DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por INPAR PROJETO 45 SPE LTDA. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fls. 51-52):<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. LIMITES DO AGRAVO INSTRUMENTAL. PENHORA NA CAPA DOS AUTOS. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. FALTA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL CONFIGURADA. INAPLICABILIDADE DO TEMA 866 DO STJ. COBRANÇA DEVIDA.<br>1. O Agravo de Instrumento é recurso limitado, o que importa dizer que as questões nele debatidas devem se restringir ao exame das matérias ventiladas pelo ato judicial atacado, sendo defeso ao órgão ad quem extrapolar a discussão para matéria estranha, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição.<br>2. As despesas condominiais constituem obrigação propter rem, cuja responsabilidade pelo pagamento incumbe ao proprietário da unidade imobiliária, titular dos atributos inerentes ao domínio, desde que seja estabelecida relação jurídica substancial direta com o condomínio.<br>3. Destarte, é facultado ao ente condominial exercer o direito de cobrança das referidas despesas contra quem esteja na posse ou contra o proprietário do bem.<br>4. Com a aquisição da propriedade e posse direta da unidade residencial, o adquirente torna-se responsável pelas despesas do condomínio vencidas anteriormente, nos termos do art. 1.345, do Código Civil, assegurado o direito de regresso contra o alienante.<br>5. A discussão acerca da transmissão da responsabilidade entre adquirentes e vendedores, seja da data da aquisição ou da imissão na posse do imóvel, somente possui importância no estudo das relações contratuais existentes entre os próprios contratantes (para fins de justificar eventual direito de regresso, inclusive), sendo irrelevante, por outro lado, perante o condomínio, o qual tem o direito incontestável de exigir, de um ou de outro, o adimplemento das dívidas pendentes, uma vez que estas, como já mencionados, não são pessoais, mas acompanham o imóvel.<br>6. Por consequência, impõe-se ao caso em tela a realização de distinguishing em relação ao Tema 866 (REsp nº 1.345.331/RS) do Superior Tribunal de Justiça, que tratou de situação diversa, atinente ao afastamento da responsabilidade do promitente vendedor pelo pagamento das despesas condominiais na hipótese em que, não obstante a ausência de registro da promessa de compra e venda, o promitente comprador já se encontre imitido na posse da unidade e tal fato seja de inequívoco conhecimento do ente condominial, não havendo provas neste sentido.<br>7. Com efeito, ressai da prova dos autos que o condomínio não soube da transmissão do imóvel para terceiros, pois o pacto adjeto não estava registrado em cartório, subsistindo, assim, a responsabilidade da empresa incorporadora/vendedora, que ainda consta como a única proprietária registral do bem constrito em processo conexo.<br>AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. DECISÃO MANTIDA.<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 75-82).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 1.336, I, e 1.345, do Código Civil.<br>Quanto à suposta ofensa ao art. 1.336, I, do Código Civil, sustenta que a recorrente não detém a posse da unidade desde outubro de 2015, uma vez houve arrematação do bem pela Sra. Maria dos Santos Cardoso.<br>Argumenta, também, que o art. 1.345 do Código Civil foi violado, pois o adquirente do imóvel, ao assumir a posse, torna-se responsável pelos débitos condominiais, sendo que a recorrente não deveria figurar no polo passivo da demanda, uma vez que não detém mais a posse do imóvel.<br>Além disso, teria violado o art. 1.245 do Código Civil, ao não reconhecer que a transferência da propriedade depende do registro do título translativo no Registro de Imóveis, o que, segundo a recorrente, não ocorreu no caso em tela.<br>Alega que a decisão recorrida desconsiderou a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite a exclusão do promitente vendedor do polo passivo da ação de cobrança de taxas condominiais quando comprovada a posse do adquirente e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.<br>O recurso também aponta divergência jurisprudencial em torno da responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais em casos de alienação de imóvel sem registro.<br>Contrarrazões às fls. 109-119, nas quais a parte recorrida alega que o recurso especial não merece prosperar, pois a análise da matéria demandaria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. Argumenta, ainda, que o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ.<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Impugnação às fls. 141-152.<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial.<br>O recurso não merece prosperar.<br>Originariamente, trata-se de execução de título extrajudicial proposta pelo Condomínio Residencial Viver Fama e Centro Comercial Fama contra INPAR PROJETO 45 SPE LTDA., visando à cobrança de taxas condominiais relativas à unidade 906-B. A recorrente alegou ilegitimidade passiva, sustentando que o imóvel foi alienado a terceiros e que não detém mais a posse da unidade.<br>O Tribunal de origem negou provimento ao agravo de instrumento interposto pela recorrente, entendendo que, por se tratar de obrigação propter rem, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o proprietário registral do imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Ressaltou, ainda, que não houve registro da alienação do imóvel no cartório competente, nem prova de ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, o que justificaria a manutenção da recorrente no polo passivo da demanda. Confira-se:<br>Em relação ao ponto discutido no agravo, tratando-se de cobrança de débito condominial, portanto, uma obrigação propter rem, revelou-se legítimo a figurar no polo passivo aquela que constava como titular do direito real de propriedade do imóvel de nº 906-B, constrito no referido processo conexo, que deu origem às taxas de condomínio também naqueles autos.<br>Sabe-se que de acordo com o art. 1.245, do CC, um dos meios de se obter a aquisição da propriedade de bens imóveis é por meio da averbação do título translativo no Registro de Imóveis, ou seja, somente com o registro no competente Registro de Imóveis, a propriedade do bem passa do vendedor para o comprador. A simples assinatura de um instrumento de contrato ou acordo verbal com o vendedor não é suficiente para que o comprador se torne automaticamente proprietário.<br>Inclusive, sem a devida averbação no Registro de Imóveis não há a publicidade do negócio jurídico realizado, ou seja, no caso, a compra e a venda. Assim, se o comprador não registra o negócio jurídico, para todos os efeitos, o vendedor continua a ser o proprietário do bem. Logo, verifica-se que o registro do título no cartório imobiliário é ato, portanto, constitutivo do direito de propriedade.<br>In casu, como já ventilado na decisão liminar (mov. 10), conforme corretamente apontado pelo juízo a quo, as taxas cobradas no processo principal deste agravo podem ser registradas na capa dos autos do PJD nº 5169218-63 porque ali consta a empresa devedora como proprietária registral do apartamento 906-B, que fica no mesmo empreendimento.<br>Sendo assim, não foi provado pela agravante que o condomínio credor teve ciência inequívoca da venda do imóvel (apto. 906-B) a terceiros, nem mesmo foi esta compra e venda levada a registro, de modo que, diante das provas anexadas, correta a manutenção da agravante no polo passivo da demanda executiva principal e da referente à penhora na capa dos autos ora discutida  ..  (fls. 53-55).<br>Quanto à responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais em casos de alienação de imóvel sem registro, verifica-se que o Tribunal local decidiu a questão em consonância com o entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.<br>Isso, porque, conforme o entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, definido no julgamento do Tema 886, (a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; (b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto (REsp nº 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015). A saber:<br>PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.<br>1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:<br>a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.<br>b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.<br>c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.<br>2. No caso concreto, recurso especial não provido.<br>(REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.)<br>No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou expressamente que "não foi provado pela agravante que o condomínio credor teve ciência inequívoca da venda do imóvel (apto. 906-B) a terceiros, nem mesmo foi esta compra e venda levada a registro, de modo que, diante das provas anexadas, correta a manutenção da agravante no polo passivo da demanda executiva principal e da referente à penhora na capa dos autos ora discutida", assim, alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, inviável em recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7/STJ.<br>Em face do exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial.<br>Intimem-se.<br>EMENTA