ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO LOCAÇÃO. SIMULAÇÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado na alegada violação dos artigos 167 e 168 do Código Civil, sob a tese de que o contrato de locação discutido em ação de despejo seria simulado e, portanto, nulo. A parte agravante sustentou a existência de negócio jurídico simulado em razão da suposta prevalência de um contrato de permuta sobre o contrato de locação firmado com a empresa autora da ação. A parte agravada apresentou contraminuta, defendendo a manutenção da decisão agravada.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2.A questão em discussão consiste em verificar se o recurso especial pode ser conhecido para análise da tese de simulação do contrato de locação, sem necessidade de reexame do acervo fático-probatório e das cláusulas contratuais que embasaram o acórdão recorrido.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O acórdão recorrido afastou a alegação de simulação ao concluir, com base nos elementos probatórios constantes dos autos, que: (i) o imóvel locado pertence à autora da ação de despejo desde 2016; (ii) o contrato de locação foi celebrado em 2020, antes da avença de permuta alegada; e (iii) o locatário efetuou o pagamento dos alugueres por determinado período, sem impugnar a validade do negócio.<br>4. A modificação das conclusões do acórdão recorrido, para acolher a tese de que a locação seria nula por simulação, demanda o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, em especial quanto à intenção das partes e à relação entre os contratos firmados, o que atrai a incidência da Súmula 7 do STJ.<br>IV. DISPOSITIVO<br>5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial (e-STJ fls. 1502/1504).<br>Segundo a parte agravante, o recurso preenche os requisitos necessários ao conhecimento e provimento (e-STJ fls. 1508/1534).<br>Intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do Código de Processo Civil, a parte agravada afirmou a inexistência de requisitos ou elementos aptos a promover a alteração do julgado impugnado (e-STJ fls. 1540/1543).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO LOCAÇÃO. SIMULAÇÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado na alegada violação dos artigos 167 e 168 do Código Civil, sob a tese de que o contrato de locação discutido em ação de despejo seria simulado e, portanto, nulo. A parte agravante sustentou a existência de negócio jurídico simulado em razão da suposta prevalência de um contrato de permuta sobre o contrato de locação firmado com a empresa autora da ação. A parte agravada apresentou contraminuta, defendendo a manutenção da decisão agravada.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2.A questão em discussão consiste em verificar se o recurso especial pode ser conhecido para análise da tese de simulação do contrato de locação, sem necessidade de reexame do acervo fático-probatório e das cláusulas contratuais que embasaram o acórdão recorrido.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. O acórdão recorrido afastou a alegação de simulação ao concluir, com base nos elementos probatórios constantes dos autos, que: (i) o imóvel locado pertence à autora da ação de despejo desde 2016; (ii) o contrato de locação foi celebrado em 2020, antes da avença de permuta alegada; e (iii) o locatário efetuou o pagamento dos alugueres por determinado período, sem impugnar a validade do negócio.<br>4. A modificação das conclusões do acórdão recorrido, para acolher a tese de que a locação seria nula por simulação, demanda o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, em especial quanto à intenção das partes e à relação entre os contratos firmados, o que atrai a incidência da Súmula 7 do STJ.<br>IV. DISPOSITIVO<br>5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, a existência de fundamentos que sustentem a reforma da decisão recorrida, cujos fundamentos transcrevo para que passem a fazer parte da presente decisão:<br> .. <br>Trata-se de recurso especial interposto por FRANCISCO PINHEIRO LANDIM em desfavor de CBO PARTICIPAÇÕES LTDA., adversando o acórdão de fls. 1444-1452, proferido pela 4ª Câmara de Direito Privado.<br>Nas razões recursais (fls. 1459-1481), a parte, fundamenta sua pretensão no artigo 105, inciso III, alínea "a" da Constituição Federal, indicando violação aos arts. 167 e 168 do Código Civil.<br>Argui a simulação do negócio jurídico (contrato locatício) e, portanto, insuscetível de despejo.<br>Não foram apresentadas contrarrazões, conforme certidão de fl. 1490.<br>É o relatório.<br>DECIDO.<br>Comprovantes de recolhimento do preparo acostados às fls. 1482-1483.<br>Não se configurando, no particular, as hipóteses previstas no art. 1.030, I, II, III, e IV do Código de Processo Civil (CPC), a teor do disposto no artigo 1.029 do CPC e artigo 21, VII do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, passo ao juízo de admissibilidade do presente recurso (art. 1.030, V, CPC).<br>O acórdão de fls. 1444-1451, desproveu o apelo, mantendo a sentença integrada por embargos de declaração (fls. 1355-1362 e fls. 1390-1393) que firmou o dispositivo: "DIANTE DO EXPOSTO, julgo procedente a ação para (I) rescisão do contrato de locação objeto desta causa, (II) decretar o despejo do requerido do imóvel em apreço e (III) condenar o requerido a pagara requerente as parcelas vencidas (desde novembro/2021) e as vincendas até a entrega do imóvel, acrescido de correção monetária pelo INPC desde o efetivo prejuízo e juros moratórios de 1% ao mês desde o vencimento da obrigação" GN.<br>Nesse recurso suscita-se violação aos arts. 167 e 168 do Código Civil.<br>O acórdão firmou a seguinte ementa (fl. 1444):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE CONTRATUAL. CONTRATO LOCATÍCIO EIVADO DE SIMULAÇÃO. NEGÓCIO JURÍDICO POSTERIOR QUE PREVIU PERMUTA DE DIREITOS. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO EXISTENTE, VÁLIDO E EFICAZ. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO MAS NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. GN.<br>Noutro vértice, argumenta-se nesse recurso: "Ora, o imóvel objeto desta lide é EXPRESSAMENTE mencionado no contrato de permuta em diversas vezes, destacando-se o que consta do item II do predito Termo Aditivo, ipsis literis: (..)." GN. (Fl. 1469).<br>Acrescenta-se: "Dessa maneira, evidenciada nos autos a simulação, é nulo o contrato simulado (contrato locação), permanecendo eficaz o negócio jurídico verdadeiro (contrato de permuta), este que representa a real vontade do recorrente, já que válido na sua substância/forma e, diante da inexistência de relação locatícia entre as partes, incabível o pedido de despejo, devendo ser o recorrente mantido na posse do imóvel." GN. (Fl. 1473).<br>Contudo, a adoção de conclusão em sentido diverso não ultrapassa a inevitável reanálise do conjunto fático-probatório, objetivando inverter o julgamento que reconheceu procedente o pleito autoral de despejo, ante a falta de pagamento do débito locatício.<br>Nesse contexto, conclui-se que a alteração das conclusões do colegiado, importaria em reexame de fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ, que dispõe que ""a pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"".<br>Outrossim, a averiguação dos termos da negociação, demandaria o reexame das cláusulas contratuais, o que é vedado pela Súmula 5 do STJ: ""a simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial."<br>Em virtude do exposto, inadmito o recurso especial, nos termos do artigo 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil.<br>Transcorrido, in albis, o prazo recursal, sem necessidade de nova conclusão, certifique-se o trânsito em julgado, dando-se baixa na distribuição, com as cautelas de praxe.<br>Expedientes necessários  ..  (e-STJ fls. 1502/1504).<br>O recurso especial aponta violação aos artigos 167 e 168 do Código Civil, pois, no seu entender, haveria simulação no contrato de locação.<br>A Corte de origem assim se manifestou sobre a controvérsia:<br> .. <br>Insiste o recorrente, no presente recurso, em sua tese inicial, reiterando os argumentos de que, em verdade, o contrato de locação trata-se de simulação, sem validade jurídica. Acrescenta que o promovido, por si e na qualidade de representante legal das empresas MAJOPLAN CONTRUTORA E IMOBILIÁRIA LTDA; CONSTRUTORA AGROPECUÁRIA SAGITÁRIUS LTDA e PROJETO DA CRIANÇA DA COMUNIDADE UNIDA, firmou com as empresas CONSTRUTORA COLMÉIA S/A e COLMÉIA DÉCIMA SEGUNDA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE, das quais o Sr. OTACÍLIO VALENTE COSTA (SÓCIO DA AUTORA), é o representante legal, "INSTRUMENTO PARTICULAR DE PERMUTA DE DIREITOS CONSTRUTIVOS POR UNIDADES AUTÔNOMAS FUTURAS DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO E OUTRAS AVENÇAS" - vide fls. 74/83 -, pelo qual se estabeleceu a permuta de "índices de construção" (Certificado de Potencial Adicional de Construção - CEPAC) disponibilizados pelo Município de Fortaleza - SEUMA, por unidades habitacionais (apartamentos). Pelo predito pacto, as empresas representadas pelo recorrente se comprometeram a transferir para as empresas representadas pelo Sr. Otacílio os chamados "índices de construção", no montante representativo de R$ 8.200.000,00 (oito milhões e duzentos mil reais). Em contrapartida, as empresas do pool encabeçado pelo Sr. Otacílio entregariam em permuta vários imóveis (apartamentos). Ainda, por força do "termo aditivo" firmado no dia 17/07/2020 pelas pessoas físicas do requerido e do Sr. Otacílio, por serem "partes integrantes" do contrato principal, Incluiu-se na permuta o apartamento objeto do contrato de locação discutido nestes autos, de propriedade da empresa autora, da qual, repita-se, O SR. OTACÍLIO É sócio e representante legal, como atesta o item I.<br>Ocorre que, como bem pontuado na sentença, a simulação não foi comprovada no caso sob análise.<br> .. <br>Imperioso aferir, portanto, se no caso sub judice resta evidenciada a intenção das partes em lesar a terceiro ou fraudar a lei, configurada a partir de declarações em desarmonia com a real intenção do negócio jurídico.<br>Dos autos se extrai, contrariando a afirmação de que a locação seria negócio jurídico simulado, que a parte apelada, pessoa jurídica, se apresenta como proprietária registral do imóvel objeto da contenda (Matrícula 44.259, R-2-44.259 de 06 de dezembro de 2016), e que a aquisição dele se deu em decorrência de negócio jurídico de compra e venda, tendo como anterior proprietária a pessoa jurídica da Construtora Colmeia S. A. A escritura pública que firmou a avença datou de 14 de novembro de 2016 (matrícula constante à fl. 1348).<br>O contrato de aluguel, datado de 20 de fevereiro de 2020 (fls. 19/28), se deu entre a proprietária (apelada) e o apelante, e este de livre e espontânea vontade consentiu com os seus termos. Por outro lado, o documento de fls. 74 se seguintes, datado de 15 de julho de 2020, um instrumento particular de permuta de direitos construtivos por unidades autônomas futuras de empreendimento imobiliário e outras avenças, se deu entre pessoas jurídicas, inclusive com a pessoa física do apelante. Ao que se vê, quaisquer disposições sobre o imóvel objeto da celeuma não poderia surtir efeitos em face da real proprietária, já que, mesmo tendo participado desta avença a Construtora Colmeia, esta não figurava mais como proprietária do imóvel desde o ano de 2016. Assim, necessário seria a participação da pessoa jurídica da empresa CBO Participações Ltda. em qualquer posterior negócio jurídico que pudesse gerar efeitos em seu direito de propriedade, não bastando, para tanto, a mera afirmação de havia identidade de representação da Colmeia e CBO em relação ao sócio Otacílio Valente Costa, que assinou o aditivo de fl. 83, diga-se, como pessoa física. Ou seja, sem qualquer legitimidade em relação à disposição dos bens das empresas cuja representação legal exercia.<br>De outra forma, estranha a alegação de simulação quando se percebe que a locação é anterior ao afirmado negócio jurídico em que as partes prometeram permuta de direitos, incluindo o bem o objeto da celeuma.<br>Em verdade, mesmo que se levasse em consideração a existência de simulação, esta foi corroborada pelo próprio apelante. A sua alegação vai de encontro ao que dispõe o princípio da boa-fé, em sua face do venire contra factum propriu.<br>A proibição de venire contra factum proprium, impede que uma das partes do contrato contrarie/contradiga o seu próprio comportamento, depois de ter produzido, em outra pessoa, uma expectativa.<br>De acordo com a lição de Regis Fichtner Pereira1 "o que se quer evitar com a proibição do venire contra factum proprium é que a parte da relação jurídica contratual adote mais de um padrão de conduta, segundo as vantagens que cada situação possa lhe oferecer".<br>Isso porque, não se deve aceitar que, em determinado período, a parte opere de uma maneira específica e, em momento posterior, atue de forma totalmente diferente, apenas porque, nessa segunda ocasião, não lhe é conveniente adotar a mesma postura que adotou anteriormente.<br>No caso sob análise, mesmo tendo participado da gênese do contrato locatício, inclusive quanto ao fato de assumir a obrigação de proceder com o pagamento da mensalidade do aluguel, apresenta afirmação de que, em verdade, tudo aquilo era falso, e que ele próprio, tendo dela participado, agora não concorda mais com as consequências jurídicas da avença, porque aquelas vão de encontro aos seus interesses. Além do mais, não apresenta qualquer contraponto à afirmação da parte apelada, mais precisamente sobre o fato de que, por certo período, pagou os alugueres, tendo ficado inadimplentes tempos depois. Se o negócio locatício era simulação, por qual motivo pagou o apelante, por determinado período, alugueres  Efetivamente, não há como corroborar a tese apresentada na investida recursal  ..  (e-STJ fls. 1444/1452).<br>Para conhecer da controvérsia apresentada neste recurso (ocorrência ou não de simulação no contrato de locação), mostra-se necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento incompatível com o entendimento firmado pela súmula 7 deste Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."<br>De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.<br>Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta corte que assenta que "o reexame de fatos e provas (é) vedado em recurso especial pela Súmula 7 do STJ."(AgInt no REsp n. 2.151.760/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA/VENDEDORA. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. PRAZO TRIENAL. INAPLICABILIDADE. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA.<br>1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais e materiais.<br>2. Alterar o decidido no acórdão impugnado no que se refere às teses atinentes à alegada ilegitimidade passiva dos recorrentes no tocante à relação jurídica havida entre as partes e à delimitação de suposta responsabilidade, envolve o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.<br>(..)<br>(AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.627.058/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REFORMA DO JULGADO. ANÁLISE DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. TEMA NÃO DEBATIDO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. APLICAÇÃO DA SÚMULA N.º 282 DO STF. PREQUESTIONAENTO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. NECESSIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido acarreta o não conhecimento do recurso.<br>Inteligência da Súmula n.º 283 do STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial.<br>2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.<br>(..)<br>(AgInt no AREsp n. 2.662.287/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 30/10/2024.)<br>Não há, portanto, dúvida acerca da inaptidão do recurso especial para promover a revisão do quadro fático-probatório, viabilizando reformar da compreensão firmada pela corte de origem acima do tema.<br>Não se quer dizer, contudo, que o debate do quadro fático não possa ser revisado nesta instância especial. Ao revés, é também pacífico o entendimento de que: "a revaloração jurídica de fatos e provas incontroversos delineados no acórdão impugnado afasta a aplicação da Súmula 7 do STJ na espécie." (AgInt no AREsp n. 1.742.678/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/6/2021, DJe de 11/6/2021.)<br>Cuida-se, contudo, de ônus imputado à parte recorrente, que não pode se limitar a afirmar que sua pretensão demanda apenas o reenquadramento fático à moldura legal pretendida, devendo, isto sim, evidenciar, objetivamente, que a análise fática estabilizada melhor se enquadra em outra forma jurídica.<br>Daí porque este colegiado também tem afirmado, reiteradamente, que "No tocante às Súmulas nºs 5 e 7/STJ, não basta a parte sustentar genericamente a não aplicação dos óbices, sem explicitar, à luz do contexto fático delineado no acórdão e da tese recursal trazida no recurso especial, de que maneira a análise não dependeria do reexame fático-probatório ou da análise das cláusulas contratuais." (AgInt no AREsp n. 2.250.305/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 2/10/2023, DJe de 6/10/2023.)<br>No mesmo sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA A TODOS OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DENEGATÓRIA DE ADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL. DESCUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PRECONIZADOS PELO ART. 932, III, DO NCPC (ART. 544, § 4º, I, DO CPC/73). AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)<br>serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. Não se mostra viável o agravo em recurso especial que, apresentado em desacordo com os requisitos preconizados pelo art. 932, III, do NCPC (544, § 4º, I, do CPC/73), não impugna os fundamentos da respectiva inadmissibilidade (incidência das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ e 284 do STF).<br>3. Não basta para considerar "especificamente impugnados" os fundamentos da decisão recorrida a mera transcrição de súmulas ou reprodução de dispositivos legais violados. Necessário, além das indicações expressas e claras, a sua vinculação aos fatos tal como analisados pelo acórdão ou decisão para então, mediante enfrentamento dialético desse conjunto de permissivos constitucionais em face do exame soberano do material de cognição pela Corte estadual, se chegar ao almejado entendimento de que a classificação jurídica concluída não espelha o melhor direito ao caso.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.925.017/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022.)<br>No presente feito, o acolhimento da tese recursal demandaria inevitável revisão do quadro fático-probatório estabelecido na instância de origem, providência que, como visto, é inviável nesta sede.<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Majoro o percentual de honorários sucumbenciais para 18% (dezoito por cento), nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>É o voto.