ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 21/10/2025 a 27/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. Não se verifica a alegada violação ao art. 1.022 do CPC/2.015, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação.<br>2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno, interposto por RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA I SPE LTDA e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLOVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, contra decisão proferida pela Presidência do STJ, às fls. 677-678, que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da ausência de impugnação de fundamento suscitado na decisão de inadmissibilidade.<br>Em suas razões recursais (fls. 681-689), os agravantes sustentam, em síntese, ter impugnado especificamente os fundamentos da decisão de inadmissão do apelo nobre, motivo pelo qual pugnam pelo afastamento da Súmula n. 182/STJ.<br>Devidamente intimada, a parte agravada não apresentou impugnação, conforme certidão à fl. 694.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. Não se verifica a alegada violação ao art. 1.022 do CPC/2.015, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, a questão que lhe foi submetida, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação.<br>2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>Afiguram-se relevantes os argumentos trazidos pela parte, razão pela qual reconsidero a decisão de fls. 677-678.<br>Passa-se  ao  exame  do  mérito  recursal.<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por RESIDENCIAL VITÓRIA DA CONQUISTA I SPE LTDA e CIPASA VITÓRIA VDC1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado da Bahia (TJ-BA), assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - FALTA DE INFORMAÇÃO SOBRE CAUCIONAMENTO - BOA-FÉ OBJETIVA E TRANSPARÊNCIA - RELAÇÃO DE CONSUMO - APLICAÇÃO DO CDC - RESOLUÇÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - DANOS MATERIAIS DEVIDOS - SENTENÇA MANTIDA<br>1 - A omissão do vendedor quanto ao ônus de caucionamento sobre o imóvel caracteriza descumprimento do dever de informação e viola os princípios da boa-fé objetiva e da transparência, justificando a resolução contratual e a devolução dos valores pagos.<br>2 - Em contratos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevalece quando se trata de relação de consumo, especialmente quando há vulnerabilidade do comprador e inadimplemento do vendedor.<br>3 - A Lei 9.514/97 não afasta a aplicação do CDC em situações de descumprimento contratual onde o vendedor responde pela inadimplência e pelo prejuízo causado ao comprador.<br>4 - Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida." (fls. 555-556)<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 592-599).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 614-626), os recorrentes alegam violação ao art. 1.022, parágrafo único, II, do Código de Processo Civil.<br>Argumentam, em suma, que o Tribunal de Justiça deixou de analisar os documentos apresentados, os quais comprovam que, na matrícula do lote vendido à parte recorrida, não existia registro de caucionamento do bem imóvel objeto da presente demanda.<br>Aduzem que a referida omissão persistiu mesmo após a oposição dos embargos de declaração.<br>Requerem, outrossim, a concessão de efeito suspensivo ao apelo.<br>Foram apresentadas contrarrazões (fls. 633-638).<br>O recurso especial foi inadmitido na origem (decisão às fls. 639-654), dando ensejo à interposição do presente agravo (fls. 656-666).<br>Ao analisar o recurso, a Presidência do Superior Tribunal de Justiça não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da ausência de observância do Princípio da dialeticidade. A parte sucumbente interpõe o presente agravo interno.<br>Apesar de preliminarmente esta Relatoria entender por plausíveis as argumentações e dar provimento ao agravo interno, para a reconsideração da decisão agravada, na acurada análise do processo, constata-se que, não obstante ao conhecimento do agravo, o recurso especial não tem como prosperar.<br>Na hipótese, a Corte estadual, no julgamento de apelação interposta pelos ora recorrentes, manteve a sentença que determinou a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, acrescidos de correção monetária e juros de mora, e a indenização por danos materiais.<br>Importa conferir, a propósito, excerto do acórdão recorrido (fls. 562-564):<br>"No ID. 68645195, encontra-se o Instrumento Particular de compra e Venda de Imóvel, Alienação Fiduciária em Garantia, Emissão de Cédulas de Crédito Imobiliário e Outras Avenças.<br>No caso, a parte Apelada demonstra através do documento ID. 68645188, que notificou a parte Apelante, sobre as Normas Gerais do Contrato, que de acordo o item 1, a área vendida estaria livre e desembaraçada de quaisquer dívidas e ônus reais, inclusive encargos e responsabilidades, contudo, até a data de 20/09/2022, havia débito do IPTU do lote, de responsabilidade da Vendedora; estando caucionado o imóvel, sendo pois notificada a Vendedora, com fundamento no art. 472 e seguintes do Código Civil, a fim de manifestar a intenção da Notificante de rescindir o contrato de venda e compra, diante das irregularidades apresentadas e não sanadas, que contados cinco dias do recebimento da Notificação, fosse efetuada a devolução de todos os valores pagos pela Notificante, devidamente corrigidos.<br>No documento acosta no ID. 68645189, verifica-se a Certidão Positiva de Débitos Fiscais e Tributários, emitida pelo Município de Vitória da Conquista, onde se certifica que o contribuinte, Residencial Vitoria da conquista I SPE LTDA, possui débitos para c om a Fazenda Pública Municipal, em relação à Inscrição Municipal 01187381785001, cujo endereço do imóvel é: Avenida Juraci Magalhães, SN, Espírito Santo - Vitória da conquista/BA, Quadra: AA, Lote: 01.<br>O Contrato de Prestação de Serviços para a Quadra AA, Lote 01, envolvendo as partes é juntado ao ID. 68645190.<br>Desta forma, após a análise dos documentos, conclui-se que a empresa Vendedora descumpriu o Contrato, fornecendo imóvel embaraçado e impedindo a plena utilização do imóvel.<br>Daí, porque, embora a Lei 9.514/97 estabeleça disposições específicas para a modalidade fiduciária, a jurisprudência admite a aplicação das normas de consumo em hipóteses de desequilíbrio ou de violação aos deveres de informação e transparência, especialmente quando se trata de relação de consumo, como ocorre no caso dos autos.<br>Conforme destacado nas contrarrazões, a parte Apelada alegou que a omissão da parte Apelante quanto ao ônus de caucionamento, caracterizou um descumprimento contratual, infringindo o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e do dever de transparência, princípios que regem as relações contratuais e protegem o consumidor contra riscos desconhecidos e prejuízos.<br>Deste modo, restou configurada a existência de erro por parte da Apelante, por falta de garantia daquilo que prometeu, ou seja, entrega do imóvel livre e desembaraçado. Ou no mínimo, deixou de informar sobre o caucionado.<br>Frustrado, o negócio há que ser desfeito e, neste sentido, reza o Código Civil:<br>(..)<br>Quanto ao pedido de devolução integral dos valores pagos, a Sentença acertadamente determinou a restituição, uma vez que o descumprimento contratual impediu a plena utilização do imóvel, conforme alegado pela parte Apelada e reconhecido na Sentença de origem. A devolução dos valores pagos com correção monetária e juros de mora se alinha ao entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça em situações de inadimplemento do vendedor, garantindo ao comprador a restituição de valores para recompor o equilíbrio contratual. A Sentença se mostrou correta ao determinar a indenização por danos materiais, desde que comprovados no cumprimento da Sentença.<br>A omissão da parte Apelante quanto ao caucionamento gerou despesas extras para a parte Apelada, que devem ser ressarcidas, conforme o princípio de restitutio in integrum, que visa restabelecer o prejudicado à situação que estaria não fosse o descumprimento.<br>Em resumo à demanda recursal, temos que a defesa da parte Apelante, pautada nos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97 e na inaplicabilidade do CDC, não se sustenta, pois a questão não envolve execução extrajudicial, mas sim a violação ao dever de informação e a ocorrência de fortuito interno, decorrente de um ônus sobre o imóvel. Dessa forma, a Lei 9.514/97 não afasta a aplicação do CDC neste contexto." (g.n.)<br>Conforme se observa do trecho transcrito, o Tribunal a quo, após detida análise das provas acostadas aos autos, concluiu que as rés (recorrentes) descumpriram os termos contratuais, pois deixaram de fornecer imóvel livre e desembaraçado, falhando, ainda, com seu dever de informar sobre o caucionamento do lote.<br>Dessa forma, não prospera a alegada ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, tendo em vista que o v. acórdão recorrido dirimiu a matéria submetida à sua apreciação, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à solução da lide, dessa forma, adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia.<br>É indevido conjecturar-se acerca da deficiência de fundamentação ou da existência de omissão, de obscuridade ou de contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte. No mesmo sentido, podem ser mencionados os seguintes julgados: EDcl no AgInt no REsp n. 2.114.250/MG, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 4/2/2025, DJEN de 6/3/2025; REsp n. 2.086.697/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/2/2025, DJEN de 5/3/2025; EDcl no AgInt na Rcl n. 45.542/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 18/2/2025, DJEN de 24/2/2025; e EDcl no AgInt nos EDcl nos EREsp n. 1.859.857/PR, Relator Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, CORTE ESPECIAL, julgado em 25/2/2025, DJEN de 12/3/2025.<br>Também nessa linha de intelecção:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DO DEVEDOR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. INADMISSIBILIDADE.<br>1. Embargos do devedor.<br>2. Agravo interno interposto à decisão unipessoal que não conheceu do recurso especial.<br>3. Não se viabiliza o recurso especial pela violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC, quando, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. O julgador não é obrigado a discorrer sobre todos os argumentos levantados pelas partes, mas sim decidir a contento, nos limites da lide que lhe foi proposta, fundamentando o seu entendimento de acordo com o seu livre convencimento, baseado nos aspectos pertinentes à hipótese sub judice e com a legislação que entender aplicável ao caso concreto. Precedentes.<br>4. Conforme jurisprudência desta Corte, evidencia-se a deficiência na fundamentação recursal quando o recorrente não indica qual dispositivo de lei federal teria sido violado, bem como não desenvolve argumentação a fim de demonstrar em que consiste a ofensa aos dispositivos tidos por violados.<br>5. É inadmissível o recurso especial quando o acórdão recorrido se sustenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.<br>6. Não se conhece de recurso especial quando se faz necessário o reexame das circunstâncias fático-probatórias dos autos (Súmula 7/STJ).<br>7. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no REsp n. 2.175.939/RJ, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025, g.n.)<br>"DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. COMISSÃO DE CORRETAGEM. EFETIVA INTERMEDIAÇÃO DO CORRETOR E RESULTADO ÚTIL DO INSTRUMENTO DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DEVIDA. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. DEVER DE INFORMAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o acórdão recorrido adotou fundamentação suficiente decidindo integralmente a controvérsia. É indevido conjecturar-se a existência de omissão, obscuridade ou contradição no julgado apenas porque decidido em desconformidade com os interesses da parte.<br>2. Quanto ao tema comissão de corretagem, a jurisprudência desta Corte Superior entende que é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.<br>3. A jurisprudência desta Corte Superior entende que a transferência da comissão de corretagem para o comprador é válida, desde que haja informação clara a esse respeito.<br>4. O Tribunal a quo esclareceu que o "exame percuciente da extensa prova produzida indicativa de que foram os embargantes quem, a despeito de serem os compradores do imóvel, ficaram enca rregados do pagamento da comissão à embargada". Destacou, ainda: "do exame da extensa prova produzida indicativa do acerto entre vendedores e compradores de que o preço do imóvel pretendido era R$ 850.000,00, mas ficou por R$ 800.000,00, justamente porque os embargantes assumiram a obrigação do pagamento da comissão." Desse modo, entendeu que foi observado o dever de informação acerca da transferência do pagamento da cláusula de corretagem.<br>5. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.809.941/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 5/8/2025, g.n.)<br>Ante o exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial, motivo pelo qual reputo prejudicado o pedido de efeito suspensivo.<br>Por fim, deixo de majorar os honorários sucumbenciais, tendo em vista sua fixação no patamar máximo de 20% (vinte por cento) na origem.<br>É como voto.