ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 16/09/2025 a 22/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.<br>Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS. TERRAÇO DE COBERTURA. ÁREAS DE USO COMUM INDEVIDAMENTE ALIENADAS. NULIDA DE DO NEGÓCIO JURÍDICO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 07/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial. O acórdão recorrido tratou de apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou a nulidade de contrato de locação por inadimplência e determinou a desocupação do imóvel, além de condenar ao pagamento dos aluguéis atrasados.<br>2. A decisão de origem reconheceu a nulidade do negócio jurídico que alienou a cobertura do edifício, considerando seu objeto impossível, em observância ao art. 3º da Lei n. 4.591/64 e art. 1.331 do Código Civil, que estabelecem que áreas comuns não podem ser alienadas separadamente ou divididas.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>3. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido foi omisso no enfrentamento das questões suscitadas pela recorrente, especialmente quanto ao desmembramento da área em debate da área comum do condomínio e a alienação da referida área pelo próprio condomínio.<br>4. A recorrente alega que a decisão de inadmissibilidade do recurso especial foi imposta de forma rasa e sem a devida fundamentação, sendo necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. O recurso especial não pode ser conhecido, pois a pretensão de reexame de prova é vedada pela Súmula 7 do STJ, que estabelece que o recurso especial não é cabível para simples reexame de prova.<br>6. A decisão de origem foi clara ao estatuir que o negócio jurídico firmado entre as partes era nulo, em razão da ilicitude do objeto, conforme disposto no art. 166, II, do Código Civil.<br>IV. DISPOSITIVO<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GLOBO COMUNICAÇÃO E PARTICIPAÇÕES S.A. contra decisão que inadmitiu o recurso especial.<br>O acórdão recorrido tratou de apelações cíveis interpostas por Rádio e Televisão Paraibana LTDA. - EPP e pelo Condomínio do Edifício Regis contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca da Capital, nos autos de ação de cobrança de aluguéis ajuizada por Globo Comunicações e Participações S.A. em face dos apelantes. A sentença rejeitou a preliminar de ilegitimidade ativa arguida pelo Condomínio do Edifício Regis e julgou procedentes os pedidos autorais, declarando rescindido o contrato de locação por inadimplência e determinando a desocupação do imóvel, além de condenar Rádio e Televisão Paraibana LTDA. - EPP ao pagamento dos aluguéis atrasados, com custas e honorários fixados em 15% sobre o valor da condenação (fls. 424-425).<br>A Rádio e Televisão Paraibana LTDA. - EPP interpôs recurso apelatório, alegando prescrição dos valores cobrados e decadência do direito de buscar a anulação do contrato de aluguel pela Globo, além de suscitar preliminar de ilegitimidade ativa. No mérito, argumentou pela possibilidade de locação pelo possuidor do bem e pela validade dos pagamentos dos aluguéis a credor putativo (fls. 424).<br>O Condomínio do Edifício Regis também suscitou as prejudiciais de prescrição e decadência, argumentando que a cobertura do prédio é área comum e não possui propriedade privada ou escritura pública, requerendo a reforma da sentença (fls. 425).<br>A Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, por unanimidade, deu provimento ao recurso do segundo apelante, julgando prejudicado o recurso do primeiro apelante, nos termos do voto do relator, Desembargador João Alves da Silva (fls. 465-467). O acórdão reconheceu a nulidade do negócio jurídico que alienou a cobertura do edifício, ante seu objeto impossível, em observância ao art. 3º da Lei n. 4.591/64 e art. 1.331 do Código Civil, que estabelecem que áreas comuns não podem ser alienadas separadamente ou divididas (fls. 467-468).<br>A decisão fundamentou-se na ilicitude do objeto, impondo a declaração de nulidade do negócio jurídico nos termos do art. 166, II, do Código Civil, que dispõe que é nulo o negócio jurídico quando for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto (fls. 468-469). O acórdão concluiu pela improcedência da ação, invertendo os ônus da sucumbência e condenando a parte vencida ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da causa (fls. 475).<br>A Globo Comunicações e Participações S.A. interpôs Recurso Especial, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça da Paraíba. Nas razões do recurso, a recorrente alegou violação aos arts. 141, 489, §1º, III, IV e VI e 1022, II do CPC/15, bem como aos artigos 104, II; 166; 169; 113, 422, 530 1.331 do Código Civil, Lei 4.591/64 e Lei Lei 6.015/73 c/c 3º da lei nº 8.935/94 c/c 23, I, da lei nº 8.245/91, afirmando que o acórdão atacado foi omisso no enfrentamento das questões suscitadas pela recorrente, deixando de apreciar pleitos como o desmembramento da área em debate da área comum do Condomínio; a alienação da referida área pelo próprio Condomínio; e a inequívoca propriedade da ora recorrente (fls. 709-710).<br>A decisão de admissibilidade do Recurso Especial, proferida pelo Desembargador João Benedito da Silva, Presidente do TJ/PB, inadmitiu o recurso especial, afirmando que a insurreição encontraria óbice na necessidade de realizar uma nova análise fática e probatória do caderno processual, culminando na atração da Súmula nº 7 do STJ (fls. 711-712).<br>Diante da decisão de inadmissibilidade, foi interposto Agravo em Recurso Especial, impugnando os fundamentos da decisão agravada, alegando que o óbice foi imposto de forma rasa e sem a devida fundamentação, sendo certo, ademais, que não se mostra aplicável no caso telado, conforme será demonstrado a seguir (fls. 714-715).<br>O Agravo em Recurso Especial sustenta que o debate a ser havido no presente recurso especial tem cerne estritamente jurídico, com foco na existência de nulidade quando do julgamento dos aclaratórios, nos limites da lide de cobrança c/c despejo, na regularidade da alienação em vista da literalidade legal e termos expressos do registro cartorial público, e na flagrante violação à boa-fé objetiva contratual (fls. 720-721).<br>A recorrente requer o provimento do agravo para viabilizar a análise do recurso especial, o qual haverá de ser provido (fls. 725).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS. TERRAÇO DE COBERTURA. ÁREAS DE USO COMUM INDEVIDAMENTE ALIENADAS. NULIDA DE DO NEGÓCIO JURÍDICO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 07/STJ. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial. O acórdão recorrido tratou de apelações cíveis interpostas contra sentença que declarou a nulidade de contrato de locação por inadimplência e determinou a desocupação do imóvel, além de condenar ao pagamento dos aluguéis atrasados.<br>2. A decisão de origem reconheceu a nulidade do negócio jurídico que alienou a cobertura do edifício, considerando seu objeto impossível, em observância ao art. 3º da Lei n. 4.591/64 e art. 1.331 do Código Civil, que estabelecem que áreas comuns não podem ser alienadas separadamente ou divididas.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>3. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido foi omisso no enfrentamento das questões suscitadas pela recorrente, especialmente quanto ao desmembramento da área em debate da área comum do condomínio e a alienação da referida área pelo próprio condomínio.<br>4. A recorrente alega que a decisão de inadmissibilidade do recurso especial foi imposta de forma rasa e sem a devida fundamentação, sendo necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. O recurso especial não pode ser conhecido, pois a pretensão de reexame de prova é vedada pela Súmula 7 do STJ, que estabelece que o recurso especial não é cabível para simples reexame de prova.<br>6. A decisão de origem foi clara ao estatuir que o negócio jurídico firmado entre as partes era nulo, em razão da ilicitude do objeto, conforme disposto no art. 166, II, do Código Civil.<br>IV. DISPOSITIVO<br>7. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O recurso é tempestivo e infirmou os argumentos da decisão do Tribunal a quo, razão pela qual conheço do agravo e passo ao exame do recurso especial.<br>A recorrente alega violação aos arts. 141, 489, §1º, III, IV e VI e 1022, II do CPC/15, bem como aos artigos 104, II; 166; 169; 113, 422, 530 1.331 do Código Civil, Lei 4.591/64 e Lei Lei 6.015/73 c/c 3º da lei nº 8.935/94 c/c 23, I, da lei nº 8.245/91, afirmando que o acórdão atacado foi omisso no enfrentamento das questões suscitadas pela recorrente, deixando de apreciar pleitos como o desmembramento da área em debate da área comum do Condomínio; a alienação da referida área pelo próprio Condomínio; e a inequívoca propriedade da ora recorrente.<br>Ao julgar o recurso de apelação, o Tribunal de origem deixou bem ressaltado que (fl. 480):<br>Analiso, assim, a validade do negócio jurídico de locação da área de parte do terraço do Edifício Régis, objeto desta lide.<br>Como se sabe, para a existência do negócio basta que o objeto exista, pouco importando se este é ilícito ou mesmo impossível. Todavia, ao analisarmos os qualificativos do objeto, suplantamos o plano de existência e passamos ao plano de validade do negócio jurídico, em que analisamos se este é válido ou inválido. Sobre o tema, assim diz o Código:<br>Art. 104: A validade do negócio jurídico requer:<br>II  objeto lícito, possível, determinado ou determinável; A licitude é a possibilidade jurídica do objeto do contrato, de modo que é impossível realizar negócio jurídico válido com base em algum objeto ilegal.<br>Se ilícito, o negócio jurídico será nulo, conforme disposto no art. 166, II, do diploma civil:<br>Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:<br>II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;<br>Tais requisitos de validade eram, ainda, presentes no anterior diploma civil de 1916, sob o qual foi realizado o negócio jurídico ora em análise, nos termos de seu art. 145, que fazia menção, dentre outros pontos, à licitude de objeto.<br>Logo, no caso dos autos, não havendo convenção ou assembleia deliberativa dispondo de modo diverso, e sedo impositivas as normas previstas no Código Civil, devem ser respeitados o acesso e o uso das áreas comuns, como é o caso dos telhados e respectivas coberturas. Um contrato de alienação que deles disponha é, assim, inválido e, consequentemente, nulo - nulidade esta que pode ser arguida a qualquer tempo, nos termos da legislação:<br>Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.<br>Com efeito, o acórdão foi claro ao estatuir que o negócio jurídico firmado entre as partes era nulo.<br>Dessa forma, para conhecer da controvérsia apresentada neste recurso, mostra-se necessário o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento incompatível com o entendimento firmado pela súmula 7 deste Superior Tribunal de Justiça, que estabelece que "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial."<br>De fato, presente a função uniformizadora do Recurso Especial, não se pode cogitar de seu emprego para a realização de rejulgamento do contexto fático-probatório, em atitude típica de revisão promovida por nova instância.<br>Diante disso, é reiterada a jurisprudência desta corte que assenta que "o reexame de fatos e provas (é) vedado em recurso especial pela Súmula 7 do STJ."(AgInt no REsp n. 2.151.760/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial.<br>É o voto.