ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025 a 27/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso.<br>II. Razões de decidir<br>2. A deficiência na fundamentação do recurso, de modo a impedir a compreensão da alegada ofensa ao dispositivo legal invocado, obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).<br>3. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ.<br>4. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>5. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que o réu não detinha o direito à resilição contratual. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas, o que é vedado em recurso especial.<br>6. O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige a demonstração da divergência, mediante o cotejo analítico do acórdão recorrido e dos arestos paradigmas, de modo a se verificarem as circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados (arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC), ônus do qual a parte recorrente não se desincumbiu.<br>III. Dispositivo<br>7. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno (fls. 1.095-1.106) interposto contra decisão desta relatoria, que negou provimento ao agravo nos próprios autos, mantendo a inadmissibilidade do recurso especial (fls. 1.074-1.077).<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 1.089-1.091).<br>Em suas razões, a parte alega a inaplicabilidade da Súmula n. 284 do STF, destacando que, "ao contrário do entendimento do V. Acórdão, a discussão sobre a consolidação da propriedade ou a ausência dela não exclui a necessidade de análise do art. 37 -A da Lei 9.514/97, pois a consolidação (quando existente) implica automaticamente o início da contagem da taxa de ocupação. Caso ainda não tenha havido consolidação, isso deveria ser considerado fato impeditivo arguido pela parte contrária, e não fundamento para afastar a discussão jurídica" (fl. 1.096).<br>Aponta não ser caso de incidência da Súmula n. 211 do STJ, sustentando que, "ainda que se entenda que a Corte local não examinou de forma adequada o art. 37-A da Lei nº 9.514/97, a Agravante se desincumbiu do ônus de provocar o debate mediante Embargos de Declaração e posterior alegação de omissão no Recurso Especial - o que, à luz da jurisprudência atual, supre plenamente o pré-questionamento formal exigido pela Súmula 211/STJ" (fls. 1.096-1.097).<br>Acrescenta que "a aplicação da Súmula 7/STJ não se justifica no presente caso, devendo ser superada para que se analise o Recurso Especial sob a perspectiva da correta aplicação jurídica do art. 37 -A da Lei nº 9.514/97, diante da reintegração de posse já reconhecida nos autos" (fl. 1.100).<br>Assevera que "a divergência jurisprudencial, portanto, não se restringe à gradação da taxa ou à interpretação de cláusula contratual , mas diz respeito à própria aplicabilidade do dispositivo legal federal diante da consolidação da propriedade e da posse judicialmente restituída ao credor, elementos que, conforme demonstrado, foram igualmente presentes nas duas ações comparadas" (fl. 1.104).<br>Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado.<br>A parte agravada não apresentou impugnação (fl. 1.112).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso.<br>II. Razões de decidir<br>2. A deficiência na fundamentação do recurso, de modo a impedir a compreensão da alegada ofensa ao dispositivo legal invocado, obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).<br>3. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, mesmo após a oposição de embargos declaratórios, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência da Súmula n. 211/STJ.<br>4. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).<br>5. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu que o réu não detinha o direito à resilição contratual. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas, o que é vedado em recurso especial.<br>6. O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige a demonstração da divergência, mediante o cotejo analítico do acórdão recorrido e dos arestos paradigmas, de modo a se verificarem as circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados (arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC), ônus do qual a parte recorrente não se desincumbiu.<br>III. Dispositivo<br>7. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>A insurgência não merece acolhida.<br>A parte não trouxe nenhum argumento capaz de afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos (fls. 1.074-1.077):<br>Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da inexistência de violação de lei federal, incidência da Súmula n. 7 do STJ e ausência de comprovação do dissenso jurisprudencial (fls. 1.034-1.036).<br>O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 758):<br>APELAÇÃO - RESCISÃO DE CONTRATO - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97 - TAXA DE RETENÇÃO DE 20%<br>-A fixação em 20% dos valores pagos mostra-se suficiente para compensar os gastos administrativos da vendedora do empreendimento imobiliário, amoldando-se ao parâmetro que vem sendo adotado pelo STJ;<br>- Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (REsp n.º 1300418/SC 2ª S. Rel. Min. Luis Felipe Salomão DJe 10.12.2013).<br>RECURSO IMPROVIDO<br>Os primeiros embargos de declaração foram acolhidos nos termos da seguinte ementa (fl. 848):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - ADAPTAÇÃO AO TEMA REPETITIVO N. 1.095 DO C. STJ - EMBARGOS ACOLHIDOS<br>1 - Considerando a sobrevinda da tese firmada no Tema Repetitivo n. 1.095 do C. Superior Tribunal de Justiça, necessária a readequação do julgado à luz do novo entendimento consolidado.<br>2 - No caso, aplicando o entendimento prevalecente, carece o réu reconvinte do direito à resilição contratual nos moldes do Código de Defesa do Consumidor, cuja incidência foi afastada pela tese firmada. Adota-se, com isso, o procedimento esculpido na Lei Federal n. 9.514/97, em especial, os arts. 26 e 27, que disciplinam a purgação da mora, consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e posterior venda forçada do imóvel, com entrega de eventual valor sobejante ao réu reconvinte, devedor fiduciante.<br>3 - A taxa de ocupação por fruição do imóvel não comporta fixação, uma vez que o contrato permanece em vigor até que sobrevenha consolidação da propriedade e subsequente resolução do contrato, cenário não alcançado nestes autos e que, rigorosamente falando, foi rechaçado pela própria credora fiduciária.<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS.<br>Os segundos embargos de declaração foram rejeitados (fls. 864-866).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 869-889), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação do art. 37-A da Lei n 9.514/1997, sustentando, em síntese, que o acórdão impugnado "não condenou a Recorrida ao pagamento de taxa de ocupação, mesmo diante da reintegração de posse fundada no inadimplemento do pagamento do preço pelo devedor fiduciante" (fl. 871).<br>Segundo afirma, "o v. acórdão ignorou que o pedido de reintegração de posse foi julgado procedente e não foi questionado, bem como não aplicou o artigo 37-A da Lei 9.514/971 ao caso, regra que determina expressamente o pagamento da taxa de ocupação pelo devedor fiduciante ao credor fiduciário desde a data da consolidação da propriedade do imóvel , isto é, justamente no caso de reintegração de posse como o presente" (fl. 876).<br>No agravo (fls. 1.039-1.049), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial.<br>Contraminuta apresentada (fls. 1.052-1.060).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>O art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 disciplina o seguinte:<br>Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)<br>A insurgência recursal no sentido de que "o v. acórdão ignorou que o pedido de reintegração de posse foi julgado procedente e não foi questionado" (fl. 876), não pode ser sustentada apenas com base no referido dispositivo, o qual não regula a matéria. Incidente, portanto, no caso a Súmula n. 284/STF por deficiência na fundamentação recursal.<br>Além disso, o TJSP reconheceu que "Demonstrada a aplicabilidade do procedimento de venda forçada e posterior entrega do sobejante ao devedor fiduciante (no caso, o réu reconvinte), readapto o julgamento do presente recurso à luz do entendimento exarado no Tema Repetitivo n. 1.095, a fim de manter a parcial procedência dos pedidos iniciais e, consequentemente, julgar improcedentes os pedidos reconvencionais, por ausência de fundamento legal para a resilição unilateral pugnada pelo réu reconvinte, remanescendo apenas a hipótese de submissão ao regramento dos arts. 26 e 27 da Lei Federal n. 9.514/97. Consequentemente, inviável a resilição do contrato de compra e venda, dada sua coligação com a alienação fiduciária pendente de consolidação de propriedade" (fls. 850-851).<br>Portanto, considerando a premissa adota na origem - ausência de fundamento legal para a resilição unilateral - o conteúdo do art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 não foi analisado pela Corte local para a resolução da controvérsia. Incidente, portanto, a Súmula n. 211/STJ por falta de prequestionamento.<br>Além disso, modificar o entendimento do acórdão impugnado quanto à ausência de consolidação da propriedade, demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência não admitida no âmbito desta Corte, a teor da Súmula n. 7/STJ.<br>Em relação ao dissídio jurisprudencial, importa ressaltar que o conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige indicação do dispositivo legal ao qual foi atribuída interpretação dissonante e demonstração da divergência, mediante cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os paradigmas, de modo a verificar as circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados, ônus dos quais a parte recorrente não se desincumbiu.<br>Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo.<br>Deixo de majorar os honorários em favor da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, pois na origem a verba honorária foi estabelecida no percentual legal máximo.<br>Publique-se e intimem-se.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 1.089-1.091):<br>Trata-se de embargos de declaração (fls. 1.080-1.083) opostos à decisão desta relatoria que negou provimento ao agravo nos próprios autos, mantendo a inadmissibilidade do recurso especial (fls. 1.074-1.077).<br>A parte embargante sustenta que "a r. decisão é omissa, pois deixou de enfrentar argumento expressamente alegado pela Embargante, no sentido que o art. 37-A da Lei 9.514/97, foi devidamente invocado desde a petição inicial e analisado ao longo de todas as instâncias, inclusive nos embargos de declaração opostos no Tribunal de Justiça" (fl. 1.080).<br>Impugnação não apresentada (fl. 1.086).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Os embargos de declaração somente são cabíveis quando houver, na sentença ou no acórdão, obscuridade, contradição, omissão ou erro material, consoante dispõe o art. 1.022 do CPC/2015.<br>Ademais, os embargos declaratórios, em regra, não permitem rejulgamento da causa, como pretende a parte ora embargante, sendo certo que o efeito modificativo pretendido é possível apenas em casos excepcionais, uma vez comprovada a existência no julgado dos vícios mencionados, o que não se evidencia no caso em exame.<br>Na verdade, sob o pretexto de que houve ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, pretende a parte embargante nova análise dos argumentos apresentados nos recursos anteriormente interpostos.<br>Ocorre que a questão foi devidamente examinada na decisão ora embargada, que afastou as alegações repetidas nas presentes razões, reconhecendo a deficiência na fundamentação recursal, a ausência de prequestionamento, a impossibilidade de reavaliação fático-probatória dos autos e a inexistência de comprovação do dissenso jurisprudencial, conforme se verifica do seguinte excerto (fl. 1.076):<br>A insurgência recursal no sentido de que "o v. acórdão ignorou que o pedido de reintegração de posse foi julgado procedente e não foi questionado" (fl. 876), não pode ser sustentada apenas com base no referido dispositivo, o qual não regula a matéria. Incidente, portanto, no caso a Súmula n. 284/STF por deficiência na fundamentação recursal.<br>Além disso, o TJSP reconheceu que "Demonstrada a aplicabilidade do procedimento de venda forçada e posterior entrega do sobejante ao devedor fiduciante (no caso, o réu reconvinte), readapto o julgamento do presente recurso à luz do entendimento exarado no Tema Repetitivo n. 1.095, a fim de manter a parcial procedência dos pedidos iniciais e, consequentemente, julgar improcedentes os pedidos reconvencionais, por ausência de fundamento legal para a resilição unilateral pugnada pelo réu reconvinte, remanescendo apenas a hipótese de submissão ao regramento dos arts. 26 e 27 da Lei Federal n. 9.514/97. Consequentemente, inviável a resilição do contrato de compra e venda, dada sua coligação com a alienação fiduciária pendente de consolidação de propriedade" (fls. 850-851).<br>Portanto, considerando a premissa adota na origem - ausência de fundamento legal para a resilição unilateral - o conteúdo do art. 37-A da Lei n. 9.514 /1997 não foi analisado pela Corte local para a resolução da controvérsia. Incidente, portanto, a Súmula n. 211/STJ por falta de prequestionamento.<br>Além disso, modificar o entendimento do acórdão impugnado quanto à ausência de consolidação da propriedade, demandaria reexame do conjunto fático- probatório dos autos, providência não admitida no âmbito desta Corte, a teor da Súmula n. 7/STJ.<br>Em relação ao dissídio jurisprudencial, importa ressaltar que o conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige indicação do dispositivo legal ao qual foi atribuída interpretação dissonante e demonstração da divergência, mediante cotejo analítico entre o acórdão recorrido e os paradigmas, de modo a verificar as circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados, ônus dos quais a parte recorrente não se desincumbiu.<br>O simples fato de a decisão recorrida ser contrária aos interesses da parte não configura nenhum dos vícios previstos no art. 1.022 do CPC/2015.<br>Assim, não se constata nenhuma das hipóteses de cabimento dos embargos declaratórios.<br>Em face do exposto, REJEITO os embargos de declaração.<br>Publique-se e intimem-se.<br>Na origem, trata-se de ação de reintegração de posse proposta por E.Z.L.I. Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra Rogério Veras Rodrigues, com reconvenção do réu postulando a rescisão contratual e a restituição de valores (fls. 759).<br>A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos principais e a reconvenção, para (i) declarar rescindido o contrato; (ii) reintegrar em definitivo a posse ao credor fiduciário; e (iii) condenar a vendedora à restituição de 80% do total pago, em parcela única, com correção e juros conforme fixado (fls. 758-759).<br>O acórdão da 30ª Câmara de Direito Privado negou provimento à apelação da parte autora, mantendo a solução da sentença quanto à rescisão e restituição, mas fixando a retenção em 20% sobre as parcelas pagas, sob os fundamentos de incidência do CDC e ausência de cumprimento dos requisitos da Lei n. 9.514/1997 para constituição em mora e consolidação da propriedade, bem como adequação do patamar de retenção aos parâmetros jurisprudenciais então vigentes (fls. 757-761).<br>Os embargos de declaração foram acolhidos para readequar o julgado ao Tema Repetitivo n. 1.095 do STJ, para reconhecer: (i) o afastamento da incidência do CDC em contratos de compra e venda com alienação fiduciária registrada; (ii) a adoção do procedimento dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 (purgação da mora, consolidação e venda do imóvel com eventual entrega de excedente ao devedor fiduciante); (iii) a improcedência dos pedidos reconvencionais de resilição e restituição com base no regime consumerista; e (iv) o afastamento da taxa de ocupação, por subsistir o contrato até eventual consolidação e resolução na via própria. Ao final, deu-se parcial provimento à apelação da autora, com reversão do resultado na reconvenção e condenação do réu reconvinte em custas e honorários (fls. 847-852).<br>Nesse contexto, observa-se que o art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 não foi objeto de apreciação pelas instâncias de origem e, além disso, mostra-se insuficiente para sustentar os fundamentos recursais ou infirmar as conclusões do acórdão. Tal circunstância impede o conhecimento da insurgência, em razão da ausência de prequestionamento e da deficiência da fundamentação recursal, nos termos das Súmulas n. 211 do STJ e 284 do STF.<br>Além disso, eventual conclusão desta Corte Superior em sentido contrário ao das instâncias originárias - que reconheceram a inviabilidade da resilição do contrato de compra e venda, dada sua coligação com a alienação fiduciária pendente de consolidação de propriedade - exigiria a reavaliação do contrato e a incursão no campo fático-probatório, providências vedadas na via especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>Por fim, o conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea "c" do permissivo cons titucional exige indicação do dispositivo legal objeto de interpretação divergente, bem como demonstração do dissídio, mediante verificação das circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados e realização de cotejo analítico entre elas, nos termos definidos pelos arts. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC, ônus dos quais a parte agravante não se desincumbiu.<br>Assim, não prosperam as alegações constantes no recurso, incapazes de alterar os fundamentos da decisão impugnada.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno.<br>É como voto.