DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por GAFISA SPE-72 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado do Pará (TJ-PA), assim ementado (fl. 434):<br>"DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA C/C DANOS MORAIS. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS PELA RECORRIDA. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS ESTIPULADA NO PERCENTUAL DE 10% SOBRE O MONTANTE PAGO. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO RECORRIDA. AUSÊNCIA DE FATOS E FUNDAMENTOS NOVOS. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO.<br>1. Sobressaem insuficientes as alegações do agravante, inexistindo qualquer novidade nas razões recursais que possam ensejar a modificação nos fundamentos constantes da decisão recorrida.<br>2. Em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a retenção pelo vendedor de 10% a 25% dos valores pagos, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça<br>3. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO."<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 461-466).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 476-488), a parte recorrente alega ofensa aos artigos 408, 421 e 422 do Código Civil , bem como aponta dissídio jurisprudencial.<br>Em síntese, sustenta que a cláusula contratual que prevê a retenção de valores pagos em caso de rescisão contratual é válida e legal, destacando que a rescisão ocorreu por iniciativa da recorrida, sem culpa da recorrente.<br>Argumenta que o contrato objeto da demanda foi firmado de forma livre e consciente, em conformidade com os princípios da boa-fé objetiva e o equilíbrio econômico-financeiro do empreendimento, e que a retenção de valores é necessária para cobrir despesas administrativas e evitar prejuízos aos demais compradores.<br>Diante desse panorama, requer que o percentual de retenção seja fixado de acordo com a cláusula pactuada ou, subsidiariamente, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 493-505.<br>O recurso recebeu crivo positivo de admissibilidade na origem (decisão às fls. 510-512), ascendendo a esta Corte Superior para julgamento.<br>É o relatório. Decido.<br>A irresignação comporta provimento.<br>Na espécie, o Tribunal a quo concluiu que a cláusula que previa a retenção de 40% (quarenta por cento) das parcelas pagas na hipótese de rescisão contratual por culpa do promitente-comprador era excessiva e desprovida de justificativa. Assim, consignou que o percentual de 10% (dez por cento) fixado na sentença era adequado para cobrir os custos operacionais.<br>A propósito, confira-se excerto do acórdão recorrido, o qual, no julgamento de agravo interno, manteve os termos de decisão monocrática prolatada no mesmo sentido (fls. 436-438):<br>"Antecipo que a irresignação não merece acolhimento.<br>De início, nada a reconsiderar quanto à decisão combatida, uma vez não haver qualquer inovação na situação fático-jurídica ou argumentos, que possuam o condão de autorizar tal expediente.<br>O Agravante alega, em síntese, que a restituição de valores deve observar os estritos termos previstos no contrato e que a cláusula contratual que dispõe acerca da possibilidade e o percentual de retenção das verbas pagas não pode ser considerada abusiva.<br>Todavia, conforme consta na decisão recorrida a cláusula contratual que estabelecia as penalidades diante de rescisão contratual previa a retenção de 40% (quarenta por cento) do valor das parcelas pagas em 12 (doze) parcelas mensais, pelo que se verificou que o percentual se configura excessivo sem justificativa para tanto. Outrossim, restou consignado que o arbitramento fixado na sentença no percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos é apto a alcançar a finalidade da compensação de custos operacionais e se encontra dentro do limite estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça para a hipótese.<br>Com efeito, ao expor as razões de decidir, apresentei os seguintes fundamentos, in verbis:<br>(..)<br>Deste modo, ausentes fundamentos que justifiquem a majoração, deve ser mantido o percentual de 10% (dez por cento) fixado a título de retenção dos valores pagos pelo comprador, em virtude da resolução do contrato.<br>Assim mantem-se irretocável os fundamentos jurídicos da decisão agravada, cujo teor, o ora agravante, não se desincumbiu do ônus de desconstituir." (g.n.)<br>Nessa ordem, foi ratificada a conclusão do juízo de primeira instância de que o montante de 10% (dez por cento) é suficiente para compensar os custos operacionais referentes ao instrumento de promessa de compra e venda de imóvel.<br>Ocorre que o entendimento da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, consolidado no julgamento do REsp 1.723.519/SP, é no sentido de que, havendo desistência do promitente-comprador, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser o montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Corroboram esse entendimento:<br>"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE-COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESCUMPRIMENTO. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. Decisão agravada reconsiderada, uma vez que ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial.<br>2. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>3. Esta Corte Superior entende que é válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", situação que não ocorreu nos autos (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016).<br>4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se firmou no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação do imóvel no caso de lote não edificado.<br>5. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para determinar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga na hipótese dos autos."<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.681.985/GO, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 11/4/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. PRECEDENTES. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/2018. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL DE ORIGEM.<br>1. Nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>Precedentes.<br>2. Agravo interno a que se nega provimento."<br>(AgInt no AREsp n. 2.485.608/RJ, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 21/2/2025, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS PENAIS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PERCENTUAL RAZOÁVEL. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 1.022 E 1.025, AMBOS DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. A alegação de violação aos arts. 1.022, inciso II, e 1.025, ambos do Código de Processo Civil de 2015, não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.<br>2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, "ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020).<br>3. Agravo interno desprovido."<br>(AgInt no AREsp n. 2.704.734/GO, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024, g.n.)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022, II, DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. A parte recorrente impugnou os fundamentos adotados pela decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada.<br>2. Não se verifica a alegada violação do art. 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem fundamentou consistentemente o acórdão recorrido e as questões de mérito foram devidamente analisadas e discutidas, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação.<br>3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial."<br>(AgInt no AREsp n. 2.327.941/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023, g.n.)<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVADO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE.<br>1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga.<br>2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema.<br>3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.<br>4. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.<br>5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas.<br>6. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República.<br>7. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido."<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.078.578/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 29/3/2023, g.n.)<br>Por conseguinte, verifica-se que o entendimento assentado no acórdão recorrido está em desconformida de com a jurisprudência desta Corte Superior.<br>Diante do exposto, dou provimento ao recurso especial, com o fim de fixar o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, nos moldes do entendimento do Superior Tribunal de Justiça.<br>EMENTA