DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por LEANDRO LINS DE ARAÚJO no intuito de reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fls. 550/551, e-STJ):<br>APELAÇÕES CÍVEIS - Resilição contratual c/c pedido de restituição de valores pagos e indenização por benfeitorias e acessões - Sentença de parcial procedência Irresignação das partes - Recurso da ré - Pretensão de afastamento da condenação à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, ao fundamento de que constituem afronta à boa-fé, por terem sido feitas no período de inadimplemento, bem como porque o contrato exigia comunicação e autorização prévia para a realização de benfeitorias, o que não ocorreu - Não acolhimento - Não há que se falar em construção realizada em meio ao inadimplemento contratual, na medida em que até o ajuizamento da ação o autor estava adimplente com as parcelas do contrato - Cláusula 7ª do pacto que exige prévia comunicação e autorização para que o autor introduzisse acessões e benfeitorias no lote que é nula, à luz do art. 51, inc. IV, do CDC - A compra do lote sem edificações leva à presunção de que haverá construção, sendo, a resilição contratual, risco do negócio - Por outro lado, assiste razão à demandada com relação ao arbitramento de taxa de fruição - A taxa de fruição é consequência lógica da rescisão contratual para o retorno das partes ao status quo ante - Verba que tem a mesma natureza de aluguel e não se incorpora na retenção de 25% dos valores pagos - Recurso do autor - Propósito de minoração do percentual de retenção, ao fundamento de que o lote adquirido não era edificado - Não acolhimento - Não pode o postulante querer ser indenizado pelo imóvel construído no lote e, ao mesmo tempo, apegar-se na tese de que o lote foi vendido sem edificação, para reduzir o percentual de retenção - Quantum arbitrado pelo d. Juízo a quo se mostra adequado e em conformidade com a jurisprudência do C. STJ - Reforma da sentença tão somente para arbitrar a taxa de fruição no montante de 0,5% do valor atualizado do contrato, desde a construção da residência (cuja data específica depende de verificação, e deverá ser apurada em cumprimento de sentença) até a data de restituição do bem à vendedora, com incidência de correção monetária pela Tabela Prática deste E. TJSP e juros moratórios de 1% ao mês, contados a partir da publicação deste acórdão - RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO, DESPROVIDO O DO AUTOR.<br>Opostos embargos de declaração, foram rejeitados nos termos do acórdão de fls. 792/795, e-STJ.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 560/582, e-STJ), a parte recorrente aponta ofensa aos arts. 413 e 884 do CC/2002; 47, 51, IV, 53, caput, do CDC; 489, § 1º, VI, 926 e 927, IV, do CPC/2015.<br>Sustenta, em síntese: a) descabimento da taxa de fruição (ocupação) em rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado; b) onerosidade excessiva e violação à vedação ao enriquecimento sem causa; e c) desvantagem exagerada do consumidor e vedação de perda integral das parcelas pagas.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 813/824, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade (fls. 825/826, e-STJ), admitiu-se o recurso, ascendendo os autos a esta Corte.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação não merece prosperar.<br>1. Na hipótese, o acórdão recorrido fixou a taxa de fruição ao reconhecer que, embora o lote tenha sido vendido sem edificação, houve construção de uma residência pelo adquirente, o que tornaria indevida a ausência de remuneração pelo uso, por configurar enriquecimento sem causa. Para a quantificação, o colegiado local estabeleceu o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, com termo inicial a partir da construção (a apurar em cumprimento de sentença) e termo final na restituição do bem à vendedora.<br>No mais, o TJSP manteve a retenção em 25% sobre os valores pagos nos casos de rescisão imotivada pelo adquirente, estabelecida na sentença, com a finalidade de compensar a vendedora sem gerar enriquecimento sem causa.<br>É o que se extrai do seguinte trecho do aresto impugnado (fls. 554/556, e-STJ):<br>Por outro lado, assiste razão à demandada com relação ao arbitramento de taxa de fruição, que decorre de lei, não sendo necessário, portanto, que tal pedido seja formulado em reconvenção.<br>A taxa de fruição se equipara a locatício, pelo tempo de ocupação do promissário comprador sem efetuar contraprestação.<br>Noutro giro, a retenção sobre os valores desembolsados pelo compromissário comprador se limita a compensar o vendedor pelas despesas que efetuou com administração e propaganda do imóvel que são presumidas.<br>Vejamos que a Súmula 1 desta Corte Bandeirante autoriza ao vendedor que, no ato do reembolso, realize compensação com a verba que lhe é devida pelos gastos de administração e propaganda, "assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem", evidenciando que a verba de retenção e taxa de ocupação correspondem a créditos distintos.<br>Colhe-se idêntica explicação no REsp 1723519 / SP: "a Segunda Seção, no julgamento de embargos de divergência, interpretando o decidido no EREsp 59.870/SP, repeliu a tese de que o percentual de 25%, adotado predominantemente na jurisprudência do STJ, já levaria em conta o ressarcimento pela ocupação/utilização da unidade por algum período e desgaste do imóvel (..)" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>(..)<br>No caso em apreço, embora tenha sido vendido lote sem edificação, o que, em tese, afastaria a possibilidade de arbitramento de taxa de fruição, incontroverso que o autor lá realizou a construção de um imóvel inclusive sendo o endereço indicado na inicial, razão pela qual a não fixação da taxa implicaria enriquecimento sem causa.<br>Ao caso em apreço, mostra-se razoável a fixação da taxa de fruição no montante de 0,5% do valor atualizado do contrato, desde a construção do imóvel (a ser apurada em cumprimento de sentença) até a data de restituição do imóvel à vendedora, com incidência de correção monetária pela Tabela Prática deste E. TJSP e juros moratórios de 1% ao mês, contados a partir da publicação deste acórdão.<br>Passo a analisar o recurso do autor, cuja irresignação decorre do percentual de retenção dos valores pagos fixado na sentença.<br>Não pode o postulante querer ser indenizado pelo imóvel construído no lote e, ao mesmo tempo, apegar-se na tese de que o lote foi vendido sem edificação para reduzir o percentual de retenção.<br>O entendimento firmado pela Segunda Seção do Colendo Superior Tribunal de Justiça é de que, nos casos de rescisão imotivada pelo adquirente, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos (REsp n. 1.723.519/SP, Rel. Min. ISABEL GALLOTTI).<br>Assim, certo é que a retenção de 25% sobre o total pago é suficiente e completamente razoável para compensar a SOLARIS, sem que incorra em enriquecimento sem causa.<br>Tal montante deverá ser restituído em uma única parcela, conforme preceitua a súmula 2 deste Egrégio Tribunal, bem como corrigido monetariamente desde cada pagamento, segundo a Tabela Prática deste E. TJSP, acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado.<br>Daí que a sentença combatida comporta reforma tão somente para arbitrar taxa de fruição no montante de 0,5% do valor atualizado do contrato, desde a construção do imóvel (a ser apurada em cumprimento de sentença) até a data de restituição do bem à vendedora, com incidência de correção monetária pela Tabela Prática deste E. TJSP e juros moratórios de 1% ao mês, contados a partir da publicação deste acórdão.<br>Dessa forma, além de o aresto recorrido encontrar apoio na orientação jurisprudencial firmada por esta Colenda Corte sobre a matéria, o que atrai a incidência do óbice contido na Súmula 83/STJ, para infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância extraordinária, a teor da Súmula 7/STJ.<br>Neste sentido:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRADIÇÃO EM DECISÃO JUDICIAL. EMBARGOS ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. I. Caso em exame 1. Embargos de declaração opostos contra decisão que deu provimento ao agravo interno para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, sem majoração dos honorários. 2. A parte embargante alega contradição na decisão, afirmando que foi afastada a taxa de fruição com base na falsa premissa de que não houve fruição e gozo do imóvel, enquanto a embargada edificou e reside no imóvel. 3. A decisão agravada adotou o entendimento de que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, conforme jurisprudência do STJ. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se há contradição na decisão que afastou a taxa de fruição com base na premissa de que não houve fruição e gozo do imóvel, quando, na verdade, a embargada edificou e reside no imóvel. III. Razões de decidir 5. A contradição na decisão foi identificada, pois a decisão do tribunal de origem está de acordo com a orientação do STJ, uma vez que manteve a cobrança da taxa de fruição do imóvel, considerando que ele se encontrava edificado. 6. A condenação à fruição do imóvel é devida, pois restou incontroverso que os compradores providenciaram a construção de acessões no lote, o qual vem sendo explorado há anos. 7. A adoção da tese de que o imóvel não estava edificado implicaria o reexame de elementos fático-probatórios, o que é inviável nesta instância superior em face da Súmula n. 7 do STJ. IV. Dispositivo e tese 8. Embargos de declaração acolhidos para sanar a contrariedade apontada e, concedendo-lhe efeitos infringentes, conhecer do agravo interno para negar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. A contradição em decisão judicial deve ser sanada quando a decisão se baseia em premissa fática equivocada. 2. A cobrança de taxa de fruição é devida quando o imóvel se encontra edificado e em uso pelo compr ador. 3. O reexame de elementos fático-probatórios é inviável em instância superior, conforme Súmula n. 7 do STJ". Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 1.022; Código Civil, art. 884.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 2.060.756/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023. (EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.427.807/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 5/5/2025.)<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. LOTE EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a cobrança de taxa de ocupação de imóvel quando se tratar de terreno sem edificação. 2. No caso dos autos, houve o desfazimento de promessa de compra e venda de lote com edificação, fazendo-se necessária a fixação da respectiva taxa de ocupação, a ser calculada em liquidação de sentença. 3. Agravo interno provido para dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para permitir a cobrança da taxa de ocupação. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.869/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024.)<br>Outrossim, de acordo com entendimento desta Corte Superior, a retenção de 25% dos valores pagos é considerada adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, conforme precedentes da Segunda Seção do STJ, ressalvada alguma circunstância peculiar que não existe no presente feito (EAREsp n. 1.518.861/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 11/4/2025).<br>Desse modo, também neste ponto, o acórdão recorrido encontra apoio no entendimento do STJ. De rigor a aplicação da Súmula 83/STJ.<br>Portanto, "as conclusões adotadas na origem se coadunam com a jurisprudência do STJ, que permite a retenção de 25% dos valores pagos em caso de rescisão contratual por culpa do comprador, a fixação de indenização pela ocupação do bem, e a cumulação da retenção com a taxa de fruição" (AgInt no AREsp n. 2.635.486/MT, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025).<br>A propósito:<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO AUTOR. 1. Em relação à violação ao artigo 1022 do CPC, não assiste razão ao recorrente, porquanto clara e suficiente a fundamentação adotada pelo Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao definir que: o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes." (AgInt no REsp n. 2.076.914/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023.). 3. "Independentemente de ter sido ocupado o bem, mantém-se os 25% de retenção dos valores pagos pelos adquirentes e a taxa de ocupação será cobrada separadamente, quando comprovada a utilização do imóvel edificado." (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023.). (..) 5. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.109.469/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)<br>2. Do exposto, não conheço do recurso especial.<br>Por fim, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA