DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC), interposto por INCORPORAÇÃO BORGES LANDEIRO DIAMOND LTDA, contra decisão que não admitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado (fls. 751-761, e-STJ):<br>DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO. APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança de taxa de condomínio, condenando a parte ré ao pagamento do débito, acrescido de multa, correção monetária e juros, além das custas e honorários advocatícios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em: (i) verificar a alegação de ilegitimidade passiva da apelante em relação às taxas condominiais vencidas antes da imissão de posse pela compradora do imóvel; e (ii) avaliar a admissibilidade do recurso quanto aos encargos moratórios limitados pela recuperação judicial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A obrigação condominial possui natureza propter rem, recaindo sobre o proprietário registral do imóvel até a formal transferência da posse, conforme o art. 1.345 do Código Civil. 4. Restou comprovado que as taxas cobradas se referem a período anterior à imissão de posse da adquirente, o que mantém a responsabilidade da apelante. 5. A inovação recursal sobre encargos moratórios não merece análise por ausência de alegação em momento processual oportuno, violando o princípio da dialeticidade. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido. Tese de julgamento: 1. As obrigações condominiais possuem natureza propter rem, sendo de responsabilidade do proprietário registral até a formal transferência da posse. 2. Alegações não suscitadas oportunamente em contestação não admitem análise em sede recursal por violação ao princípio da dialeticidade. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp nº 1.560.117/PR, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 16.09.2024; STJ, REsp nº 1.696.704/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 08.09.2020.<br>Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 803-813, e-STJ.<br>Nas razões de recurso especial, a parte recorrente aponta violação aos arts. 1.345 do Código Civil e 489, §1º, IV, 1.022, II e parágrafo único, e 1.025 do Código de Processo Civil.<br>Sustenta, em síntese: a) omissão quanto à análise da cláusula contratual de assunção de dívida condominial pelo adquirente do imóvel; b) que a responsabilidade pelas taxas condominiais deveria recair sobre o adquirente, uma vez que a posse foi transferida em 10/03/2017, antes da cobrança judicial; c) que a decisão violou o princípio da boa-fé objetiva e da autonomia contratual, ao desconsiderar o ajuste entre as partes; d) que os encargos moratórios deveriam ser limitados à data do pedido de recuperação judicial, conforme legislação aplicável.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 900-913, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade, negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 925-937, e-STJ).<br>Contraminuta apresentada às fls. 942-950, e-STJ.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>O inconformismo não merece prosperar.<br>1. A insurgente aponta violação dos arts. 489, §1º, IV, 1.022, II e parágrafo único, e 1.025 do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional, sob o argumento de omissão, pelo Tribunal de origem, quanto a aplicação do art. 1.345 do CC e a tese de inovação recursal relacionada à limitação dos encargos moratórios.<br>Constata-se da leitura do aresto objurgado, que a apontada ofensa não se configura, na medida em que a Corte Estadual, ao apreciar os recursos interpostos pela parte, dirimiu a controvérsia e decidiu as questões postas à apreciação de forma ampla e fundamentada, sem omissões, manifestando-se expressamente sobre as teses apontadas como omissas, consoante se infere dos seguintes trechos do julgado (fls. 756-759, e-STJ):<br>De plano, vislumbro que a pretensão recursal não merece prosperar, o que importa em desprovimento do recurso e, por conseguinte, a manutenção da decisão singular. Explico.<br>Mister ressaltar que o débito condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e ao seu proprietário, conforme disposto no art. 1.345 do Código Civil, in verbis:<br>Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.<br>In casu, a apelante sustenta que alienou a unidade condominial e que a adquirente está na posse do imóvel desde março/2017, sendo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais deveria recair sobre essa.<br> .. <br>Outro ponto de insurgência da apelante são os critérios de atualização monetária e encargos aplicados às taxas, argumentando que sua recuperação judicial limitaria a incidência de juros e multa até a data do seu pedido. Contudo, essa alegação configura inovação recursal, já que não foi suscitada na contestação ou em momento anterior nos autos.<br>Assim sendo, diante da inobservância do princípio da dialeticidade, não merece cognição o apelo interposto, visto que carecedor de elemento de admissibilidade. Nesse contexto, o caso é de não conhecer do recurso apelatório nesse ponto, pois que verificado o descumprimento de um dos seus pressupostos de admissibilidade extrínseco, qual seja, a regularidade formal.<br>A ausência de tal requisito essencial à procedibilidade recursal viola o direito ao contraditório - isso porque, imperioso dizer, só é possível o efetivo contraditório se houver argumentação dialética nos autos, o que não ocorreu, tendo em vista a não alegação da matéria em momento oportuno.<br>Como se vê, o órgão julgador manifestou-se expressamente sobre a tese apontada como omissa nas razões recursais, em decisão suficientemente fundamentada, porém em sentido contrário ao pretendido pela recorrente, o que não configura negativa de prestação jurisdicional ou deficiência de fundamentação.<br>Na mesma linha, precedentes: AgInt no AREsp 1534000/ES, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020; AgInt no AREsp 1682730/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/11/2020, DJe 16/11/2020; AgInt no AREsp 1577584/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/11/2020, DJe 17/11/2020.<br>Não é demais lembrar, a orientação desta Corte, no sentido de que o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, nem a indicar todos os dispositivos legais suscitados, quando tenha encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio.<br>Nesse sentido, confiram-se:<br>AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO FECHADO X CONDOMÍNIO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. EXIGÊNCIA LEGAL DE AUTORIZAÇÃO EXPRESSA. ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA. LOTEAMENTO IRREGULAR. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO LOTEADOR. ADMINISTRADOR/MANDATÁRIO E PRESTADORAS DE SERVIÇOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA. CHAMAMENTO AO PROCESSO DO MUNICÍPIO. IMPRESCINDIBILIDADE. USO, PARCELAMENTO E OCUPAÇAO DO SOLO. APROVEITAMENTO DA PROVA REALIZADA. SEGUNDA PERÍCIA PREJUDICADA. FATO NOVO E PERDA DO OBJETO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA ANULADA. NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO NÃO SANADA EM SEDE DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DESCABIMENTO. VIOLAÇÃO DE LEI FEDERAL. SÚMULA 284 DO STF. PRETENSÃO QUE DEMANDA O REVOLVIMENTO DO CONJUNTO FÁTICO E PROBATÓRIO DOS AUTOS E A REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ÓBICE DE INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. CONFIRMAÇÃO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não há que falar em violação ao art. 1022 Código de Processo Civil/15 quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido diverso à pretensão da parte recorrente. 2. A ausência de demonstração da violação aos dispositivos legais pela agravante no acórdão recorrido implica deficiência de fundamentação, conforme pacífico entendimento deste STJ. Aplicação da Súmula 284 do STF. 3. O exame da pretensão recursal exigiria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo v. acórdão e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos dos enunciados das Súmulas 5 e 7 do STJ. Dissídio jurisprudencial prejudicado. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1324790/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 09/02/2021, DJe 19/02/2021) grifou-se <br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. INSTRUMENTO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO E DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. JULGAMENTO IMEDIATO DA CAUSA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. CLÁUSULA DE QUITAÇÃO GERAL E PLENA. AUSÊNCIA DE DOLO, COAÇÃO OU ERRO. TESE NÃO PREQUESTIONADA. SÚMULAS 282 E 356/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO VIOLADO. SÚMULA 284/STF. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não ficou configurada a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, uma vez que o Tribunal de origem se manifestou de forma fundamentada sobre todas as questões necessárias para o deslinde da controvérsia. O mero inconformismo da parte com o julgamento contrário à sua pretensão não caracteriza falta de prestação jurisdicional.  ..  7. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1839431/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/02/2021, DJe 12/02/2021)  grifou-se <br>Ressalta-se que não há falar em deficiência de fundamentação do julgado quando não acolhida a tese ventilada pelo recorrente, mormente se o acórdão abordar todos os pontos relevantes ao deslinde da controvérsia, como ocorre na hipótese.<br>Inexiste, portanto, violação dos arts. 489, §1º, IV, 1.022, II e parágrafo único, e 1.025 do CPC, visto que as questões foram apreciadas pelo Tribunal de origem, cuja fundamentação foi clara e suficiente para o deslinde da controvérsia.<br>2. No mérito, o Tribunal de origem, ao negar provimento ao recurso da parte insurgente, adotou os seguintes fundamentos (fl. 756-759, e-STJ):<br>De plano, vislumbro que a pretensão recursal não merece prosperar, o que importa em desprovimento do recurso e, por conseguinte, a manutenção da decisão singular. Explico.<br>Mister ressaltar que o débito condominial possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e ao seu proprietário, conforme disposto no art. 1.345 do Código Civil, in verbis:<br>Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.<br>In casu, a apelante sustenta que alienou a unidade condominial e que a adquirente está na posse do imóvel desde março/2017, sendo que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais deveria recair sobre essa.<br>Ocorre que a presente ação visa à cobrança de taxas vencidas entre dezembro/2012 e julho/2014, período em que a promitente compradora do imóvel ainda não havia sido imitida na posse. A própria apelante, em sua peça recursal, reconhece que a imissão na posse somente ocorreu em 10/03/2017, em consonância com o Termo de Recebimento do Imóvel (mov. 117 - arq. 4), ou seja, cinco anos após o vencimento das primeiras taxas cobradas.<br>Assim, a obrigação de pagar as taxas condominiais referentes ao período anterior à imissão da posse deve recair sobre a recorrente, sendo que diante da natureza propter rem da obrigação, a transferência da responsabilidade à compradora só ocorreu após a efetiva entrega das chaves, momento em que esta passou a exercer a posse do imóvel.<br> .. <br>Dessa forma, considerando que a imissão da posse da compradora ocorreu após a cobranças das taxas, não há que se falar em ilegitimidade passiva, considerando que a proprietária do imóvel, à época da cobrança, era a própria apelante.<br>Ademais, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no mesmo sentido, visto que a dívida condominial, por ser uma obrigação propter rem, deve ser demandada em desfavor de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa.<br> .. <br>Lado outro, a apelante traz à baila a celebração um acordo entre ela e a compradora, atribuindo à adquirente a responsabilidade pelos débitos condominiais do período cobrado. No entanto, embora esse acordo seja válido entre as partes, ele não altera a natureza jurídica da obrigação, que continua vinculada ao imóvel e ao proprietário registral, até que a posse seja formalmente transferida à compradora.<br> .. <br>Assim, cabe à ré responder pelos débitos condominiais no período de dezembro/2012 e julho/2014, conforme acertada decisão do magistrado a quo.<br>A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que por ser a dívida condominial obrigação propter rem, pode ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, salvaguardado o eventual direito de regresso.<br>No mesmo sentido, confiram-se:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 458 E 535 DO CPC/1973. NÃO OCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PENHORA SOBRE O IMÓVEL GERADOR DAS DESPESAS. RESPONSABILIDADE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC de 1973 quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente. 2. A dívida de condomínio é uma obrigação de natureza propter rem, sendo, pois, o imóvel gerador das despesas a própria garantia ao pagamento da dívida. 3. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, podendo essa responsabilidade recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, ou sobre ambos. 4. Em regra, o promitente comprador do imóvel é responsável pelos débitos de condomínio contemporâneos à sua posse. Entretanto, tendo sido constatada a retomada do domínio do imóvel pelo promitente vendedor, este responde pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024, DJe de 18/9/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. CONDOMÓNIO EDILÍCIO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. SUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. SÚMULA Nº 7/STJ. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA JURÍDICA. "PROPTER REM". DELIBERAÇÃO ASSEMBLEIA. ABUSO DE DIREITO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. NÃO TRANSMISSÃO DO CRÉDITO. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. Alterar a conclusão da Corte local sobre a suficiência de provas e a inexistência de cerceamento de defesa demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, obstado no recurso especial pela Súmula nº 7/STJ. 3. Por ser a dívida condominial obrigação "propter rem", pode ser demandada de quem exerce a relação jurídica de direito material com a coisa, salvaguardado o eventual direito de regresso. 4. Para rever o entendimento firmado pelas instâncias ordinárias, a partir das teses de que a deliberação ocorrida em Assembleia se deu em abuso de direito e de que o crédito não se transmitiu com a alienação do imóvel, seria necessário o revolvimento de fatos e de provas dos autos, o que é inviável no recurso especial pela incidência da Súmula nº 7/STJ. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.389.908/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024.)<br>AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ- EXECUTIVIDADE. COBRANÇA DE DÍVIDA CONDOMINIAL. SUPERVENIÊNCIA DE PAGAMENTO PELO TERCEIRO ADQUIRENTE. PREJUDICIALIDADE DA RECURSO ESPECIAL. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO DA INCORPORADORA EXECUTADA. CARÁTER "PROPTER REM" DA OBRIGAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL. DISTINÇÃO COM O TEMA 886/STJ. 1. Controvérsia acerca da distribuição dos encargos da sucumbência na hipótese de prejudicialidade do recurso especial em virtude do superveniente pagamento da dívida condominial por terceiro adquirente. 2. Nos termos da tese firmada no Tema 886/STJ, o que define a responsabilidade do promitente comprador pelas dívidas condominiais é a "relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação". 3. Existência de distinção na jurisprudência desta Corte Superior para a hipótese da responsabilidade do proprietário, que persiste enquanto não transmitida a propriedade, a par da responsabilidade do promitente comprador, tendo em vista o caráter "propter rem" da obrigação condominial. 4. Manutenção da condenação da incorporadora aos encargos da sucumbência, não obstante a prejudicialidade do recurso especial, uma vez que a incorporadora, ao não quitar os débitos condominiais da unidade imobiliária de sua propriedade, deu causa ao ajuizamento da execução. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.878.783/PE, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 22/11/2021, DJe de 25/11/2021.)<br>Ressalta-se, por fim que "O acordo firmado entre o mutuário e o Condomínio - não cumprido em sua integralidade -, não acarreta a alteração da natureza da dívida, que mantém-se propter rem." (REsp n. 1.696.704/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 16/9/2020.).<br>Desta forma, estando o acórdão recorrido em harmonia com a orientação firmada nesta Corte Superior acerca da matéria, o recurso especial não merece prosperar, ante a incidência da Súmula n. 83 do STJ, aplicável para ambas as alíneas do permissivo constitucional.<br>3. Do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se aplicável, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC/15.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA