ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da SEGUNDA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/12/2025 a 17/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Maria Thereza de Assis Moura, Marco Aurélio Bellizze, Teodoro Silva Santos e Afrânio Vilela votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Afrânio Vilela.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. DIREITO ADMINISTRATIVO. AÇÃO ORDINÁRIA. DECLARAÇÃO DE PROPRIEDADE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. ÓBICES À ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. . RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>I - Na origem, trata-se de ação ordinária com pedido de antecipação de tutela, aduzindo, em s íntese, que a área, antes prevista como praça, transmudou-se para "Quadra B", mediante alteração do loteamento. Assim, requereu que fosse declarada a propriedade plena e efetiva do aludido imóvel em seu favor. Na sentença, julgou-se o pedido improcedente. No Tribunal a quo, a sentença foi cassada e extirpou-se a multa por embargos protelatórios, mas, aplicando a teoria da causa madura, julgou improcedente a demanda. O valor da causa foi fixado em R$ 50,00 (cinquenta reais).<br>II - Após interposição de agravo em recurso especial, vieram os autos ao Superior Tribunal de Justiça. Não se deve conhecer do recurso especial.<br>III - A irresignação da parte recorrente acerca da matéria, vai de encontro às convicções do julgador a quo, que decidiu o ponto com lastro no conjunto probatório constante dos autos. Dessa forma, para rever tal posição e interpretar os dispositivos legais indicados como violados, seria necessário o reexame desses mesmos elementos fático-probatórios, o que é vedado no âmbito estreito do recurso especial. Incide na hipótese o enunciado n. 7 Súmula do STJ.<br>IV - Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>O recurso especial foi interposto no TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ contra acórdão com o seguinte resumo de ementa:<br>CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO EM AÇÃO DECLARATÓRIA DE VALIDADE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. SENTENÇA CASSADA POR VÍCIO DE FUNDAMENTAÇÃO. CAUSA MADURA APTA A JULGAMENTO DE MÉRITO. TERRENO INSERIDO EM ÁREA DESTINADA À PRAÇA PREVISTA EM LOTEAMENTO. PROPRIEDADE MUNICIPAL CONSTITUÍDA A PARTIR DA MERA APROVAÇÃO DO PLANO DE LOTEAMENTO,INDEPENDENTEMENTE DE REGISTRO EM CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. PRESUNÇÃO RELATIVA DA MATRÍCULA DE IMÓVEL,DESCONSTITUÍDA,NO CASO,PELA PROVA DE QUE O TERRENO ESTÁ INSERTO EM ÁREA DE PRAÇA. IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.<br>Acórdão Recorrido (fls. 727-739). O colegiado da Terceira Câmara de Direito Público conheceu da apelação para dar-lhe parcial provimento e, aplicando a teoria da causa madura, julgou improcedente a demanda declaratória de validade de registro imobiliário (fls. 728-729; 739). O Relator assinalou nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto à revelia do Município, pois a matéria fora trazida em réplica e não apreciada, com violação ao art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil 2015 (CPC/2015) (fls. 731). Por outro lado, afastou a nulidade por ausência de alegações finais, à míngua de prejuízo, aplicando o art. 282, § 1º, do CPC/2015 e o princípio pas de nullité sans grief, notando que todas as ressalvas à prova técnica já haviam sido oportunamente deduzidas (fls. 731). Constatou a nulidade, de pleno direito, do acordo extrajudicial celebrado, por versar sobre bem público de uso comum (área destinada à praça) sem prévia autorização legislativa, sem desafetação e sem observância das solenidades essenciais: exigência do art. 17, I, da Lei nº 8.666/1993 e do art. 76, I, da Lei nº 14.133/2021; natureza do bem de uso comum do povo (arts. 98 e 99, I, do Código Civil de 2002 - CC/2002); vício que torna a transação não apenas anulável (arts. 171, II, e 849 do CC/2002), mas nula (art. 166, IV e V, e art. 169 do CC/2002), insuscetível de confirmação (fls. 732-733). Da nulidade do negócio decorreu a inutilidade do requerimento de homologação e a irrelevância processual do peticionamento municipal, de modo que a contestação foi reputada tempestiva a partir da citação (fls. 732-733). Ainda que revel, não se aplicariam os efeitos materiais da revelia em face da indisponibilidade do direito de propriedade sobre bem público (art. 345, II, do CPC/2015), razão pela qual a multa por embargos protelatórios foi extirpada com a cassação da sentença (fls. 733-735; 739). No mérito, o Relator enfatizou que a presunção de veracidade dos registros imobiliários é relativa (art. 1.245, § 2º, do CC/2002; art. 5º, caput, da Constituição Federal - CF/88), admitindo prova em contrário (fls. 734), e que a aprovação de loteamento transfere automaticamente ao domínio público as áreas de uso comum, independentemente de registro, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sendo irrelevante a ausência de averbação específica quando há aprovação administrativa (fls. 735-736). A prova pericial concluiu que o imóvel integra área remanescente de praça do Loteamento Moderna Aldeota, pertencente ao Município, inexistindo contradição e ausência de vício (fls. 737-738). Rejeitou-se a alegação de nulidade da perícia por violação ao art. 466, § 2º, do CPC/2015 por ausência de demonstração de prejuízo (art. 282, § 1º, do CPC/2015) e porque o assistente acompanhou a vistoria no local, não se verificando necessidade de acompanhar diligências cartorárias (fls. 738). Quanto aos honorários, não houve majoração recursal em razão do provimento parcial restrito à cassação da sentença e eliminação da multa (art. 85, § 11, do CPC/2015) (fls. 739). Jurisprudência citada: STJ, REsp 1137710/PR, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJe 21/06/2013 (fls. 735-736); STJ, AgInt no AREsp 1159529/SP, Segunda Turma, DJe 12/08/2022 (fls. 733); STJ, REsp 1927496/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 05/05/2021 (fls. 734). Também foram colacionadas ementas de tribunais estaduais sobre a indisponibilidade de áreas públicas em loteamentos e inviabilidade de usucapião (TJ-SP, AC 0014010-60.2012; TJ-MG, AC 1054914-00.1489; fls. 735-736).<br>Petição de Recurso Especial (fls. 758-771). A recorrente interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da CF/88, apontando violação aos arts. 364 e 282, § 1º, do CPC/2015, aos arts. 17 e 22 da Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) e ao art. 466, § 2º, do CPC/2015 (fls. 760-761; 761-762; 769-771). Defendeu o cabimento dispensado da demonstração de relevância, à luz do Enunciado Administrativo nº 8 do STJ (fls. 760). Alegou que: a) houve afronta ao art. 364 do CPC/2015 pela ausência de abertura de prazo para alegações finais, e indevida aplicação do art. 282, § 1º, do CPC/2015, com prejuízo patente em face da instrução complexa e extensa prova documental (fls. 761-762); b) o acórdão contrariou os arts. 17 e 22 da Lei nº 6.766/79 ao reconhecer domínio público sem registro do loteamento no cartório competente, quando o art. 22 condiciona a incorporação ao domínio municipal ao registro do loteamento (fls. 763-768); c) houve violação ao art. 466, § 2º, do CPC/2015, por não ter o perito assegurado ao assistente técnico o acompanhamento das diligências e exames, com prévia comunicação mínima de cinco dias, tornando nula a prova pericial (fls. 770-771). No mérito, sustenta que, não havendo desapropriação, nem loteamento registrado, não se pode opor a existência de praça à propriedade particular regularmente inscrita em nome da recorrente, sob pena de desapropriação indireta ilícita (fls. 763-764; 768-769). Pede: i) o provimento para julgar procedentes os pedidos da exordial; ii) alternativamente, a anulação da sentença para abertura de alegações finais e novo julgamento; iii) o reconhecimento da nulidade da perícia com retorno dos autos para nova prova pericial (fls. 771). Doutrina citada: Maria Sylvia Zanella Di Pietro, sobre afetação e desapropriação indireta (Direito Administrativo, 15ª ed., Atlas, p. 383/384) (fls. 764); Hely Lopes Meirelles, sobre arruamento, aprovação e registro no Registro Imobiliário competente para transferência das áreas públicas do loteamento (Direito de Construir, 8ª ed., Malheiros, p. 116) (fls. 766). Jurisprudência colacionada: TJCE, Apelação Cível 6483290-2006 (fls. 765-766); TJ-MG, Remessa Necessária 1018815-003939, e AC 1007913-007701 (fls. 768-769). Normas invocadas: CPC/2015, arts. 364, 282, § 1º, 466, § 2º; Lei nº 6.766/79, arts. 17, 22; CF/88 (arts. 30, VIII; 182, caput, em apoio doutrinário - fls. 766).<br>Decisão de Admissibilidade do Recurso Especial (fls. 837-841). O Vice-Presidente inadmitiu o recurso especial (art. 1.030, V, do CPC/2015), destacando que as razões recursais não impugnaram especificamente fundamento suficiente do acórdão recorrido, notadamente a nulidade da transação extrajudicial - incidência, por analogia, da Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal (STF): "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles" (fls. 841). Além disso, consignou que a conclusão colegiada quanto à inexistência de prejuízo no contraditório e ampla defesa e quanto à higidez da perícia se assentou no acervo fático-probatório dos autos, cujo revolvimento é vedado em recurso especial (Súmula 7 do STJ) (fls. 841). Para tanto, reproduziu trechos do acórdão recorrido: a aplicação do art. 282, § 1º, do CPC/2015 e do princípio pas de nullité sans grief à ausência de alegações finais (fls. 838); a nulidade da transação por tratar de bem público de uso comum sem autorização legislativa e sem desafetação, com base nos arts. 166, IV e V, 169, 171, II e 849 do CC/2002; art. 17, I, da Lei nº 8.666/93; art. 76, I, da Lei nº 14.133/2021; e na classificação do bem pelos arts. 98 e 99, I, do CC/2002 (fls. 839-840); a relatividade da presunção registral (art. 1.245, § 2º, do CC/2002; art. 5º, caput, da CF/88) e a suficiência da aprovação do loteamento para a incorporação de áreas de uso comum ao domínio público, conforme precedente do STJ (fls. 840); e a conclusão pericial de que o imóvel está inserto em área remanescente de praça e a ausência de prejuízo pela não participação do assistente nas diligências cartorárias (art. 282, § 1º, do CPC/2015), sem ofensa ao art. 466, § 2º, do CPC/2015 (fls. 840). Óbices aplicados: Súmula 283/STF (fls. 841) e Súmula 7/STJ (fls. 841). Decisão: inadmitido o recurso especial, com publicação, intimação e certificação do trânsito após o decurso de prazo (fls. 841).<br>Petição de Agravo em Recurso Especial (fls. 851-856). A agravante impugnou, de forma específica, os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, sustentando que não houve desprezo a fundamento autônomo do acórdão, pois a questão da nulidade da transação não foi objeto do recurso especial e se encontra preclusa por opção estratégica, sendo autônoma e alheia às demais teses recursais (fls. 853-855). Ressaltou que o REsp se limita a temas processuais (nulidade por falta de alegações finais - art. 364 do CPC/2015; indevida aplicação do art. 282, § 1º, do CPC/2015; nulidade da perícia por violação ao art. 466, § 2º, do CPC/2015) e materiais de índole jurídica (interpretação dos arts. 17 e 22 da Lei nº 6.766/79 sobre a necessidade de registro para incorporação ao domínio municipal), sem revolvimento de fatos e provas, porquanto o registro imobiliário em nome da promovente é incontroverso (fls. 854-855). Requereu o conhecimento e provimento do agravo para admitir e processar o recurso especial, com ulterior provimento do próprio REsp (fls. 855-856). Normas destacadas: CPC/2015, arts. 364, 282, § 1º, 466, § 2º; Lei nº 6.766/79, arts. 17 e 22 (fls. 852-855).<br>Após interposição de agravo em recurso especial, vieram os autos ao Superior Tribunal de Justiça.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>PROCESSUAL CIVIL. DIREITO ADMINISTRATIVO. AÇÃO ORDINÁRIA. DECLARAÇÃO DE PROPRIEDADE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. ÓBICES À ADMISSIBILIDADE DO RECURSO ESPECIAL. . RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>I - Na origem, trata-se de ação ordinária com pedido de antecipação de tutela, aduzindo, em s íntese, que a área, antes prevista como praça, transmudou-se para "Quadra B", mediante alteração do loteamento. Assim, requereu que fosse declarada a propriedade plena e efetiva do aludido imóvel em seu favor. Na sentença, julgou-se o pedido improcedente. No Tribunal a quo, a sentença foi cassada e extirpou-se a multa por embargos protelatórios, mas, aplicando a teoria da causa madura, julgou improcedente a demanda. O valor da causa foi fixado em R$ 50,00 (cinquenta reais).<br>II - Após interposição de agravo em recurso especial, vieram os autos ao Superior Tribunal de Justiça. Não se deve conhecer do recurso especial.<br>III - A irresignação da parte recorrente acerca da matéria, vai de encontro às convicções do julgador a quo, que decidiu o ponto com lastro no conjunto probatório constante dos autos. Dessa forma, para rever tal posição e interpretar os dispositivos legais indicados como violados, seria necessário o reexame desses mesmos elementos fático-probatórios, o que é vedado no âmbito estreito do recurso especial. Incide na hipótese o enunciado n. 7 Súmula do STJ.<br>IV - Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>No recurso especial a parte recorrente apresenta as seguintes alegações:<br> .. <br>Com efeito, nao so a pericia havia sido produzida, mas extensa prova documental, de modo que se tornara imperiosa a abertura de oportunidade para a apresentação das alegações finais.<br>Portanto, ao contrário do que fora aduzido, verificou-se prejuízo ao exercício do direito de defesa da Promovente, sendo inadmissível suscitar a aplicação do art. 282, § 1º, do CPC, indevidamente invocado no julgado atacado.<br>anulada. Houve, pois, nulidade da sentença, a qual deveria ter sido<br> .. <br>O caso presente e bastante diverso, ja que a Autora adquiriu a propriedade, de forma inteiramente transparente e regular, mediante registro no cartório de imóveis, respeitando a cadeia de proprietários. E o Município, então, quer opor-lhe a existência de uma praça no local. O art. 22 da Lei nº 6.766/79 é claro em dizer que, "desde a data de REGISTRO do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças". Portanto, a existência do loteamento pode ser oposta ao loteador, mas não a terceiros, sob pena de gravíssima violação à literalidade do dispositivo legal, à segurança jurídica, à confiança e à boa-fé !!<br>Na prática, a Promovente está sendo alijada de propriedade pela qual pagou e que adquiriu regularmente, cumprindo todas as formalidades legais!<br>O acórdão recorrido também afronta o art. 17 da Lei nº 6.766/79 ao invocá-lo indevidamente, já que não respalda a pretensão do Município. Ora, esse preceptivo legal apenas diz que O LOTEADOR não pode alterar a destinação desses espaços públicos !! Isso não ocorreu! Não é esse o caso sob exame! Nem poderia ser, de toda sorte, oposta uma vedação destinada ao loteador, com o qual nada tem a ver a Promovente. Aqui, por falta de registro do loteamento, há de prevalecer a propriedade anteriormente consolidada e verificada na cadeia de transferências !!<br> .. <br>Ora, a violação ao § 2º do art. 466 representa prejuízo à Ademais, o próprio acórdão reconhece o descumprimento do § 2º do art. 466. E não se há de alegar que as informações obtidas não seriam diferentes. A questão é que poderiam ser obtidas mais informações ou ser buscadas as informações corretas.<br>Nada disso foi franqueado ao assistente !!<br>Nula, pois, a prova pericial.<br> .. <br>Verifica-se no Acórdão proferido na Corte de origem os seguintes fundamentos:<br> .. <br>Houve, porém, nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto ao argumento de revelia do Município de Fortaleza, uma vez que a matéria foi trazida em réplica (id 12013087), mas não foi examinada pelo juízo de origem.<br>O autor alegou que o Município tomou ciência da demanda ao peticionar a homologação de acordo (id 12013051) e que, portanto, posteriormente ao desistir e apresentar contestação, sua defesa já era intempestiva, o que atrairia os efeitos materiais da revelia (art. 344 do CPC).<br>Trata-se de argumento teoricamente capaz de modificar o resultado do julgamento (art. 489, § 1º, IV, do CPC).<br>A omissão foi apontada em embargos de declaração (id 12013251), mas o juízo original novamente não apreciou a matéria (id 12013272), incorrendo em novo vício de omissão, ao rejeitar o recurso integrativo sem sanar a eiva, aplicando ainda multa por embargos protelatórios.<br> .. <br>Logo, o negócio jurídico não era apenas anulável (arts. 171, II, e 849 do CC), mas nulo de pleno direito (art. 166, IV, V, do CC), considerando que não revestiu a forma prescrita em lei e que foi preterida solenidade que a lei considera essencial.<br>A nulidade da transação acarreta, pois, nulidade do requerimento de homologação, porquanto "o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo" (art. 169 do CC).<br>O vício material, portanto, trouxe reflexos processuais, o que torna nula, igualmente, a manifestação do Município em requerer a homologação do acordo.<br> .. <br>Diga-se de passagem que, mesmo que o Município fosse revel, não seria possível aplicar os efeitos materiais da revelia, pois, sem que tenha havido desafetação legal do imóvel e autorização legislativa (art. 17, I, da Lei Federal nº 8.666/93 e art. 76, I, da Lei Federal nº 14.133/2021), a propriedade sobre o bem de raiz consiste em direito indisponível (art. 345, II, do CPC).<br>De toda forma, a cassação da sentença por vício de fundamentação implica, igualmente, extirpação da multa por embargos protelatórios, pois, realmente, a tutela jurisdicional não foi entregue a contento.<br> .. <br>Porém, tratando-se, tal como no caso em tela, de negócio jurídico nulo, impossível de ser confirmado ou convalidado (art. 169 do CC), a transação não produz efeitos jurídicos válidos e, consequentemente, não é passível de homologação.<br> .. <br>Quanto ao argumento de afronta aos princípios da segurança jurídica e da confiança e da presunção de veracidade dos registros imobiliários, trata-se de matéria de natureza meritória da causa, que, diante da nulidade da sentença já decretada e da aplicação da teoria da causa madura, passa a ser examinada a seguir.<br>E, quanto ao mérito, como já é possível antever, o autor não obtém melhor sorte, uma vez que a despeito da segurança jurídica que os registros imobiliários conferem (art. 5º, caput da CF), a presunção de veracidade de suas informações e a confiança que se pode objetivamente neles depositar é sempre relativa (art. 1.245, § 2º, do Código Civil) e admite prova em contrário, de modo que a fiabilidade dos seus dados não é absoluta.<br>Como corretamente pontuou o juízo de origem, "o cerne da presente lide gira em torno, sobretudo, da questão relativa à localização do imóvel objeto dos autos, se dentro ou não de área livre de domínio público".<br> .. <br>A delimitação da sentença foi, portanto, precisa ao sinalizar que a controvérsia era mais fática que jurídica. Isso é tão verdade que foi necessária a realização de perícia a fim de descobrir onde o imóvel está inserto, apesar de, como visto acima, o demandante já haver admitido, ao celebrar o acordo extrajudicial de id 12013051, que o bem de raiz em apreço pertencia ao Município.<br>E a prova técnica concluiu que o imóvel é, sim, de propriedade da Fazenda Pública municipal.<br>Contrariamente ao que alega o autor, a perícia não padece de vícios.<br>Não houve contradição na perícia judicial.<br> .. <br>Logo, não tendo sido demonstrado que a área era particular (como resposta ao quesito 4.1. acima), conclui-se que o terreno é público (resposta ao item 4.2), pois, repita-se, trata-se de área remanescente de imóvel que, no loteamento original (Moderna Aldeota), já era praça.<br> .. <br>Não procede o argumento de que o perito deveria ter examinado documentos dentro da Prefeitura, se o apelante não alega, nem demonstra que essa diligência tenha sido oportunamente requerida, nem alega, nem tampouco demonstra que, ao menos, requereu que o juízo determinasse ao Município apresentar tais documentos, invertendo-se o ônus da prova, se necessário.<br> .. <br>A irresignação da parte recorrente acerca da matéria, vai de encontro às convicções do julgador a quo, que decidiu o ponto com lastro no conjunto probatório constante dos autos. Dessa forma, para rever tal posição e interpretar os dispositivos legais indicados como violados, seria necessário o reexame desses mesmos elementos fático-probatórios, o que é vedado no âmbito estreito do recurso especial. Incide na hipótese o enunciado n. 7 Súmula do STJ.<br>O reexame do acórdão recorrido, em confronto com as razões do recurso especial, revela que o fundamento apresentado naquele julgado, acerca da nulidade da transação extrajudicial, utilizado de forma suficiente para manter a decisão proferida no Tribunal a quo, não foi rebatido no apelo nobre, o que atrai os óbices das Súmulas n. 283 e 284, ambas do STF, in verbis:<br>Súmula n. 283.<br>É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles.<br>Súmula n. 284<br>É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia.<br>Fixados honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino a sua majoração em desfavor da parte recorrente, no importe de 1% sobre o valor já fixado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, observados, se aplicáveis: i. os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do já citado dispositivo legal; ii. a concessão de gratuidade judiciária.<br>Agravo em recurso especial conhecido.<br>Recurso especial não conhecido.<br>É o voto.