DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto por UNITAH ARTHUR ALVIM EMPREENDIMENTO SPE LTDA contra decisão que não admitiu o recurso especial manejado, com base nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fl. 437):<br>APELAÇÃO. Ação declaratória de rescisão contratual, restituição de valores pagos e indenização por danos morais e materiais. Locação comercial em shopping center. Sentença de parcial procedência. Insurgência da locadora ré. ALEGAÇÃO DE SUPERVENIÊNCIA DE EVENTO EXTRAORDINÁRIO E IMPREVISÍVEL PARA JUSTIFICAR O INADIMPLEMNETO. Inocorrência. Hipótese que não se amolda àquelas previstas pelos artigos 317 e 478, ambos do CC. Crise financeira advinda com a pandemia do covid-19. Efeitos deletérios que atingiram e afetaram a todos, indistintamente, e não apenas a situação da apelante, de modo que é inoponível à locatária. Decretos estaduais permitiram a continuidade dos serviços de construção civil, em razão de sua essencialidade. Além disso, os efeitos da pandemia que era conhecido pela apelante na data da contratação. RESTITUIÇÃO DE VERBA DE "RES SPERATA" E PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL. Culpa da apelante pela rescisão contratual. Devida a restituição integral do valor já pago pela autora apelada a título de res "sperata" que não utilizou a estrutura prometida pela ré. Pagamento de multa contratual pelo inadimplemento da ré devida nos termos do contrato (cláusulas 8.4 e 8.5). Pedido formulado expressamente pela autora, inexistindo a ocorrência de sentença ultra petita. PREVISÃO DE CLÁUSULA PENAL APENAS PARA O INADIMPLEMENTO DA LOCATÁRIA. Possibilidade de sua consideração também para fixação da indenização pelo inadimplemento do locador. Semelhança com a lógica do Tema Repetitivo 971 C. STJ. Artigo 927, inciso III, do CPC. Sentença mantida. Recurso desprovido.<br>Nas razões do recurso especial, o recorrente alega violação aos arts. 393, 416, 110, 421 e 884, todos do Código Civil, bem como ao art. 54 da Lei 8.245/91.<br>Sustenta que o acórdão negou vigência ao artigo 393 do Código Civil ao deixar de aplicar a excludente de responsabilidade por força maior, argumentando que o atraso na entrega das lojas comerciais decorreu das medidas de isolamento social impostas durante a pandemia da Covid-19, fato imprevisível e sem qualquer gerência da recorrente.<br>Afirma que a pandemia constituiu inegável força maior, configurando excludente de responsabilidade civil.<br>Suscita a violação ao artigo 416 do Código Civil e ao princípio da autonomia da vontade (art. 421 do CC), alegando que o acórdão desrespeitou as cláusulas contratuais livremente pactuadas entre as partes, especificamente a cláusula do instrumento de cessão que prevê a ausência de restituição das quantias pagas em qualquer hipótese de rescisão do contrato.<br>Argumenta que tal cláusula foi estipulada com base na boa-fé e autonomia da vontade das partes, sem qualquer vício de consentimento.<br>Acrescenta afronta ao artigo 54 da Lei 8.245/91, que estabelece que nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação.<br>Aduz que o Judiciário não tem discricionariedade para criar novas cláusulas penais quando ausente previsão contratual expressa, cabendo apenas afastar ou reduzir penalidades abusivas.<br>Aponta violação ao artigo 110 do Código Civil, sob argumento de que a decisão estimula a prática da reserva mental, vedada pelo ordenamento jurídico, ao permitir que uma das partes descumpra o que foi expressamente pactuado.<br>Sustenta ofensa ao artigo 884 do Código Civil (enriquecimento sem causa), argumentando que a condenação à restituição da res sperata e ao pagamento de multa contratual configuraria enriquecimento indevido da parte contrária, considerando que o atraso decorreu de força maior.<br>Por fim, alega divergência jurisprudencial com decisões do Tribunal de Justiça de Minas Gerais e do Distrito Federal quanto ao reconhecimento da pandemia como caso fortuito/força maior e sobre a impossibilidade de inversão da cláusula penal em contratos de locação.<br>Contrarrazões às fls. 503/529, nas quais a parte recorrida defende a manutenção do acórdão recorrido, argumentando que o contrato foi firmado em plena pandemia, quando as restrições já eram conhecidas, não havendo imprevisibilidade ou inevitabilidade que justifique a aplicação do art. 393 do Código Civil; a inversão da cláusula penal é cabível, conforme entendimento consolidado no Tema 971 do STJ, e não configura violação à liberdade contratual ou enriquecimento sem causa; a devolução da "res sperata" é devida, pois o contrato não foi cumprido, e a recorrida não obteve qualquer benefício do negócio.<br>A não admissão do recurso especial na origem ensejou a interposição do presente agravo.<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial.<br>O recurso não merece prosperar.<br>Originariamente, Gabrielle Bonillo Pontelli ajuizou ação declaratória de rescisão contratual cumulada com indenização por danos morais e materiais em face de Unitah Arthur Empreendimento SPE Ltda., alegando que, apesar de ter pago o valor de R$ 39.150,00 (trinta e nove mil cento e cinquenta reais) a título de res sperata, o espaço comercial não foi entregue no prazo ajustado, o que inviabilizou a instalação de seu negócio. Requereu a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos, a aplicação de multa contratual e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais e materiais.<br>A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarando a rescisão do contrato, condenando a ré à devolução do valor pago a título de res sperata e ao pagamento de multa contratual, mas afastando a indenização por danos morais.<br>O Tribunal de origem reconheceu a culpa exclusiva da ré no inadimplemento contratual e, confirmando a sentença de primeiro grau, condenou a recorrente na restituição dos valores pagos a título de res sperata, bem como no pagamento de multa contratual, nos termos cláusula 8.5 do contrato celebrado entre as partes, aplicando-se, nessa parte, o terma 971 deste Superior Tribunal de Justiça.<br>Feito esse retrospecto, quanto à alegada força maior decorrente da pandemia da Covid-19, entendo que o acórdão recorrido decidiu adequadamente a questão suscitada no recurso especial, fundando-se no fato de que, no presente caso, o contrato foi celebrado em outubro de 2020, quando a pandemia já estava decretada há meses, inexistindo qualquer desconhecimento da ré sobre as condições externas do negócio.<br>Além disso, consignou que as obras de construção civil foram consideradas atividade essencial pelo Poder Público, razão pela qual foram permitidas de funcionar regularmente, a despeito das medidas de isolamento social impostas. Nesse ponto, colaciono os seguintes trechos do acórdão recorrido:<br>Ademais, o contrato celebrado entre as partes foi assinado em 8 de outubro de 2020 (fls. 21/42), quando a pandemia da covid-19 já estava decretada há quase 7 meses, inexistindo qualquer desconhecimento da ré sobre as condições externas sobre as quais o contrato estava sendo celebrado. Portanto, se a hipótese não se amolda àquela prevista pelo artigo 317 do Código Civil, não configurada a onerosidade excessiva se afigura impossível a pretensa isenção do pagamento da res sperata e da multa contratual devida pelo fim do pacto locatício por culpa do inadimplemento da ré, na forma como pleiteada pela apelada.<br>Sobre o tema da teoria da imprevisão em razão da pandemia, esta Corte Superior possui entendimento consolidado no sentido de que "a revisão dos contratos em razão da pandemia não constitui decorrência lógica ou automática, devendo ser analisadas a natureza do contrato e a conduta das partes - tanto no âmbito material como na esfera processual -, especialmente quando o evento superveniente e imprevisível não se encontra no domínio da atividade econômica das partes" (REsp 1.998.206/DF, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 14/6/2022, DJe de 4/8/2022).<br>No caso dos autos, o Tribunal de origem verificou que o atraso na entrega decorreu de circunstâncias conhecidas pela contratante no momento da celebração do negócio, não configurando evento imprevisível apto a afastar a responsabilidade contratual.<br>Quanto à alegada violação aos artigos 110, 421 e 416 do Código Civil, relativa ao desrespeito às cláusulas contratuais livremente pactuadas, o acórdão recorrido concluiu que a aplicação da cláusula de não restituição da res sperata seria incompatível com o reconhecimento da culpa exclusiva da locadora, ora recorrente, pela rescisão contratual. O Tribunal destacou que, não havendo a inauguração do espaço locado, a devolução das quantias pagas é devida em razão do inadimplemento da ré, adotando o seguinte fundamento:<br>No mais, a res sperata é uma cláusula de garantia prometida ao futuro locatário, da cessão de uso de espaço comercial, funcionando como uma reserva de um espaço no futuro empreendimento que ainda será construído. Esta cláusula está atrelada à exploração do fundo de comércio pertencente ao empreendedor, com fruição das vantagens propiciadas pelo shopping center e da expectativa de lucro futuro, o que não ocorreu no caso em tela. Como não houve a inauguração do espaço locado, a devolução das quantias pagas a título de "res sperata" é devida em razão do inadimplente da ré.<br>Alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem, no que se refere à restituição da res sperata demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, inviável em recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7/STJ, conforme já decidiu esta Corte:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO RECURSAL DA RÉ. 1. Violação ao artigo 1.022 do CPC não configurada. Acórdão estadual que enfrentou todos os aspectos essenciais à resolução da controvérsia de forma ampla e fundamentada, sem omissão ou obscuridade. Precedentes. 2. Rever a conclusão do Tribunal de origem acerca da nulidade da cláusula que afastava a devolução da res sperata exige a incursão na seara probatória dos autos e o reexame de cláusulas contratuais, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.500.265/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 29/5/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. NÃO ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA (FUNDO DE PROMOÇÃO). REVISÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Sem razão a agravante quando defende a não incidência das Súmulas 5 e 7/STJ, porquanto a revisão da conclusão a que chegou o Tribunal de origem, pela nulidade da cláusula que prevê a não devolução do fundo de promoção, em razão da não entrega do empreendimento, demandaria nova incursão no conjunto probatório e contratual. 2. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp n. 2.263.170/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.)<br>No que se refere à alegada violação ao artigo 54 da Lei 8.245/91 e à inversão da cláusula penal, o Tribunal de origem fundamentou sua decisão com base no Tema Repetitivo 971 do STJ, que estabeleceu a possibilidade de inversão da cláusula penal em contratos de adesão quando há inadimplemento do fornecedor, aplicando o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil.<br>Ademais, as questões suscitadas no recurso impõem a necessidade de o Superior Tribunal de Justiça proceder ao exame das provas e à interpretação de cláusulas contratuais, o que é descabido na instância especial, a teor das Súmulas 5 e 7 desta Corte Superior.<br>Nesse sentido: "entendimento diverso implicaria o reexame do contexto fático-probatório dos autos e a reinterpretação de cláusula contratual, circunstâncias que redundariam na formação de novo juízo acerca dos fatos e das provas, atraindo a incidência das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça (STJ)" (AgInt no AREsp n. 1.923.368/RJ, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 8/4/2025, DJEN de 6/5/2025).<br>Por fim, a alteração das conclusões a que chegou o Tribunal de origem, sobretudo com relação (i) à caracterização da pandemia como força maior; (ii) à interpretação das cláusulas contratuais; (iii) à aplicabilidade da teoria da imprevisão; e (iv) à inversão da cláusula penal, demandaria, necessariamente, a análise de cláusulas contratuais e o reexame de fatos e provas, providências vedadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.<br>Em face do exposto, nego provimento ao agravo.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de P rocesso Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita.<br>Intimem-se.<br>EMENTA