DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por CNR Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fl. 320):<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE DÉBITO DE COTA CONDOMINIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO PROPOSTA EM FACE DA ATUAL PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL. DECISUM QUE RECONHECEU A LEGITIMIDADE PASSIVA DA EXECUTADA-EMBARGANTE, BEM COMO A PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM, RECAINDO SOBRE O IMÓVEL O ÔNUS DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES EM ATRASO. LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO PARA RESPONDER PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO QUE É INTERROMPIDA PELO DESPACHO QUE DETERMINAR A CITAÇÃO, RETROAGINDO OS SEUS EFEITOS À PROPOSITURA DA AÇÃO. INTELIGÊNCIA DO §1º DO ART. 240 DO CPC. PRESCRIÇÃO DAS COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS ANTERIORMENTE AOS ÚLTIMOS CINCO ANOS DO AJUIZAMENTO DA DEMANDA. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS.<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 359-363).<br>Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do Código de Processo Civil, bem como os arts. 27, §§ 4º e 8º, da Lei nº 9.514/1997.<br>Quanto à suposta ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, 1.022, ambos do Código de Processo Civil, sustenta que o acórdão recorrido não enfrentou todos os argumentos deduzidos no processo, especialmente no que tange à responsabilidade exclusiva do devedor fiduciante pelo pagamento das taxas incidentes sobre o imóvel durante o período em que estava na posse.<br>Além disso, teria violado os arts. 27, §§ 4º e 8º, da Lei nº 9.514/1997, ao não reconhecer que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.<br>Alega que o acórdão recorrido contraria a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece a responsabilidade do devedor fiduciante pelo pagamento das despesas condominiais até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.<br>Haveria, por fim, violação aos dispositivos mencionados, uma vez que o Tribunal de origem teria mantido a responsabilidade da recorrente pelos débitos condominiais anteriores à sua reintegração de posse, em afronta ao entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.<br>Contrarrazões não apresentadas (fl. 388).<br>A não admissão do recurso na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Impugnação às fls. 458-466.<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial.<br>O recurso não merece prosperar.<br>Originariamente, a ação trata de embargos à execução opostos pela CNR Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra o Condomínio Recreio Medical Center, buscando o reconhecimento da ilegitimidade passiva em relação a cobranças de cotas condominiais e, alternativamente, a prescrição quinquenal das cobranças de cotas vencidas entre janeiro de 2009 e março de 2018.<br>A sentença julgou improcedentes os embargos à execução, reconhecendo a legitimidade passiva da embargante, sob os fundamentos de que: (i) as dívidas condominiais são ligadas ao imóvel, ou seja, têm "natureza propter rem"; e (ii) diante da retomada do imóvel pela Construtora, ora recorrente, houve a consolidação de sua propriedade plena, e com isso resta configurada a responsabilidade do embargante ao pagamento das cotas condominiais (fls. 163-164).<br>O Tribunal de origem negou provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença de primeiro grau, consignando que a obrigação de pagamento das cotas condominiais tem natureza propter rem, recaindo sobre o imóvel o ônus do pagamento das prestações em atraso. Confira-se:<br>A obrigação de pagamento das cotas condominiais pelos condôminos decorre de expressa disposição legal, nos termos do artigo 12, da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e artigo 1.336, I, do Código Civil. Confira-se:<br> .. <br>Com efeito, a referida obrigação (pagamento de cotas condominiais) tem natureza propter rem, isto é, decorrente da própria coisa, conforme dispõe o artigo 1.345, do Código Civil.<br>In casu, embora a executada-embargante (CNR Empreendimentos Imobiliários) alegue que o débito condominial foi gerado após a imissão na posse pelo proprietário-fiduciário (Sr. Raphael), houve a consolidação da propriedade do imóvel pela executada-embargada em março de 2016.<br>Assim, no presente caso, diante da natureza propter rem do débito condominial, é legítima a cobrança executiva do débito vencido em face da executada- embargante (CNR Empreendimentos Imobiliários), que também responde pelo pagamento da dívida relativa ao período em questão (de janeiro de 2009 a março de 2016)  ..  (fl. 324).<br>Como se vê, o Tribunal local decidiu a questão em consonância com o entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Confiram-se:<br>CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.<br>1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.<br>2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.<br>3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.<br>4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.<br>5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.<br>O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.<br>6. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)<br>Quanto ao mais, como destacado no precedente acima, As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.<br>Ressalte-se ainda o entendimento desta Corte no sentido de que: "as despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel" (REsp n. 1.473.484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). A saber:<br>AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO DA ARREMATAÇÃO. DÍVIDA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE A DO PROMITENTE VENDEDOR. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL COM O ENTENDIMENTO DO STJ. NÃO PROVIMENTO.<br>1. "A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno".<br>(REsp n. 2.059.278/SC, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023).<br>2."As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel" (REsp n. 1.473.484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018).<br>3. Na presente hipótese, a Corte estadual consignou que, "No processo em que proferida a r. decisão agravada, objetiva o exequente a cobrança de débito decorrente de despesas condominiais, ou seja, de dívida propter rem, razão pela qual se mostra correto o entendimento da douta magistrada, pois o crédito do condomínio tem preferência em relação ao do promitente vendedor". Dessarte, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem não destoa do entendimento desta Corte, pois afigura-se plausível a conclusão de que o crédito decorrente de despesas condominiais adere ao próprio imóvel, considerada a natureza propter rem. e, por tal motivo, possui preferência em relação ao crédito do promitente vendedor no âmbito do processo executivo.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no AREsp n. 2.395.946/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA<br>LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.<br>3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.<br>4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.<br>5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).<br>6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.<br>7. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 1.696.038/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 28/8/2018, DJe de 3/9/2018.)<br>Em face do exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA