DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por SETCORP 213 URBANIZADORA LTDA., fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"Compromisso de compra e venda. Demanda de resolução contratual com pedido de restituição dos valores pagos. Resolução por iniciativa unilateral dos adquirentes. Sentença que determinou a retenção de 10% do valor atualizado do contrato. Insurgência dos autores. Contrato posterior à Lei nº 13.786/2018. Cláusula de retenção de 10% do valor atualizado do contrato prevista no instrumento, nos termos do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, alterado pela Lei nº 13.786/18. Abusividade, contudo, verificada, embora dentro dos limites que à ré seria, em tese, lícito reter. Multa que acabaria por corresponder a montante superior ao total desembolsado pelos autores, abrindo ensejo a um efeito equivalente ao do perdimento integral de valores, vedado pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Redução do percentual de retenção em conformidade com a orientação do STJ no sentido da adoção do percentual-padrão de 25% (vinte por cento) a título de retenção permitida à vendedora, como compensação pelas despesas havidas e sanção ao descumprimento contratual. Reforma também quanto à forma de devolução dos valores adiantados pelos compradores, a ser feita de uma só vez. Súmula nº 2 deste TJSP. Sentença reformada para tais fins, mantido o julgamento de procedência parcial da demanda. Apelação das autoras parcialmente provida." (fls. 197/203)<br>Os embargos de declaração de fls. 209/211 foram rejeitados.<br>Em suas razões recursais, a parte alega violação aos arts. 32-A da Lei nº 13.786/2018, 413 do Código Civil, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, sustentando, em síntese, que:<br>(a) o acórdão recorrido violou o artigo 32-A da Lei nº 13.786/2018 ao afastar a aplicação integral das penalidades previstas na norma, especialmente no que tange à retenção de 10% do valor atualizado do contrato e à restituição parcelada, contrariando o princípio da especialidade e a prevalência da norma específica sobre o Código de Defesa do Consumidor.<br>(b) o artigo 413 do Código Civil foi violado ao se reduzir a cláusula penal de forma desproporcional, sem considerar os critérios objetivos estabelecidos pela Lei nº 13.786/2018, que já limita a retenção a 10% do valor atualizado do contrato.<br>(c) o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor foi indevidamente aplicado, uma vez que a Lei nº 13.786/2018, por ser norma especial e posterior, deveria prevalecer, afastando a interpretação de abusividade na cláusula penal e na forma de restituição.<br>(d) houve divergência jurisprudencial quanto à aplicação do artigo 32-A da Lei nº 13.786/2018, com decisões de outros tribunais estaduais reconhecendo a validade da retenção de 10% e da restituição parcelada, conforme previsto na norma.<br>Foram apresentadas contrarrazões (fls. 279/287).<br>É o relatório. Decido.<br>No que tange à alegação de que o Código de Defesa do Consumidor foi indevidamente aplicado, uma vez que a Lei nº 13.786/2018, por ser norma especial e posterior, deveria prevalecer, afastando a interpretação de abusividade na cláusula penal e na forma de restituição, tem-se, no ponto, inviável o debate. Isso porque não se vislumbra o efetivo prequestionamento do referido tema, o que inviabiliza a apreciação da tese recursal apresentada, sob pena de supressão de instâncias. Frise-se que ao STJ cabe julgar, em sede de recurso especial, conforme dicção constitucional, somente as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados, do Distrito Federal e Territórios. Observa-se a incidência, pois, por analogia, dos óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>Assim, quanto ao ponto em mote, ausente um dos requisitos de admissibilidade do apelo especial, qual seja, o prequestionamento (Enunciados Sumulares n. 282 e n. 356 do C.STF). Por oportuno, leiam-se estes julgados:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA 971/STJ. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE. SUBSTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. MERO ABORRECIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. Agravo interno contra decisão da Presidência, que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração.<br>2. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento.<br>Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>3. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (REsp 1.631.485/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019).<br>4. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data-limite para entrega da obra. Precedentes.<br>5. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial.<br>6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de excluir da condenação a indenização por danos morais.<br>(AgInt no AREsp n. 2.426.810/BA, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 2/9/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER E OBRIGAÇÃO DE PAGAR C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. NÃO VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O prequestionamento significa a prévia manifestação do tribunal de origem, com emissão de juízo de valor, acerca da matéria referente ao dispositivo de lei federal apontado como violado.<br>Trata-se de requisito constitucional indispensável para o acesso à instância especial.<br>2. A ausência de enfrentamento da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>3. Não se considera preenchido o requisito do prequestionamento (prequestionamento implícito) quando o tribunal de origem não debate efetivamente acerca da matéria inserta no dispositivo de lei federal.<br>4. A simples transcrição das ementas, sem o correspondente cotejo analítico entre os paradigmas e o acórdão recorrido e sem a demonstração da identidade ou similitude fática entre eles nos moldes do RISTJ, impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional.<br>5. A falta de prequestionamento impede a análise do dissenso jurisprudencial, porquanto inviável a comprovação da similitude das circunstâncias fáticas e do direito aplicado.<br>6 . Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.041.495/RN, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023.)<br>No mérito, irretocável a decisão expedida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo quanto à limitação do percentual a ser retido pela parte vendedora.<br>Nas razões de decidir, consignou o sodalício pela necessidade de análise da validade das cláusulas contratuais, de forma a evitar que seja o consumidor excessivamente onerado, litteris (e-STJ, fls. 359/360):<br>"E, no tocante à retenção, observa-se efetivamente a abusividade na cláusula penal prevista no contrato nas circunstâncias dos autos, se analisados os valores efetivamente devidos.<br>O compromisso de compra e venda discutido nos autos, datado de 19/10/2019, foi firmado já na vigência da Lei nº 13.786/2018. E o art. 32-A, caput, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela chamada Lei do Distrato, prevê, no inciso II, a possibilidade de retenção, pelo loteador, nos casos de resolução imputável ao adquirente, de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, justamente aquela prevista no contrato celebrado entre as partes na situação dos autores (fl. 35).<br>Ocorre que, na espécie dos autos, não há como aplicar à risca a cláusula penal, visto que, sendo o valor do contrato de R$ 200.305,00 ou R$ 265.963,21 se atualizado, a multa acabaria por corresponder a R$ 26.596,32, montante superior ao total desembolsado pelos autores, da ordem de R$ 25.293,00, abrindo ensejo a um efeito equivalente ao do perdimento integral de valores, vedado pelo art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.<br>Assim, não sendo o caso de não aplicar a cláusula em sua literalidade, a alternativa é seguir o parâmetro que vinha sendo observado pelo Superior Tribunal de Justiça para os contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, no tocante aos percentuais de retenção tolerada, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total adiantado pelo adquirente (cf. AgInt no REsp nº 1.809.838/SP, 4ª T., Rel.<br>Min. Marco Buzzi, j. 27/8/2019, DJe 30/8/2019; AgInt no AREsp nº 1.247.150/SP, 3ª T., Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 28/8/2018, DJe 10/9/2018; e AgRg no AREsp nº 807.880/DF, 4ª T., Rel. Min. Raul Araújo, j. 19/4/2016, DJe 29/4/2016).<br>Mais recentemente, entretanto, essa mesma Corte acabou por se ater objetivamente ao percentual de 25% como percentual-padrão adequado ao ressarcimento dos prejuízos causados ao credor, como segue:<br>(..)<br>Adotada, então, essa linha de raciocínio, acolhe-se parcialmente o inconformismo dos autores, nesse particular, para reduzir o percentual de retenção, relativamente aos valores pagos pelos adquirentes, a 25% (vinte e cinco por cento) do total atualizado. "<br>Pois bem, a parte recorrente aponta afronta ao art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, enfatizando que o contrato objeto da lide foi firmado na vigência do mencionado diploma legal, cabendo, pois, o percentual de retenção nos termos do contrato.<br>Ocorre que, como bem destacado pelo Tribunal Estadual, em hipóteses como as dos autos, em que há penalidades excessivas previstas em contrato, é adequado e razoável que o julgador amolde o percentual de retenção às excepcionalidades de cada caso.<br>Não se desconhece a literalidade do artigo 32-A da Lei de Distrato. No entanto, deve a decisão do Tribunal de origem ser mantida, haja vista a necessidade de se evitar penalizações abusivas ao consumidor. Nessa linha de intelecção:<br>CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte.<br>2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.<br>3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto.<br>4. Recurso especial conhecido em parte e não provido.<br>(REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.)<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. REVISÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTEPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CLÁU SULA QUE IMPÕE DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. CABIMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a análise de abusividade de cláusula de retenção exige a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos.<br>3. Outra questão em discussão consiste em saber se a revisão do distrato, realizada pelo Tribunal de origem em decorrência da constatação da existência de cláusula contratual de retenção que ocasionaria desvantagem exagerada ao consumidor, é cabível.<br>III. Razões de decidir<br>4. A revisão da conclusão da instância de origem, fundada na desvantagem exagerada ao consumidor pela aplicação do percentual de retenção previsto no contrato, demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>5. O entendimento adotado pelo tribunal a quo se coaduna com a jurisprudência do STJ de que é cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, o que faz incidir a Súmula n. 83 do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>6. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A revisão de cláusulas contratuais e o reexame de provas são vedados em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. É cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor".<br>Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, II;<br>CDC, art. 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ: AgInt no AREsp n. 2.270.033/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/10/2023; AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024.<br>(AgInt no REsp n. 2.177.163/SP, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 22/5/2025.)<br>Observa-se, portanto, que o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento jurisprudencial desta Corte Superior. Logo, a manutenção do referido acórdão, no ponto objeto do recurso, é medida que se impõe, mormente ante a incidência da Súmula 83/STJ.<br>Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Publique-se.<br>EMENTA