DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por LUCAS FERNANDES VIEIRA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, o qual não indicou permissivo constitucional, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS, assim resumido:<br>DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. RATEIO DE IPTU SOBRE ÁREAS COMUNS. PREVISÃO CONTRATUAL. ESTACIONAMENTO. EXPLORAÇÃO COMERCIAL. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE REJEITOU EMBARGOS À EXECUÇÃO PROMOVIDA PELA LOCADORA, OPOSTOS SOB FUNDAMENTO DE NULIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO, DIANTE DA ILEGITIMIDADE DO RATEIO PROPORCIONAL ENTRE LOGISTAS DE SHOPPING DO IMPOSTO SOBRE ÁREA DO ESTACIONAMENTO, CONSIDERADA INADEQUADAMENTE COMO ÁREA COMUM. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. HÁ DUAS QUESTÕES EM DISCUSSÃO, SABER SE: (I) É VALIDA A CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVÊ O RATEIO DO IPTU COM BASE NA ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL) DO SHOPPING CENTER; E (II) SE A EXPLORAÇÃO ECONÔMICA DO ESTACIONAMENTO DESCARACTERIZA SUA NATUREZA JURÍDICA COMO ÁREA COMUM PARA FINS DE RATEIO TRIBUTÁRIO. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O CONTRATO DE LOCAÇÃO E O REGRAMENTO DO CONDOMÍNIO ESTABELECEM EXPRESSAMENTE O PAGAMENTO PROPORCIONAL DO IPTU INCIDENTE SOBRE ÁREAS COMUNS, COM BASE NA ABL DO SHOPPING. 4. A EXPLORAÇÃO ECONÔMICA DA ÁREA COMUM, COMO O ESTACIONAMENTO, NÃO AFETA SUA CLASSIFICAÇÃO COMO ÁREA DE USO COLETIVO. 5. O PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DA VONTADE E A LIBERDADE CONTRATUAL, PREVISTOS NO ARTIGO 54 DA LEI N. 8.245/91, VALIDAM AS DISPOSIÇÕES ACORDADAS ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO. 6. O MÉTODO DE CÁLCULO DO RATEIO DO IPTU BASEIA-SE EM CRITÉRIOS OBJETIVOS E PROPORCIONAIS, RESPEITANDO OS TERMOS PACTUADOS NO CONTRATO E A LEGISLAÇÃO PERTINENTE. 7. A COBRANÇA DO IPTU, CONFORME A CLÁUSULA CONTRATUAL, NÃO CONFIGURA ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA OU ABUSO DE DIREITO, TAMPOUCO VIOLA A LEGISLAÇÃO QUE REGE AS RELAÇÕES LOCATÍCIAS. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. RECURSO DESPROVIDO.<br>Quanto à controvérsia, a qual não indicou permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 1.335, II, 1.340, I, e § 1º, do Código Civil, no que concerne à necessidade de reconhecimento da inaplicabilidade do rateio do IPTU da área de estacionamento aos condôminos, porque as despesas de partes comuns de uso exclusivo devem incumbir a quem delas se serve, em razão de exploração econômica exclusiva do estacionamento pela ora recorrido e ausência de fruição comum pelos condôminos, trazendo a seguinte argumentação:<br>- "O presente Recurso Especial é interposto contra acórdão de Tribunal de Justiça que, ao julgar Apelação Cível e Embargos de Declaração, violou frontalmente dispositivos de lei federal (1.335 e 1340 do Código Civil), bem como divergiu de entendimento da jurisprudência pátria, especialmente a do próprio STJ, sobre a possibilidade de" (fl. 297-298).<br>- "impor as despesas inerentes à área comum àquele que dela utilizar de modo exclusivo, vez que o uso exclusivo gera uma desqualificação material da natureza de área comum diante da exploração econômica exclusiva do espaço." (fl. 298).<br>- "O v. acórdão recorrido afronta diretamente os arts. 1.335 e 1.340, I e §1º, do Código Civil. Contudo, no caso dos autos, ficou incontroverso que o estacionamento:  É explorado com exclusividade pela recorrida;  Gera receitas integrais à administradora, mediante aluguel e cobrança de uso;  O Estacionamento não está disponível para fruição comum dos condôminos." (fls. 300).<br>- "Tais características revelam desvio da destinação comum e uso exclusivo e oneroso, o que afasta os pressupostos de incidência do art. 1.335, II, e, por conseguinte, impõe a incidência do artigo 1.340 do Código Civil com a imposição dos custos a quem se beneficia do uso exclusivo da área." (fl. 300).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à controvérsia, incide a Súmula n. 284/STF, porquanto não houve a indicação do permissivo constitucional autorizador do Recurso Especial, aplicando-se, por conseguinte, a referida súmula: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>Isso porque, conforme disposto no art. 1.029, II, do CPC/2015, a petição do recurso especial deve conter a "demonstração do cabimento do recurso interposto".<br>Sendo assim, a parte Recorrente deve evidenciar de forma explícita e específica que seu recurso está fundamentado no art. 105, III, da Constituição Federal, e quais são as alíneas desse permissivo constitucional que servem de base para a sua interposição.<br>Esse entendimento possui respaldo em recente julgado desta Corte Superior de Justiça:<br>EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL ACERCA DA POSSIBILIDADE DE SE CONHECER DO RECURSO ESPECIAL, MESMO SEM INDICAÇÃO EXPRESSA DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL EM QUE SE FUNDA. POSSIBILIDADE, DESDE QUE DEMONSTRADO O SEU CABIMENTO DE FORMA INEQUÍVOCA. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.029, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA CONHECIDOS, MAS REJEITADOS.<br>1. A falta de indicação expressa da norma constitucional que autoriza a interposição do recurso especial (alíneas a, b e c do inciso III do art. 105) implica o seu não conhecimento pela incidência da Súmula n. 284 do STF, salvo, em caráter excepcional, se as razões recursais conseguem demonstrar, de forma inequívoca, a hipótese de seu cabimento.<br>2. Embargos de divergência conhecidos, mas rejeitados. (EAREsp n. 1.672.966/MG, Rel. Ministra Laurita Vaz, Corte Especial, DJe de 11/5/2022.)<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgRg no AREsp n. 2.337.811/ES, Rel. Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJe de 18/11/2024; AgRg no AREsp n. 2.627.919/RN, Rel. Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJe de 18/9/2024; AgInt no AREsp n. 2.590.554/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 4/9/2024; AgInt no AREsp n. 2.548.442/SC, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJe de 22/8/2024; AgRg no AREsp n. 2.510.838/RJ, Rel. Ministro Jesuíno Rissato (Desembargador Convocado do TJDFT), Sexta Turma, DJe de 16/8/2024; AgInt no AREsp n. 2.515.584/PI, Rel. Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, DJe de 15/8/2024; AgInt no AREsp n. 2.475.609/SP, Rel. relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 4/6/2024; AgInt no AREsp n. 2.415.013/SP, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 25/4/2024; AgInt no AREsp n. 2.403.411/RR, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 16/11/2023; AgRg no AREsp n. 2.413.347/RJ, Rel. Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJe de 9/11/2023; AgInt no AREsp n. 2.288.001/SP, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 1/9/2023.<br>Ademais, no que diz respeito ao art. 1.340, I, e § 1º, do Código Civil, incide a Súmula n. 284/STF, tendo em vista que a parte recorrente indicou como violado dispositivo legal inexistente no ordenamento jurídico, o que atrai, por conseguinte, o enunciado da citada súmula: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia".<br>Confiram-se os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 2.530.039/GO, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 29/8/2024; AgRg no AREsp n. 2.340.294/PA, Rel. Ministro Jesuíno Rissato (Desembargador Convocado do TJDFT), Sexta Turma, DJe de 8/3/2024; AgInt no AREsp n. 1.947.313/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 30/3/2022; AgInt no AREsp n. 1.903.599/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 1/12/2021; REsp n. 1.311.899/RS, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 2/3/2021; AgRg no AREsp n. 692.338/RJ, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 2/6/2015; AgRg no AREsp n. 522.621/PR, Rel. Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Sexta Turma, DJe de 12/12/2014; AgRg no AREsp n. 230.768/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 5/2/2013; AgRg no Ag n. 1.402.971/RJ, Rel. Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, DJe de 17/8/2011.<br>Além disso, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>No caso em análise, conforme apontado pelo Juízo a quo, o contrato de locação firmado entre as partes estabelece expressamente a responsabilidade do locatário pelo pagamento proporcional do IPTU incidente sobre as áreas comuns do empreendimento, não havendo nenhuma ilegalidade ou abusividade nesta disposição contratual.<br> .. <br>Assim, a classificação do estacionamento como área comum para fins de rateio do IPTU encontra respaldo não apenas no Regramento do Condomínio e no contrato de locação, mas também na própria natureza e finalidade deste espaço, que se destina ao uso coletivo e constitui elemento essencial para o funcionamento adequado do shopping center.<br>O fato de o estacionamento ser explorado economicamente pela administração do shopping não afasta sua natureza de área comum, até porque tal exploração visa justamente garantir a adequada gestão e organização do espaço em benefício de todos os usuários do empreendimento.<br>Por conseguinte, o método de cálculo utilizado para o rateio do IPTU está em consonância com as disposições contratuais e com o Regramento do Condomínio, sendo baseado em critérios objetivos que levam em consideração a área ocupada por cada lojista e sua participação proporcional nas despesas comuns.<br>Nesse contexto, a tese de enriquecimento sem causa arguida pelo apelante não se sustenta, uma vez que a cobrança do IPTU referente ao estacionamento decorre de previsão contratual expressa e encontra respaldo na legislação aplicável às locações em shopping centers.<br>Igualmente, rejeita-se a alegação de abuso de direito, uma vez que a cobrança do IPTU referente ao estacionamento está amparada em disposições contratuais livremente pactuadas e em conformidade com a legislação aplicável.<br>O princípio da força obrigatória dos contratos deve ser especialmente observado nas relações empresariais, como é o caso dos contratos de locação em shopping centers, onde se presume a capacidade das partes para avaliar os riscos e benefícios do negócio.<br>Diante da autonomia da vontade e a liberdade contratual, princípios basilares das relações locatícias em shopping centers, conforme expressamente previsto no artigo 54 da Lei nº 8.245/91, não cabendo ao Poder Judiciário intervir em disposições contratuais livremente pactuadas, salvo excepcionais situações.<br> .. <br>A execução está fundamentada em título líquido, certo e exigível. O contrato de locação e o Regramento do Condomínio estabelecem de forma clara as obrigações do locatário, incluindo sua participação proporcional nas despesas comuns.<br>Diante desse contexto, conclui-se que a sentença recorrida analisou de forma adequada todas as questões suscitadas nos embargos à execução, apresentando fundamentação clara e coerente que não merece nenhum reparo. (fls. 262/263).<br>Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA