DECISÃO<br>Trata-se de agravo de GREEN PARK INCORPORADORA SPE LTDA contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do Eg. Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul (TJ-MS), assim ementado (fls. 217-218):<br>"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1) Recurso de apelação interposto contra sentença de parcial procedência em ação de rescisão de contrato cumulada com restituição de valores pagos e nulidade de cláusula contratual. A apelante requer: (i) a aplicação do percentual de retenção de 25%, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e previsão contratual; (ii) indenização pelo período de fruição do imóvel, com base na Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; (iii) a atribuição do pagamento do IPTU ao comprador até o trânsito em julgado da decisão; e (iv) a exclusão de sua condenação em honorários sucumbenciais, sob o princípio da causalidade.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2) Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção aplicável em caso de rescisão contratual; (ii) verificar a possibilidade de indenização pela fruição do imóvel; (iii) determinar a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante a vigência do contrato e após a citação; (iv) estabelecer a distribuição dos honorários de sucumbência com base no princípio da causalidade.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3) A aplicação do percentual de retenção deve observar a razoabilidade e a proporcionalidade, conforme entendimento do STJ, variando entre 10% e 25%, a depender das peculiaridades do caso concreto. No caso, o juiz de primeiro grau considerou excessivo o percentual de 25% pactuado, fixando a retenção em 10% sobre os valores pagos, decisão mantida pelo colegiado.<br>4) A indenização pela fruição do imóvel, com base no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é inaplicável aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Distrato), em observância ao princípio da irretroatividade das leis. Ademais, por se tratar de lote não edificado, não há comprovação de fruição econômica que justifique a indenização.<br>5) A obrigação do comprador pelo pagamento do IPTU inicia-se com a posse e deve ser mantida até a citação, momento em que o vendedor foi formalmente cientificado da intenção de rescisão contratual. Após a citação, a responsabilidade pelo IPTU recai sobre o vendedor, conforme precedentes jurisprudenciais.<br>6) Quanto à sucumbência, a aplicação do art. 86 do Código de Processo Civil autoriza a distribuição proporcional das despesas e honorários, considerando que ambas as partes foram vencedoras e vencidas. No caso, a apelante foi condenada a arcar com 90% das custas e honorários, enquanto o autor/apelado com 10%, mantendo-se a proporcionalidade definida pelo juízo de origem.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>7) Recurso parcialmente provido.<br>Tese de julgamento:<br>8) O percentual de retenção em contratos de compra e venda deve observar a razoabilidade e as circunstâncias do caso concreto, respeitando o limite de 10% a 25% sobre os valores pagos, independentemente do percentual pactuado.<br>9) A indenização pela fruição de imóvel não edificado é indevida quando não há demonstração de proveito econômico e o contrato foi firmado antes da Lei nº 13.786/2018.<br>10) A responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o comprador enquanto detiver a posse do imóvel, encerrando-se na data da citação que formaliza a pretensão de rescisão contratual.<br>11) A sucumbência deve ser distribuída proporcionalmente entre as partes, com base no art. 86 do Código de Processo Civil.<br>Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; Código Civil, arts. 413 e 397; CPC, art. 86; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, R Esp 1.723.519/SP, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino; TJMS, Apelação Cível 0806585-30.2021.8.12.0021, rel. Des. Alexandre Raslan; TJMS, Apelação Cível 0810420-26.2021.8.12.0021, rel. Des. Vilson Bertelli."<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 243-248).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 251-267), a parte recorrente alega ofensa aos artigos 389, 402 e 4 12 do Código Civil e aos artigos 926 e 1.022, inciso I e II, do Código de Processo Civil; bem como aponta dissídio jurisprudencial.<br>De início, sustenta que a Corte local, no julgamento dos embargos declaratórios, não sanou omissões e contradições apontadas nos embargos de declaração, especialmente no que tange à ausência de fundamentação específica para justificar a fixação de percentual de retenção diverso do patamar de 25% (vinte e cinco por cento) estabelecido pela jurisprudência do STJ.<br>No mérito, aduz que o acórdão recorrido diverge do entendimento consolidado por esta Corte Superior no REsp 1.723.519/SP, que fixou como padrão-base o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos a título de retenção em casos de rescisão contratual por culpa do comprador. Argumenta que, embora reconhecida a culpa do consumidor pela rescisão, o TJ-MS fixou a retenção em 10%, em desacordo com a orientação pacífica do STJ.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 344-352.<br>Em juízo prévio de admissibilidade, o Tribunal de origem inadmitiu o apelo nobre (decisão às fls. 354-359), dando ensejo ao manejo do presente agravo (fls. 361-371).<br>É o relatório. Decido.<br>A irresignação prospera, em parte.<br>No tocante à alegada violação do artigo 1.022, inciso II, do CPC/2015, os argumentos recursais não merecem acolhimento. Isso porque a Corte de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide.<br>Com efeito, esta Corte é pacífica no sentido de não haver omissão, contradição ou obscuridade no julgado quando a controvérsia é resolvida de maneira sólida e fundamentada, de modo que apenas se deixa de adotar a tese do embargante. Nessa lógica:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1022, I, II, DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS ADVOCATÍCIOS. FORMA CONTINUADA. PRAZO PRESCRICIONAL. TERMO A QUO. DATA DA RENÚNCIA DO MANDATO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Não ocorre violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1022, I, II, do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza, objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, ainda que não acolha a tese da parte insurgente.<br>2. O termo a quo do prazo prescricional de ação de cobrança de prestação de serviços advocatícios, que se deu de forma continuada, será a data da renúncia do mandato. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.055.320/PR, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024, g.n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DO DEVEDOR. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INEXISTÊNCIA. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA 7/STJ. INADMISSIBILIDADE.<br>1. Embargos do devedor.<br>2. Agravo interno interposto à decisão unipessoal que não conheceu do recurso especial.<br>3. Não se viabiliza o recurso especial pela violação dos arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC, quando, embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. O julgador não é obrigado a discorrer sobre todos os argumentos levantados pelas partes, mas sim decidir a contento, nos limites da lide que lhe foi proposta, fundamentando o seu entendimento de acordo com o seu livre convencimento, baseado nos aspectos pertinentes à hipótese sub judice e com a legislação que entender aplicável ao caso concreto. Precedentes.<br>4. Conforme jurisprudência desta Corte, evidencia-se a deficiência na fundamentação recursal quando o recorrente não indica qual dispositivo de lei federal teria sido violado, bem como não desenvolve argumentação a fim de demonstrar em que consiste a ofensa aos dispositivos tidos por violados.<br>5. É inadmissível o recurso especial quando o acórdão recorrido se sustenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.<br>6. Não se conhece de recurso especial quando se faz necessário o reexame das circunstâncias fático-probatórias dos autos (Súmula 7/STJ).<br>7. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no REsp n. 2.175.939/RJ, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025, g.n.)<br>Melhor sorte socorre ao apelo no que diz respeito à tese de mérito.<br>Na espécie, a Corte estadual ratificou a sentença que, consideradas as peculiaridades do caso concreto, fixou o percentual de retenção em 10% (dez por cento) sobre as parcelas pagas pelo promitente-comprador, por considerar excessiva a penalidade imposta no patamar de 25% (vinte e cinco por cento), prevista no contrato de promessa de compra e venda objeto da presente ação.<br>A propósito, confira-se excerto do acórdão recorrido (fls. 221-222):<br>"Como bem destacou o julgador singelo, foi pactuado no contrato de compra e venda o percentual de retenção de 25% sobre o valor total do contrato. Assim, reputando exagerada as penalidades impostas, o juízo a quo reduziu para 10% dos valores pagos.<br>Com efeito, reza o art. 413 do Código Civil:<br>"A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio." destaquei.<br>No caso dos autos o valor referente ao Lote foi firmado em R$ 133.900,00, a ser pago em 100 parcelas mensais. Frise-se que por ocasião da propositura da presente demanda já tinha sido liquidado número significativo de parcelas, no montante de R$ 17.548,41.<br>Assim, considerando as peculiaridades do caso em concreto, agiu com acerto o juiz "a quo" ao determinar aplicação do percentual de 10% a título de cláusula penal, não sobre o valor do contrato, mas sim sobre a quantia desembolsada (paga).<br>Ademais, ao se admitir a fixação de percentual de 25% como pretendido, estar-se-ia impondo penalidade superior àquela prevista contratualmente. Em situação similar já decidiu este Tribunal de Justiça:<br>(..)<br>Daí que, ao contrário do alegado, a manutenção do percentual de 10% sobre o valor das parcelas liquidadas é medida que se impõe."<br>Ocorre que o entendimento da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, consolidado no julgamento do REsp 1.723.519/SP, é no sentido de que, havendo desistência do promitente-comprador, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser o montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>Corroboram esse entendimento:<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.<br>2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016).<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado.<br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos."<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. PRECEDENTES. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM.<br>1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.485.608/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS PENAIS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PERCENTUAL RAZOÁVEL. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 1.022 E 1.025, AMBOS DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A alegação de violação aos arts. 1.022, inciso II, e 1.025, ambos do Código de Processo Civil de 2015, não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.<br>2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, "ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020).<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.704.734/GO, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022, II, DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A parte recorrente impugnou os fundamentos adotados pela decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada.<br>2. Não se verifica a alegada violação do art. 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem fundamentou consistentemente o acórdão recorrido e as questões de mérito foram devidamente analisadas e discutidas, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação.<br>3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 2.327.941/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023, g.n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVADO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE.<br>1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga.<br>2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema.<br>3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.<br>4. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.<br>6. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República.<br>7. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido."<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.078.578/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 29/3/2023, g.n.)<br>Por conseguinte, verifica-se que a conclusão assentada no acórdão recorrido está em desconformidade com a jurisprudência desta Corte Superior.<br>Diante do exposto, conheço do agravo para dar parcial provimento ao recurso especial, com o fim de determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, nos moldes do entendimento do Superior Tribunal de Justiça.<br>Publique-se.<br>EMENTA