DECISÃO<br>Trata-se de recurso especial interposto por RUBBI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:<br>"APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. Lote sem edificação. Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do contrato e condenar a ré à restituição de 50% dos valores pagos. Recurso da autora. Percentual de retenção excessivo. Recurso parcialmente provido para reduzir a retenção a 25% dos valores pagos, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Comissão de corretagem devida, considerando que a cláusula de transferência de obrigação estava expressa no contrato. Precedentes. Sentença reformada. Recurso PARCIALMENTE PROVIDO." (fls. 356/363)<br>Os embargos de declaração de fls. 374/376 foram rejeitados.<br>Em suas razões recursais, a parte alega violação aos arts. 32-A, inciso II, e §1º, inciso II, da Lei 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei 13.786/2018, sustentando, em síntese, que:<br>(a) O acórdão recorrido violou o artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79, ao reduzir o percentual de retenção para 25% dos valores pagos, contrariando a cláusula penal contratual que previa retenção de 60%, dentro do limite de 10% do valor atualizado do contrato, conforme permitido pela legislação. A recorrente argumentou que o percentual de retenção deveria ser mantido nos termos do contrato ou, subsidiariamente, conforme a sentença de primeiro grau, que fixou a retenção em 50%.<br>(b) O acórdão recorrido violou o artigo 32-A, §1º, inciso II, da Lei 6.766/79, ao determinar a restituição dos valores pagos em parcela única, desconsiderando a previsão legal de que, em loteamentos com obras concluídas, a restituição deve ocorrer em até 12 parcelas mensais e consecutivas, com início após o prazo de carência de até 12 meses após a formalização da rescisão contratual.<br>Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (fls. 407/425).<br>É o relatório. Decido.<br>No que tange à alegação violação dos arts. 32-A, §1º, inciso II, da Lei 6.766/79, tem-se, no ponto, inviável o debate. Isso porque não se vislumbra o efetivo prequestionamento do teor do dispositivo legal citado, o que inviabiliza a apreciação da tese recursal apresentada, sob pena de supressão de instâncias. Frise-se que ao STJ cabe julgar, em sede de recurso especial, conforme dicção constitucional, somente as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados, do Distrito Federal e Territórios. Observa-se a incidência, pois, por analogia, dos óbices das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>Assim, quanto ao ponto em mote, ausente um dos requisitos de admissibilidade do apelo especial, qual seja, o prequestionamento (Enunciados Sumulares n. 282 e n. 356 do C.STF). Por oportuno, leiam-se estes julgados:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TEMA 971/STJ. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE. SUBSTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. MERO ABORRECIMENTO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.<br>1. Agravo interno contra decisão da Presidência, que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração.<br>2. Fica inviabilizado o conhecimento de tema trazido na petição de recurso especial, mas não debatido e decidido nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento.<br>Incidência das Súmulas 282 e 356 do STF.<br>3. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial" (REsp 1.631.485/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019).<br>4. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data-limite para entrega da obra. Precedentes.<br>5. O simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que possam configurar a lesão extrapatrimonial.<br>6. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, a fim de excluir da condenação a indenização por danos morais.<br>(AgInt no AREsp n. 2.426.810/BA, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 2/9/2024.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER E OBRIGAÇÃO DE PAGAR C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E TUTELA ANTECIPADA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. NÃO VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. O prequestionamento significa a prévia manifestação do tribunal de origem, com emissão de juízo de valor, acerca da matéria referente ao dispositivo de lei federal apontado como violado.<br>Trata-se de requisito constitucional indispensável para o acesso à instância especial.<br>2. A ausência de enfrentamento da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>3. Não se considera preenchido o requisito do prequestionamento (prequestionamento implícito) quando o tribunal de origem não debate efetivamente acerca da matéria inserta no dispositivo de lei federal.<br>4. A simples transcrição das ementas, sem o correspondente cotejo analítico entre os paradigmas e o acórdão recorrido e sem a demonstração da identidade ou similitude fática entre eles nos moldes do RISTJ, impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional.<br>5. A falta de prequestionamento impede a análise do dissenso jurisprudencial, porquanto inviável a comprovação da similitude das circunstâncias fáticas e do direito aplicado.<br>6 . Agravo interno desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.041.495/RN, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023.)<br>No mérito, irretocável a decisão expedida pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo quanto à limitação do percentual a ser retido pela parte vendedora.<br>Nas razões de decidir, consignou o sodalício pela necessidade de análise da validade das cláusulas contratuais, de forma a evitar que seja o consumidor excessivamente onerado, litteris (e-STJ, fls. 359/360):<br>"A controvérsia recursal gira em torno da conclusão adotada na sentença que, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos da ação de rescisão contratual, estabeleceu a retenção de 50% dos valores pagos pela apelante e afastou a devolução do valor da comissão de corretagem.<br>Em que pese o entendimento do Juízo de primeiro grau, a sentença merece reforma.<br>A jurisprudência é clara no sentido de que o percentual de retenção em casos de rescisão contratual não deve exceder a margem estipulada no contrato, especialmente quando esse prevê limites específicos para tanto. A retenção excessiva prejudica a parte adquirente, pois impõe-lhe uma penalidade desproporcional, em desconformidade com o princípio da boa-fé contratual e o equilíbrio das relações obrigacionais.<br>Esta Câmara tem adotado o entendimento de que as retenções devem ficar em patamares inferiores a 35%, especialmente em contratos que envolvem lotes de terrenos não edificados.<br>Assim, a retenção de 25% sobre os valores pagos, se mostra suficiente e encontra respaldo na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.<br>Embora a o art. 32-A da lei n. 6.766/79 preveja a possibilidade de dedução de até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, a fixação do percentual de 25% vem sendo amplamente aceita em sede jurisprudencial, considerando a necessidade de equilibrar os interesses das partes e evitar desvantagem exagerada ao consumidor, conforme o entendimento já consolidado no AgInt no REsp n. 2.106.781/SP, de relatoria do Ministro Marco Aurélio. Nesse julgado, o STJ reconheceu que o percentual de 25% é adequado para cobrir as perdas e danos do vendedor e, ao mesmo tempo, garantir que o comprador inadimplente não seja penalizado de forma excessiva, em observância às normas do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido:"<br>Pois bem, a parte recorrente aponta afronta ao art. 32-A da Lei n. 13.786/2018, enfatizando que o contrato objeto da lide foi firmado na vigência do mencionado diploma legal, cabendo, pois, o percentual de retenção nos termos do contrato ou, subsidiariamente, conforme a sentença de primeiro grau, que fixou a retenção em 50%.<br>Ocorre que, como bem destacado pelo Tribunal Estadual, em hipóteses como as dos autos, em que há penalidades excessivas previstas em contrato, é adequado e razoável que o julgador amolde o percentual de retenção às excepcionalidades de cada caso.<br>Não se desconhece a literalidade do artigo 32-A da Lei de Distrato. No entanto, deve a decisão do Tribunal de origem ser mantida, haja vista a necessidade de se evitar penalizações abusivas ao consumidor. Nessa linha de intelecção:<br>CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO.<br>1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte.<br>2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta.<br>3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto.<br>4. Recurso especial conhecido em parte e não provido.<br>(REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023.)<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. REVISÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS E INTEPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CLÁU SULA QUE IMPÕE DESVANTAGEM EXAGERADA AO CONSUMIDOR. CABIMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ.<br>II. Questão em discussão<br>2. A questão em discussão consiste em saber se a análise de abusividade de cláusula de retenção exige a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos.<br>3. Outra questão em discussão consiste em saber se a revisão do distrato, realizada pelo Tribunal de origem em decorrência da constatação da existência de cláusula contratual de retenção que ocasionaria desvantagem exagerada ao consumidor, é cabível.<br>III. Razões de decidir<br>4. A revisão da conclusão da instância de origem, fundada na desvantagem exagerada ao consumidor pela aplicação do percentual de retenção previsto no contrato, demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>5. O entendimento adotado pelo tribunal a quo se coaduna com a jurisprudência do STJ de que é cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, o que faz incidir a Súmula n. 83 do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>6. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A revisão de cláusulas contratuais e o reexame de provas são vedados em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. É cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor".<br>Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, II;<br>CDC, art. 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ: AgInt no AREsp n. 2.270.033/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/10/2023; AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024.<br>(AgInt no REsp n. 2.177.163/SP, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 19/5/2025, DJEN de 22/5/2025.)<br>Observa-se, portanto, que o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento jurisprudencial desta Corte Superior. Logo, a manutenção do referido acórdão, no ponto objeto do recurso, é medida que se impõe, mormente ante a incidência da Súmula 83/STJ.<br>Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial.<br>Publique-se.<br>EMENTA