DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto contra decisão que não admitiu recurso especial apresentado por CONSULCASA VINTE - DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA., com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, desafiando acórdão assim ementado (e-STJ, fl. 345):<br>"APELAÇÃO - COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA RESCISÃO COM RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS TEMA 1.095 DO STJ - PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DOS RÉUS ACOLHIMENTO EM PARTE Legitimidade passiva do Banco que participou da compra e venda em contratos coligados e responde solidariamente com a construtora pela rescisão contratual Art. 7º do CDC - Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária registrada em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Tema 1.095 do STJ) Precedente vinculante Caso em que afastada a sistemática da Lei 9.514/97 ante à ausência de registro do pacto na matrícula do imóvel, bem como constituição em mora do comprador Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 ao contrato firmado antes da sua vigência - Juros de mora sobre o valor da condenação Modificação do termo inicial - Encargo que deve ser computado a partir do trânsito em julgado, pois a resolução do contrato decorreu da inadimplência do comprador Tese firmada pelo STJ (Tema 1002) Sentença modificada somente neste aspecto - DERAM PARCIAL PROVIMENTO AOS RECURSOS."<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 399-402).<br>Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 355-364), a parte recorrente alegou ofensa aos arts. 22 e 27 da Lei 9.514/1997.<br>Sustentou, em síntese, a alienação fiduciária em garantia, mesmo fora do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), deve atrair a aplicação da legislação especial, afastando a aplicação do Código Consumerista; e que havendo registro da alienação fiduciária e venda extrajudicial do imóvel, o procedimento deve seguir a legislação especial, sem possibilidade de aplicação da Súmula 543 do STJ. Defendeu que o caso deve ser regido exclusivamente pela Lei n. 9.514/97, conforme o entendimento consolidado no Tema 1.095 do STJ, que estabelece a prevalência da legislação especial em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária devidamente registrada. Alega que o acórdão recorrido criou um fator diferencial inexistente, ao afastar a aplicação da Lei n. 9.514/97 com base na ausência de constituição em mora, o que contraria o entendimento do STJ".<br>Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 516-525).<br>O recurso foi inadmitido na origem, em razão da consonância do acórdão recorrido com o entendimento firmado em recurso repetitivo, Tema 577/STJ, aplicando-se a Súmula 83/STJ; e da incidência da Súmula 7/STJ (e-STJ, fls. 537-541).<br>É o relatório. Decido.<br>O Tribunal a quo entendeu pela aplicação da legislação consumerista, destacando que, embora o contrato de alienação fiduciária estivesse registrado na matrícula do imóvel, não houve constituição em mora dos compradores, conforme exigido pelos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97. Assim, afastou a aplicação do regime especial dessa lei e permitiu a incidência do CDC, nos seguintes termos (e-STJ, fls. 346-350):<br>"De início, afasta-se a tese de ilegitimidade passiva do banco réu. O instrumento particular de venda e compra e financiamento para construção, com alienação fiduciária em garantia teve a participação da construtora e do banco com base em Cédula de Crédito Imobiliário na qualidade de instituição custodiante, como se infere da matrícula do imóvel, com disponibilização do valor do financiamento. Logo, ainda que não tenha assumido a responsabilidade pela construção, o banco fez parte da contratação desde o início, com a finalidade de garantir o financiamento do preço, em contratos coligados.<br>Diante disso, imprescindível a participação do banco na lide em que se discute o adimplemento destes contratos. Não se pode negar, pois, que há uma parceria comercial entre as rés na disponibilização de imóveis em construção para venda por meio de financiamento bancário com a instituição financeira já definida, impondo-se a aplicação do art. 7º do CDC.<br>No mais, a aquisição de imóvel por meio de contrato com cláusula resolutiva de alienação fiduciária não impede a incidência do Código de Defesa do Consumidor, mas as regras especiais prevalecem sobre a lei geral, desde que não haja omissão da lei especial ou não verificada, no caso, conduta que viole o direito do consumidor.<br>Sobre a questão envolvendo a prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária, pactuado sob o norte da Lei nº 9.514/97, o Superior Tribunal de Justiça, em recente decisão proferida em demanda repetitiva, no R Esp 1891498/SP, datada de 18/12/2020 TEMA 1.095 -, fixou a tese de que: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Colhe-se da ratio decidendi a seguinte fundamentação:<br>(..)<br>No caso, apesar de registrada na matrícula do imóvel, não houve constituição em mora dos compradores, conforme a sistemática prevista nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/971.<br>Logo, o caso concreto admite a incidência do Código de Defesa do Consumidor, nos exatos termos da tese definida no caso paradigma diante da natureza vinculante da decisão do C. STJ, como se infere da parte final da fundamentação do repetitivo acima transcrito e destacado.<br>A esse respeito, vale lembrar que o atual Código de Processo Civil busca enfatizar o princípio da segurança jurídica2, na medida em que, sem violar a independência do juiz, estabelece a obrigação de os tribunais uniformizarem sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente (artigo 926), devendo também fazer a edição de súmulas de sua jurisprudência dominante (artigo 926, § 1º), sem prejuízo de os juízes e os tribunais observarem os acórdãos proferidos em julgamento de recurso especial repetitivo (artigo 927, III), e em repercussão geral, que é o caso do qual aqui se trata, por se tratar de precedentes obrigatórios.<br>(..)<br>Aplicável o Código de Defesa de Consumidor, cabe estender aos autores o direito previsto para o compromissário comprador de imóvel, à resolução do contrato, com restituição das quantias pagas, nos termos da súmula 543 do C. STJ4 e súmula 01 deste E. TJSP5. E conforme jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça, o percentual a ser retido será avaliado conforme as peculiaridades do caso concreto, admitindo-se a flutuação da retenção entre os valores de 10% e 25% dos valores pagos.<br>No caso, deve ser mantido o percentual fixado em sentença, contra o que sequer houve impugnação recursal especifica de nenhuma das rés, tratando-se de montante adequado às peculiaridades do caso concreto e em consonância com decisões desta C. Câmara em casos similares.<br>E não é demais observar que inaplicável ao caso as alterações dadas pela chamada Lei do Distrato, especialmente em relação ao art. 32-A, inciso I, eis que o contrato foi firmado antes da vigência da Lei 13.786/18, sobre a disciplina da resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, em parcelamento de solo urbano, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência." (Sem grifo no original).<br>Verifica-se que as conclusões lançadas no acórdão recorrido estão em conformidade com o entendimento desta Corte Superior.<br>Quanto à questão da prevalência do Código de Defesa do Consumidor ou da lei de alienação fiduciária para a resolução do contrato de compra e venda, a Segunda Seção fixou a seguinte tese para o Tema 1.095 dos Recursos Repetitivos: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (REsp 1.891.498/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022).<br>Conforme esse entendimento, a aplicação do procedimento da Lei 9.514/1997 para a resolução contratual é restrita à causa de inadimplemento do devedor fiduciante, em vez do inadimplemento exclusivo da parte construtora/vendedora, como na espécie.<br>A propósito, os esclarecimentos prestados pelo relator do precedente, o eminente Ministro MARCO BUZZI:<br>"Não se nega a existência de precedentes no âmbito da Terceira Turma desta Corte Superior - tendo como leading case o REsp nº 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020 - no qual se precursiona que o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, ainda que não tenha havido mora no pagamento das prestações, configuraria quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente.<br>(..)<br>Assim, afastada a temática afeta ao anticipatory breache seus desdobramentos, afirma-se, categoricamente, que o inadimplemento a que se refere a legislação especial diz respeito à dívida, ou seja, ao valor não quitado referente às parcelas do financiamento ou parcelamento do montante do negócio. Não se nega que inúmeras são as obrigações estabelecidas pelas partes em contratos de compra e venda imobiliária, sendo ínsito ao ajuste o dever de bem cumprir as determinações e encargos lá estabelecidos, ou seja, não se olvida que os contratos celebrados devem ser cumpridos ("pacta sunt servanda"), sendo a força obrigatória dos pactos consectário lógico do princípio da autonomia privada, positivado pelo legislador no art. 421 do Código Civil. Decorre da liberdade de contratar o dever de cumprimento dos pactos livremente celebrados.<br>No entanto, o procedimento de resolução do contrato estabelecido na legislação especial só tem cabimento ante o inadimplemento, diga-se, não pagamento da dívida, no todo ou em parte pelo devedor fiduciário, por expressa disposição legal (artigo 26, caput). Não há como realizar interpretação diversa da estabelecida na lei quando tal normativo é imperativo.<br>Assim, o inadimplemento, para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, restringe-se à ausência de pagamento, pelo devedor fiduciário, no tempo, modo e lugar convencionados (mora), não estando abrangido o comportamento contrário à continuidade da avença."<br>E, nos termos da Súmula 543/STJ, oriunda da tese fixada para o Tema 577 dos Recursos Repetitivos, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>Desse modo, constatada a conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência desta Corte, é inviável o provimento do recurso especial, nos termos da Súmula 83/STJ.<br>Ante o exposto, nos termos do art. 253, parágrafo único, II, "b", do RISTJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial .<br>Se houver nos autos a prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>Publique-se.<br>EMENTA