DECISÃO<br>Examina-se recurso especial interposto por GUSTAVO SILVINO FRANCO e KAMILA PEREIRA DE FREITAS, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/SP.<br>Recurso especial interposto em: 11/2/2025.<br>Concluso ao gabinete em: 12/9/2025.<br>Ação: de rescisão de compromisso de compra e venda c/c restituição de quantias pagas, ajuizada pelos recorrentes em face de POÁ EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA (e-STJ fls. 1-16).<br>Sentença: julgou parcialmente procedente a demanda para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda, reconhecer o direito da recorrida de reter 20% dos valores pagos e condenar a recorrida a devolver 80% dos valores pagos pelos recorrentes, corrigidos monetariamente e com juros de mora a partir do trânsito em julgado. Considerando a sucumbência recíproca, mais pronunciada a da recorrida, os recorrentes arcarão com 20% e os recorridos com 80% das custas e despesas processuais. Os honorários advocatícios são arbitrados em 10% do valor atualizado da condenação, cabendo 80% destes ao patrono dos recorrentes e 20% aos patronos da parte recorrida (e-STJ fls. 230-238).<br>Acórdão: deu provimento ao recurso de apelação interposto pela recorrida, julgando improcedente a ação, sob o fundamento de que o contrato com cláusula de alienação fiduciária, devidamente registrado, atrai a aplicação da Lei nº 9.514/97, afastando a incidência do CCD e da Lei nº 13.786/18 (fls. 315-316),nos termos da seguinte ementa:<br>APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. Pedido de rescisão c. c. devolução de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Insurgência da requerida, vendedora. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia registrada na matrícula, caso dos autos. Imóvel, aliás, cuja propriedade já foi consolidada em nome da credora fiduciária. Devolução de valores que deverá observar o art. 27 da Lei 9.514/97. Ação improcedente. Recurso a que se dá provimento.<br>Recurso especial: aponta violação aos arts. 24 e 28 da Lei nº 9.514/97, art. 53 do CDC e art. 884 do Código Civil, além de divergência jurisprudencial quanto ao desvirtuamento do pacto de alienação fiduciária e à aplicação da Lei nº 13.786/18 em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária simulada.<br>Decisão de admissibilidade: O TJ/SP admitiu o recurso especial.<br>RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE.<br>- Da ausência de prequestionamento<br>O acórdão recorrido não decidiu acerca do art. 53 do CDC, art. 884 do CC e arts. 24 e 28 da Lei nº 9.514/97, indicados como violados, não tendo a parte recorrente oposto embargos de declaração com vistas a suprir eventual omissão perpetrada pelo Tribunal de origem.<br>Por isso, o julgamento do recurso especial é inadmissível. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 282/STF.<br>Ressalto, por oportuno, que o art. 884 do CC foi mencionado pela primeira vez no próprio recurso especial, caracterizando verdadeira inovação das teses de defesa, de modo que não era dado ao TJ/SP analisar a controvérsia tendo em vista tal norma.<br>- Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusulas contratuais<br>Ainda que assim não fosse, alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere a alegação de desvirtuamento do pacto de alienação fiduciária, exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ.<br>Confira-se, por oportuno, a análise realizada pelas instâncias ordinárias acerca do contexto fático-probatório dos autos (e-STJ fls. 322):<br>A alegação trazida na exordial e acolhida na sentença - de que houve desvirtuamento da alienação fiduciária não merece prosperar, uma vez que a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI (art. 22, §1º da Lei n. 9.514/97); e é irrelevante que a vendedora seja a credora fiduciária ou que não tenha havido a efetiva realização de um empréstimo em espécie, pois o contrato com alienação fiduciária atende todos os requisitos formais para a sua eficácia, com registro na matrícula.<br>Os recorrentes, por sua vez, alegam que "no contrato em debate nestes autos não ocorreu nenhum empréstimo de capital aos Recorrentes. O que fez a Recorrida foi tão somente parcelar diretamente a aquisição com os adquirentes", e, apresentando cópia de cláusula contratual, assinala que "o pacto de alienação fiduciária desvirtuado, tal como celebrado neste caso, em total desconformidade com a legislação, posto que houve mero parcelamento do preço perante a Recorrida, e no qual a figura do vendedor se confunde com a do credor fiduciário". A análise desses pontos perpassa necessariamente pelo exame de matéria fática e da interpretação de cláusulas contratuais.<br>Desse modo, não é possível que sejam revisitados fatos ou que seja conferida nova interpretação de cláusula contratual, uma vez que são matérias ligadas à demanda e alheias à função desta Corte Superior que é a uniformização da interpretação da legislação federal.<br>- Da divergência jurisprudencial (súmula 7/STJ)<br>A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente, qual seja, a desvirtuação do contrato de alienação fiduciária, impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República.<br>No presente recurso verifica-se que a parte recorrente não arguiu a questão federal quando da interposição de seus recursos ordinários perante o Tribunal de Origem de maneira que inviabilizou a sua análise perante esta Corte Superior. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.135.782/SP, Terceira Turma, DJe de 30/8/2023 e AgInt no AREsp n. 1.958.265/MS, Quarta Turma, DJe de 21/11/2022.<br>Além disso, a incidência da Súmula 7 desta Corte acerca do tema que se supõe divergente - desvirtuação do contrato de alienação fiduciária -, impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. Isso porque, a demonstração da divergência não pode estar fundamentada em questões de fato, mas apenas na interpretação do dispositivo legal. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.974.371/RJ, Terceira Turma, DJe de 22/11/2023 e REsp n. 1.907.171/RJ, Quarta Turma, DJe de 11/1/2024.<br>Forte nessas razões, com fundamento no art. 932, III, do CPC, NÃO CONHEÇO do recurso especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado da parte recorrida em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em 10% sobre o valor da causa e/ou condenação (e-STJ fls.238 ) para 12%, observada eventual concessão da gratuidade de justiça.<br>Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar a condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCIÇÃO CONTRATUAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO.<br>1.Ação de rescisão contratual.<br>2.A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.<br>3. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.<br>4. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República.<br>5. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte.<br>6.Recurso especial não conhecido.