DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por LETICIA APARECIDA DUARTE DE CAMARGO e LUCIANO MARTINS CARNEIRO contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que os agravantes interpuseram recurso especial, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 297):<br>EMENTA: RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO DE CONTRATO. Alienação fiduciária. Ausência de registro. Validade do contrato. Aplicação da lei nº 9.514/97. 1. O contrato de compra e venda de imóvel produz plenos efeitos entre as partes, sem necessidade do registro, o qual representa um direito potestativo do credor, necessário para concretizar a transferência da propriedade resolúvel para o seu nome, até o integral pagamento dos valores devidos. 2-0 registro na matrícula do imóvel constitui medida de eficácia perante terceiros, sendo o contrato válido entre as partes, mesmo que não registrado. 3 - A ausência do registro não confere a apelada o direito de rescindir o contrato de forma diversa da contratada, devendo observar a legislação específica, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, nesse sentido vem decidindo o colendo Superior Tribunal de Justiça (Aglnt no REsp nº 1.870.092/SP). 4. Se o contrato atribui ao devedor o ônus de realizar o seu registro na serventia de imóveis, o adimplemento desse encargo não pode lhe dar a prerrogativa de valer-se de irregularidade por si mesmo causada para obter a vantagem de se não atribuir-lhes efeitos legais. RECURSO DE APELAÇAO CONHECIDO E PROVIDO.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 323-327).<br>Nas razões do presente apelo nobre, a parte recorrente sustenta violação dos arts. 47 e 51, incisos IV e XI, da Lei n. 8.078/1990, ao argumento de que as cláusulas contratuais deveriam ser interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor, defendendo o reconhecimento da relação de consumo e a incidência do Código de Defesa do Consumidor no contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada.<br>Afirma serem nulas de pleno direito as cláusulas que imporiam obrigações excessivamente onerosas ao consumidor e aquelas que autorizariam a rescisão unilateral do contrato pelo fornecedor, sem igual faculdade à parte adquirente, pleiteando, por conseguinte, a rescisão contratual com restituição das parcelas pagas.<br>Alega ofensa ao Tema Repetitivo n. 1.095 do STJ, defendendo que, ausente o registro do contrato que serviria de título à propriedade fiduciária, deve ser afastado o regime especial da Lei n. 9.514/1997, e aplicada, quanto à resilição contratual e à devolução das quantias pagas, a disciplina do Código de Defesa do Consumidor.<br>Assevera, ainda, violação da Súmula n. 543 do STJ e sustenta a obrigatoriedade de restituição imediata e parcial dos valores pagos nos casos de desistência do promitente comprador, admitida a retenção em percentual razoável.<br>Por fim, afirma que a relação jurídica é nitidamente de consumo, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC, que se trata de contrato de adesão com cláusulas abusivas, notadamente a alienação fiduciária não registrada pela fornecedora, circunstância que afastaria a incidência da Lei n. 9.514/1997 e autorizaria a rescisão contratual à luz do CDC e da Súmula n. 543 do STJ, além de imputar ao Tribunal de origem a indevida prevalência da legislação especial sobre o diploma consumerista, ainda que reconhecida no próprio acórdão a natureza da relação de consumo.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 351-363).<br>Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 377-380), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Contraminuta apresentada (fls. 399-402).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>A presente controvérsia tem origem em ação de rescisão contratual, mediante a qual a adquirente de lote em empreendimento imobiliário pleiteou a dissolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, com devolução das parcelas pagas, sob o argumento de que a garantia fiduciária não se constituiu por ausência de registro na matrícula, devendo incidir o Código de Defesa do Consumidor.<br>O Tribunal de origem deu provimento à apelação da vendedora para afastar a rescisão, aplicar o regime da Lei n. 9.514/1997 e inverter os ônus sucumbenciais, nos seguintes termos (fls. 291-296):<br>Ao que ressai do caderno processual, as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/97, tendo por objeto o Lote 1, Quadra 025, no empreendimento denominado Jardim dos Ipês.<br>Diante da impossibilidade de continuar pagando as parcelas do financiamento, a autora/apelada propôs a presente ação pretendendo a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos, alegando que a propriedade fiduciária apenas se constitui com o registro na matrícula, o que não ocorreu no presente caso.<br>Julgados procedentes os pedidos iniciais, o réu interpôs o presente recurso de apelação, argumentando que o termo de garantia fiduciária pactuado entre as partes apenas não foi registrado por inércia da apelada e que o registro constitui fator de eficácia em relação a terceiros, não alterando o contrato firmado, devendo a rescisão ocorrer nos moldes da Lei nº 9.514/97.<br>Vejo que razão assiste ao recorrente.<br>O contrato, na cláusula sexta (mov. 1, doc. 2), é expresso em garantir a dívida em caráter fiduciário.<br>Vejamos:<br>Em garantia da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais ou legais, pecuniárias ou não, o(a,s) COMPRADORA(A,ES), de ora avante chamado(a,s) FIDUÇIANTE(S), aliena(m) à VENDEDORA, agora designada FÍDUCIÃRIA, em caráter fiduciário, o imóvel objeto deste instrumento, nos termos e para os efeitos dos artigos 22 e seguintes da Lei nº 9.514, de 1997.<br>Mencionado contrato produz plenos efeitos entre as partes, sem necessidade do registro, o qual representa um direito potestativo do credor, necessário para concretizar a transferência da propriedade resolúvel para o seu nome, até o integral pagamento dos valores devidos.<br>Isso porque o registro na matrícula do imóvel constitui medida tendente à conferir eficácia perante terceiros, sendo o contrato plenamente válido entre as partes, mesmo que não registrado.<br>O registro, como dito, é pressuposto para a consolidação da propriedade em nome do credor servindo, primordialmente, para início do procedimento de execução extrajudicial.<br>Por certo, sua ausência não confere à apelada o direito de rescindir o contrato de forma diversa da contratada, devendo observar a legislação específica, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.<br>Nesse sentido firmou-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:<br>(..)<br>Nesse panorama, tem-se que a alienação fiduciária transfere a propriedade resolúvel do bem ao credor fiduciário com a finalidade de garantia, ficando o devedor fiduciante na simples posse direta do bem pelo período que durar o financiamento, não cabendo a simples rescisão do contrato com devolução dos valores pagos, devendo ser observados os ditames da Lei nº 9.514/97 em caso de mora do devedor. atribuir-lhe os efeitos legais. contrato.<br>Além disso, o contrato em questão atribuiu também ao devedor o ônus de realizar o seu registro na serventia de imóveis.<br>Não o tendo feito, e tratando-se de inadimplemento contratual, não pode valer-se de irregularidade por si mesmo causada para obter a vantagem.<br>Diante do exposto, dou provimento ao recurso de apelação interposto, para o fim de reformar a sentença recorrida e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial, afastando a rescisão do contrato.<br>Por conseguinte, inverto os ônus sucumbenciais, mantendo os parâmetros adotados na sentença recorrida.<br>Nesse cenário, o acórdão recorrido encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência recente e consolidada do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária não retira a validade e eficácia dos termos ajustados entre as partes, servindo a exigência de registro precipuamente para produzir efeitos perante terceiros. Portanto, tal circunstância não confere ao devedor o direito de rescindir o contrato por meio diverso daquele contratualmente previsto na legislação especial (Lei n. 9.514/1997) e tampouco justifica a incidência das normas consumeristas (Código de Defesa do Consumidor).<br>Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes desta Corte:<br>RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA.<br>1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.<br>2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor.<br>3. Recurso Especial provido.<br>(REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. INCIDÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.<br>2. Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.142.821/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de 6/6/2024.)<br>EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE.<br>1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.<br>2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.<br>3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.<br>4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.<br>5. Embargos de divergência não providos.<br>(EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C RESCISÃO DE COMPRA E VENDA. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 282 DO STF. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. GARANTIA NÃO CONSTITUÍDA. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A matéria referente aos temas dos arts. 26 e 27 da Lei n.º 9.514/1997, 26, VI, da Lei n.º 6.766/1979, 389, 402, 421 e 422 do CC/2002 e 1.026 do NCPC, bem como o dissídio jurisprudencial, não foi objeto de debate prévio nas instâncias de origem. Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula n.º 282 do STF, aplicável por analogia.<br>2. No julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".<br>3. "Na ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis, como determina o art. 23 da Lei 9.514/97, não é exigível do adquirente que se submeta ao procedimento de venda extrajudicial do bem para só então receber eventuais diferenças do vendedor" (REsp n. 1.982.631/SP, Terceira Turma, julgado em 24/5/2022, DJe de 22/6/2022).<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.488.690/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024.)<br>Desse modo, estando o acórdão recorrido em sintonia com o entendimento firmado por esta Corte, incide, na espécie, o óbice da Súmula 83 do STJ, aplicável a ambas as alíneas do permissivo constitucional.<br>Ademais, para acolher a pretensão recursal e concluir pela possibilidade de rescisão nos termos pleiteados pelos recorrentes, seria imprescindível a análise das cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providências vedadas em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios recursais para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA