DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por LCJ 03 SPORTS ASSESSORIA EIRELI, contra decisão que não admitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado na alínea a do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado (fls. 382-390, e-STJ):<br>APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. VENDA A NON DOMINO. NULIDADE. RECONHECIDA. EFEITOS. NÃO PRODUÇÃO. ADJUDICAÇÃO. INCABÍVEL. BOA-FÉ. IRRELEVANTE. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. 1. A ausência do registro da dação em pagamento acarreta a manutenção da propriedade do imóvel em nome daquele que consta da matrícula. 2. A venda posterior do mesmo imóvel por quem não é seu proprietário configura venda a non domino, cuja nulidade é absoluta. Precedentes. 3. A pretensão do comprador para adjudicação do imóvel esbarra na nulidade do negócio jurídico que a fundamenta, na medida em que a venda de imóvel que não pertence ao vendedor não produz efeitos. 4. É irrelevante que o adquirente tenha boa-fé no caso de venda a non domino. O negócio permanece nulo e não produz qualquer efeito contra o proprietário. 5. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada.<br>Opostos embargos de declaração, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 469-475, e-STJ.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 490-501, e-STJ), a parte recorrente aponta violação aos arts. 195 da Lei 6.015/1973, 286, 288, 356, 654 e 655 do Código Civil, e 492 do CPC. Sustenta, em síntese: a) que o Tribunal de origem teria incorrido em error in judicando ao reconhecer venda a non domino, desconsiderando documentos que comprovariam a transferência de direitos decorrentes de dação em pagamento em favor da Sociedade Esportiva do Gama, a qual, por isso, poderia ceder os direitos ao recorrente; b) que houve julgamento extra petita na apelação das recorridas, por supostamente ter o acórdão reformado a sentença para julgar improcedente a ação sem que tal pedido constasse do recurso das apelantes, que teriam se limitado a discutir honorários e sucumbência; c) possibilidade de revaloração da prova (sem afronta à Súmula 7/STJ) para demonstrar que não houve venda a non domino.<br>Certificado o decurso do prazo para contrarrazões, fl. 523, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade, negou-se processamento ao recurso especial (fls. 527-528, e-STJ), dando ensejo ao presente agravo.<br>Contraminuta apresentada às fls. 551-561, e-STJ.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>1. A controvérsia central reside na qualificação jurídica do negócio celebrado entre a recorrente e a SOCIEDADE ESPORTIVA DO GAMA, o que no entender da parte recorrente teria acarretado violação aos arts. 286, 288, 356, 654 e 655 do CC; e 195 da Lei nº 6.015/1973.<br>O Tribunal de origem, soberano na análise das provas, concluiu que, pela ausência de registro da dação em pagamento, a propriedade do imóvel não foi transferida à SOCIEDADE ESPORTIVA DO GAMA, permanecendo com a construtora CAPRI INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. (fl. 388, e-STJ) .<br>Com base nessa premissa fática, o acórdão recorrido qualificou a transação como venda a non domino e, por conseguinte, julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória, sob os seguintes fundamentos (e-STJ fl. 388):<br>Portanto, ao celebrar o negócio com a autora, a ré Sociedade Esportiva do Gama promoveu a venda de imóvel que não lhe pertencia. Trata-se de venda a non domino, negócio jurídico cuja nulidade é absoluta.<br>A pretensão da autora para adjudicação do imóvel esbarra na nulidade do negócio jurídico que a fundamenta, na medida em que a venda de imóvel que não pertence ao vendedor não produz efeitos. É irrelevante que o adquirente tenha boa-fé no caso de venda a non domino. O negócio permanece nulo e não produz qualquer efeito<br>Tal entendimento está em perfeita sintonia com a jurisprudência consolidada deste Superior Tribunal de Justiça, que considera a venda por quem não é proprietário um negócio jurídico nulo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.<br>Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VENDA A NON DOMINO. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. BOA-FÉ DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. TEORIA DA APARÊNCIA. INAPLICABILIDADE. AGRAVO CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E, NESSA EXTENSÃO, NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>1.Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que não admitiu recurso especial, fundamentado na alegação de nulidade de negócio jurídico por venda a non domino, e na defesa da validade do negócio pela boa-fé do adquirente.<br>2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional por omissão do acórdão recorrido; (ii) a prescrição e decadência são aplicáveis à pretensão de anulação do negócio jurídico; (iii) a teoria da aparência pode ser aplicada para validar o negócio jurídico celebrado por terceiro de boa-fé.<br>3. O acórdão recorrido qualificou a venda realizada pela alienante à terceira adquirente como venda a non domino, caracterizando a nulidade do negócio jurídico por impossibilidade do objeto, conforme o art. 166, II, do CC/2002, enquanto a fundamentação recursal da adquirente, ao invocar o art. 178, II, do CC/2002, revela-se inadequada, pois aqui não há falar em vícios contratuais como erro ou dolo, sendo considerada deficiente à luz da Súmula n. 284 do STF, que exige fundamentação compatível com o conteúdo normativo dos dispositivos legais invocados.<br>4. A fundamentação do acórdão recorrido, ao reconhecer que a propriedade do imóvel em disputa não apenas decorre do compromisso particular de compra e venda e da subsequente outorga dos direitos por escritura pública ao primeiro adquirente, mas também da aquisição originária por prescrição aquisitiva via usucapião, deveria ter sido especificamente impugnada pela segunda adquirente. Súmula n. 283 do STF.<br>4. A venda a non domino é considerada nula, não produzindo efeitos jurídicos, independentemente da boa-fé do adquirente. A nulidade do negócio jurídico não se sujeita a prazo prescricional ou decadencial, conforme o art. 169 do Código Civil.<br>5. A teoria da aparência não se aplica em casos de venda a non domino, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz efeitos, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes.<br>6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br> (AREsp n. 2.495.895/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 30/6/2025.)  grifou-se .<br>CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULA N. 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RATIO DECIDENDI. SIMILARIDADE NORMATIVA. HIPOTECA. INEXISTÊNCIA. VENDA A NON DOMINO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO. DEVEDOR FIDUCIANTE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. INEFICÁCIA. PROPRIETÁRIO FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO.<br>1. Não deve ser aplicado, por analogia, o entendimento firmado na Súmula n. 308 do STJ aos casos envolvendo garantia real por alienação fiduciária.<br>2. A ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula n. 308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário.<br>3. Em relação aos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária, não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor hipotecário e o fiduciante. Enquanto o devedor hipotecário detém a propriedade, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do imóvel, sendo o negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé, por conseguinte, ineficaz em face do proprietário do bem, o credor fiduciário.<br>3.1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente.<br>4. Não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para restringir a aplicação de regra jurídica válida. A Súmula n. 308 do STJ criou uma exceção à regra geral do direito imobiliário sobre a prioridade registral, ao afirmar que a hipoteca celebrada entre a incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia perante os adquirentes que conseguiram crédito por intermédio do Sistema Financeiro da Habitação.<br>4.1. O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 dispõe que apenas com anuência expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir os direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.<br>5. Recurso especial provido para julgar improcedente ação declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição de gravame, afastando-se a determinação de desconstituição da consolidação da propriedade fiduciária.<br> (REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025, DJEN de 27/5/2025.)  grifou-se .<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. CONVALIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Segundo jurisprudência desta Corte Superior, o "pedido de gratuidade da justiça formulado nesta fase recursal não tem proveito para a parte, tendo em vista que o recurso de agravo interno não necessita de recolhimento de custas. Benefício que, embora deferido, não produzirá efeitos retroativos" (AgInt no AREsp 898.288/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/4/2018, DJe 20/4/2018).<br>2. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que, na venda a non domino, a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br> (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.897.620/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 16/5/2024.)  grifou-se .<br>A tentativa da recorrente de afastar o óbice da Súmula 7/STJ, sob o argumento de que a questão se limitaria à "revaloração da prova", não prospera.<br>Alterar a conclusão do acórdão recorrido  de que a SOCIEDADE ESPORTIVA DO GAMA não era proprietária do bem ao vendê-lo  exigiria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório e a interpretação de instrumentos contratuais, providências vedadas em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Portanto, aplicam-se os óbices das Súmulas 5, 7 e 83/STJ.<br>2. A recorrente sustenta que o acórdão incorreu em julgamento extra petita (violação ao art. 492 do CPC) ao declarar a nulidade do negócio, uma vez que o recurso de apelação das agravadas teria se limitado a questionar a condenação em honorários de sucumbência.<br>A alegação foi devidamente rechaçada pelo Tribunal de origem no julgamento dos embargos de declaração, sob o fundamento de que a nulidade absoluta é matéria de ordem pública, podendo ser conhecida de ofício pelo julgador, e que o efeito devolutivo em profundidade da apelação autorizava a análise da questão (fl. 473, e-STJ).<br>Com efeito, a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que as matérias de ordem pública, como a nulidade absoluta do negócio jurídico, podem ser apreciadas a qualquer tempo e grau de jurisdição, inclusive de ofício, sem que isso configure julgamento extra petita.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NULIDADE ABSOLUTA. RECONHECIMENTO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MONOCRÁTICA. MÁCULA. PRONUNCIAMENTO COLEGIADO. SUPERAÇÃO. SÚMULA N. 83/STJ. NÃO PROVIMENTO.<br>1. As nulidades absolutas podem ser conhecidas de ofício e a qualquer tempo nas instâncias ordinárias, razão pela qual é incompreensível a alegada violação ao princípio da dialeticidade. Incidência, na hipótese, do verbete n. 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.<br>2. Eventual mácula na decisão do relator fica superada com o pronunciamento colegiado do órgão competente sobre a questão. Incidência do enunciado n. 83 da Súmula desta Corte.<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br> (AgInt no AREsp n. 1.554.790/PB, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 28/6/2022.)  grifou-se .<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 284 DO STF, 07 E 83 DO STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO.<br>1. Não se conhece de violação aos arts. 128 e 460 por falta de articulação de argumentos jurídicos a embasar tal assertiva, caracterizando deficiência de fundamentação, que impede a exata compreensão da controvérsia e obsta seu conhecimento. Inteligência da Súmula 284/STF a incidir neste ponto.<br>2. O acórdão recorrido consignou a ocorrência de julgamento citra petita, pois a lide foi decidida aquém do pleito formulado. A reforma do aresto, nestes aspectos, demanda reexame do acervo fático-probatório dos autos, intento inviável de ser adotado em recurso especial ante a incidência da súmula 07 do STJ.<br>3. O entendimento do Tribunal de origem quanto à nulidade absoluta, que pode ser arguida a qualquer tempo processual, por se tratar de matéria de ordem pública, não havendo que se falar em preclusão, está em consonância com precedentes desta Corte.<br>4. O recurso especial fundamentado no permissivo constitucional da alínea "c" requisita, em qualquer caso, tenham os acórdãos - recorrido e paradigma - examinado a questão sob o enfoque do mesmo dispositivo de lei federal. A ausência de particularização do dispositivo de lei federal a que os acórdãos - recorrido e paradigma - teriam dado interpretação discrepante consubstancia deficiência bastante, com sede própria nas razões recursais, a inviabilizar a abertura da instância especial, atraindo a incidência do enunciado nº 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal 5. Agravo regimental não provido.<br> (AgRg no AREsp n. 633.238/AL, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 20/10/2015, DJe de 23/10/2015.)  grifou-se .<br>Dessa forma, também neste ponto, o acórdão recorrido alinha-se ao entendimento do STJ, o que reforça a incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. Ante o exposto, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial, com fundamento no art. 932, III, do CPC c/c as Súmulas 5, 7 e 83/STJ.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>EMENTA