DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por PARQUE DOS IPES PITANGUEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 291-310):<br>APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. Ação de rescisão contratual com restituição de valores e indenização por benfeitorias. Sentença de procedência parcial. Inconformismo de ambas as partes. DESERÇÃO. Inocorrência com relação ao recurso da ré, uma vez que as custas de preparo foram recolhidas com base no proveito econômico pretendido com o recurso, que não impugnou a totalidade dos capítulos da sentença. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. Decisão recorrida que decretou a rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente, determinando a devolução dos valores pagos, admitindo a retenção de 20% de tal montante, pela vendedora, a título de compensação, bem como valores em aberto a título de tributos e contas de consumo, determinando, ainda, a devolução dos valores de forma parcelada. Muito embora autorização legal nos termos do art. 32- A, §1º, inciso II, da Lei nº 6.766/79, para a devolução de forma parcelada, o contrato celebrado entre as partes não trouxe previsão nesse sentido, inexistindo informação à adquirente acerca de tal possibilidade. Devolução que deve se dar em parcela única. Precedentes. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Valores pagos que são efetivamente devidos para remuneração da intermediação da venda do imóvel, uma vez que existe previsão contratual expressa nesse sentido. Posterior rescisão do compromisso de compra e venda, por incontroversa culpa da adquirente, que não afasta o dever de arcar com os valores devidos a título de comissão de corretagem. Precedentes. TAXA DE OCUPAÇÃO. Pretensão da ré de condenação da autora ao pagamento de indenização pelo período em que permaneceu na posse do imóvel. Descabimento, uma vez que o bem objeto da demanda consiste em lote vazio, sem possibilidade de imediato aproveitamento econômico. Entendimento do STJ e deste Tribunal nesse sentido. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. Construção introduzida no imóvel pela parte autora que, embora não tenha sido concluída, tampouco regularizada, aumenta a possibilidade de exploração do bem, sendo necessário o pagamento de indenização, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora. Valor da indenização a ser apurado em sede de liquidação, levando-se em conta também a depreciação sofrida pela construção. Sucumbência. Pretensão do autor que foi acolhida em grau maior, incidindo ao caso a hipótese do art. 86 parágrafo único do CPC. Honorários devidos pela ré aos representantes do autor que são majorados para 12% sobre o valor da condenação. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ.<br>Rejeitados os embargos de declaração (fls. 375-379).<br>No recurso especial, a parte recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos: art. 489, §1º, e art.1.022, I, ambos do CPC; art .32-A, I, art. 32-A, § 1º, e art. 34, §1º, todos da Lei 6.766/1979.<br>Sustenta, em síntese: a) ausência de fundamentação do acórdão recorrido, que afastou a taxa de fruição fixada na sentença; b) houve ofensa ao artigo 32-A, I, da Lei 6.766/1979, pois, se considerada a existência de construção pelo comprador, e a potencialidade do uso do bem, é pertinente a retenção do valor referente taxa de fruição; c) a taxa de ocupação é devida pelo adquirente por consubstanciar retribuição pela utilização de bem alheio por determinado tempo, evitando que ele se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor; d) não é relevante o fato de o imóvel consistir, a priori, em terreno sem edificação, pois o fundamento da indenização é a privação de uso; e) equívoco na condenação em devolver a quantia em única parcela, violando o §1º art. 34, da Lei 6.766/1979, que expressamente autoriza a devolução parcelada.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 384-395).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 396-398), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls.416-428).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>Da violação dos arts. 489, §1º, e 1.022, I, do CPC<br>Inicialmente, afasto a alegação de negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação, não há que se falar em ofensa aos 489, §1º, c/c o art. 1.022, parágrafo único, I, do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao dar provimento parcial à apelação da parte recorrida, deixou claro que (fls. 301-308):<br>Com relação à forma em que deve se dar a devolução dos valores pagos, respeitado o entendimento adotado pelo Juízo a quo, não há que se falar em devolução parcelada. Com efeito, o art. 32-A da Lei nº 6.766/79, introduzido pela Lei nº 13.786/2018, conta com a seguinte redação:<br>"Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (..) § 1º O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, com início após o seguinte prazo de carência: (..) II - em loteamentos com obras concluídas: no prazo máximo de 12 (doze) meses após a formalização da rescisão contratual".<br>Referido dispositivo legal teve sua vigência a partir de 27 de dezembro de 2018, ao passo em que o contrato objeto da presente demanda foi celebrado entre as partes em 2019. Contudo, a vigência da lei em questão não é suficiente para autorizar a devolução de valores de forma parcelada, uma vez que seria necessária a existência de previsão nesse sentido no contrato, o que não existe.<br>Ainda que autorizada por lei, a ausência de previsão contratual expressa nesse sentido não autoriza a devolução de valores de forma parcelada por violação ao dever de informação ao consumidor, nos termos do art. 6º inciso III do Código de Defesa do Consumidor.<br>(..)<br>A decisão comporta reforma nesse ponto. O imóvel objeto do contrato de compra e venda consistia, originalmente, em lote vazio sem construções.<br>É pacífico o entendimento do Colendo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA no sentido de que a taxa de fruição não é exigível nos casos de aquisição de lote que não permite imediata ocupação: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DECISÃO UNIPESSOAL. PRECEDENTE DA TERCEIRA TURMA. ADMISSIBILIDADE. ERRO MATERIAL. COLEGIADO. SUPERAÇÃO DE EVENTUAL MÁCULA. TAXA DE OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. MULTA. AGRAVO INTERNO. NÃO CABIMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A menção à Súmula nº 568 do STJ consistiu em erro material, haja vista que a fundamentação foi explícita ao se basear em julgado da Terceira Turma. 3. A apreciação do tema pelo órgão colegiado no agravo interno supera eventual nulidade da decisão singular. 4. É indevida taxa de ocupação após desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, haja vista que resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 5. É incabível a multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC quando ausente o caráter manifestamente inadmissível do recurso, que, no caso em apreço, visava a desconstituição da decisão que negou provimento ao apelo nobre. 6. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 7. Agravo interno não provido."(AgInt. Nos E Dcl no RESP 1.912.459-SP, Terceira Turma do STJ, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, 16/11/2021 destaque não original).<br>(..)<br>A sentença recorrida condenou a ré ao pagamento de indenização por benfeitorias e acessões introduzidas no imóvel, pelo autor, desde que demonstrada a regularidade da obra. O autor afirma, em seu recurso, que a ausência de regularização do imóvel perante o Poder Público não impediria o recebimento de indenização, uma vez que as construções representariam valorização do imóvel, bem como que tal condicionante acarretaria enriquecimento sem causa da parte contrária. A sentença comporta reforma também neste ponto. Ficou demonstrado nos autos que o autor iniciou construção de residência no lote objeto da demanda (fls. 54/56). Muito embora as construções em questão não estejam concluídas, trata-se de obra já iniciada. É certo que sua presença aumenta a potencialidade de utilização do imóvel, por parte da requerida ou de outro comprador. Somente é descabido o pagamento de indenização por benfeitoria se estas foram introduzidas no lote de forma ilegal ou mediante má-fé. Não é este o caso dos autos.<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo, tendo o acórdão do Tribunal de origem se pronunciado, com base na jurisprudência do STJ, inclusive, a respeito das alegações do recurso especial, como a taxa de fruição, a devolução dos valores em parcela única e ainda sobre a indenização das benfeitorias.<br>De modo que foi prolatada decisão suficientemente fundamentada, e não ficou demostrada violação dos arts. 489, §1º, e 1.022, I, do CPC. Verifica-se, igualmente, que inexiste omissão ou contradição.<br>Da violação dos arts. 32-A, I, § 1º, e 34, §1º, da Lei 6.766/1979<br>Os argumentos da parte agravante de ter o acórdão recorrido violado os arts. 32-A, I, § 1º, e 34, §1º, da Lei 6.766/1979, sob a alegação de que não ficou reconhecida a retenção do valor referente a taxa de fruição, de não ser relevante o fato do imóvel consistir, de início, em terreno não edificado, e o equívoco na condenação em devolver a quantia em única parcela, não podem prosperar em razão de ser incabível, em recurso especial, nova análise dos fatos e das provas.<br>Na hipótese, rever a conclusão do acórdão impugnado acerca das teses descritas acima ensejaria, evidentemente, o reexame fático-probatório, o que é vedado pela Súmula 7/STJ, pois seria necessário, por exemplo, um exame do conjunto probatório dos autos a respeito da existência de construção no imóvel ou da efetiva realização de benfeitoria.<br>A respeito do tema, transcrevo o seguinte julgado da Terceira Turma:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. AUSÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME:<br>1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por benfeitorias. O recurso especial apontou violação aos arts. 421, parágrafo único, 884 e 886 do Código Civil; e aos arts. 11, 489, §1º, IV e VI, e 1.022, II, parágrafo único, II, do CPC, com alegação de negativa de prestação jurisdicional e de enriquecimento sem causa decorrente da não fixação de taxa de fruição. O agravo foi conhecido, sendo o recurso especial parcialmente admitido.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há três questões em discussão: (i) verificar se houve negativa de prestação jurisdicional na origem, em razão da omissão quanto à análise de fundamentos legais invocados pelo recorrente; (ii) avaliar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado; (iii) definir se a revisão do acórdão recorrido demandaria reexame do conjunto fático-probatório.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O reconhecimento da negativa de prestação jurisdicional exige a demonstração, de forma fundamentada, da presença cumulativa de requisitos jurisprudenciais firmados pelo STJ, o que não ocorreu no presente caso.<br>4. O acórdão recorrido está devidamente fundamentado e enfrentou todas as questões jurídicas relevantes suscitadas, com base no conjunto probatório dos autos, afastando a alegação de omissão, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ (AgInt no AREsp 2.728.131/MG).<br>5. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de fruição em caso de rescisão contratual de lote não edificado, ainda que tenha havido construção posterior pelo promitente-comprador, pois não há enriquecimento sem causa do adquirente (REsp 2.113.745/SP; AgInt no REsp 2.025.121/SP; AgInt no AREsp 2.368.956/MS).<br>6. A aplicação da Súmula 83/STJ é justificada quando o acórdão recorrido está alinhado com a jurisprudência pacífica do Tribunal, como no caso da vedação da taxa de fruição em lote sem edificação.<br>7. A alteração das conclusões do Tribunal de origem, especialmente quanto à presença de fruição e eventual enriquecimento sem causa, demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em sede de recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>IV. DISPOSITIVO<br>8. Agravo conhecido. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.<br>(AREsp n. 2.833.181/GO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025, DJEN de 18/9/2025.)<br>Ademais, o acórdão recorrido, no tema da taxa fruição, ao decidir ser esta indevida, o fez fundamentado na ausência de edificação no imóvel, em consonância com o entendimento desta Corte:<br>CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DESCONTOS AUTORIZADOS NO ART. 32-A DA LEI Nº 6.766/1979. RESPEITO AOS LIMITES EXTRAÍDOS DO CDC. NECESSIDADE. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. COBRANÇA AUTÔNOMA. REQUISITOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.<br>1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023.<br>2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979.<br>3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor.<br>5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente.<br>6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.<br>7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente.<br>8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.<br>9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo.<br>10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.<br>11. Hipótese em que os contratos foram celebrados após a Lei nº 13.786/2018, mas se trata de uma relação de consumo, de modo que a retenção dos valores pagos não pode ultrapassar o percentual de 25%, não sendo devida a taxa de fruição na espécie, por se tratar de lote não edificado.<br>12. Recurso especial conhecido e parcialmente provido para julgar parcialmente procedentes os pedidos, a fim de decretar a resolução dos contratos e, por consequência, condenar a recorrida a restituir ao recorrente 75% dos valores pagos por ele.<br>(REsp n. 2.106.548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025.)<br>Por fim, em relação à divergência jurisprudencial, ressalte-se que a incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor da condenação (fl. 293).<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA