DECISÃO<br>Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial, fundado no art. 105, III, "a" da Constituição Federal, interposto por MARCELLO CONRADO BARS e DEBORA ALESSANDRA FREDERICO, em face de acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Rio Grande do Norte, assim ementado (fls. 974/980):<br>"DIREITOS CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DEEMENTA CONTRATO COM REIVINDICATÓRIA E COBRANÇA. PROCEDÊNCIA PARCIAL DA PRETENSÃO. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DOS PROMISSÁRIOS COMPRADORES. PAGAMENTO DE PRESTAÇÕES POR MEIO DE DEPÓSITO BANCÁRIO EM ENVELOPE. PRECARIEDADE. DOCUMENTO NÃO VÁLIDO COMO RECIBO. AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO APLICABILIDADE. DIREITO DE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS" (Fl. 974)<br>Em suas razões recursais, a parte recorrente alega violação aos arts. 389 e 422 do Código Civil.<br>Sustentam o adimplemento integral das 18 (dezoito) parcelas de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) previstas no contrato de compra e venda de imóvel rural.<br>Alternativamente, defendem que se houver dúvida quanto ao pagamento integral do contrato, deve-se aplicar a teoria do adimplemento substancial, porquanto o inadimplemento de aproximadamente 36% do valor total do contrato se revela ínfimo, de modo que a manutenção do contrato deve prevalecer com e condenação somente em pagar o valor não adimplido com correção e juros, em respeito aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.<br>Afirmam que o Tribunal de origem não poderia ter optado pela resolução contratual em vez de exigir o cumprimento do contrato com a responsabilização patrimonial pelo saldo devedor, posto que, mesmo diante de eventual inadimplemento, o credor deve buscar a regularização do débito em ação autônoma, preservando a avença contratual.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 1005-1014.<br>É o relatório. Decido.<br>Quanto à insurgência acerca do adimplemento do contrato, o Tribunal de origem assim se manifestou:<br>"As partes celebraram contrato de compra e venda de bem imóvel. Os promitentes vendedores ajuizaram a demanda a alegar que os promissários compradores não cumpriram sua parte na avença, deixando de efetuar o pagamento das parcelas negociadas na data aprazada, dando causa à rescisão do contrato. A parte ré afirma que os depósitos e recibos de pagamento comprovam o adimplemento do contrato.<br>Não tendo um dos contratantes adimplido sua parte na relação contratual, não pode exigir a do outro. A exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) se acha consagrada pelo art. 476 do Código Civil: "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".<br>De acordo com a avença, os promissários compradores se obrigaram a pagar pelo imóvel o preço total de R$ 140.000,00, da seguinte forma: R$ 50,000,00 à vista, por meio de dois veículos (R$ 23.000,00) e uma granja (R$ 27.000,00); e o restante (R$ 90.000,00) em 18 parcelas de R$ 5.000,00, por depósitos efetuados na Conta Corrente nº 342474-X, do Banco do Brasil, Agência nº 1642-X.<br>A celeuma refere-se ao inadimplemento de parte das parcelas.<br>Em resposta a ofício do Juízo, o Banco do Brasil confirmou o efetivo depósito em conta dos autores apenas de parte das parcelas indicadas pela parte ré. Além disso, devem ser considerados como prova de pagamento as transferências bancárias em dinheiro e os pagamentos em cheques reconhecidos pela parte credora, de modo que a parte ré comprovou o efetivo pagamento de R$ 57.700,00, estando inadimplente quanto à quantia restante de R$ 32.300,00. A planilha elaborada pela juíza na decisão que rejeitou os embargos de declaração (Id 20168456) examina de forma detalhada os documentos juntados pela parte ré, a demonstrar a impossibilidade de esta invocar o adimplemento contratual.<br>O comprovante de entrega de envelope em caixa eletrônico não serve como recibo, eis que necessita de conferência do agente bancário acerca de seu conteúdo. Além disso, a parte ré deixou de colacionar a comprovação de que os cheques depositados foram compensados a fim de demonstrar o pagamento.<br>Cito precedentes de tribunais pátrios acerca da matéria:<br>(..)<br>A teoria do adimplemento substancial tem por objetivo precípuo impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por parte do credor, preterindo desfazimentos desnecessários em prol da preservação da avença, com vistas à realização dos princípios da boa-fé e da função social do contrato.<br>O inadimplemento de aproximadamente 36% do valor total devido não pode ser considerado ínfimo, de modo que não prospera a pretensão da parte apelante em reconhecer o adimplemento substancial da obrigação." (Fls. 976-977)<br>Do excerto transcrito, constata-se que o egrégio Tribunal a quo, após o exame acurado dos autos, das provas, dos documentos, da natureza da avença e da interpretação das cláusulas contratuais, concluiu que a parte ré comprovou o efetivo pagamento de apenas R$ 57.700,00, estando inadimplente a quantia restante de R$ 32.300,00 e, ainda, "o inadimplemento de aproximadamente 36% do valor total devido não pode ser considerado ínfimo". Dessa forma, cuida-se, evidentemente, de matéria que envolve o reexame dos fatos, provas e das cláusulas contratuais, o que é inadmissível em sede de recurso especial, por vedação das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>A modificação da conclusão do Tribunal de origem sobre o pagamento parcial da obrigação, como pleiteia a parte ora agravante, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos e das cláusulas contratuais, o que é inadmissível em sede de recurso especial, por vedação das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>No mesmo sentido, confiram-se os seguintes precedentes:<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.<br>1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando omissão ou negativa de prestação jurisdicional.<br>2. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que as pretensões de resolução contratual se submetem ao prazo prescricional geral de dez anos. Precedentes.<br>3. A revisão da conclusão adotada na origem, para que seja aplicada a teoria de adimplemento substancial na hipótese, é medida que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.378.456/MA, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, j. 10/2/2025, DJEN de 17/2/2025)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC INEXISTENTE. INCONFORMISMO. JULGAMENTO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM MESA. CABIMENTO. REVERSÃO. SÚMULA N. 7/STJ. INTIMAÇÃO DA PARTE EMBARGADA. FUNDAMENTO INATACADO. SÚMULA N. 283/STF. PRODUÇÃO DE PROVA. DESTINATÁRIO. JUÍZO. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. SÚMULA N. 7/STJ. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO, EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO E TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. SÚMULA N. 7/STJ. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N. 568/STJ. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL DA ORIGEM ADMITIDO PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. BENFEITORIAS. SÚMULAS N. 5/STJ E 283/STF. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. MULTA. NÃO APLICAÇÃO. (..)<br>5. Rever as conclusões do Tribunal quanto as teses da impossibilidade jurídica do pedido", da exceção do contrato não cumprido ou de que ocorrera adimplemento substancial, demanda o reexame do conjunto fático provatório. Incidência das Súmulas n. 5 e 7/STJ. (..)<br>Agravo interno improvido."<br>(AgInt no REsp n. 1.995.884/MT, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 12/8/2024, DJe de 15/8/2024)<br>Ainda, do excerto acima transcrito, afere-se que Tribunal de origem entendeu pela inviabilidade da manutenção do contrato com base na teoria do adimplemento substancial, considerando que a referida teoria tem o objetivo de impedir o uso desequilibrado do direito de resolução contratual, o que, todavia, no caso concreto não se aplica, tendo em conta o percentual de inadimplemento em 36% não se enquadrar nos critérios quantitativos e qualitativos que justificariam sua aplicação.<br>Nesse cenário, ao contrário do alegado pela parte ora agravante, ao comparar o quanto da prestação foi cumprida em relação à porção que remanesce inadimplida, houve, na realidade, substancial inadimplemento de mais de 1/3 (um terço) da obrigação. De modo que, um débito desta monta, realmente, jamais poderia ter sido considerado irrelevante ou ínfimo, a fim de justificar a adoção da teoria do adimplemento substancial.<br>A parte recorrente, por sua vez, nas razões do recurso especial, limitou-se a afirmar, em suma, que o Tribunal de origem não poderia ter optado pela resolução contratual em vez de exigir o cumprimento do contrato com a responsabilização patrimonial pelo saldo devedor, posto que, mesmo diante de eventual inadimplemento, o credor deve buscar a regularização do débito em ação autônoma, preservando a avença contratual.<br>Dessa forma, há de se concluir que as razões recursais são dissociadas do conteúdo do acórdão recorrido e não têm o poder de infirmá-lo, porquanto os fundamentos autônomos e suficientes à manutenção do aresto, no ponto, mantiveram-se inatacados e incólumes nas razões do recurso especial, convocando, na hipótese, a incidência das Súmulas 283 e 284 do STF. Nesse sentido:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DOS FUNDAMENTOS DO JULGADO ATACADO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 283 E 284 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. (..)<br>3. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão estadual atrai, por analogia, o óbice da Súmula 283 do STF.<br>4. É inadmissível o inconformismo por deficiência na fundamentação quando as razões do recurso estão dissociadas do decidido no acórdão recorrido. Aplicação da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal.<br>Configura deficiência de fundamentação recursal a apresentação de razões dissociadas que não impugnam fundamento do acórdão por si só suficiente para manter o entendimento adotado.<br>6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e não conhecer do recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 2.735.498/MT, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/2/2025, DJEN de 28/2/2025)<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. RECONVENÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SEGURO DE PROTEÇÃO FINANCEIRA. VENDA CASADA. PRÁTICA ABUSIVA. SÚMULAS N. 83 DO STJ, 283 E 284 DO STF. EMISSÃO DE BOLETO FRAUDULENTO. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. INEXISTÊNCIA. FATO EXCLUSIVO DE TERCEIRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (..)<br>3. A ausência de impugnação específica de fundamento suficiente, por si só, para manter incólume o acórdão recorrido configura deficiência na fundamentação e atrai a incidência das Súmula n. 283 e 284 do STF. (..)<br>8. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.568.985/PR, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, j. 10/2/2025, DJEN de 13/2/2025)<br>Ademais, ainda que assim não fosse, melhor sorte não assistiria à parte agravante, porquanto verifica-se que o entendimento esposado no v. acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que "o uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações" (REsp n. 1.581.505/SC, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 18/8/2016, DJe de 28/9/2016).<br>A propósito:<br>"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO. (..)<br>6. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão. IV. DISPOSITIVO<br>7. Recurso especial conhecido e não provido."<br>(REsp n. 2.207.433/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/6/2025, DJEN de 9/6/2025)<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO CABIMENTO DA RESCISÃO. ANÁLISE. INTERPRETAÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. VEDAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ.<br>1. "Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" (AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019).<br>2. No caso, rever a conclusão do Tribunal de origem de que ocorrera adimplemento substancial, conforme pretendido pela agravante, demandaria a interpretação das cláusulas contratuais e o reexame do contexto fático-probatório dos autos, o que é vedado a esta instância pelo teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.656.253/SC, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, j. 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025)<br>"RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS. INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS. FATOS INCONTROVERSOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE.<br>1. Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092, § único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva.<br>2. "O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)".<br>3. Doutrina e jurisprudência acerca do tema.<br>4. Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial.<br>5. Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção.<br>6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO."<br>(REsp n. 1.636.692/RJ, Relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, j. 12/12/2017, DJe de 18/12/2017)<br>"DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações.<br>2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio.<br>3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917).<br>4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais.<br>5. Recurso especial não provido."<br>(REsp n. 1.581.505/SC, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 18/8/2016, DJe de 28/9/2016)<br>Desse modo, ante da ausência de qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos do decisum recorrido, subsiste inalterado o entendimento nele firmado, não merecendo prosperar, portanto, o presente recurso.<br>Ante o exposto, com arrimo no art. 253, parágrafo único, II, "a", do RISTJ, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Com supedâneo no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, majoro os honorários advocatícios devidos à parte agravada em 10% sobre o valor já fixado pelas instâncias ordinárias, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual co ncessão da gratuidade da justiça.<br>Publique-se.<br>EMENTA