DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por Vésper Empreendimentos Imobiliários LTDA contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 344-347):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE RETENÇÃO FIXADA EM 20%. MAJORAÇÃO PARA 25%. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PECULIARIDADES QUE JUSTIFIQUEM PERCENTUAL SUPERIOR A 20%. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PERCENTUAL FLEXÍVEL QUE DEVE APENAS RESPEITAR O LIMITE DE 25%. LEI 13.786/18. PRECEDENTES DO STJ. APELO QUE SE NEGA PROVIMENTO. SENTENÇA MANTIDA.<br>Extrai-se dos autos que a controvérsia recursal consiste em perquirir acerca da possibilidade de majoração do percentual de retenção dos valores pagos pela recorrida à recorrente. No caso, é incontroverso que a parte autora deu causa à rescisão contratual, girando a controvérsia somente contra o percentual de retenção fixado pelo juízo de piso.<br>Quanto à questão da devolução de valores em caso de rescisão de promessa de compra e venda, a Súmula nº 543 do STJ dispõe que em caso de culpa do comprador a restituição das parcelas será imediata e de forma parcial, sendo possível a aplicação de percentual a título de cláusula penal.<br>Procedendo a leitura dos contratos, observa-se que na cláusula 31ª, no caso do adquirente optar pela rescisão do contrato, terá que indenizar a Promitente Vendedora em quantia equivalente a 10% (dez por cento), calculada sobre o valor total do imóvel, restando clara a abusividade da supracitada cláusula, por imputar ao consumidor desvantagem excessiva, ensejando a nulidade da mesma, nos termos do art. 51, inciso IV, do CDC, conforme fartamente reconhecido pelas Cortes Superiores. No caso em tela, em que pese o juízo a quo não tenho reconhecido a abusividade da mencionada cláusula contratual, estabeleceu percentual de retenção no importe de 20%, o que levou o recorrente a apelar requerendo sua majoração para 25%, com base em julgado do STJ.<br>Ocorre que o referido entendimento do Tribunal Superior tem como base a Lei 13.786/18, que em seu artigo 67-A, II leciona que a pena convencional não poderá exceder o percentual de 25% da quantia paga. Veja-se que a legislação estabelece apenas o limite de 25%, não obstando a fixação em percentual inferior.<br>A Lei 13.786/18 surgiu com o objetivo de resguardar o consumidor de possíveis abusividades cometidas pela incorporadora quando da fixação de cláusula penal, a qual deve atender aos requisitos da razoabilidade e proporcionalidade e não pode refletir em desvantagem ao consumidor, muito menos em enriquecimento ilícito ao construtor. É o que vem decidindo os nossos Tribunais.<br>Por outro lado, tendo em vista a flexibilidade na fixação do percentual, se a construtora entende cabível sua majoração, compete a esta comprovar efetivo prejuízo excedente pelos custos de comercialização, publicidade, tributos, comissões de vendedores e outros, o que não foi evidenciado no caso em debate. Assim, entendo adequada a retenção fixada pelo douto Juízo a quo (20% do montante total pago para aquisição da unidade imobiliária), não se mostrando ínfimo tal valor, mas suficiente para cobrir as despesas referentes ao negócio jurídico rescindido. Vale ressaltar que a construtora poderá comercializar novamente o imóvel, o que lhe permitirá recuperar o investimento.<br>Nas razões do recurso especial, a parte agravante alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 67-A, II, § 1º, da Lei nº 4.591/64, ao manter o percentual de retenção em 20% (vinte por cento), quando deveria ser fixado em 25% (vinte e cinco por cento), conforme previsão legal e entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça para os casos de resolução por culpa do adquirente.<br>Aponta, ainda, dissídio jurisprudencial.<br>Decorreu o prazo sem apresentação de contrarrazões (fl. 427).<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Decorreu o prazo sem apresentação de impugnação (fl. 444).<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial.<br>O recurso merece prosperar.<br>Originariamente, Jailson Barros Ferreira Neves ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, pleiteando a rescisão de contratos de compra e venda de oito lotes de terreno e a restituição dos valores pagos, com retenção de 10% (dez por cento) a título de multa contratual. Alegou que a rescisão foi motivada por dificuldades financeiras que o impediram de continuar adimplindo as parcelas.<br>A sentença julgou procedentes os pedidos, declarando a rescisão dos contratos e determinando a restituição das parcelas pagas, com retenção de 20% (vinte por cento) dos valores, devidamente atualizados pela taxa SELIC, além de condenar a ré ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (fls. 297-301).<br>O Tribunal de origem manteve a sentença, entendendo que o percentual de 20% (vinte por cento) é razoável e proporcional, considerando que a construtora poderá comercializar novamente os imóveis e recuperar o investimento. Ressaltou que tanto a lei quanto a jurisprudência estabelecem a limitação do percentual de 25%, não havendo impedimento à fixação de percentual de retenção em patamar inferior.<br>A propósito, trechos do acórdão recorrido:<br>Considerando que, no caso, a culpa pela rescisão é da parte autora, a devolução dos valores pagos deve ocorrer de forma parcial, sendo possível a aplicação de percentual a título de cláusula penal. (..)<br>Veja-se que a legislação estabelece apenas o limite de 25%, não obstando a fixação em percentual inferior. E no mesmo sentido, o próprio Tribunal Superior já firmou entendimento, observe: (..)<br>A Lei 13.786/18 surgiu com o objetivo de resguardar o consumidor de possíveis abusividades cometidas pela incorporadora quando da fixação de cláusula penal, a qual deve atender aos requisitos da razoabilidade e proporcionalidade e não pode refletir em desvantagem ao consumidor, muito menos em enriquecimento ilícito ao construtor. É o que vem decidindo os nossos Tribunais.<br>Note-se, portanto, que há flexibilidade na fixação do percentual da cláusula penal, devendo-se respeitar apenas o limite de 25% e analisar as peculiaridades do caso ao estabelecer esse percentual.<br>Assim, entendo adequada a retenção fixada pelo douto Juízo a quo (20% do montante total pago para aquisição da unidade imobiliária), não se mostrando ínfimo tal valor, mas suficiente para cobrir as despesas referentes ao negócio jurídico rescindido. Vale ressaltar que a construtora poderá comercializar novamente o imóvel, o que lhe permitirá recuperar o investimento.<br>Segundo orientação da Segunda Seção desta Corte, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor. A propósito:<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.<br>2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016).<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado.<br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos.<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>1. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>1.1. As instâncias ordinárias explicitaram as peculiaridades do caso concreto para justificar a redução do referido parâmetro, apresentando elementos cuja revisão pressupõe reexame de instrumentos contratuais e dos elementos fático-probatórios dos autos, o que é vedado na instância excepcional a teor do que orientam as Súmulas n. 5 e 7/STJ.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 2.126.709/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20/3/2025, DJEN de 8/4/2025.)<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. PRECEDENTES. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM.<br>1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.485.608/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025.)<br>Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem reconheceu que a culpa pela resolução contratual é do comprador, tendo, contudo, mantido a sentença quanto à fixação da retenção no patamar de 20% do total pago pela parte parte adquirente.<br>Além disso, verifica-se que o contrato foi celebrado em 23.2.2014, antes, portanto, da Lei 13.786/2018 (fls. 1-7).<br>Com efeito, à luz da jurisprudência desta Corte, por se tratar de rescisão por culpa do comprador de contrato celebrado antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pel o rompimento unilateral do contrato.<br>Em face do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial e fixar o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção dos valores pagos pelo adquirente.<br>Intimem-se.<br>EMENTA