ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. VALOR DA LOCAÇÃO. FIXAÇÃO POR MEIO DE PERÍCIA. REVISÃO DO CONTRATO. ADEQUAÇÃO DO VALOR À NOVA REALIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação renovatória de locação não residencial, visando à revisão do valor do aluguel de imóveis.<br>2. A sentença de primeiro grau fixou o valor do aluguel em R$ 3.418,00, enquanto o perito indicou que o valor justo seria de R$ 1.700,00, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado.<br>3. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro deu parcial provimento ao recurso, determinando a observância do laudo pericial no tocante ao valor locatício, mas mantendo a garantia locatícia na modalidade caução.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. A questão em discussão consiste em saber se a decisão do Tribunal de origem, ao determinar a revisão do valor do aluguel com base em laudo pericial, violou os princípios do pacta sunt servanda e da liberdade contratual, ao impor um valor inferior ao pactuado inicialmente.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. A decisão do Tribunal de origem baseou-se na prova pericial e na realidade do mercado imobiliário, não havendo questão de direito a ser revista, mas apenas reanálise fático-probatória, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.<br>6. O revolvimento do acervo fático-probatório dos autos é incompatível com o entendimento firmado pela Súmula 7 do STJ, que estabelece que a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.<br>IV. DISPOSITIVO<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por WANDERLEY DA SILVA REGIS contra decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>O acórdão recorrido tratou da ação renovatória de locação não residencial, na qual a apelante Maria Elisa Siqueira Borges buscava a revisão do valor do aluguel dos imóveis situados na Rua Engenheiro Manuel Segurado, nº 23 (Loja) e nº 23 (parte), em Bonsucesso, Rio de Janeiro/RJ. A sentença de primeiro grau havia fixado o valor do aluguel em R$ 3.418,00, reajustados anualmente, enquanto o perito indicou que o valor justo seria de R$ 1.700,00, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado (fls. 642-652). O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, deu parcial provimento ao recurso, determinando a observância do laudo pericial no tocante ao valor locatício, mas mantendo a garantia locatícia na modalidade caução, conforme inicialmente ajustado entre as partes (fls. 653-657).<br>Wanderley da Silva Regis interpôs Recurso Especial, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Nas razões do recurso, o recorrente alegou que o acórdão recorrido violou o artigo 54-A da Lei nº 8.245/91, os artigos 421, parágrafo único, 421-A e 884 do Código Civil, e os artigos 371 e 479 do CPC/15, ao desconsiderar a força obrigatória dos contratos e a autonomia da vontade das partes, impondo um valor de aluguel inferior ao pactuado inicialmente (fls. 700-709). O recorrente sustentou que a decisão violou os princípios do pacta sunt servanda e da liberdade contratual, além de provocar desequilíbrio na relação locatícia (fls. 703-706).<br>O Recurso Especial interposto por Wanderley da Silva Regis foi inadmitido (fls. 732-735) nos seguintes termos: a alegação de violação aos dispositivos legais foi afastada, pois o Tribunal de origem decidiu com base na prova pericial e na realidade do mercado imobiliário, não havendo questão de direito a ser revista, mas apenas reanálise fático-probatória, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. A decisão destacou que a modificação do entendimento do colegiado demandaria revolvimento de fatos e provas, inviável em sede de recurso especial.<br>Diante da decisão de inadmissibilidade, Wanderley da Silva Regis interpôs Agravo em Recurso Especial (AREsp), impugnando os fundamentos da decisão agravada nos seguintes termos: o recorrente argumentou que a questão a ser debatida é restrita ao mérito da decisão, não reclamando o revolvimento dos fatos e provas dos autos, e que o Tribunal a quo deixou de aplicar os princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda, assegurados pela Lei de Locações e pelo Código Civil (fls. 738-745). Requereu, assim, o provimento do agravo para determinar o processamento do recurso especial.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. VALOR DA LOCAÇÃO. FIXAÇÃO POR MEIO DE PERÍCIA. REVISÃO DO CONTRATO. ADEQUAÇÃO DO VALOR À NOVA REALIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO. NECESSIDADE DE REEXAME DE PROVAS. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, em ação renovatória de locação não residencial, visando à revisão do valor do aluguel de imóveis.<br>2. A sentença de primeiro grau fixou o valor do aluguel em R$ 3.418,00, enquanto o perito indicou que o valor justo seria de R$ 1.700,00, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado.<br>3. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro deu parcial provimento ao recurso, determinando a observância do laudo pericial no tocante ao valor locatício, mas mantendo a garantia locatícia na modalidade caução.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>4. A questão em discussão consiste em saber se a decisão do Tribunal de origem, ao determinar a revisão do valor do aluguel com base em laudo pericial, violou os princípios do pacta sunt servanda e da liberdade contratual, ao impor um valor inferior ao pactuado inicialmente.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. A decisão do Tribunal de origem baseou-se na prova pericial e na realidade do mercado imobiliário, não havendo questão de direito a ser revista, mas apenas reanálise fático-probatória, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ.<br>6. O revolvimento do acervo fático-probatório dos autos é incompatível com o entendimento firmado pela Súmula 7 do STJ, que estabelece que a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.<br>IV. DISPOSITIVO<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O recurso é tempestivo e infirmou os argumentos da decisão do Tribunal a quo, razão pela qual conheço do agravo e passo ao exame do recurso especial.<br>O recorrente alega violação ao artigo 54-A da Lei nº 8.245/91, aos artigos 421, parágrafo único, 421-A e 884 do Código Civil, e aos artigos 371 e 479 do Código de Processo Civil, ao argumento de desconsideração da força obrigatória dos contratos e a autonomia da vontade das partes.<br>Ao julgar o recurso de apelação, o Tribunal de origem deixou bem ressaltado que (fls. 650/654):<br>O juízo de 1º grau, a despeito de o perito afirmar que o valor de locação mensal para o imóvel objeto da presente ação é de R$ 1.700,00, entendeu que a conclusão de seu auxiliar não deveria ser adotada, pois importaria na redução em montante inferior ao pactuado inicialmente e em consequente violação à liberdade de contratação:<br>"Com relação ao pedido revisional, a despeito da prova pericial produzida, entendo que o valor da locação não pode ser fixada em valor inferior ao valor original do contrato firmado no ano de 2012, sob pena de interferência na livre manifestação da vontade das partes e afronta ao princípio da livre contratação. Com efeito, de um lado, a parte Autora pretende renovar os contratos com aluguel mensal total na ordem de R$1.470.00. Por outro, a parte Ré pretende que o aluguel mensal seja mantido na ordem de R$3.902,26. O expert, na conclusão de seu laudo de fls. 433/449, afirma que o valor de locação mensal para o imóvel objeto da presente ação é de R$1.700,00, porém entendo que não pode ser revisto o valor da locação no valor estimado pelo Sr. Perito, o que importaria na redução em montante inferior ao pactuado inicialmente, o que importaria em violação à liberdade de contratação. Assim sendo, entendo justa a fixação do aluguel de ambas as salas no valor original da contratação, isto é, em R$3.418,00, o qual vigorará a partir da citação até a extinção do contrato, observado os reajustes anuais previstos nas respectivas datas de vencimento dos contratos."  .. <br>Em que pese o entendimento exarado pelo juízo de origem, parece-nos que o valor apontado pelo perito deve ser adotado, notadamente, por utilizar o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado para apurar o valor justo do aluguel mensal.<br>Além disso, a relação contratual havida entre as partes tem mais de 10 anos e deve ser adequada à nova realidade do mercado imobiliário.  .. <br>Ademais, a quantia indicada pelo perito é próxima daquela apontada pela parte autora na petição inicial.<br>Com efeito, o acórdão foi claro ao estatuir que o valor da locação deveria seguir o quantum fixado pelo perito judicial e que tal quantia guarda consonância com os valores praticados no mercado imobiliário atualmente.<br>Dessa forma, para conhecer da controvérsia apresentada neste recurso, mostra-se necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento incompatível com o entendimento firmado pela súmula 7 deste Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."<br>De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.<br>Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta corte que assenta que "o reexame de fatos e provas (é) vedado em recurso especial pela Súmula 7 do STJ."(AgInt no REsp n. 2.151.760/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>É o voto.