DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por Thomaz Dagnese Giglio, contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão assim ementado (fl. 420):<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM CLÁUSULA DE OPÇÃO DE COMPRA. Descumprimento, pelo Autor, de cláusula contratual de opção de compra que implicou no perdimento do direito de exercício de tal opção. Incidência dos princípios do "pacta sunt servanda" e da boa-fé objetiva. Autor que era conhecedor do status jurídico do imóvel e do altíssimo risco da transação. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Suficiência da prova documental dos autos para decidir a lide. Princípio do livre convencimento motivado. Manutenção da r. sentença. GRATUIDADE JUDICIÁRIA AO AUTOR. Indeferimento. Ausência de indícios mínimos a corroborar com o estado de hipossuficiência do Autor. Alegações de gastos em outros processos judiciais que, por si só, não têm o condão de comprovar a necessidade do benefício processual. REVELIA DO RÉU. Inocorrência. Ausência de citação do Réu. Comparecimento espontâneo deste nos autos. Descumprimento de intimação para regularização de representação processual bem justificada por atestado médico. RECONVENÇÃO. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR. Reconhecida. Incidência do Artigo 47 da Lei 8.245 da 1991 (Lei do Inquilinato). São exigíveis os aluguéis a partir de outubro de 2020. Somas e compensações devem ser apuradas em sede de cumprimento de sentença. Sentença mantida. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>Nas razões recursais, o recorrente sustenta violação aos arts. 1.022, II, 1.026, §2º, 369, 373, I e II, 76, §1º, I e II, e 343, todos do Código de Processo Civil.<br>Aduz, em síntese, que houve negativa de prestação jurisdicional, pois as questões relevantes suscitadas em embargos de declaração, especialmente quanto ao cerceamento de defesa, não foram enfrentadas pela Corte de origem.<br>Acrescenta que foi cerceado em sua defesa pela negativa de produção de prova testemunhal apta a comprovar que não haveria exigibilidade de valores locatícios enquanto não regularizada a cadeia dominial do imóvel, o que teria resultado em condenação indevida, tendo o agravante o direito de utilizar os meios necessários à formação de seu direito, conforme estabelece o art. 369 do Código de Processo Civil.<br>Afirma, também, violação ao art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil, ao argumento de que a multa aplicada nos embargos de declaração foi fixada em 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da causa, ultrapassando o limite legal de 2% (dois por cento). Sustenta, ainda, que os embargos de declaração não tiveram caráter protelatório, mas visaram ao prequestionamento de matéria relevantev que o acórdão recorrido reconheceu caráter protelatório dos embargos e aplicou multa em percentual superior ao limite legal, configurando afronta ao art. 1.026, §2º, do CPC.<br>Pontua que a ausência de regularização da representação processual do recorrido deveria ter acarretado os efeitos da revelia, na forma do art. 76, §1º, I e II, do CPC.<br>Defende, também, que a reconvenção apresentada pelo agravado não seria conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa, tratando-se de matéria que deveria ser objeto de ação própria, em afronta ao art. 343 do CPC.<br>Por fim, sustenta que houve violação aos arts. 369 e 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, em razão do indeferimento da produção de prova testemunhal, o que teria comprometido a defesa do agravante e influenciado no resultado do julgamento.<br>O recorrente manejou recurso extraordinário às fls. 462/470.<br>Não foram apresentadas contrarrazões, conforme certidão de fl. 506.<br>O recurso foi inadmitido na origem, em decisão de fls. 507/510, decisão contra a qual o recorrente se insurgiu via agravo em recurso especial, protocolado às fls. 515/537.<br>Não foi apresentada contraminuta ao agravo (fl. 542)<br>Assim delimitada a questão, satisfeitos os requisitos de admissibilidade do agravo, dele conheço, passando à análise do recurso especial<br>O recurso merece prosperar.<br>Trata-se de ação de obrigação de fazer ajuizada por locatário contra locador, objetivando compelir este último a apresentar a documentação necessária à efetivação da opção de compra prevista em contrato de locação com cláusula de opção de compra, celebrado em 26 de fevereiro de 2018, com vigência de 1º de março de 2018 a 1º de setembro de 2020.<br>A sentença julgou improcedente o pedido inicial e parcialmente procedente o pedido reconvencional, condenando o autor ao pagamento dos aluguéis não quitados a partir de outubro de 2020.<br>O Tribunal de origem manteve a sentença, entendendo que o autor descumpriu as cláusulas de opção de compra do contrato, que estabeleciam o pagamento integral do valor ajustado até o último dia da vigência do contrato de locação. O acórdão afastou a alegação de cerceamento de defesa, sob o fundamento de que se tratava de matéria relacionada ao contrato de locação, cuja prova necessária seria sobretudo documental, sendo suficientes os elementos acostados por ambas as partes.<br>A questão central reside na análise da alegação de cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova testemunhal requerida pelo recorrente.<br>Com efeito, o art. 369 do Código de Processo Civil estabelece que "as partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz."<br>Embora seja certo que compete ao magistrado, como destinatário final das provas, analisar a necessidade de sua produção, tal discricionariedade deve ser exercida de forma fundamentada e sem comprometer o direito à ampla defesa e ao contraditório.<br>Na hipótese dos autos, verifica-se que o recorrente alegou em sua defesa a existência de avença verbal complementar com o recorrido, não incluída no contrato de locação escrito, pela qual o recorrido teria se comprometido a regularizar o registro do imóvel locado até a data final da vigência da locação, para que pudesse, assim, exercer sua opção de compra.<br>Sustentou, ainda, que foi ajustado expressamente que, durante o óbice (impossibilidade de regularização), nada seria pago pelo uso do imóvel.<br>Tais alegações, se comprovadas, poderiam efetivamente alterar o resultado do julgamento, uma vez que demonstrariam a existência de condição suspensiva para o exercício da opção de compra (regularização do registro do imóvel) e a dispensa do pagamento de aluguéis durante o período de impedimento.<br>O fato de ter sido juntada aos autos "escritura pública de declarações" prestada perante o 23º Tabelião de Notas de São Paulo por testemunha de nome Rubem Cunha Araújo, que confirmou a existência de reunião entre as partes na qual foi acordada a alienação do apartamento, bem como que "as partes firmariam contrato de locação com opção de compra até que Fernando pudesse resolver o impedimento de registro" e "ajustaram expressamente que, durante o óbice, nada seria pago pelo uso do imóvel" (fls. 166/167), não afasta a necessidade da produção da prova testemunhal requerida, uma vez que se trata de documento unilateral, produzido após o ajuizamento da ação.<br>A produção de prova testemunhal em audiência, com observância do contraditório e da ampla defesa, mostra-se essencial para a adequada formação do convencimento judicial acerca dos fatos controvertidos, especialmente quando se discute a existência de ajustes verbais que podem ter modificado os termos do contrato escrito.<br>A despeito disto, o Tribunal estadual consignou que "o Autor/locatário sabia estar celebrando contrato de locação com opção de compra de altíssimo risco, sem no entanto incluir na avença contratual cláusulas capazes de protegê-lo". Ora, é incontroverso que não houve ajuste escrito, sendo argumentado pelo recorrente, justamente, o aditamento verbal do contrato, o que o autor pretendia demonstrar com a produção da prova testemunhal.<br>Não se pode olvidar que o ajuste verbal alegado pelo recorrente - se comprovado -, poderia demonstrar que: (a) havia condição suspensiva para o exercício da opção de compra (regularização do registro do imóvel pelo locador); (b) não havia obrigatoriedade de pagamento de aluguéis durante o período de impossibilidade de regularização; e (c) a mora no exercício da opção de compra não seria imputável ao locatário, mas decorrente do inadimplemento da obrigação assumida pelo locador.<br>As circunstâncias narradas, se demonstradas, poderiam alterar substancialmente o resultado do julgamento, tanto no tocante ao pedido principal (obrigação de apresentar documentos) quanto ao pedido reconvencional (cobrança de aluguéis).<br>O cerceamento de defesa se configura quando o julgador impede a produção de prova relevante para o deslinde da causa, limitando indevidamente o direito de defesa da parte.<br>No caso, a prova testemunhal postulada não pode ser considerada meramente protelatória ou irrelevante, pois se destina a comprovar fatos que, se provados, poderiam fundamentar a procedência do pedido inicial e a improcedência do pedido reconvencional.<br>A violação ao art. 373, I e II, do Código de Processo Civil também se configura na espécie, uma vez que a produção da prova testemunhal pretendida teria função dúplice, tanto para, possivelmente, (i) comprovar a constituição do direito do recorrente (existência de ajuste verbal que condicionava o exercício da opção de compra à regularização do registro do imóvel); e (ii) demonstrar a existência de fato modificativo do direito do recorrido (acordo de que não haveria pagamento de aluguéis durante o período de impossibilidade de regularização).<br>O indeferimento da produção de tal prova impede que o autor comprove o fato constitutivo de seu direito, em manifesta violação ao sistema de distribuição do ônus da prova previsto no Código de Processo Civil.<br>Como venho decidindo (AREsp n. 2.480.349, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 24/05/2024), não pode o Juiz indeferir a produção de prova relevante para o deslinde da controvérsia, e, depois, julgar a causa desfavoravelmente à parte a quem a produção de prova aproveitaria, pois isto caracteriza cerceamento de defesa. Nesse sentido, confiram-se os seguintes acórdãos:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA N. 284/STF. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. AUSÊNCIA DE PROVA DO DIREITO ALEGADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. OCORRÊNCIA. PRECEDENTES.  ..  3. A sentença indeferiu a produção de provas requerida pela recorrente e concluiu, por outro lado, que a parte não fez prova do direito alegado. 4. Se o juiz indefere a prova requerida e promove o julgamento antecipado da lide por entender estarem presentes todas as provas necessárias ao deslinde da controvérsia, não pode a sentença, atestando a ausência de provas, julgar contrariamente à parte, sem viabilizar o direito de sua produção, pois assim lhe vedaria o direito de instruir corretamente o processo, cerceando a defesa. 5. "Nos termos da jurisprudência do STJ há cerceamento de defesa quando a parte, embora pugnando pela produção de provas, tem obstado o ato processual e há julgamento contrário ao seu interesse com fundamento na ausência de provas de suas alegações" (REsp n. 1.640.578/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 7/3/2017). Agravo interno improvido. (AgInt no AgInt no REsp n. 2.010.771/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 12/4/2024 - grifou-se.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. PRODUÇÃO DE PROVA ORAL. NECESSIDADE. NULIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA CARACTERIZADO. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM PARA INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada. Novo exame do efeito. 2. No mérito, há cerceamento de defesa quando, a despeito de pedido de produção probatória, o magistrado julga de forma antecipada o pedido desfavoravelmente à parte, com fundamento na ausência de provas. Precedentes. 3. Evidenciado o cerceamento de defesa, deve ser declarada a nulidade do julgado, determinando-se o retorno dos autos à origem para possibilitar a instrução probatória, notadamente a colheita da prova oral. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame do feito, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.022.359/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 1/9/2022 - grifou-se.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO IMOBILIÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. PRODUÇÃO DE PROVAS NECESSÁRIAS PARA O EXAME DA CONTROVÉRSIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. OCORRÊNCIA. PROVIMENTO DO RECURSO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Há cerceamento de defesa quando o juiz indefere a realização de prova oral e pericial, requeridas oportuna e justificadamente pela parte autora, com o fito de comprovar suas alegações, e o pedido é julgado improcedente por falta de provas. Precedentes. 2. Agravo interno provido para, reconsiderando a decisão agravada, dar provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp n. 1.763.342/RN, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/5/2019, DJe de 21/6/2019 - grifou-se.)<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. INDEFERIMENTO DE PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. 1. O Superior Tribunal de Justiça, em interpretação do disposto nos arts. 330, I, e 333, I, do Código de Processo Civil, já decidiu que há cerceamento de defesa quando o tribunal julga improcedente o pedido por ausência de provas cuja produção, no entanto, foi indeferida no curso do processo. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 1.502.989/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/10/2015, DJe de 19/10/2015 - grifou-se.)<br>Quanto à aplicação de multa por embargos de declaração supostamente protelatórios, verifica-se efetiva violação ao art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. O dispositivo legal estabelece que, "quando manifestamente protelatórios os embargos de declaração, o juiz ou o tribunal, em decisão fundamentada, condenará o embargante a pagar ao embargado multa não excedente a dois por cento sobre o valor atualizado da causa."<br>Na hipótese dos autos, o Tribunal de origem aplicou multa de 5% (cinco por cento) sobre o valor atualizado da causa, quando o limite legal é de 2% (dois por cento), configurando evidente violação ao texto legal, aplicando-se de forma equivocada o art. 1.026, § 3º, do CPC.<br>Além disso, a jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se afasta a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC/2015 quando não se caracteriza o intento protelatório na oposição dos embargos de declaração", especialmente quando utilizados para fins de prequestionamento, conforme Súmula 98/STJ: " e mbargos de declaração manifestados com notório propósito de prequestionamento não têm caráter protelatório."<br>Em face do exposto, conheço do agravo e dou provimento ao recurso especial, para anular a sentença e o acórdão proferidos e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que seja oportunizada a produção da prova testemunhal requerida pelo autor, com a consequente reabertura da instrução processual, e afastar a multa aplicada em razão dos embargos de declaração.<br>Prejudicadas as demais questões suscitadas no recurso.<br>Deixo de majorar os honorários, tendo em vista o provimento do recurso, nos termos da tese fixada no Tema 1.059/STJ.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA