe a possibilidade de o magistrado utilizar-se da interpretação integrativa para preservar o princípio da proteção e o equilíbrio contratual.<br> .. <br>O contrato celebrado entre as partes prevê o equivalente a 1% (um por cento) do valor do contrato, por mês, a título de fruição (cláusula 3.3, a2, V  fls.36).<br>Com relação à aplicação de multa moratória à apelada, a cláusula 3.1. b do contrato (fl.35) prevê penalidade de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela, em caso de inadimplemento do comprador.<br>Deste modo, constatada a mora das rés entre junho/2011 e 20.10.2011, ficam elas condenadas a: (I) Pagarem a multa por conta do atraso na entrega do imóvel, com juros de mora a partir de 01/07/2011 (artigo 397 do Código Civil); e (II) Ressarcirem os lucros cessantes, referentes ao período em que o autor deixou de usufruir o mencionado bem, com juros de mora a partir da citação (artigo 405 do Código Civil). Em ambos os casos, a correção monetária incidirá a partir de 01/07/2011.<br>E, não se diga que a cumulação dos lucros cessantes e da multa moratória enseja o bis in idem. Com efeito, trata-se de institutos diversos: enquanto que a multa visa a compelir o devedor a adimplir sua obrigação da data e nos termos pactuados, os lucros cessantes são espécie do gênero danos materiais, tendo por objetivo ressarcir os prejuízos patrimoniais experimentados pela vítima. Na maioria das vezes, a multa estabelecida é insuficiente a assumir a função compensatória, o que afasta o bis in idem.<br>Diante da fundamentação, observa-se que não se viabiliza o recurso especial pela alegada nulidade decorrente de vício de fundamentação, vez que, embora rejeitados os embargos de declaração, o Tribunal de origem indicou adequadamente os motivos que lhe formaram o convencimento, analisando de forma clara, precisa e completa as questões relevantes do processo e solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese.<br>Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pela recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta, não sendo possível confundir o julgamento em desconformidade com os interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.695.384/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos termos do princípio da actio nata.<br>2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.083.325/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.)<br>Parcial a compatibilidade da inteligência adotada pelo Tribunal de origem com a jurisprudência desta Corte Superior.<br>Nenhum vício no tocante à inversão das cláusulas penais, previstas no contrato e estipuladas exclusivamente contra o comprador, considerada a possibilidade de sua inversão para o caso de inadimplência do vendedor.<br>É o que se depreende do teor da tese aprovada por esta Corte para o Tema Repetitivo n. 971, litteris (destaquei):<br>No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.<br>É certo que, também em julgamento de recurso repetitivo (Tema 970), esta Corte estabeleceu que a cláusula penal tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, se estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.<br>Segue o teor da tese aprovada para o Tema Repetitivo n. 970:<br>A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.<br>A contrário sendo, tem-se ser possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes quando a multa contratual não apresentar equivalência com o valor locativo, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema 970.<br>É o que assim expressa esta Corte:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA COM LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. MULTA MORATÓRIA QUE NÃO SE EQUIVALE A LOCATIVO NA HIPÓTESE. EXCEÇÃO CONSTANTE DA TESE FIXADA NO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N. 1.635.428/SC. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. DANO MORAL. CARACTERIZADO. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tiver encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br>2. A hipótese dos autos caracteriza exceção à regra estabelecida em precedente vinculante (REsp n. 1.635.428/SC), porquanto, no julgado, o Tribunal de origem esclareceu que a cláusula penal discutida não foi estabelecida em valor equivalente ao locativo, não sendo o caso de se aplicar o entendimento consolidado no Tema 970/STJ, pois não ficou configurado o alegado bis in idem. Logo, a revisão dessa conclusão esbarraria no óbice das Súmulas 5, 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça.<br>3. A alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem quanto à ocorrência de responsabilidade civil apta a gerar danos morais indenizáveis demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto no enunciado sumular n. 7 deste Tribunal Superior.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.090.156/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/11/2023, DJe de 17/11/2023, grifei.)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ORDINÁRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA.<br>1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, é possível a cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes, quando a multa contratual não apresenta equivalência com os locativos, como na presente hipótese, sem que tal proceder caracterize afronta ao Tema Repetitivo n. 970/STJ. Precedentes.<br>2. O benefício de gratuidade de justiça foi deferido com base na situação econômico-financeira do agravado, comprovada pela documentação acostada aos autos, produzindo efeitos quanto aos atos processuais relacionados ao momento do pedido ou aos posteriores a ele, não sendo admitida, portanto, sua retroatividade.<br>3. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados, em regra, com observância dos percentuais e da ordem de gradação da base de cálculo estabelecida pelo art. 85, § 2º, do CPC/2015, nos seguintes termos: 1º) com base no valor da condenação; 2º) não havendo condenação ou não sendo possível valer-se da condenação, por exemplo, porque irrisória, com base no proveito econômico obtido pelo vencedor; ou 3º) não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, sobre o valor atualizado da causa(REsp 1.746.072/PR, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/02/2019, DJe de 29/03/2019).<br>3.1.No presente caso, ausente condenação e não sendo possível mensurar o proveito econômico obtido, os honorários devem incidir sobre o valor atualizado da causa, razão pela qual merece prosperar o agravo interno no ponto.<br>4. Agravo interno parcialmente provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.894.191/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/9/2022, DJe de 29/9/2022, grifei.)<br>Quanto ao indigitado valor locatício, a orientação desta Corte é no sentido de que nenhum excesso há quando arbitrado entre 0,5% e 1,0% ao mês sobre o valor do imóvel.<br>A conferir:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS CUMULADA COM COBRANÇA E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/15. AUSÊNCIA. TEMA 970/STJ. POSSIBILIDADE DE CUMULAR CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA FIXADA EM MONTANTE INFERIOR AO LOCATIVO COM LUCROS CESSANTES. INTERPRETAÇÃO EM HARMONIA COM O TEMA 970/STJ. DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. NÃO PRESUMÍVEIS. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA.<br> .. <br>7. Nesta peculiar hipótese, é necessário que seja "descontado" o montante já adimplido a título de multa. Isto é, existindo cláusula penal moratória em valor insuficiente e, verificado que o atraso da entrega do bem ultrapassou o montante ordinariamente atribuído ao locativo (de 0,5 a 1% mensal sobre o valor do imóvel), é possível a condenação da parte inadimplente ao pagamento de lucros cessantes em relação ao que faltar - e não em relação à totalidade do período, que já está abarcada pelo pagamento da multa moratória.<br> .. <br>(REsp n. 2.067.706/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023, grifei.)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. CULPA DA CONSTRUTORA. CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE MULTA MORATÓRIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br> .. <br>A bem da verdade, a multa moratória objeto desta controvérsia, fixada em 2% sobre o valor do contrato, já é bem superior ao "valor equivalente ao locativo" do imóvel, normalmente na faixa entre 0,5% e 1% sobre o valor do bem, de modo que a indenização pela demora na entrega das chaves já se encontra em quantia razoável.<br>3. Agravo interno improvido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.741.212/RN, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/5/2023, DJe de 22/5/2023, grifei.)<br>Há, porém, um reparo a ser feito no acórdão recorrido: como os lucros cessantes já foram arbitrados em valor equivalente ao locativo, deve, nos termos da jurisprudência acima colacionada, ser excluída a inversão da multa moratória.<br>Nesse sentido:<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES. CUMULAÇÃO. INVIABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO.<br>1. A Segunda Seção do STJ, ao fixar a tese no Tema Repetitivo 970, entendeu que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, afa sta-se sua cumulação com lucros cessantes.<br>2. No presente caso, houve condenação em lucro cessante no valor do aluguel, de forma que não deve ser mantida a inversão da cláusula penal.<br>3. Agravo interno provido, para excluir da condenação a cláusula penal.<br>(AgInt no REsp n. 1.872.993/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 27/6/2024.)<br>Impõe-se, portanto, o provimento parcial do recurso especial apenas para afastar a inversão da multa moratória.<br>Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso especial, a fim de afastar a inversão da multa moratória, mantido o acórdão recorrido em seus demais termos.<br>É como voto.