DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por ADDSON ROBERTO FILGUEIRA DE MELO E OUTRO, fundamentado nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 5ª REGIÃO, assim ementado (fls. 826-828, e-STJ):<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SFH. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL FINANCIADO. TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. RESPONSABILIDADE DA CEF AFASTADA. LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO. MULTA MORATÓRIA E JUROS DE MORA. IMPOSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. PROVIMENTO.<br>1. Trata-se de apelação interposta por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra sentença proferida pelo Juízo Federal da 2ª Vara da Seção Judiciária de Pernambuco  julgando procedentes os pedidos , alegando em suas razões recursais: a) ilegitimidade passiva ad causam da CEF, que atuou meramente como agente financeiro, financiando imóvel já escolhido pelos apelados junto à Construtora Saint Enton; b) litisconsórcio passivo necessário da Construtora em questão, com a qual foi firmado TAC firmando prazo para conclusão da obra; c) ausência de responsabilidade sobre os alegados lucros cessantes, responsabilidade exclusiva da construtora; d) TAC, no qual a CEF não teve participação, foi firmado com a Construtora pelos mutuários, prevendo que esta assumiria os aluguéis e as taxas de evolução de obra; e) inadequada inversão da multa contratual; f) inocorrência de danos morais, pois não comprovados. Requer o reconhecimento da ilegitimidade da apelante, com a extinção do feito sem resolução de mérito. Caso assim não se entenda, pugna pelo reconhecimento do litisconsórcio passivo necessário em relação à Construtora, afastamento das condenações em lucros cessantes, multa contratual e danos morais.<br>2. Em sua exordial, narram os demandantes: a) em 23 de agosto de 2013, firmaram com a construtora Saint Entôn o Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, no bairro de Campo Grande/Recife e em 16 de outubro de 2013, assinaram contrato de financiamento com a CEF; b) desde o início do financiamento a CEF foi indicada como parceria para o financiamento coletivo da construção; c) a responsabilidade da CEF também era sobre o andamento da obra; d) a previsão de entrega do imóvel era de 30/04/14, conforme contrato de promessa de compra e venda; d) a autora vem arcando mensalmente com seus pagamentos, sem atraso; e) Ação Civil Pública determinou o não pagamento da taxa de evolução de obra enquanto esta estiver em atraso, estando a mora comprovada no referido inquérito civil em trâmite no MP estadual; f) conforme Termo de Ajustamento de Conduta, a construtora se comprometeu a entregar a obra em 20/10/15, prazo não cumprido; g) em 14/12/15, a construtora ingressou com pedido de recuperação judicial, h) em 05/04/2016, nova audiência com o MP foi realizada, requerendo os adquirentes à CEF que procedesse com a substituição da construtora.<br>3. O magistrado a quo entendeu pela legitimidade da CEF, condenando a ré em: lucros cessantes, por meio de pagamento mensal de 0,5% do valor do bem a partir da data fixada para conclusão da obra (17.11.2015), até a data da entrega das chaves do imóvel; multa de 2% sobre o valor do bem, assim considerado o valor previsto contratualmente, devidamente atualizado pelo IPCA-E, acrescida de juros de mora de 1% ao mês, a partir da data fixada para conclusão da obra (17.11.2015), até a entrega das chaves do imóvel; danos morais, no valor de R$10.000,00; verba honorária à razão de 10% do valor da condenação.<br>4. No tocante ao litisconsórcio passivo necessário da CEF com a construtora Saint Entôn Ltda, é descabido o pleito, pois sendo a responsabilidade solidária, os mutuários podem escolher contra qual empresa demandar, conforme o art. 275 do CC, restando à ré o direito de ação regressiva.<br>5. Consoante se verifica nos documentos acostados aos autos, como contratos e cópias do inquérito civil, a Caixa tinha, de fato, deveres de zelar pelo bom andamento do empreendimento, conforme o teor da cláusula 29ª, verbis: " CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA - SEGUROS - O DEVEDOR é obrigado a comprovar a contratação pela INTERVENIENTE CONSTRUTORA do Seguro de Garantia Construtor até a data de liberação da primeira parcela de financiamento, por meio da apresentação da Apólice Definitiva.  PARÁGRAFO QUINTO - Os COMPRADOR(ES)/DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) e a INTERVENIENTE CONSTRUTORA e a INCORPORADORA declaram estar cientes de que atraso na obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias, constatado pela Engenharia será acionada a Seguradora, que de imediato substituirá a INTERVENIENTE CONSTRUTORA. Nesse caso, os recursos provenientes do mútuo serão liberados à Seguradora, até o limite dos custos necessários à conclusão e legalização do empreendimento, devidamente atestados pela engenharia, ficando a Seguradora responsável pelo andamento da obra até a sua conclusão, conforme previsto na respectiva Apólice de Seguro Garantia do Construtor." Portanto, à CAIXA cabia a fiscalização da obra e a substituição da construtora em caso de atrasos injustificados, de maneira que possui legitimidade ad causam .<br>6. Deveras, entre a data inicialmente prevista para a entrega do imóvel, em 30/04/14, as diversas datas reprogramadas e não cumpridas até a presente data, sem que a obra reste concluída, compreende-se um atraso de mais de 4 anos. Entretanto, em janeiro de 2015, os autores instauraram junto ao MP de Pernambuco um procedimento administrativo (nº IC 010/14-17), anuindo a um Termo de Ajustamento de Conduta, em fevereiro do mesmo ano, no qual a construtora Saint Enton comprometeu-se a entregar a obra, sendo concedida prorrogação de prazo, não sendo a CAIXA parte, embora fosse notificada para prestar esclarecimentos. A referida prorrogação de prazo foi por mais 365 dias, findando em outubro de 2016. Assim, durante o prazo de prorrogação, evidentemente a CAIXA não poderia ter promovido a substituição da construtora, não podendo ser responsabilizada pelo atraso decorrente desse acordo.<br>7. Entretanto, em janeiro de 2015, os autores instauraram junto ao MP de Pernambuco um procedimento administrativo (nº IC 010/14-17), anuindo a um Termo de Ajustamento de Conduta, em fevereiro do mesmo ano, no qual a construtora Saint Entôn comprometeu-se a entregar a obra, sendo concedida prorrogação de prazo, não sendo a CAIXA parte, embora fosse notificada para prestar esclarecimentos. A referida prorrogação de prazo foi por mais 365 dias, findando em outubro de 2016. Assim, durante o prazo de prorrogação, evidentemente a CAIXA não poderia ter promovido a substituição da construtora, não podendo ser responsabilizada pelo atraso decorrente desse acordo. Em audiência ocorrida na data de 17/06/2016, a CEF, a pedido dos mutuários, deu início ao procedimento de substituição da construtora em questão, cumprindo, quando devidamente acionada, com a responsabilidade que lhe cabia.<br>8. Assim, verifica-se que não há ato ilícito da CEF que possa gerar indenização por danos morais, pois o atraso na obra é de responsabilidade da construtora, que não honrou com os prazos estabelecidos no TAC, prorrogação, aliás, que contou com a anuência dos mutuários. Pelo mesmo motivo descabe falar-se na inversão da cláusula penal para pagamento de multa de 2% e dos juros de 1% com base no valor do contrato, desde a data prevista para a entrega até a efetiva entrega das chaves.<br>9. No tocante à indenização por lucros cessantes, demonstrado que a CAIXA não teve responsabilidades na mora, não poderia arcar com os danos dela decorrentes. Ademais, a apelada sequer acostou aos autos qualquer comprovante de gastos que porventura tenha tido com aluguéis durante o interregno do atraso, única hipótese que poderia ensejar a indenização do dano em questão. Assim, indevida condenação em lucros cessantes.<br>10. Nesse sentido: (Processo: 0805435-13.2016.4.05.8300 - APELAÇÃO CÍVEL - Órgão Julgador: 2ª Turma - Relator do Processo: PAULO ROBERTO DE OLIVEIRA LIMA - Data de Assinatura: 12/12/2019)<br>11. Assim, dou provimento ao recurso, para julgar improcedente o pleito autoral em relação à CEF. Honorários pelos demandantes, à razão de 10% sobre o valor da causa.<br>12. Apelação provida.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 1058-1087, e-STJ), aponta a parte recorrente ofensa aos seguintes dispositivos: art. 105, III, a e c, da Constituição Federal; art. 1.029 do CPC; art. 8º do CPC; art. 927, III, do CPC; art. 422 do CC; arts. 4º, III, e 51, IV, e § 1º, II, do CDC; art. 6º, VI, do CDC; art. 927 do CC.<br>Sustenta, em síntese, que: a) como pode ser observado na transcrição da cláusula no acórdão, não há qualquer obrigação de que para acionamento do seguro com o objetivo de substituir a construtora seja necessária uma formalização pelos adquirentes; b) necessidade de inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor; e, c) ocorrência de danos morais.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 1115-1130, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade (fl. 1132, e-STJ), admitiu-se o recurso, ascendendo os autos a esta Corte.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. A questão ora controvertida restou assim decidida pela Corte Regional:<br>Deveras, no tocante ao atraso na obra, já explanado que: "(..) Deveras, entre a data inicialmente prevista para a entrega do imóvel, em 30/04/14, as diversas datas reprogramadas e não cumpridas até a presente data, sem que a obra reste concluída, compreende-se um atraso de mais de 4 anos. Entretanto, em janeiro de 2015, os autores instauraram junto ao MP de Pernambuco um procedimento administrativo (nº IC 010/14-17), anuindo a um Termo de Ajustamento de Conduta, em fevereiro do mesmo ano, no qual a construtora Saint Enton comprometeu-se a entregar a obra, sendo concedida prorrogação de prazo, não sendo a CAIXA parte, embora fosse notificada para prestar esclarecimentos. A referida prorrogação de prazo foi por mais 365 dias, findando em outubro de 2016. Assim, durante o prazo de prorrogação, evidentemente a CAIXA não poderia ter promovido a substituição da construtora, não podendo ser responsabilizada pelo atraso decorrente desse acordo. Em audiência ocorrida na data de 17/06/2016, a CEF, a pedido dos mutuários, deu início ao procedimento de substituição da construtora em questão, cumprindo, quando devidamente acionada, com a responsabilidade que lhe cabia."<br>Assim, o atraso na obra é de responsabilidade da construtora, que não honrou com os prazos estabelecidos no TAC, prorrogação, aliás, que contou com a anuência dos mutuários.<br>O arcabouço probatório apresentado aos autos comprova constante diligenciamento da CAIXA no sentido de "substituição", nos limites de sua responsabilidade, da Construtora. Não há que se falar em imediatismo na escolha e na execução de uma obra, ainda mais com o envolvimento de uma Empresa Pública que atua em defesa do interesse social.<br>Conforme se depreende dos autos, foram os próprios moradores do empreendimento que acionaram o MPPE para reclamar do atraso na entrega do imóvel e, ao fazê-lo, e tendo sido firmado acordo consubstanciado no TAC referido, se submetem aos seus termos, pois lhe deram causa. Verifica-se que a ação é movida contra a Caixa, que não participou do Termo de Ajustamento firmado apenas com a Construtora Saint Enton.<br>Observa-se, a partir da leitura do trecho acima transcrito, que toda a conclusão da controvérsia pelo Tribunal local foi delineada exclusivamente do contexto fático-probatório vivenciado no caso em concreto, a partir do análise do contrato, do termo de ajustamento de conduta e do comportamento das partes envolvidas.<br>Por conseguinte, a alteração das premissas adotadas pela Corte de origem, inerente à eventual mora considerável da instituição financeira em cumprir suas atribuições para promover a substituição da construtora, tal como colocada a questão nas razões recursais, demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório constante dos autos, providência vedada em recurso especial, conforme o óbice previsto na Súmula 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. INDENIZAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. MERO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. "A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda." (REsp 1163228/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 31/10/2012).<br>2. A análise da pretensão recursal sobre a alegada responsabilidade do agente financeiro pela execução da obra demandaria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.<br>3. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp 1.456.292/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/08/2019, DJe de 23/08/2019)<br>2. Melhor sorte não socorre os recorrentes quanto ao pedido de inversão da cláusula penal.<br>No ponto, assim deliberou a Corte Regional:<br>Em audiência ocorrida na data de 17/06/2016, a CEF, a pedido dos mutuários, deu início ao procedimento de substituição da construtora em questão, cumprindo, quando devidamente acionada, com a responsabilidade que lhe cabia.<br>Assim, verifica-se que não há ato ilícito da ré que possa gerar indenização por danos morais, pois o atraso na obra é de responsabilidade da construtora, que não honrou com os prazos estabelecidos no TAC, prorrogação, aliás, que contou com a anuência dos mutuários.<br>Pelo mesmo motivo descabe falar-se na inversão da cláusula penal para pagamento de multa de 2% e dos juros de 1% com base no valor do contrato, desde a data prevista para a entrega até a efetiva entrega das chaves.<br>Primeiro, verifica-se que o comportamento da Caixa estava condicionado ao cumprimento do termo de ajuste de conduta, que contou com a anuência dos mutuários. Logo, rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (AgInt no AREsp n. 2.676.370/MT, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 11/9/2025). Segundo, porque esse fundamento não foi afastado nas razões do recurso.<br>Por tais motivos, incidem, aqui, as Súmulas 07 do STJ e, ainda, 283 e 284 do STF.<br>3. Para a jurisprudência do STJ, "o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizá vel. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023).<br>No caso concreto, o Tribunal de origem analisou as provas para concluir pela inexistência de danos morais indenizáveis. Alterar esse entendimento demandaria o reexame probatório, inviável em recurso especial, nos termos da Súmula 07 do STJ.<br>4. Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA