DECISÃO<br>Cuida-se de agravo em recurso especial (art. 1.042 do CPC), interposto por PATRIANI INCORPORAÇÃO 29 SPE EIRELI, contra decisão que inadmitiu recurso especial, proferida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos do processo nº 1023002-66.2023.8.26.0554.<br>O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pela 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fls. 236-242, e-STJ):<br>COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - DEMANDA DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES AJUIZADA DEPOIS DE REALIZADOS OS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS (LEI 4.591/64, ART. 53) - RESCISÃO CONTRATUAL VERIFICADA COM A REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL E ADJUDICAÇÃO DA UNIDADE AUTÔNOMA - PRECEDENTES DESTA C. 8ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO- POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DOS PAGAMENTOS PELOS COMPRADORES - ADMITIDA A RETENÇÃO DE 25% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO COM CORREÇÃO MONETÁRIA A CONTAR DOS DESEMBOLSOS E JUROS DE MORA DE 1% AO MÊS DO TRÂNSITO EM JULGADO - MORA DOS COMPRADORES - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - SENTENÇA MODIFICADA - RECURSO PROVIDO EM PARTE.<br>Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 335-339, e-STJ.<br>Nas razões de recurso especial, a parte recorrente aponta violação aos arts. 63, § 4º, e 67-A, §§ 5º e 14º, da Lei nº 4.591/64, com as alterações incluídas pela Lei nº 13.786/2018.<br>Sustenta, em síntese: a) contradição no acórdão recorrido, que reconheceu a rescisão contratual com base no leilão extrajudicial, mas determinou a devolução de 75% dos valores pagos, em afronta ao art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64, que prevê a restituição apenas do saldo remanescente, se existente; b) caso se entenda pela não aplicabilidade do artigo 63, § 4º, da Lei 4.591/64 no tocante à inexistência de saldo a ser restituído, que seja então respeitado o disposto no art. 67-A, § 5º, na Lei 4.591/64 e autorizada a retenção de 50% dos valores pagos; c) dissídio jurisprudencial, ao argumento de que outros tribunais têm decidido pela impossibilidade de restituição de valores pagos em casos de leilão extrajudicial sem saldo remanescente, conforme o art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 343-358, e-STJ.<br>Em juízo de admissibilidade, negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 359-361, e-STJ).<br>Contraminuta apresentada às fls. 380-383, e-STJ.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>O inconformismo não merece prosperar.<br>1. Inicialmente, a matéria referente ao art. 67-A, §§ 5º e 14 da Lei 4.591/64, não foi objeto de debate específico no acórdão recorrido, tampouco foi viabilizada nos embargos de declaração. Consta dos aclaratórios a postulação de prequestionamento dirigida, de forma expressa, ao art. 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964, sem menção ao art. 67-A.<br>Incide, portanto, o óbice da Súmula 211 do STJ.<br>2. No que toca à alegada violação ao art. 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964, o Tribunal de origem reconheceu a possibilidade de rescisão do contrato com a devolução de parte do que foi pago, malgrado o leilão extrajudicial, fixando retenção de 25% à luz das circunstâncias do caso.<br>Veja-se:<br>O objeto do contrato é a unidade autônoma em construção, na qual os autores não foram imitidos na posse, limitando-se a discussão ao porcentual dos valores pagos que a eles deve ser restituído.<br>A retenção integral pela ré do que recebeu dos compradores é abusiva, porque coloca os adquirentes, na qualidade de consumidores, em desvantagem excessiva (CDC, art. 51).<br>Diante disso, esta C. 8ª Câmara de Direito Privado entende ser razoável a dedução de 20% dos valores pagos, tendo o condão de ressarcir as vendedoras pelos eventuais prejuízos suportados.<br>(..)<br>A r. sentença condenou a apelante na restituição de 75% dos pagamentos efetuados pelos promissários compradores, os quais não interpuseram recurso contra a sentença.<br>O entendimento está conforme a orientação consolidada no Superior Tribunal de Justiça, atraindo o óbice da Súmula 83/STJ.<br>A propósito, colacionam-se os seguintes precedentes:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIALETICIDADE OBSERVADA. REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA. CIVIL . IMÓVEL ADQUIRIDO EM PARCELAS. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL . DEVOLUÇÃO DO QUE FOI PAGO. RETENÇÃO DE 20% PELA INCORPORADORA. ACÓRDÃO RECORRIDO. CONSONÂNCIA COM O STJ . 1. Devidamente impugnada a decisão que, na origem, não admitiu o especial, merece reforma a decisão da Presidência de não conhecimento do agravo em recurso especial. 2. Nos termos do entendimento das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, o fato de o imóvel ter sido levado a leilão extrajudicial, na forma da Lei 4 .591/1964, em virtude de rescisão do contrato por culpa do comprador (inadimplemento), não impede a devolução do que pagou, podendo a incorporadora reter até 25%. No caso concreto, a retenção foi de 20%. 3. Agravo interno provido para, conhecendo do agravo, negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 2751089 RJ 2024/0355002-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/03/2025, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 25/03/2025)  grifou-se <br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL . RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO . PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4 . Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2018699 RJ 2021/0348665-5, Data de Julgamento: 09/11/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/11/2022)  grifou-se <br>No caso concreto, o acórdão recorrido, ao admitir a devolução parcial com retenção de 25% mesmo após leilão extrajudicial, adota orientação compatível com a jurisprudência do STJ, o que impede o conhecimento do recurso especial por força da Súmula 83/STJ.<br>Ademais, a eventual revisão do percentual de retenção fixado pelas instâncias ordinárias demandaria o reexame de fatos e provas, tais como o inadimplemento, as condições contratuais, a abusividade da retenção integral e os parâmetros adotados pelo Tribunal de origem, o que constitui providência vedada em recurso especial (Súmula 7/STJ).<br>3. Ademais, nos termos da reiterada jurisprudência deste STJ, a inadmissibilidade ou o exame da tese trazida a esta Corte pela alínea "a" torna prejudicado o dissídio jurisprudencial sobre a mesma matéria.<br>Neste sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. INDENIZAÇÃO DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATO ILÍCITO ADMINISTRATIVO. LAVRATURA DE PROCURAÇÃO PÚBLICA. TABELIÃO DE NOTAS. PRAZO PRESCRICIONAL. ART. 206, §3º, V, DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO TRIENAL. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA AÇÃO ANULATÓRIA. AGRAVO NÃO PROVIDO.  ..  5. A incidência do enunciado da Súmula 83/STJ obsta a análise do recurso pela alínea "c", ficando prejudicado o exame do dissídio jurisprudencial, conforme sinaliza a jurisprudência do STJ. 6. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.156.511/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 28/9/2023.)  grifou-se <br>4. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial<br>Por fim, não havendo fixação de honorários sucumbenciais pela instância ordinária, inaplicável a majoração prevista no art. 85, § 11, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA