ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025 a 27/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi, João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. REPRODUÇÃO DAS RAZÕES DO RESP. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SÚMULA 182/STJ. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Nos termos do art. 932, III, do Código de Processo Civil, não se conhece de agravo cujas razões não impugnam especificamente todos os fundamentos da decisão agravada. Aplicação, por analogia, do enunciado 182 da Súmula do STJ.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por RVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão singular da lavra da Ministra Presidente do STJ na qual o agravo em recurso especial não foi conhecido em virtude da incidência da Súmula 182/STJ, haja vista a ausência de impugnação aos seguintes fundamentos: Súmula 83/STJ, Súmula 7/STJ e divergência não comprovada (fls. 284-285).<br>Nas razões do presente agravo interno, a parte agravante alega, em síntese, que impugnou especificamente os fundamentos da decisão agravada, destacando quanto à Súmula 7/STJ que não busca o reexame de fatos e provas, mas apenas a correta aplicação das disposições legais às questões constantes das decisões ordinárias.<br>Afirma que o entendimento jurisprudencial adotado não se aplica ao caso concreto, pois a taxa de fruição seria devida mesmo em lote não edificado, conforme precedentes citados<br>Aduz que demonstrou o cotejo analítico e a similitude fática entre os casos confrontados.<br>Decorreu o prazo sem apresentação de impugnação (fl. 304).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TAXA DE FRUIÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO AGRAVADA. REPRODUÇÃO DAS RAZÕES DO RESP. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. SÚMULA 182/STJ. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Nos termos do art. 932, III, do Código de Processo Civil, não se conhece de agravo cujas razões não impugnam especificamente todos os fundamentos da decisão agravada. Aplicação, por analogia, do enunciado 182 da Súmula do STJ.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>De início, destaco que a decisão que não admitiu o recurso especial consignou: a) aplicação da Súmula 83/STJ, considerando que o entendimento adotado pelo Tribunal de origem está em perfeita harmonia com a jurisprudência pacífica do STJ, segundo a qual não cabe o pagamento de taxa de fruição em imóvel não edificado; b) ausência de afronta a dispositivo legal, pois as exigências legais na solução das questões de fato e de direito foram atendidas pelo acórdão recorrido; c) incidência da Súmula 7/STJ, em razão da necessidade de reexame de provas e circunstâncias fáticas próprias do processo; e d) divergência jurisprudencial não comprovada, por ausência de cotejo analítico e similitude fática entre os casos confrontados (fls. 237-240).<br>Nas razões do seu agravo em recurso especial, a parte agravante apenas afirmou que não buscava o reexame de fatos e provas, mas a correta aplicação da legislação ao caso concreto, e que a taxa de fruição seria devida mesmo em lote não edificado, sem, contudo, demonstrar de forma concreta e pormenorizada a inaplicabilidade das Súmulas 83 e 7/STJ ou comprovar o dissídio jurisprudencial alegado (fls. 243-261).<br>Como se vê, a parte agravante deixou de impugnar os fundamentos da decisão agravada, uma vez que não demonstrou o desacerto da decisão que não admitiu o recurso especial ou eventual possibilidade de afastamento do óbice sumular apontado.<br>A propósito, a Corte Especial do STJ manteve o entendimento de que o recorrente deve impugnar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada, sob pena de não conhecimento do agravo em recurso especial, por aplicação da Súmula 182/STJ (Embargos de Divergência em Agravo em Recurso Especial 746.775/PR, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Relator para acórdão Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 19.9.2018, DJe 30.11.2018).<br>Outrossim, conforme jurisprudência pacífica deste Superior Tribunal de Justiça, a mera reprodução do recurso especial não é suficiente para impugnar a decisão agravada que não admitiu o recurso (AgInt nos EAREsp 1.157.501/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Segunda Seção, julgado em 20.8.2019, DJe 22.8.2019).<br>Desse modo, sem a impugnação específica e suficiente para infirmar todos os fundamentos da decisão agravada, aplica-se, por analogia, a Súmula 182/STJ.<br>Ainda que assim não fosse, nas razões do seu recurso especial a parte pretende a condenação da recorrida ao pagamento da taxa de fruição do imóvel (0,5% ao mês), conforme previsto no item I do campo "Condições para Eventual Rescisão Contratual" (fls. 30), com fundamento no art. 32-A, I e II, da Lei 6.766/79 e, ainda, a manutenção da multa contratual de 10%.<br>No caso dos autos, o Tribunal de origem entendeu que a aplicação integral da Lei do Distrato implicaria onerosidade excessiva à consumidora, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, sendo indevida a taxa de fruição em lote não edificado, ainda que o contrato tenha sido firmado na vigência da Lei 13.786/18, e que era descabida a multa de 10% sobre o valor do contrato, pois a retenção de 10% dos valores pagos já seria suficiente para compensar os prejuízos da vendedora. Confira-se:<br>O objeto do contrato é o lote de terreno sem construção, na posse precária do qual a compradora foi imitida, limitando-se a discussão aos valores que a ela devem ser restituídos. Enquanto a autora pugna pela aplicação integral da taxa de 0,5% do valor do contrato, como também a aplicação multa compensatória de 10% do valor do negócio, a ré pede a nulidade do contrato ou, subsidiariamente, manutenção apenas dos valores referentes à taxa de corretagem e IPTU.<br>Feitas essas considerações, é indiscutível a incidência do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a rescisão da compra e venda tem apoio no art. 53 do CDC.<br>Ainda que o contrato tenha sido firmado na vigência da Lei 13.786/18, a aplicação integral da Lei do Distrato implica onerosidade excessiva à consumidora (CDC, art. 51, inciso IV).<br> .. <br>No caso em exame, é indevida a taxa de fruição, uma vez que a requerida adquiriu lote de terreno não edificado, situação que perdurava até a data da prolação da r. sentença e que não permite a imediata exploração econômica pela compradora.<br> .. <br>Por fim, não incide a multa de 10% do valor do contrato em razão do malogro da compra e venda.<br>Isso porque, além da retenção de 10% das importâncias pagas, a ré não obteve a devolução da das taxas de conservação, melhoramentos, Clube SLIM e IPTU.<br>Significa dizer que, somado à multa almejada pela autora, o porcentual de retenção pela vendedora ficaria acima do total dos desembolsos.<br>De acordo com o art. 51, incisos II e IV do Código de Defesa do Consumidor, são nulas não só as cláusulas do contrato que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, como também as cláusulas que subtraiam ao consumidor a opção de quantia já paga.<br>Portanto, descabe a incidência da multa de 10% do valor do contrato, pois a retenção de 10% dos pagamentos afigura-se suficiente para compensar os prejuízos da vendedora advindos da rescisão do contrato  ..  (fls. 202-206).<br>Verifica-se que o Tribunal local decidiu a questão em consonância com o entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. Confiram-se:<br>CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.<br>1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 20/9/2023 e concluso ao gabinete em 29/1/2024.<br>2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.<br>3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.<br>5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.<br>6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.<br>7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.<br>8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.<br>9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.<br>10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.<br>11. Hipótese em que o contrato foi celebrado após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não poderia ultrapassar o percentual de 25%. Na espécie, apesar de as instâncias de origem terem limitado a retenção, não foi observado o percentual adequado, não sendo possível, contudo, reformar o acórdão recorrido diante da vedação ao reformatio in pejus, pois o recurso foi interposto apenas pela vendedora.<br>12. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.<br>(REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 12/9/2025 - sem destaque no original.)<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.<br>2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem.<br>3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>5. A falta de expressa indicação e de demonstração de ofensa a artigos de lei violados ou de eventual divergência jurisprudencial sobre a matéria inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF.<br>6. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024 - sem destaque no original.)<br>Assim, como consignado na decisão que não admitiu o recurso especial, a análise das alegações da parte agravante demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento vedado pelas Súmulas 5 e 7/STJ, além de não haver demonstração suficiente do dissídio jurisprudencial alegado.<br>Nesse contexto, não havendo argumentos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, esta deve ser integralmente mantida.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É como voto.