DECISÃO<br>Trata-se de agravo de decisão que não admitiu recurso especial, fundado no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, interposto por SONIA REGINA CRUZ em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>Compromisso de compra e venda firmado entre particulares. Adquirente que, após a quitação de algumas parcelas, tomou conhecimento de ação ajuizada pelo Município visando a demolição das obras, desfazimento do parcelamento e restauração da área rural. Informação a respeito da irregularidade do loteamento que não constou do contrato. Irrelevância do fato de a referida ação ainda não ter sido sentenciada. Verossimilhança da alegação do autor de que celebrou o contrato por acreditar que estava adquirindo imóvel livre e desembaraçado, confiando na inexistência de óbices à fruição. Devida a integral devolução dos valores pagos. Sentença mantida. Recurso desprovido.<br>Opostos embargos de declaração, estes foram rejeitados às fls. 144-150.<br>Nas razões do recurso especial, a agravante alega, em síntese, que o acórdão violou os arts. 418, 448 e 457 do Código Civil.<br>Quanto à suposta ofensa ao art. 448 do Código Civil, sustenta que as partes contratantes podem, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção, o que teria sido feito no contrato celebrado, sendo, portanto, indevida a rescisão contratual.<br>Argumenta, também, que o art. 457 do Código Civil impede o adquirente de demandar pela evicção se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa, o que seria o caso dos autos, já que o contrato previa expressamente a irregularidade do imóvel.<br>Além disso, teria violado o art. 418 do Código Civil, ao permitir a restituição das arras confirmatórias, mesmo diante da inexecução contratual a pedido de quem efetuou o pagamento, contrariando a norma que prevê a retenção das arras em tais situações. Aponta, ainda, dissídio jurisprudencial quanto ao tema.<br>Contrarrazões às fls. 186-191.<br>Assim, delimitada a controvérsia, passo a decidir.<br>Na origem, Davi Alves Lisboa, ora agravado, ajuizou ação declaratória de anulação de negócio jurídico cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais contra Sonia Regina Cruz, ora agravante.<br>Narrou o agravado, em síntese, que adquiriu um imóvel em situação irregular, cuja regularização foi prometida pela vendedora/agravante, mas não foi realizada. Assim, pleiteou a devolução dos valores pagos e indenização por danos morais e materiais.<br>A sentença julgou parcialmente procedente a ação para declarar rescindido o contrato, determinar a devolução dos valores pagos pelo autor, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros, e afastar os pedidos de indenização por danos morais e materiais, reconhecendo a sucumbência recíproca (fls. 82-85).<br>Interposta apelação pela agravante, o TJSP manteve a sentença, porém, sob outro fundamento. Entendeu o Tribunal que, no caso, o agravado incorreu em erro essencial quanto ao objeto do contrato e que a agravante violou o princípio da boa-fé, eis que omitiu informações importantes quanto ao bem imóvel alienado. Transcrevo (fls. 147-149):<br>Sustenta a apelante que a irregularidade do imóvel estava suficientemente esclarecida no contrato, nos seguintes termos:<br>"Esclarece nesta oportunidade, que a venda acima referida do imóvel é de parte ideal referente a 500 metros quadrados do imóvel acima descrito, esclarecendo que o imóvel não se encontra regularizado, ou seja, não foi escriturado e que foi adquirido do espólio de Rosa Baptista Cruz" (fls. 18).<br>Mas é certo que a pendência de individualização do imóvel mencionada no contrato não se confunde com a irregularidade discutida na ação mencionada, esta, sim, provavelmente insanável, haja vista que a Municipalidade pretende demolir as obras do local e impedir a instalação do loteamento urbano.<br>Com efeito, trata-se de informação fundamental que deveria ter constado no contrato, pois coloca em risco a própria disponibilidade do bem.<br>Anote-se que o fato de a ação proposta pelo Município ainda não ter sido sentenciada em nada altera a conclusão aqui adotada. É crível que o autor, conforme narrado na exordial, tenha celebrado o contrato por confiar que estava adquirindo imóvel livre e desembaraçado, acreditando na inexistência de óbices à fruição, ressalvada apenas a regularização da escrituração.<br>Em outras palavras, não foi facultado ao autor decidir pela aquisição do bem apesar da irregularidade do loteamento, uma vez que, como já dito, tal informação não constou no instrumento, em flagrante afronta ao princípio da boa-fé.<br>É oportuno mencionar o quanto já decidido por esta Corte em hipótese semelhante:<br>"Em outras palavras, a irregularidade do imóvel inquina o negócio jurídico de vício insanável, pois atinge sua esfera de validade, tornando-o inválido. Aliás, não há que se falar que inexista vício de consentimento no negócio jurídico celebrado entre as partes, pois os autores não teriam adquirido o terreno se tivessem conhecimento inequívoco de que nele não poderiam edificar (..).<br>Trata-se de evidente erro essencial do objeto, pois o prévio conhecimento da situação de irregularidade do loteamento ensejaria no desinteresse dos autores em realização a transação.<br>A omissão desta informação, portanto, macula o negócio jurídico de vício de consentimento, que levou o adquirente a erro essencial, sendo devidamente declarada a resolução contratual por culpa do réu, a teor dos arts. 139 e 171, do Código Civil" (Apelação Cível nº 4002469-91.2013.8.26.0099; 5ª Câmara de Direito Privado do TJSP, v. un.; Rel. Rodolfo Pellizari, j. 15/01/2021).<br>Portanto, decidiu acertadamente o Magistrado a quo ao determinar a integral devolução dos valores pagos, retornando as partes ao status quo ante, sendo descabida qualquer retenção.<br>Como se verifica, então, o acórdão se baseou na premissa de que o contrato celebrado pelas partes é invalido e que o agravante foi induzido a erro essencial, razão pela qual se impõe o retorno das partes ao status quo ante.<br>No recurso especial, todavia, o agravante não impugna tal fundamento autônomo. Em verdade, concentra- se em alegar suposta violação a dispositivos que tampouco foram apreciados pelo Tribunal local e que, portanto, nem mesmo se encontram prequestionados.<br>Assim, o recurso especial encontra óbice nas Súmulas 282, 283 e 284, todas do Supremo Tribunal Federal.<br>Em face do exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte agravada, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da Justiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA