ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025 a 27/10/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO VEDADA. RESTABELECIMENTO DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto por empresas vendedoras contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em sede de embargos de declaração, substituiu a condenação em cláusula penal inversa por lucros cessantes, em ação de rescisão contratual por inadimplemento absoluto na entrega de unidade hoteleira.<br>II. Questão em discussão<br>2. Há três questões em discussão: (I) saber se os embargos de declaração podem produzir efeitos modificativos para substituir a cláusula penal por lucros cessantes; (II) saber se a condenação em lucros cessantes é compatível com a rescisão contratual por inadimplemento absoluto; e (III) saber se a base de cálculo dos lucros cessantes sobre o valor total do contrato é proporcional e adequada.<br>III. Razões de decidir<br>3. Os embargos de declaração podem produzir efeitos modificativos apenas em hipóteses excepcionais, quando o saneamento de vícios implicar alteração lógica do resultado. No caso, a substituição da cláusula penal por lucros cessantes extrapolou os limites do recurso aclaratório.<br>4. A jurisprudência do STJ admite lucros cessantes em casos de rescisão contratual por culpa do vendedor, desde que configurado prejuízo presumido. Contudo, a cláusula penal, quando estipulada, serve como prefixação de perdas e danos, sendo incompatível sua substituição por lucros cessantes em sede de embargos de declaração.<br>5. A base de cálculo dos lucros cessantes sobre o valor total do contrato, diante do pagamento parcial, pode ser desproporcional e implicar enriquecimento sem causa. Contudo, a análise da proporcionalidade exigiria reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial.<br>6. A sentença de primeiro grau, ao aplicar a cláusula penal inversa, observou os precedentes do STJ e garantiu segurança jurídica, sendo a solução mais adequada ao caso.<br>IV. Dispositivo<br>7. Recurso parcialmente provido para restabelecer integralmente a sentença de primeiro grau, inclusive quanto aos ônus sucumbenciais.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por HE CONGONHAS EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., SOLBRASIL EMPREENDIMENTOS LTDA. e PRAIA GRANDE CONSTRUTORA LTDA., fundamentado no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fls. 595):<br>"EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO C.C. PENA PECUNIÁRIA RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRÉ HOTELARIA ACCOR BRASIL S/A OCORRÊNCIA UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA PARA SER PARTE DO "POOL" DE LOCAÇÃO PARA UMA EMPRESA HOTELEIRA, QUE NÃO PARTICIPOU DO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS CORRÉS E O AUTOR E, POR ISSO, NÃO RESPONDE DE FORMA SOLIDÁRIA PELOS PREJUÍZOS SOFRIDOS PELO CONSUMIDOR - LUCROS CESSANTES FINALIDADE DE RESSARCIR O PREJUÍZO DECORRENTE DO IMPEDIMENTO DE UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL PELO ADQUIRENTE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - PRETENSÃO INCOMPATÍVEL COM A RESCISÃO CONTRATUAL, MESMO EM CASO DE CULPA DA VENDEDORA SENTENÇA MANTIDA. Recurso improvido."<br>Os embargos de declaração opostos por Sérgio Gerab foram acolhidos com efeitos modificativos (e-STJ, fls. 736-740), e os embargos de declaração opostos por HE Congonhas Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., Solbrasil Empreendimentos Ltda e Praia Grande Construtora Ltda foram rejeitados (e-STJ, fls. 736-740).<br>Em seu recurso especial, o recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:<br>(i) arts. 1.022 e 1.025 do Código de Processo Civil, pois teria havido modificação de julgado por meio de embargos de declaração em vias impróprias e ausência de saneamento de vícios, assim como necessidade de reconhecimento de prequestionamento ficto dos temas federais suscitados.<br>(ii) arts. 1.022 e 1.023 do Código de Processo Civil, pois a alteração do acórdão via embargos de declaração teria extrapolado os limites do recurso aclaratório, produzindo efeitos infringentes sem a configuração de omissão, contradição ou obscuridade, o que violaria a disciplina legal dos embargos.<br>(iii) art. 489, § 1º, VI, do Código de Processo Civil, pois o acórdão dos embargos teria deixado de observar e distinguir os Temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça, ignorando precedentes vinculantes acerca da cláusula penal e da não cumulação com lucros cessantes.<br>(iv) arts. 403 e 402 do Código Civil, pois a condenação em lucros cessantes em contrato rescindido e sem construção do imóvel teria caracterizado dano hipotético, não decorrente de efeito direto e imediato do inadimplemento, implicando enriquecimento indevido por ausência de base objetiva.<br>(v) art. 884 do Código Civil, pois a cumulação de multa penal contratual e lucros cessantes, bem como a fixação destes sobre o valor integral do contrato sem quitação total, teria ocasionado enriquecimento sem causa do recorrido.<br>(vi) art. 944, caput e parágrafo único, do Código Civil, pois a indenização por lucros cessantes sobre o valor total do contrato, diante do pagamento parcial (17,10%), teria sido desproporcional à gravidade da culpa e à extensão do dano, devendo ser reduzida equitativamente.<br>(vii) art. 413 do Código Civil, pois a penalidade e eventual base de cálculo dos lucros cessantes deveriam ter sido reduzidas equitativamente, já que a obrigação principal teria sido cumprida apenas em parte, impedindo adoção do valor integral do contrato como referência.<br>Foram apresentadas contrarrazões pelo recorrido Sérgio Gerab (e-STJ, fls. 916-937). Certificou-se o decurso de prazo para contrarrazões pela Hotelaria Accor Brasil S/A, sem apresentação (e-STJ, fl. 938).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO VEDADA. RESTABELECIMENTO DA SENTENÇA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto por empresas vendedoras contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em sede de embargos de declaração, substituiu a condenação em cláusula penal inversa por lucros cessantes, em ação de rescisão contratual por inadimplemento absoluto na entrega de unidade hoteleira.<br>II. Questão em discussão<br>2. Há três questões em discussão: (I) saber se os embargos de declaração podem produzir efeitos modificativos para substituir a cláusula penal por lucros cessantes; (II) saber se a condenação em lucros cessantes é compatível com a rescisão contratual por inadimplemento absoluto; e (III) saber se a base de cálculo dos lucros cessantes sobre o valor total do contrato é proporcional e adequada.<br>III. Razões de decidir<br>3. Os embargos de declaração podem produzir efeitos modificativos apenas em hipóteses excepcionais, quando o saneamento de vícios implicar alteração lógica do resultado. No caso, a substituição da cláusula penal por lucros cessantes extrapolou os limites do recurso aclaratório.<br>4. A jurisprudência do STJ admite lucros cessantes em casos de rescisão contratual por culpa do vendedor, desde que configurado prejuízo presumido. Contudo, a cláusula penal, quando estipulada, serve como prefixação de perdas e danos, sendo incompatível sua substituição por lucros cessantes em sede de embargos de declaração.<br>5. A base de cálculo dos lucros cessantes sobre o valor total do contrato, diante do pagamento parcial, pode ser desproporcional e implicar enriquecimento sem causa. Contudo, a análise da proporcionalidade exigiria reexame de fatos e provas, vedado em recurso especial.<br>6. A sentença de primeiro grau, ao aplicar a cláusula penal inversa, observou os precedentes do STJ e garantiu segurança jurídica, sendo a solução mais adequada ao caso.<br>IV. Dispositivo<br>7. Recurso parcialmente provido para restabelecer integralmente a sentença de primeiro grau, inclusive quanto aos ônus sucumbenciais.<br>VOTO<br>Extrai-se dos autos que, na origem, Sérgio Gerab alegou ter celebrado, em 16/07/2014, compromisso de compra e venda de unidade hoteleira no Edifício HE Congonhas, com entrega prevista até 1º/01/2018 (prazo de tolerância de 180 dias mais 60 dias), e que as obras jamais se iniciaram, havendo suspensão consensual dos pagamentos desde 11/09/2015 e notícia de desistência do empreendimento pelas vendedoras. Sustentou relação de consumo e responsabilidade solidária das rés, incluindo a rede hoteleira, e pediu: rescisão contratual; devolução integral das quantias pagas (preço, corretagem e taxa de filiação), com correção e juros; lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato; inversão da cláusula penal em 20% sobre os valores pagos; e inversão do ônus da prova.<br>Na sentença, reconheceu-se o inadimplemento contratual, decretou-se a ilegitimidade passiva da Hotelaria Accor Brasil S/A (extinção sem mérito, art. 485, VI, do CPC) e, quanto às demais rés, julgou-se parcialmente procedente: devolução integral das parcelas do preço (R$ 58.093,38), da corretagem (R$ 10.000,00) e da taxa de filiação (R$ 1.250,00), com correção pela Tabela Prática do TJSP desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação; e condenação em cláusula penal inversa de 20% sobre as parcelas pagas, afastando a cumulação com lucros cessantes à luz dos Temas 970 e 971 do Superior Tribunal de Justiça (art. 205 do CC; Súmula 543/STJ). Fixou honorários: R$ 5.000,00 para a Accor e 10% do valor da condenação para as demais rés (e-STJ, fls. 369-371).<br>No acórdão, a 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou provimento à apelação do autor, mantendo a ilegitimidade passiva da Accor por não integrar o contrato de compra e venda, destacando a natureza distinta do "pool" de locação, condicionado ao adimplemento e não implementado em razão do atraso das vendedoras, e reafirmou a opção pela cláusula penal inversa, reputando incompatível a pretensão de lucros cessantes com a rescisão, além de ser vedada sua cumulação com a penalidade moratória (Tema 970). Também rejeitou a majoração dos honorários sucumbenciais para 20% e elevou a verba em desfavor do autor para R$ 6.000,00 (e-STJ, fls. 595-604).<br>(i) As recorrentes sustentam, em suma, que o Tribunal de origem, ao acolher os embargos de declaração opostos pelo recorrido com efeitos modificativos, teria extrapolado os limites legais do recurso, utilizando-o como sucedâneo recursal para reformar o mérito do acórdão de apelação, sem que estivessem presentes os vícios de omissão, contradição ou obscuridade. Apontam que a decisão original, que negara provimento à apelação, era clara ao afastar os lucros cessantes, e que sua posterior inclusão, em sede de aclaratórios, configurou violação aos arts. 1.022 e 1.023 do CPC.<br>A insurgência não merece prosperar.<br>Conforme se extrai do acórdão que julgou os primeiros embargos de declaração (e-STJ, fls. 631-637), o Tribunal a quo reconheceu a existência de omissão no julgado original. Consta da fundamentação que o acórdão embargado, ao afastar os lucros cessantes por incompatibilidade com a rescisão contratual, deixou de se manifestar sobre a jurisprudência consolidada desta Corte Superior, que admite a referida indenização mesmo em casos de resolução do contrato por culpa do vendedor. O Desembargador Relator foi expresso ao afirmar que "Ocorre que o entendimento do STJ, o qual passamos a adotar, é o de que os lucros cessantes são devidos ao comprador em razão de atraso na entrega do imóvel, ainda que haja rescisão do negócio" (e-STJ, fl. 634), citando, para tanto, precedente desta Corte (AgInt no REsp 1.886.334/SP).<br>Dessa forma, o acolhimento dos embargos com efeitos infringentes não decorreu de mero inconformismo da parte, mas da constatação de que a decisão anterior partira de premissa jurídica equivocada e dissonante da orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça. A jurisprudência desta Corte admite, em hipóteses excepcionais, a atribuição de efeitos modificativos aos embargos de declaração, quando o saneamento do vício apontado (omissão, contradição, obscuridade ou erro material) implicar, como consequência lógica, a alteração do resultado do julgamento.<br>A propósito:<br>"PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APONTADA OMISSÃO NO ACÓRDÃO EMBARGADO. OCORRÊNCIA. OMISSÃO SANADA. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. IMPROCEDÊNCIA POR AUSÊNCIA DE PROVAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. OCORRÊNCIA. ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. PROVIMENTO DO RECURSO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Os embargos de declaração têm como objetivo sanar eventual existência de obscuridade, contradição, omissão ou erro material (CPC/2015, art. 1.022). Na espécie, omissão reconhecida e sanada.<br>Novo exame do agravo interno.<br>2. Há cerceamento de defesa quando o juiz indefere a realização de prova oral e pericial, requeridas oportuna e justificadamente pela parte autora, com o fito de comprovar suas alegações, e o pedido é julgado improcedente por falta de provas. Precedentes.<br>3. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos modificativos, para dar provimento ao agravo interno e reconsiderar a decisão agravada a fim de, em novo julgamento, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial."<br>(EDcl no AgInt no AREsp n. 2.833.855/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 22/8/2025, g.n.)<br>No caso em tela, ao reconhecer a omissão quanto ao entendimento jurisprudencial aplicável, o Tribunal de origem corrigiu seu próprio julgado para alinhá-lo à orientação superior, o que se insere na finalidade de aprimoramento da prestação jurisdicional.<br>Não há, portanto, que se falar em violação aos arts. 1.022 e 1.023 do CPC.<br>(ii) As recorrentes argumentam que o acórdão recorrido, ao julgar os segundos embargos de declaração (opostos por elas), teria sido omisso por não enfrentar adequadamente a tese de impossibilidade de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes, nos termos do Tema 970/STJ. Afirmam que o julgado limitou-se a dizer que "os lucros cessantes eram necessários na espécie", sem demonstrar a distinção (distinguishing) que autorizaria o afastamento do precedente vinculante.<br>Sem razão, contudo.<br>O acórdão que rejeitou os embargos das recorrentes (e-STJ, fls. 736-740) enfrentou, ainda que de forma concisa, a alegação de omissão quanto ao Tema 970. O Tribunal paulista consignou que "não se identifica omissão quanto ao Tema 970 na medida em que o acórdão consignou que os lucros cessantes eram necessários na espécie para se indenizar pelo atraso na entrega do imóvel" (e-STJ, fl. 739).<br>Da leitura do acórdão que acolheu os embargos do autor (e-STJ, fls. 631-637), percebe-se que a Corte de origem, ao reformar a decisão, promoveu uma escolha entre as verbas indenizatórias. A sentença havia condenado ao pagamento da cláusula penal inversa e afastado os lucros cessantes. O acórdão dos embargos, por sua vez, fez o movimento contrário: afastou "a multa inversa" e incluiu "na condenação a indenização por lucros cessantes" (e-STJ, fl. 636).<br>Portanto, o Tribunal a quo não promoveu a cumulação vedada pelo Tema 970/STJ. Pelo contrário, aplicou o entendimento de que as verbas são inacumuláveis e optou por aquela que, em sua análise, melhor repararia o dano sofrido pelo consumidor. A fundamentação foi clara no sentido de que a aplicação de uma verba excluía a outra. A escolha pelos lucros cessantes em detrimento da cláusula penal foi justificada pela percepção de que seriam mais eficazes para a reparação integral do prejuízo.<br>Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pela recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta, não sendo possível confundir o julgamento em desconformidade com os interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional. A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE HONORÁRIOS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.<br>1. Não se verifica ofensa ao artigo 1.022, II, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Nos termos da jurisprudência do STJ, revogado imotivadamente o mandato judicial, é cabível o ajuizamento da ação de arbitramento para cobrar os honorários, de forma proporcional aos serviços até então prestados. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.695.384/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDANTE.<br>1. Não se verifica ofensa aos artigos 11, 489 e 1.022, do CPC, quando o Tribunal decide, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde do feito. Ademais, não se deve confundir decisão contrária aos interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional.<br>2. Verifica-se que o entendimento do Tribunal de piso está em consonância com a jurisprudência do STJ, no sentido de que é trienal o prazo prescricional da pretensão indenizatória por danos causados em razão da construção de usina hidrelétrica, tendo como termo a quo a data em que o titular do direito toma conhecimento inequívoco do fato e da extensão de suas consequências, nos termos do princípio da actio nata.<br>2.1. Ademais, a pretensão de alterar as conclusões do órgão julgador acerca do momento em que houve o conhecimento inequívoco do fato esbarra no óbice da Súmula 7/STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no REsp n. 2.083.325/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 29/5/2025, g.n.)<br>Dessa forma, não há que se falar em ausência de fundamentação ou em desrespeito ao precedente vinculante, mas sim em uma interpretação sobre qual das penalidades seria aplicável ao caso, o que afasta a alegada violação ao art. 489, § 1º, VI, do CPC.<br>(iii) As teses centrais do recurso especial gravitam em torno da legalidade da condenação em lucros cessantes em um contrato resolvido por inadimplemento absoluto das vendedoras, que sequer iniciaram a construção do empreendimento. As recorrentes defendem que tal condenação configuraria indenização por dano hipotético (violação aos arts. 402 e 403 do CC), geraria enriquecimento sem causa do recorrido (art. 884 do CC) e seria desproporcional, devendo ser reduzida (arts. 944 e 413 do CC).<br>A questão da cumulatividade entre a cláusula penal e os lucros cessantes, como visto, foi resolvida pelo Tribunal de origem com a opção por uma das verbas, não havendo dupla condenação pelo mesmo fato gerador (a mora). Resta, portanto, analisar a compatibilidade dos lucros cessantes com a rescisão contratual e a adequação de sua base de cálculo.<br>O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor não afasta o direito do promitente comprador de ser indenizado pelos lucros cessantes sofridos durante o período de mora.<br>A propósito:<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE. SÚMULA 543/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Corte Superior entende que "a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário" (REsp 1.739.994/DF, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 11/5/2021, DJe de 20/5/2021).<br>2. O entendimento pacificado no STJ, sedimentado na Súmula 543, é de que, nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente-vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade (AgInt no AREsp 2.151.315/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023).<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.441.922/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 4/6/2024 - g.n.).<br>"EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO.<br>1. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.<br>2. A citação é o marco inicial para a incidência dos juros de mora, no caso de responsabilidade contratual. Precedentes. 3. Embargos de divergência acolhidos."<br>(EREsp n. 1.341.138/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, DJe de 22/5/2018 - g.n.).<br>"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. LUCROS CESSANTES (LOTE NÃO EDIFICADO). PREJUÍZOS DO COMPRADOR. PRESUNÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>2. Para a jurisprudência do STJ, há presunção dos prejuízos do comprador no caso de transcurso do prazo de entrega do imóvel, sendo devidos os lucros cessantes para reparar a injusta privação do uso do bem, ainda que se trate de lote não edificado. Precedentes.<br>2.1. A Justiça de origem condenou as agravantes ao pagamento de lucros cessantes, ante a presunção dos prejuízos dos compradores por causa do atraso na entrega do lote não edificado.<br>2.2 Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no REsp n. 2.053.900/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 6/10/2023 - g.n.).<br>O prejuízo do comprador, nesses casos, é presumido e decorre da impossibilidade de usufruir do bem, seja para moradia própria, seja para locação. A mora das vendedoras existiu e produziu efeitos desde o término do prazo de entrega contratualmente previsto até o momento em que se tornou definitiva a resolução do pacto.<br>A alegação de que os lucros cessantes seriam "dano hipotético" em virtude de o imóvel jamais ter sido construído não se sustenta. O dano indenizável não é a perda de um aluguel de um imóvel específico e existente, mas a perda da chance de auferir renda com o capital investido, que estava contratualmente vinculado à aquisição de um bem com potencial locativo. A expectativa de lucro, no caso, não era meramente hipotética, mas razoável e diretamente ligada à natureza do contrato celebrado, que tinha por objeto uma unidade hoteleira, cuja finalidade precípua é a geração de renda. O inadimplemento absoluto das recorrentes frustrou essa expectativa legítima, configurando o dano previsto no art. 402 do Código Civil.<br>No que tange à base de cálculo, as recorrentes alegam que a fixação dos lucros cessantes sobre o valor total do contrato, quando o recorrido pagou apenas 17,10% do preço, seria desproporcional e geraria enriquecimento ilícito. Defendem que a indenização deveria ser calculada sobre o valor efetivamente pago.<br>O Tribunal de origem justificou a utilização do valor do contrato como base de cálculo por ser a medida que melhor "representa ria  o valor locativo do imóvel e indeniza ria  o autor por lucros cessantes" (e-STJ, fl. 739). De fato, a jurisprudência usualmente adota um percentual (entre 0,5% e 1%) sobre o valor atualizado do imóvel ou do contrato como critério para a fixação dos lucros cessantes, por ser o parâmetro que mais se aproxima do que seria um aluguel de mercado.<br>A discussão sobre a proporcionalidade dessa base de cálculo, contrapondo o valor total do contrato ao percentual efetivamente pago, embora juridicamente relevante, implicaria, no caso concreto, a necessidade de reexame de fatos e provas para determinar a extensão exata do dano e a adequação da indenização.<br>Nesse sentido:<br>"CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. BASE DE CÁLCULO. PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 83 DO STJ. RAZOABILIDADE DO VALOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N.º 7 DO STJ. APLICAÇÃO DA PENA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n.º 83 do STJ.<br>2. No caso, o acolhimento da tese recursal de que o aluguel fixado em 0,5% sobre o valor do imóvel seria desarrazoado, e ensejaria o enriquecimento sem causa da parte recorrida, encontra óbice na Súmula n.º 7 do STJ.<br>3. A litigância de má-fé, passível de ensejar a aplicação da multa e indenização, configura-se quando houver insistência injustificável da parte na utilização e reiteração indevida de recursos manifestamente protelatórios, o que não ocorre na hipótese.<br>4. Agravo interno não provido"<br>(AgInt no REsp n. 2.015.049/PA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, D Je de 24/8/2023, g.n.)<br>Com efeito, aferir se o montante resultante da aplicação de 0,5% sobre o valor total do contrato é "manifestamente excessivo" (art. 413 do CC) ou desproporcional à gravidade da culpa (art. 944 do CC) não é tarefa que possa ser realizada na via estreita do recurso especial, sem revolver o acervo fático-probatório, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. As instâncias ordinárias, soberanas na análise das provas, entenderam que essa era a forma adequada de reparação, não havendo teratologia ou ilegalidade flagrante que justifique a intervenção desta Corte.<br>Contudo, um ponto crucial merece destaque. A petição inicial (e-STJ, fls. 1-18), embora tenha pleiteado tanto a inversão da cláusula penal quanto os lucros cessantes, deu ênfase à aplicação da multa contratual, como se observa no item "C" dos pedidos (e-STJ, fl. 17). A sentença, em estrita observância ao Tema 970/STJ e à causa de pedir, optou por aplicar a inversão da cláusula penal, por entender ser a medida indenizatória prevista e adequada.<br>O Tribunal de Justiça, no primeiro acórdão (e-STJ, fls. 594-604), manteve a sentença nesse ponto, reforçando a incompatibilidade dos lucros cessantes com a rescisão e a vedação de cumulação. Foi apenas no julgamento dos embargos de declaração, ao corrigir a omissão sobre a jurisprudência do STJ que admite lucros cessantes com rescisão, que a Corte estadual inverteu a escolha e substituiu a cláusula penal pelos lucros cessantes, por considerá-los mais benéficos ao consumidor.<br>Embora a escolha pela verba mais favorável ao consumidor seja uma diretriz interpretativa válida nas relações de consumo, no presente caso, a sentença de primeiro grau aplicou a sanção contratualmente prevista (de forma invertida), que tem natureza de prefixação de perdas e danos. A substituição dessa penalidade por outra (lucros cessantes), em sede de embargos de declaração, ainda que não cumulativa, representou uma alteração substancial do critério indenizatório originalmente estabelecido e que se mostrava em conformidade com o pedido e com o entendimento desta Corte sobre a inversão da cláusula penal (Tema 971/STJ).<br>A cláusula penal, quando estipulada, serve justamente para evitar a complexa apuração dos prejuízos efetivos, como os lucros cessantes. Tendo a sentença optado por essa via, que encontra amparo legal e jurisprudencial, sua substituição posterior, embora bem-intencionada, acabou por reabrir uma discussão sobre a apuração de danos que a cláusula penal visava encerrar.<br>Desse modo, a solução que melhor se harmoniza com os precedentes desta Corte e com a segurança jurídica é o restabelecimento da sentença, que condenou as recorrentes à devolução integral dos valores e à aplicação da cláusula penal moratória de forma invertida, afastando, por consequência, a condenação em lucros cessantes, em estrita obediência ao Tema 970/STJ.<br>Na linha desse entendimento:<br>"CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. CUMULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TEMA 970/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. ATRASO EXCESSIVO. VALOR. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.<br>1. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.635.428/SC, sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou a tese de que "A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema 970/STJ).<br>2. Hipótese em que, havendo cláusula penal estipulada em contrato, fixando indenização em patamar razoável, deve ser mantida a condenação somente ao pagamento da multa contratual, no percentual já previsto, afastando-se a condenação em lucros cessantes. Precedentes.<br>3. Rever o entendimento do Tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. Não obstante esta Corte Superior já tenha reconhecido que o simples inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega do imóvel é incapaz, por si só, de gerar indenização por danos morais, forçoso reconhecer que no caso em concreto configurou-se a lesão extrapatrimonial, pois o atraso foi excessivo.<br>5. A revisão do quantum indenizatório fixado a título de danos morais demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, esbarrando no óbice da Súmula 7/STJ. Recurso especial conhecido em parte e provido em parte."<br>(REsp n. 2.168.047/BA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025, g.n.)<br>(iv) Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, dou-lhe parcial provimento, para reformar o acórdão recorrido e restabelecer integralmente a sentença proferida em primeiro grau de jurisdição (e-STJ, fls. 369-371), inclusive no que tange aos ônus sucumbenciais.<br>Considerando o parcial provimento do recurso especial para restabelecer a sentença de primeiro grau, que já havia fixado a sucumbência, deixo de majorar os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>É como voto.