DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por TRISUL PAULISTÂNIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 500-510, e-STJ):<br>Apelação. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas. Compromisso de compra e venda. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Negócio celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018. Ausência de controvérsia acerca da conclusão do empreendimento, inclusive, com entrega das unidades e instalação do condomínio. Ausente, ademais, prova de que não houve extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento. Presunção de extinção do patrimônio de afetação (art. 31-E, I, Lei 4.591/64). Retenção 50% dos valores pagos (art. 67-A, §5º) afastada. Retenção de 25% suficiente para fazer frente às despesas que a ré teve com o contrato, estando, ademais, em sintonia com a jurisprudência do STJ. Correção monetária que deve incidir desde cada desembolso. Sucumbência da ré reconhecida. Recurso não provido.<br>Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 518-521, e-STJ.<br>Nas razões de recurso especial, a parte recorrente aponta violação aos arts. 67-A, §5º, e 31-E da Lei nº 4.591/1964, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, bem como aos arts. 51, incisos II, IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor, e 421 e 422 do Código Civil.<br>Sustenta, em síntese: a) que o patrimônio de afetação não foi extinto, uma vez que não foram cumpridos cumulativamente os requisitos previstos no art. 31-E da Lei nº 4.591/1964, como a quitação das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora; b) que, em razão da manutenção do patrimônio de afetação, seria aplicável o disposto no art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/1964, que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em caso de rescisão contratual; c) que o acórdão recorrido desconsiderou a autonomia contratual e a boa-fé objetiva, previstas nos arts. 421 e 422 do Código Civil, ao afastar a cláusula contratual que previa a retenção de 50%; d) que há dissídio jurisprudencial quanto à interpretação dos dispositivos legais mencionados, trazendo como paradigma decisões que reconhecem a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 543-558, e-STJ.<br>Em juízo prévio de admissibilidade (fls. 567-569, e-STJ), admitiu-se o recurso, ascendendo os autos a esta Corte.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>A irresignação merece prosperar.<br>1. O recorrente alega que houve violação ao art. 31-E da Lei nº 4.591/1964, pois o acórdão recorrido teria presumido a extinção do patrimônio de afetação apenas em razão da conclusão da obra e da instalação do condomínio, bem como pela ausência de prova de que não subsistiam obrigações perante a instituição financiadora.<br>A propósito, transcreve-se trecho do acórdão recorrido (fl. 504, e-STJ):<br>No caso, a ré defendeu a retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsto no contrato e no artigo 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, alterada pela Lei nº 13.786/2018, em razão de o empreendimento ter sido submetido ao regime de patrimônio de afetação, previsto nos artigos 31-A a 31-F, da referida lei.<br>Ocorre que a análise dos autos revela que já houve conclusão da obra e entrega do empreendimento, inclusive, com instalação do condomínio, constando que a entrega das chaves à autora somente não ocorreu pela ausência de quitação do preço.<br>Dessa forma, e à mingua de prova de que não houve extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento, presume-se extinto o patrimônio de afetação, nos termos do artigo 31-E, I, da Lei nº 4.591/1964, não mais subsistindo a pretensão de aplicação de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos (artigo 67-A, §5º, da referida Lei).<br>Ocorre que a interpretação conferida pelo Tribunal de origem destoa do texto legal.<br>O art. 31-E dispõe expressamente que a extinção do patrimônio de afetação depende do preenchimento cumulativo dos requisitos nele previstos: averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos adquirentes e, quando for o caso, a extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento.<br>Veja-se:<br>Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:<br>I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;<br>II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e<br>III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1º.<br>Portanto, não é juridicamente possível presumir a extinção do patrimônio de afetação sem a comprovação documental da quitação integral perante o agente financiador.<br>Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme:<br>"Nos termos do art. 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 10.931/2004, a extinção do patrimônio de afetação pressupõe, entre outras condições cumulativas, a comprovação da quitação integral do débito relacionado ao financiamento da obra perante a instituição financeira. Assim, para a desconstituição do patrimônio de afetação, que visa assegurar a conclusão do empreendimento e proteger os adquirentes, é indispensável que todos os débitos financeiros assumidos para a execução da obra estejam plenamente liquidados". (REsp 1.862.274/PR, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/9/2024, DJe 7/10/2024).<br>Logo, ao presumir a extinção do regime especial sem a demonstração da quitação das obrigações junto ao agente financiador, o Tribunal de origem incorreu em violação ao art. 31-E da Lei nº 4.591/1964.<br>2. Superado esse ponto, importa registrar que o contrato foi celebrado em 24/3/2021, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), que introduziu o art. 67-A à Lei nº 4.591/1964.<br>O § 5º do referido dispositivo estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, admite-se a estipulação de cláusula penal de até 50% sobre os valores pagos pelo adquirente desistente.<br>Confira-se:<br>Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:<br>(..)<br>§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.<br>A jurisprudência desta Corte Superior também reconhece a validade de tal estipulação, desde que expressamente pactuada, em contratos celebrados sob a égide da Lei nº 13.786/2018.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO . DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18 . RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018.2 . Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2110077 SP 2023/0414220-4, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 29/04/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/05/2024)  grifou-se <br>DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N . 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS . VALIDADE. TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO . I. CASO EM EXAME1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para, por sua vez, conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento para determinar a validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrado sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13 .786/2018. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há duas questões em discussão: (i) a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao patrimônio de afetação e celebrados sob a vigência da Lei n . 13.786/2018; e (ii) o cabimento da análise do termo inicial dos juros de mora, tendo em vista a alegada ausência de prequestionamento da matéria pelo Tribunal de origem. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos é válida em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação e na vigência da Lei n. 13.786/2018, desde que expressamente pactuada, em conformidade com o art. 67-A, § 5º, da Lei n . 4.591/1964.4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, nesses casos, o percentual de retenção de até 50% não se caracteriza como abusivo, sendo compatível com o regime jurídico aplicável e com a função de proteção ao incorporador diante do risco do negócio .5. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o Tribunal de origem não analisou a matéria nos autos, tampouco foi objeto de embargos de declaração, configurando-se ausência de prequestionamento. Nos termos da Súmula n. 211 do STJ, tal circunstância impede o conhecimento da questão no recurso especial . IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (STJ - AgInt no AREsp: 2733052 RJ 2024/0323296-9, Relator.: Ministro CARLOS CINI MARCHIONATTI DESEMBARGADOR CONVOCADO TJRS, Data de Julgamento: 17/02/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025)  grifou-se <br>Assim, uma vez reconhecida a subsistência do patrimônio de afetação, deve prevalecer a cláusula contratual de retenção de 50% dos valores pagos, não se configurando abusividade, mas mera aplicação do regime legal próprio da incorporação afetada.<br>3. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para reconhecer a validade da cláusula de retenção de 50% dos valores pagos pela adquirente, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.<br>Inverto, ainda, os ônus sucumbenciais, de modo que a parte recorrida arcará com as custas e honorários advocatícios fixados pelo Tribunal de origem.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA