DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por MASA DEZOITO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., MASA DEZENOVE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e MAZA ASSESSORIA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 715):<br>APELAÇÃO RESILIÇÃO CONTRATUAL C. C. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS Parcial procedência Apelos por ambas as partes - Distrato simples Inaplicabilidade da lei especial de alienação fiduciária, não estando o adquirente em mora nem tendo sido consolidada a propriedade em favor da alienante Taxa SATI Abusividade Tema 938, dos R Esp repetitivos do E. STJ Onerosidade excessiva que não se confunde com causa de nulidade Adoção do IGP-M que não justifica extinção do vínculo contratual, muito menos imposição de perdas e danos à alienante Licitude da contratação de juros remuneratórios Honorários contratuais e danos morais incabíveis Sentença mantida Recursos desprovidos.<br>Sem embargos de declaração.<br>No recurso especial, a parte recorrente alega que o acórdão contrariou as disposições contidas nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997, porquanto, a despeito de se tratar de contrato de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária devidamente registrado, reconheceu o direito da adquirente de rescindir unilateralmente o ajuste e de receber a restituição de 90% dos valores pagos com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, afastando indevidamente o regime especial da Lei n. 9.514/1997, segundo o qual, manifestado o desinteresse na continuidade do negócio ou verificado o inadimplemento, a extinção do pacto e a apuração de eventual saldo em favor do devedor fiduciante devem observar exclusivamente o procedimento previsto nos referidos dispositivos.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 774-814).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 815-816), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 856-897).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>A irresignação merece prosperar.<br>Com efeito, o Tribunal de origem consignou que a cláusula de alienação fiduciária não impede o distrato enquanto não constituído o adquirente em mora, razão pela qual, ausente prova de inadimplência prévia ou consolidação da propriedade, manteve a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.<br>É o que se extrai dos seguintes trechos (fls. 716-717):<br>A sentença merece ser confirmada, na sua totalidade.<br>Em relação à alienação fiduciária, esta não impede o distrato, desde que o adquirente não tenha sido constituído em mora.<br>De fato, o entendimento do E. STJ, firmado no tema repetitivo 1.095, é o seguinte:<br>Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.<br>O contrato dos autos, no entanto, não foi alvo de consolidação da propriedade em favor da credora, nem a apelante-ré comprovou a inadimplência do adquirente prévia à propositura da ação.<br>Aliás, o direito de arrependimento, no prazo de 7 dias da entrega do produto, também é previsto em lei (art. 49, do CDC), como dito não sendo limitado pela cláusula de alienação fiduciária senão em caso de prévia constituição em mora.<br>No entanto, a Terceira Turma desta Corte, por ocasião do julgamento do REsp n. 1.867.209/SP, de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, decidiu que "o inadimplemento, referido pelas disposições dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, não pode ser interpretado restritivamente à mera não realização do pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), devendo ser entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário".<br>A partir dessa premissa, ficou decidido, portanto, que "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente".<br>A propósito, cito os seguintes precedentes:<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA. ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO.<br>1. O entendimento do tribunal de origem está em desacordo com a jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária.<br>2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97.<br>3. Recurso especial conhecido e provido.<br>(REsp n. 2.207.997/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 30/5/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO.<br>1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020).<br>2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020).<br>3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. OBSERVÂNCIA AO PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997 PARA DEVOLUÇÃO DO QUE SOBEJAR AO ADQUIRENTE. PRECEDENTES. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Na linha de entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp n. 1.930.085/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022).<br>2. Para esta Corte Superior, "a interposição de recursos cabíveis não acarreta a imposição da multa por litigância de má-fé à parte adversa, ainda que com argumentos reiteradamente refutados ou sem alegação de fundamento novo" (EDcl no AgInt no AREsp 1.704.723/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/06/2021, DJe 22/06/2021).<br>3. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.087.914/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97.<br>1. Ação de resolução de contrato c/c restituição de valores ajuizada em 02/06/2016, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 03/03/2022 e concluso em 15/12/2022.<br>2. O propósito recursal consiste em decidir sobre a ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e a aplicabilidade do procedimento previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 na hipótese em que o adquirente manifesta sua intenção de resolver o contrato por dificuldades financeiras ("antecipatory breach").<br>3. Nas obrigações sujeitas a termo, em regra, o credor somente poderá exigir o seu cumprimento na data do vencimento (arts. 331 e 939 do CC/02), de modo que o inadimplemento somente restará caracterizado caso não satisfeita a prestação no tempo convencionado. No entanto, é possível que antes do termo ajustado o devedor declare ao credor que não cumprirá a obrigação ou adote comportamento concludente no sentido do não cumprimento. Nessa hipótese, estará caracterizado o inadimplemento antecipado do contrato ("antecipatory breach of contract").<br>4. No momento em que o adquirente manifesta o seu interesse em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, fica caracterizada a quebra antecipada, porquanto revela que ele deixará de adimplir a sua obrigação de pagar. Embora não se trate, ainda, de uma quebra da obrigação principal, o seu futuro incumprimento é certo, o que torna imperiosa a observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente.<br>5. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.<br>(REsp n. 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023.)<br>Nesse contexto, verifica-se que o acórdão recorrido destoou da jurisprudência desta Corte ao manter a sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, afastando a incidência da Lei n. 9.514/1997 e declarando a resilição unilateral do contrato.<br>Ante o exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial a fim de determinar o retorno dos autos à origem para que julgue a lide em conformidade com base na Lei n. 9.514/97 e de acordo com o entendimento jurisprudencial desta Corte Superior.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO MESMO COM AUSÊNCIA DE MORA. PRECEDENTES. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.