DECISÃO<br>Trata-se de agravo de decisão que não admitiu recurso especial, fundado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, interposto por CONSPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C RESSARCIMENTO DE PERDAS E DANOS. RESPONSABILIDADE PELA RESCISÃO EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR QUE JUSTIFICA A RETENÇÃO. MULTA CONTRATUAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO DECOTADA. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO DESEMBOLSO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO RESTITUÍVEL. I - RECONHECIDA A RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR QUANTO À RESCISÃO CONTRATUAL, CABÍVEL A RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM O DIREITO DE RETENÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR A TÍTULO DE MULTA. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO JURÍDICO ANTERIOR. VERIFICADA A EXISTÊNCIA DE EVIDENTE DESEQUILÍBRIO ENTRE AS PARTES CONTRATANTES, O JUIZ PODERÁ RECONHECER A ABUSIVIDADE E EXCESSIVIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL, INCLUSIVE DE OFÍCIO, E, ATENDENDO AO PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL, REDUZIR A MULTA. NO CASO, ATENDENDO AO ENTENDIMENTO DO E. STJ QUE ADOTOU PADRÃO- BASE DE RETENÇÃO, CABÍVEL ADEQUAR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM 15% DOS VALORES EFETIVAMENTE ADIMPLIDOS PELO COMPRADOR, EM DETRIMENTO DE MULTA CONTRATUAL QUE PREVÊ A INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. II - O TERMO INICIAL PARA INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA DOS VALORES A SEREM RESSARCIDOS AO PROMITENTE COMPRADOR É DATA DE CADA DESEMBOLSO. PRECEDENTES. III - TAXA DE FRUIÇÃO. A INCIDÊNCIA DA TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL É LEGÍTIMA QUANDO HOUVER O EFETIVO USO E GOZO DO IMÓVEL, NÃO HAVENDO DEMONSTRAÇÃO MÍNIMA NESSE SENTIDO NOS AUTOS. IMPERATIVO, PORTANTO, DECOTAR A TAXA DE FRUIÇÃO DOS VALORES A SEREM COMPENSADOS E RESTITUÍDOS AO PROMITENTE COMPRADOR. IV - COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESFEITO O PACTO POR INICIATIVA DO COMPRADOR, NÃO É DEVIDA A RESTITUIÇÃO DOS VALORES CORRESPONDENTES A COMISSÃO DE CORRETAGEM, UMA VEZ QUE PERFECTIBILIZADA A CONTRATAÇÃO E QUE NÃO HOUVE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DO VENDEDOR. APELAÇÃO CÍVEL PROVIDA EM PARTE.<br>No recurso especial, alega a agravante, sob pretexto de violação ao art. 421 do Código Civil, que seria devida a taxa de fruição, porquanto "o Recorrido tomou posse da totalidade do imóvel edificado pela recorrente em Condomínio Residencial, e permaneceu durante 3 anos dispondo não só do imóvel, mas de toda a infraestrutura do Condomínio Residencial edificado pela recorrente" (fl. 474).<br>Defende que houve violação ao art. 67-A, inciso II, §§ 1º e 2º, inciso III, da Lei Federal n. 4.591/1964, haja vista que seria possível a retenção de 25% da quantia paga a título de pena convencional. Aponta dissídio jurisprudencial quanto ao tema.<br>Não houve apresentação de contrarrazões, conforme certidão à fl. 491.<br>Assim, delimitada a controvérsia, passo a decidir.<br>De início, quanto à taxa de fruição, o TJRS, ao dar provimento à apelação interposta pelo agravado, assim considerou:<br>III - Das despesas de taxa de fruição<br>No ponto, também com razão o recorrente.<br>Do que se extrai dos autos, a promitente-vendedora não logrou êxito, nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC, em demonstrar a inequívoca posse do promitente-comprador no imóvel, a saber, a data de início da posse, o termo de "habite-se" ou quaisquer outros elementos que apontem para a fruição do bem pelo demandante.<br>Com efeito, a incidência da taxa de fruição do imóvel é legítima quando houver o efetivo uso e gozo do imóvel, não havendo demonstração mínima nesse sentido nos autos, sendo imperativo, portanto ser afastada a compensação da referida taxa nos valores a serem devolvidos à parte autora.<br>Destaco, neste sentido, precedentes desta Corte:<br> .. <br>Isto posto, também é caso de acolher o pedido recursal de decote dos valores a serem compensados referentes à taxa de fruição.<br>Como se verifica, entendeu o Tribunal local que o agravante não demonstrou efetivamente que o agravado estava na posse do imóvel, tampouco comprovou que houve fruição do bem. Alterar tal premissa demandaria, necessariamente, o reexame do acervo fático-probatório dos autos, o que encontra óbice da Súmula 7 deste Superior Tribunal de Justiça.<br>Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. FALTA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. COBRANÇA AUTOMÁTICA DA TAXA DE FRUIÇÃO. ABUSIVIDADE. DESCARACTERIZAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PROVEITO ECONÔMICO DO ADQUIRENTE. VERIFICAÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial.<br>2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF.<br>3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>4. A Corte de origem concluiu que a estipulação contratual de cobrança automática da taxa de fruição do imóvel seria conduta abusiva da empresa vendedora, pois tal medida colocaria o comprador em situação de extrema vantagem. Sem o reexame de matéria fática, é inviável modificar tal entendimento.<br>5. O Tribunal a quo assentou que a agravado comprou lote não edificado, insuscetível, portanto, de geração de proveito econômico, daí que não era possível falar em sua condenação ao pagamento de taxa de fruição. Dessa forma, é inviável alterar tal conclusão em recurso especial, ante o óbice da da Súmula n. 7/STJ.<br>6. Segundo a jurisprudência do STJ, "na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição" (AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021), o que foi observado pela Corte local.<br>7. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>8. Divergência jurisprudencial não comprovada, ante a incidência das Súmulas n. 284 e 283 do STF e 5, 7 e 83 do STJ.<br>9.. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 1.897.775/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 18/3/2022.)<br>No que tange à taxa de retenção, o Tribunal local entendeu que a cláusula contratual firmada pelas partes, que permite a retenção sobre o valor do contrato, seria abusiva. Assim, fixou a retenção em 15% sobre os valores até então adimplidos pelo agravado/promitente comprador:<br>Compulsando os autos, inarredável observar que a resolução do contrato firmado entre as partes se deu por iniciativa exclusiva do comprador/autor, ao argumento de dificuldades financeiras, circunstância que justifica a retenção prevista contratualmente.<br>Contudo, entendo não ser razoável anuir com a compensação do débito nos moldes estipulados na sentença. Isso porque, a multa contratual utilizada na compensação (claúsula décima primeira, parágrafo primeiro -  evento 1, CONTR4 ), é inarredavelmente abusiva.<br>Segundo a doutrina cláusula abusiva é àquela que é notoriamente desfavorável à parte mais fraca na relação contratual, que, no caso de nossa análise, é o consumidor (..). A existência de cláusula abusiva no contrato de consumo torna inválida a relação contratual pela quebra do equilíbrio entre as partes, pois normalmente se verifica nos contratos de adesão, nos quais o estipulante se outorga todas as vantagens em detrimento do aderente, de quem são Repito,retiradas as vantagens e q que, são carreados todos os ônus derivados do contrato1.<br>Nessas circunstâncias, verificada a existência de gritante desequilíbrio entre as partes contratantes, o juiz poderá reconhecer a abusividade e excessividade da cláusula em comento, inclusive de ofício, e, atendendo ao princípio da boa fé contratual e da proporcionalidade, reduzir a multa.<br>Com efeito, o E. STJ tem permitido a flutuação do percentual de multa ente 10% e 25%, em casos semelhantes, conforme se extraí dos julgados a seguir:<br> .. <br>Sendo assim, nos termos da fundamentação supra, entendo ser razoável fixar o percentual, a título de retenção, em 15% (quinze por cento) sobre os valores até então adimplidos pelo promitente-comprador.<br>Entendo que o acórdão recorrido diverge da jurisprudência consolidada desta Corte, segundo a qual deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, salvo quando houver peculiaridades relevantes que justifiquem a fixação de percentual inferior. Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.<br>1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).<br>2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento.<br>3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019).<br>4. Recurso especial parcialmente provido.<br>(REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.)<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. PRECEDENTES. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM.<br>1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.485.608/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.<br>2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016).<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado.<br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.)<br>Em face do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo agravado/promissário-adquirente.<br>Deixo de arbitrar honorários de recurso, pois a condenação a respeito já alcança o teto legal (fl. 264), vedando-se acréscimo ulterior, conforme previsto nos §§ 2º e 11 do art. 85 do Código de Processo Civil.<br>Intimem-se.<br>EMENTA