DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC/15), interposto por COMPANHIA DE HABITACAO POPULAR DE BAURU, contra decisão que não admitiu o recurso especial.<br>O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", do permissivo constitucional, desafia acórdão prolatado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (fl. 288-293, e-STJ):<br>COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE COM RECONVENÇÃO. COHAB. Inadimplemento incontroverso da adquirente. Ausência de afronta ao princípio da dignidade da pessoa humana e ao direito de moradia. Consideração da função social do Sistema Financeiro de Habitação, que tem por finalidade a preservação da higidez e idoneidade do sistema em relação a todos os mutuários, o que veda o acolhimento do pleito de quitação da dívida. Comportamento contraditório da adquirente que, no ato da contratação, negou doença preexistente e agora pretende reivindicar direitos legais afirmando sua aposentadoria por invalidez precedente. Rescisão contratual corretamente declarada. Acerto na ordem de reintegração da autora na posse do imóvel. Descabimento, contudo, da postulação de perdimento de todas as parcelas pagas, pois além do adimplemento de 68 prestações, o inadimplemento não era substancial no momento do ajuizamento da ação  08 prestações e tributos , sendo caso de devolução das parcelas pagas, corrigidas, mas com dedução da taxa de fruição de 0,5% do valor do contrato, desde o inadimplemento até a desocupação, além da multa contratual de 10% incidente sobre o valor da dívida, limitada a compensação à quantia a ser restituída. Pedido inicial julgado parcialmente procedente. Sentença em parte reformada. Recursos parcialmente providos.<br>Dispositivo: deram parcial provimento a ambos os recursos.<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados na origem (fls. 299-304, e-STJ).<br>Nas razões de recurso especial (fls. 307-317, e-STJ), a insurgente apontou violação aos artigos 389, 402 e 413 do CC, ao argumento de que teve perdas e danos da relação jurídica com a parte recorrida e a utilização do percentual de 0,5% do valor como taxa de fruição não é suficiente para indenizar a recorrente pelo uso do imóvel. Aduz ainda, que a taxa de retenção imposta na origem não é suficiente para compensar os prejuízos sofridos.<br>Contrarrazões às fls. 322-330, e-STJ.<br>Em razão do juízo negativo de admissibilidade na origem, fora interposto o presente agravo (fls. 398-418, e-STJ), visando destrancar o processamento da insurgência.<br>Sem contraminuta.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>1. A parte recorrente aponta violação aos arts. 389, 402 e 413 do CC, ao argumento de que teve perdas e danos da relação jurídica com a parte recorrida e a utilização do percentual de 0,5% do valor como taxa de fruição não é suficiente para indenizá-la pelo uso do imóvel.<br>No caso, o Tribunal local, soberano na análise do material cognitivo dos presentes autos, concluiu que o percentual da retenção de 0,5% sobre os valores pagos, a título de taxa de fruição, seria o suficiente para indenizar a recorrente pelos prejuízos decorrentes da resilição contratual.<br>É o que se extraí dos excertos do acórdão combatido (fls. 291-292, e-STJ):<br>Quanto ao valor da indenização em comento, deve ela corresponder ao percentual mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do contrato, desde a mora da ré até a efetiva desocupação do imóvel, limitada porém aos valores a serem restituídos.<br>Sendo assim, para afastar a afirmação contida no acórdão atacado no sentido de que o percentual de 0,5% do valor total é suficiente para indenizar pela fruição do imóvel, revelar-se-ia necessário o reexame do contrato, bem como das provas juntadas aos autos, providência vedada na via eleita, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. REVISÃO. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. VERBA HONORÁRIA. BASE DE CÁLCULO. REEXAME. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. VINTE POR CENTO DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO. CUMULAÇÃO. ABUSO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO CONFORME À JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial.<br>2. A parte agravante indica obscuridade na base de cálculo dos honorários advocatícios arbitrados na origem e alega desrespeito a dispositivos do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil sobre o montante dos encargos rescisórios do compromisso de compra e venda imobiliário, além de questionar o termo inicial dos juros de mora.<br>II. Questão em discussão<br>3. Saber se houve negativa de prestação jurisdicional por parte do Tribunal de origem ao não esclarecer a base de cálculo dos honorários sucumbenciais e se a decisão sobre os encargos rescisórios e a taxa de fruição do imóvel foi abusiva.<br>4. A questão também envolve a análise da possibilidade de cumulação da multa contratual com a taxa de fruição do imóvel e a adequação do percentual de retenção dos valores pagos.<br>III. Razões de decidir<br>5. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.<br>6. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284/STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial.<br>7. A falta de indicação dos dispositivos legais supostamente violados impede o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF).<br>8. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ.<br>9. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>10. A Corte de origem concluiu que as circunstâncias do caso concreto, consideradas no momento do julgamento, autorizavam que a empresa agravada retivesse 20% (vinte por cento) dos valores pagos, a título de cláusula penal, assim como que cobrasse de taxa de fruição do apartamento, sem que isso configurasse onerosidade excessiva. Modificar tal entendimento exigiria nova análise do conjunto probatório dos autos, medida inviável em recurso especial.<br>11. "A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019).<br>12. A Corte de origem revisou a cláusula penal para 20% (vinte por cento) dos valores pagos, mesmo ocorrendo a celebração do contrato na vigência da Lei n. 13.786/2018, o que afasta a tese de abuso da parte agravante. A rigor, se a vendedora tivesse recorrido, seria caso de dar provimento ao recurso para majorar o referido encargo com fundamento na lei nova. Todavia, para evitar a reformatio in pejus, mantém-se o percentual arbitrado pelo TJSP.<br>13. Para a jurisprudência do STJ, "a indenização pelo tempo de fruição do imóvel, configura-se como um custo extraordinário que vai além daquele que naturalmente se espera quando se trata de rescisão contratual causada por uma das partes, o que justifica que a contratante faça jus à cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação. A indenização pelo tempo de utilização do imóvel tem natureza jurídica de aluguéis e se justifica pela vedação ao enriquecimento sem causa. Por isso, a indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e o promissário vendedor deve receber pelo tempo de permanência do comprador desistente. Não merece prosperar o entendimento de que o vendedor deve receber apenas um valor fixo estabelecido na cláusula penal compensatória, independentemente da quantidade de meses que o comprador usufruiu do imóvel, porquanto se estaria violando a teoria da reparação integral do dano" (REsp n. 2.024.829/SC, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/3/2023, DJe de 10/3/2023), entendimento aplicado pela Corte local. Inadmissível o recurso especial quando a conclusão do Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ).<br>IV. Dispositivo e tese<br>14. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A decisão contrária aos interesses dos litigantes não configura negativa de prestação jurisdicional. 2. É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação do imóvel. 3. A revisão do percentual de retenção dos valores pagos e da taxa de fruição do imóvel é inviável em recurso especial por demandar reexame de fatos e provas."<br>Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 1.022; CDC, arts. 51, II e IV, e 53; CC/2002, arts. 413 e 884.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/3/2023; STJ, AgInt no REsp 2.063.082/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024.<br>(AgInt no REsp n. 2.134.656/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 3/7/2025.)  grifou-se <br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. REUNIÃO DOS PROCESSOS. MATÉRIA FÁTICA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL. EDIFICAÇÃO. AUSÊNCIA. INVIABILIDADE DA COBRANÇA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. SÚMULA Nº 568/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE.<br>1. Na hipótese, as conclusões da Corte de origem quanto à alegada existência de conexão entre as demandas decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que impede a revisão do tema em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>2 Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador.<br>4. A modificação do percentual fixado na origem demanda a interpretação de cláusula contratual e o reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nºs 5 e 7/STJ).<br>5. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).<br>6. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023.)  grifou-se <br>Inafastável, assim, a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>2. A parte ora recorrente sustenta ainda que deve haver a retenção integral das parcelas pagas pelo recorrido, não tendo o acórdão levado em conta a integralidade das perdas e danos sofridas, especialmente diante das suas obrigações para com a Caixa Econômica Federal no que tange ao pagamento do empréstimo adquirido para a construção das casas que são comercializadas aos mutuários finais.<br>Destaque-se que o acórdão recorrido não tratou da matéria sob a ótica das obrigações da recorrente para com a CEF. Tampouco foi apontada violação ao art. 1.022 do CPC nas razões do apelo nobre, a fim de viabilizar o exame de eventual omissão.<br>Assim, tal matéria não está prequestionada, incidindo, no ponto, a Súmula 211/STJ.<br>O Tribunal estadual reconheceu a legitimidade da declaração de rescisão contratual, atribuindo à adquirente a responsabilidade pelo inadimplemento. A decisão fundamentou-se no descumprimento das obrigações contratuais por parte da ora recorrida, bem como nos reflexos negativos do inadimplemento sobre a função social do Sistema Financeiro de Habitação.<br>Ademais, a Corte a quo determinou que as quantias pagas pela adquirente devem ser devolvidas, corrigidas desde cada desembolso, mas autorizou a compensação com a taxa de 0,5% do valor do contrato, incidente desde o início do inadimplemento até a data da desocupação do imóvel, além da aplicação de uma multa contratual de 10% sobre o valor da dívida, limitada ao montante a ser restituído (fls. 291-293).<br>No tocante ao tema, a Segunda Seção firmou o entendimento de que a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente é considerada adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, ressalvada alguma circunstância peculiar (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019).<br>Na espécie, consta do acórdão combatido que a multa de 10% está prevista no contrato, circunstância que justifica a adoção de percentual inferior àquele fixado pela Segunda Seção como adequado.<br>Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Embargos de divergência interpostos contra acórdão que reduziu o percentual de retenção de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel de 20% para 10%, em razão de desistência imotivada do comprador, considerando que a rescisão ocorrera antes da finalização da construção, permitindo à construtora renegociar o imóvel sem prejuízos significativos.<br>II. RAZÕES DE DECIDIR 2. A retenção de 25% dos valores pagos é considerada adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, conforme precedentes da Segunda Seção do STJ, ressalvada alguma circunstância peculiar que não existe no presente feito.<br>3. No caso, o percentual a ser observado será de 20%, e não de 25%, em razão da estipulação contratual nesse sentido.<br>III. DISPOSITIVO 4. Recurso provido para se fixar em 20% a retenção sobre os valores pagos pela parte embargada.<br>Tese de julgamento para o caso concreto: "1. A retenção de 25% dos valores pagos é adequada para compensar custos administrativos e desestimular a rescisão unilateral do contrato, ressalvada circunstâncias particulares devidamente esclarecidas pelo julgador.<br>3. Caso o contrato firmado entre as partes estabeleça um percentual menor, ele deve ser respeitado".<br>Dispositivo relevante citado: Código Civil, art. 413.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019; STJ, REsp n. 1.807.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 6//8/2019.<br>(EAREsp n. 1.518.861/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 3/4/2025, DJEN de 11/4/2025.)  grifou-se <br>Assim, o acórdão encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ no ponto.<br>3. Do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios arbitrados em desfavor da ora recorrente em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA