ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte dar-lhe provimento, nos termos do voto da Sra. Ministra Daniela Teixeira.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que condenou a promitente compradora de imóvel, ora recorrente, ao pagamento de taxa de fruição à razão de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de ocupação, em razão da privação de uso do lote pela loteadora.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a promitente compradora pode ser condenada ao pagamento da taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno ainda não edificado, embora destinado a edificação.<br>III. Razões de decidir<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, tratando-se de terreno ainda não edificado, não se verifica possibilidade segura e concreta de que a promitente vendedora aufira proveito econômico com a cessão de uso do lote a terceiros, se não o tivesse concedido à promitente compradora, de modo que a promitente vendedora não se empobrece com a vinculação do lote não edificado a um contrato de promessa de compra e venda, por quanto persista esse status físico de "não edificação" do terreno destinado a uma edificação.<br>4. Tampouco seria possível o enriquecimento da promitente compradora, que não poderia residir em terreno não edificado. Ausente, portanto, a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem que provoque um deslocamento patrimonial de um polo a outro da relação privada, seja imediato ou consubstanciado em uma mera potencialidade econômica ainda não realizada, não se verifica o enriquecimento imotivado que justifique a recomposição de uma potencial fruição econômica frustrada pela resilição contratual da promitente compradora por meio do pagamento da taxa de fruição.<br>5. O Tribunal de origem violou o artigo 844 do Código Civil, bem como a jurisprudência desta Corte Superior, ao considerar o lote não edificado como "frugífero", apto a justificar a cobrança de taxa de fruição.<br>IV. Dispositivo<br>6. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido para afastar a condenação da recorrente ao pagamento de taxa de fruição.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto interposto por Darcy Gonçalves de Mello, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ fls. 138):<br>COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMOVEL LOTEADO. Resolução por impossibilidade econômica da promissária compradora. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré, requerendo a condenação da autora ao pagamento de taxa de fruição. Condenação da promissária compradora a indenizar lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de ocupação. Admissibilidade. Caráter frugífero do bem, mesmo se tratando de lote sem edificação, por força de privação do uso pela loteadora. Termo inicial deve corresponder à data da expedição de alvará de liberação de construção nos lotes. Recurso provido em parte.<br>Na origem, a recorrente ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e pedido de tutela de urgência em desfavor da recorrida na qual se pleiteou a suspensão do contrato e, no mérito, a declaração de rescisão contratual com a devolução dos valores adimplidos, cujo objeto consiste num imóvel residencial: lote 29 da quadra 16 do loteamento "Residencial São Thomaz II" (e-STJ fls. 140).<br>A liminar foi deferida e sobreveio sentença julgando parcialmente procedente a ação para ratificar a liminar e declarar rescindido o instrumento contratual firmado entre as partes, condenando a recorrida a restituir à autora a quantia equivalente a 75% do valor pago, com correção monetária a partir dos respectivos desembolsos e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.<br>Irresignada, a recorrida apelou reivindicando da recorrente o pagamento da taxa de ocupação (ou fruição) no importe de 0,5%. Conforme delimitado no próprio acórdão do Tribunal de origem, a controvérsia recursal decida na instância a quo reponta tão somente na exigibilidade da taxa de fruição (e-STJ fls. 140) como indenização pelo período de ocupação, desde a assinatura do contrato.<br>O Colegiado estadual entendeu ser exigível a taxa de fruição em razão da privação de uso que o contrato promissório de compra e venda implicou à recorrida (e-STJ fls. 141-142):<br>Na realidade, a indenização não se dá propriamente porque o promissário comprador poderia receber frutos por força da posse direta do lote de terreno, mas sim porque o promitente vendedor se viu privado do uso. É a privação do uso o fato gerador da indenização.<br>Assim, pouco importa se o adquirente chegou a usufruir de fato o lote ou se erigiu acessões no local.<br>Há entendimento de que o simples uso constitui uma vantagem suscetível de avaliação pecuniária, razão pela qual a sua privação constitui naturalmente um dano. A recusa a indenização causaria ao lesante benefício intolerável, ou melhor, uma ausência de diminuição de gasto equivalente (cfr. Gisela Sampaio da Cruz Guedes, Lucros Cessantes, Editora RT, p 140 e seguintes).<br>De fato, a Jurisprudência dominante desta Corte confere ao adquirente de lote indenização de perdas e danos, por mora imputável ao vendedor, reconhecendo assim que lotes sem edificação mantêm caráter frugífero e autorizam indenização por privação de uso.<br>O valor da indenização deve corresponder a 0,5% do valor do contrato, por mês de fruição, desde a entrega da posse até o deferimento da liminar.<br>Note-se que os lucros cessantes são em regra estimados no valor que os imóveis residenciais novos rendem normalmente, de 0,5% sobre o valor do imóvel, que, a rigor corresponde ao valor do contrato.<br>Quanto ao período de incidência da taxa de fruição, o termo inicial não deve corresponder à data da celebração do contrato, como sugere a ré.<br> Grifos próprios <br>Ou seja, o Tribunal de origem entendeu que mesmo os lotes sem edificação mantém seu caráter frugífero, o que autorizaria indenização por privação de uso, caso o contrato não venha a termo, à razão de 0,5% do valor do contrato, tendo como termo inicial a data de celebração da avença.<br>É justamente contra esse entendimento da Corte local, o qual resultou em parcial provimento à apelação interposta pela recorrida, que se insurge a ora recorrente pela via especial, alegando violação aos artigos 413 e 844 do Código Civil, 39, inciso V, 51, incisos II, IV, e XV, § 1º, incisos I e III, 53 e 54, § 2º, todos do Código de Defesa do Consumidor, além ainda do artigo 489, inciso IV, § 1º, do Código de Processo Civil.<br>Contrarrazões ao recurso especial oferecidas às fls. 174-186 (e-STJ).<br>A questão a ser decidida nesse recurso especial consiste em saber se a promitente compradora pode ser condenada ao pagamento da taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno ainda não edificado, porém destinado a edificação.<br>É, no essencial, o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que condenou a promitente compradora de imóvel, ora recorrente, ao pagamento de taxa de fruição à razão de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de ocupação, em razão da privação de uso do lote pela loteadora.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a promitente compradora pode ser condenada ao pagamento da taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno ainda não edificado, embora destinado a edificação.<br>III. Razões de decidir<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, tratando-se de terreno ainda não edificado, não se verifica possibilidade segura e concreta de que a promitente vendedora aufira proveito econômico com a cessão de uso do lote a terceiros, se não o tivesse concedido à promitente compradora, de modo que a promitente vendedora não se empobrece com a vinculação do lote não edificado a um contrato de promessa de compra e venda, por quanto persista esse status físico de "não edificação" do terreno destinado a uma edificação.<br>4. Tampouco seria possível o enriquecimento da promitente compradora, que não poderia residir em terreno não edificado. Ausente, portanto, a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem que provoque um deslocamento patrimonial de um polo a outro da relação privada, seja imediato ou consubstanciado em uma mera potencialidade econômica ainda não realizada, não se verifica o enriquecimento imotivado que justifique a recomposição de uma potencial fruição econômica frustrada pela resilição contratual da promitente compradora por meio do pagamento da taxa de fruição.<br>5. O Tribunal de origem violou o artigo 844 do Código Civil, bem como a jurisprudência desta Corte Superior, ao considerar o lote não edificado como "frugífero", apto a justificar a cobrança de taxa de fruição.<br>IV. Dispositivo<br>6. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido para afastar a condenação da recorrente ao pagamento de taxa de fruição.<br>VOTO<br>A irresignação merece prosperar.<br>De plano, cumpre afastar a asserção de violação ao artigo 489, § 1º, inciso IV, do Código de Processo Civil. Tendo o Tribunal de origem julgado o caso à luz dos fatos e das provas, aplicando o direito que entendeu correto à espécie em análise, não se afigura violação ao artigo 489, § 1º, inciso IV do Código de Processo Civil, por alegada deficiência na fundamentação do acórdão recorrido. Como se tem sistematicamente reafirmado nesta Corte, o teor desse dispositivo, ao dispor que não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que não enfrente todos os argumentos expendidos no processo que sejam capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador, não significa que este tenha que enfrentar todos os argumentos trazidos pelas partes, senão apenas aqueles que sejam capazes de, em tese, negar a conclusão adotada pelo julgador. A seleção dos argumentos relevantes para o caso é, em si, parte do processo decisório. Assim, tendo o Tribunal de origem decidido de modo claro e fundamentado, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, inexistem vícios formais ou materiais a serem erradicados nesta Corte apenas pelo fato de ter o julgado a quo decidido de forma contrária à pretensão da parte.<br>Quanto ao cerne da pretensão recursal, é fato não apenas incontroverso como também componente da moldura fática do acórdão do Tribunal de origem que se trata, neste caso em análise, de lote não edificado (e-STJ fls. 141-142):<br>Assim, pouco importa se o adquirente chegou a usufruir de fato o lote ou se erigiu acessões no local.<br> .. <br>De fato, a Jurisprudência dominante desta Corte confere ao adquirente de lote indenização de perdas e danos, por mora imputável ao vendedor, reconhecendo assim que lotes sem edificação mantêm caráter frugífero e autorizam indenização por privação de uso.<br> Grifos próprios <br>Tratando-se de terreno sem edificação, a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, nessas estritas hipóteses, não se verifica possibilidade segura e concreta de que a promitente vendedora aufira proveito econômico com a cessão de uso do lote a terceiros, se não o tivesse concedido à promitente compradora, de modo que a promitente vendedora não se empobrece com a vinculação do lote não edificado a um contrato de promessa de compra e venda, por quanto persista esse status físico de "não edificação" do terreno destinado a uma edificação.<br>Tampouco seria possível o enriquecimento da promitente compradora, que não poderia residir em terreno não edificado. Ausente, portanto, a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem que provoque um deslocamento patrimonial de um polo a outro da relação privada, seja imediato ou consubstanciado em uma mera potencialidade econômica ainda não realizada, não se verifica o enriquecimento imotivado que justifique a recomposição de uma potencial fruição econômica frustrada pela resilição contratual da promitente compradora por meio do pagamento da taxa de fruição.<br>Nesse sentido tem decidido esta Corte:<br>RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA.<br>1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas.<br>2. Recurso Especial interposto em: 29/12/2017; concluso ao gabinete em: 03/06/2020. Aplicação do CPC/15.<br>3. O propósito recursal consiste em determinar: a) quem deve ser responsabilizado pelas dívidas tributárias e condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período em que durou o contrato desfeito; b) se a compradora pode ser condenada ao pagamento de taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno para edificação; e c) qual o percentual das parcelas pagas pelo comprador que pode ser retido pelo vendedor na hipótese de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial.<br>4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.<br>5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis.<br>6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel.<br>7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes.<br>8. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito.<br>9. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial.<br>10. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio.<br>11. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio.<br>12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.<br>13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado.<br>14. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção.<br>15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas.<br>(REsp n. 1.863.007/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe de 26/3/2021.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. Consoante entendimento desta Corte Superior, tratando-se de terreno sem edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição do imóvel (REsp 1.863.007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe 26/3/2021).<br>2. "A controvérsia foi dirimida no TJSP nos termos da jurisprudência pacífica desta Corte, de que o arrependimento do promitente comprador de unidade habitacional em construção não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos eventualmente suportados com o desfazimento do negócio. Aplicação, ao caso, da Súmula nº 568 do STJ." (AgInt no REsp 1.864.915/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 24/8/2020, DJe 27/8/2020).<br>3. Agravo interno a que se nega provimento.<br>(AgInt no REsp n. 1.940.543/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 21/10/2022.)<br>Isto é, ao contrário do que entendeu o Tribunal de origem, não há, em relação a terrenos ainda não edificados  embora destinados a um empreendimento comercial de edificação  essa natureza "frugífera" que justifique a cobrança de taxa de fruição como medida corretiva de um potencial enriquecimento sem causa da promitente compradora que decide resilir um contrato de promessa de compra e venda de lote ainda não edificado.<br>Com essas ponderações, impõe-se a conclusão de que o Tribunal de origem violou o artigo 844 do Código Civil, bem com a jurisprudência desta Corte, pelo que merece reforma.<br>Nesses termos, conheço parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, dou-lhe provimento para afastar a condenação da recorrente a indenizar lucros cessantes à razão de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, sob a rubrica de taxa de fruição (ou de ocupação).<br>Dado o entendimento desta Corte no sentido de que a majoração dos honorários advocatícios na fase recursal é cabível, ainda que reconhecida a sucumbência recíproca pela Corte de origem, majoro os honorários devidos pela recorrida à recorrente em 15% sobre o valor arbitrado na origem.<br>É o voto.