DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por DI VULCANO COMERCIAL IMPORTADORA E EXPORTADORA LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 198):<br>RECURSO - Apelação - Deserção - Recolhimento insuficiente do complemento do preparo no prazo fixado - Deserção configurada (art. 1.007, "caput" e § 2º, CPC) - Recurso não conhecido.<br>OBRIGAÇÃO DE FAZER - Compra e venda de imóvel - Outorga de escritura definitiva - Multa contratual - Contrato que não dispõe de prazo para outorga da escritura pública - Promitente vendedora constituída em mora por meio de notificação extrajudicial - Contrato que, todavia, também não dispõe de cláusula penal moratória, apenas cláusula resolutiva destinada à compromissária compradora - Multa indevida Ônus de sucumbência - Autora que decaiu de parte mínima do pedido - Hipótese, ademais, em que a ré deu causa objetiva à demanda - Ônus de sucumbência a cargo exclusivamente da parte ré - Sentença reformada - Apelação provida em parte.<br>Os embargos de declaração opostos foram acolhidos sem efeito infringente (fls. 239-241).<br>No recurso especial, a parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa ao art. 489, II e § 1º, IV, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não fundamentou suficientemente a questão da aplicabilidade da multa contratual de 10% sobre o valor do imóvel diante do descumprimento da obrigação de outorga da escritura e do não pagamento dos tributos (IPTU) vinculados ao imóvel.<br>Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 397, 408, 409 e 411 do Código Civil, afirmando que houve inadimplemento e mora do recorrido, o que atrai a incidência da cláusula penal.<br>Sustenta violação do art. 413 do Código Civil, argumentando que, se a penalidade foi entendida como excessiva, deveria ser reduzida equitativamente, e não afastada por requalificação como cláusula penal resolutiva restrita à inexecução total.<br>Argumenta que houve ofensa aos arts. 421 e 421-A do Código Civil, por desconsideração da autonomia privada e da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), especialmente em ajuste celebrado entre pessoas jurídicas.<br>Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 246-254).<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 255-257), o que ensejou a interposição do presente agravo (fls. 259-267).<br>Apresentada contraminuta do agravo (fls. 271-280).<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>O recurso especial tem origem em ação de obrigação de fazer (outorga de escritura e registro) cumulada com adimplemento de deveres contratuais e indenização por danos morais, fundada em instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel, sob a alegação de que a escritura definitiva não teria sido outorgada e que não houve o devido pagamento dos tributos relacionados ao imóvel pela vendedora (recorrida).<br>Inicialmente, não há falar em ofensa ao art. 489 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem ao dar parcial provimento à apelação deixou claro que "o contrato não dispõe de nenhuma cláusula penal moratória; apenas cláusula resolutiva referente â hipótese de descumprimento do contrato exclusivamente pela compromissária compradora.", ora recorrente. (fl. 199). E continua (fls. 199-200):<br>Neste contexto, não há multa a ser aplicada em razão da demora de a promitente vendedora providenciar a outorga da escritura definitiva do imóvel.<br>No acórdão que acolheu os embargos de declaração sem efeito modicativo, o Tribunal a quo integrou o acórdão principal se pronunciando da seguinte forma (fls. 240-241):<br>O contrato em questão é sucinto, estabelecendo duas obrigações principais (pagamento do preço e outorga da escritura definitiva), ambas sem fixação de prazo para tanto. Ainda, estabeleceu uma obrigação acessória relativa à imissão do compromissário comprador na posse do imóvel, quanto ao pagamento dos encargos incidentes sobre o bem.<br>Sabidamente, a falta de fixação de tempo para o pagamento investe o credor do poder de exigi-lo imediatamente (art. 331, CC). É certo também que, se o valor da multa não pode exceder o da obrigação principal (art. 412, CC), com mais razão não poderá superar as obrigações acessórias.<br>Neste contexto, outra conclusão não há senão a de que a cláusula penal que estabelece multa de 10% sobre o valor da venda do imóvel (R$ 1.380.000,00 fls. 24) para o caso de descumprimento do quanto disposto no contrato por parte da compromissária compradora adequa-se somente à situação de falta de pagamento do preço, o que no caso equivale à inexecução completa da obrigação, e não à mora. Cuida-se, portanto, de verdadeira cláusula penal resolutiva.<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente.<br>A principal fundamentação do acórdão recorrido é que não existe, no contrato pactuado, cláusula penal em caso de inadimplência do recorrido, como o atraso na outorga de escritura, e justifica esse argumento com base na interpretação do próprio instrumento contratual. Dessa forma, não há desrespeito aos arts. 421 e 421-A do Código Civil.<br>Com base nos fundamentos do acórdão, alterar o decidido pelo Tribunal estadual no que se refere a imputar multa ao recorrido pela mora na outorga da escritura e pelo inadimplemento tributário, bem como reinterpretar a cláusula contratual para que seja aplicada uma sanção reduzida ao recorrido, somente poderiam ser analisados mediante o necessário reexame de matéria fática-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Nesse sentido, cito os seguintes precedentes:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO AGRAVO INTERNO. AFASTAMENTO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CUMULAÇÃO DE INDENIZAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM EM RAZÃO DO RECONHECIMENTO DA NATUREZA COMPENSATÓRIA DA CLÁUSULA PENAL. REVISÃO. ÓBICE DA SÚMULA N. 5 DO STJ. ALEGAÇÃO DE OFENSA AOS ARTS. 497 E 499 DO CPC E 186, 187 E 927 DO CC. DEFICIÊNCIA DAS RAZÕES RECURSAIS. SÚMULA N. 284 DO STF. VIOLAÇÃO DO ART. 1.418 DO CC. FUNDAMENTO NÃO ATACADO. SÚMULA N. 283 DO STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br> .. <br>2. Afasta-se a alegação de negativa de prestação jurisdicional quando o julgador apresenta fundamentação suficiente para a solução do conflito que lhe foi submetido, sendo desnecessário que proceda ao completo exaurimento de todas as proposições suscitadas pela parte, senão daquelas efetivamente hábeis a influir no seu convencimento.<br>3. Não se conhece do recurso especial na parte em que o acolhimento das razões recursais demanda a interpretação de cláusula contratual. Incidência da Súmula n. 5 do STJ.<br> .. <br>(AgInt no REsp n. 2.030.240/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 6/11/2024.)<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. INOVAÇÃO DE TESE NO RECURSO DE APELAÇÃO. MATÉRIA NÃO SUSCITADA EM PRIMEIRA INSTÂNCIA. IMPOSSIBILIDADE. COBRANÇA DE LUCROS CESSANTES. MATÉRIA DECIDIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL A PARTIR DA INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA DO CONTRATO. SÚMULA N. 5 DO STJ. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Trata-se de ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência do descumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, no que se refere ao prazo de entrega da obra.<br> .. <br>3. Segundo o entendimento da Corte local, na espécie, não houve cumulação entre lucros cessantes e multa contratual, mas, tão somente, o pagamento de multas compensatória e moratória, conforme disposição livremente pactuada entre as partes. Para ultrapassar a convicção firmada no Tribunal estadual, seria necessária a interpretação da referida cláusula contratual, o que não se admite nesta sede excepcional, ante o óbice da Súmula n. 5 do STJ.<br> .. <br>(AgInt no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.243.799/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. 2. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO AUTORAL. ART. 373, II, DO CPC/2015. 3. VIOLAÇÃO À LEI N. 8.004/1990. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. 4. INADIMPLEMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL E SUFICIÊNCIA DOS DOCUMENTOS QUE EMBASARAM A AÇÃO MONITÓRIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 5. ARTS. 884, 885 E 886 DO CÓDIGO CIVIL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. 6. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br> .. <br>4. Modificar o entendimento do Tribunal local (acerca do inadimplemento dos agravantes relativo ao contrato de compra e venda do imóvel e da suficiência dos documentos que embasaram a ação monitória) demanda reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável devido ao óbice da Súmula 7/STJ, não sendo também o caso de revaloração das provas.<br> .. <br>(AgInt no AREsp n. 2.325.795/AL, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 30/8/2023.)<br>Além disso, da análise das razões do recurso especial, observa-se que a recorrente limita-se a suscitar que o Tribunal local confundiu os institutos de cláusula resolutiva e cláusula moratória, afastando, assim, o que estaria estabelecido no contrato de que seria possível aplicar multa no caso de infração cometida pelo recorrido.<br>Entretanto, o recorrente deixou de impugnar o fundamento do acordão recorrido de que o contrato apenas estabelece sanção para o caso de infração contratual do recorrente, o que atrai a incidência da Súmula n. 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles". Nesse sentido, cito:<br>4. A ausência de impugnação direta, inequívoca e efetiva aos fundamentos do acórdão recorrido, fato que, por si só, é suficiente para a subsistência do decisum, atrai a incidência, por analogia, da Súmula 283/STF.<br>(AgInt no REsp n. 2.060.743/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/6/2024, DJe de 21/6/2024.)<br>3. A subsistência de fundamento inatacado apto a manter a conclusão do aresto impugnado impõe o não conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento disposto na Súmula 283/STF. Precedentes.<br>(AgInt no AREsp n. 2.496.428/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Deixo de majorar os honorários visto que já foram fixados na origem no patamar máximo de 20% (fl. 200).<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA