DECISÃO<br>Trata-se de agravo interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento nos óbices das Súmulas nº 7 e 83/STJ.<br>Segundo a parte agravante, o recurso não demanda o reexame do acervo fático-probatório, senão apenas a correta subsunção dos fatos incontroversos (data do contrato, inadimplemento pelo comprador e cláusula penal) à norma aplicável, especialmente o artigo 32-A da Lei nº 13.786/2018. Quanto ao óbice da Súmula nº 83, a recorrente afirma que há d issenso relevante na jurisprudência desta Corte quanto à aplicação da Lei nº 13.786/2018 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor.<br>Intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do Código de Processo Civil, a parte agravada não se manifestou.<br>É o relatório.<br>DECIDO.<br>O agravo é tempestivo, nos termos do art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.<br>A análise dos argumentos recursais não indica, contudo, a existência de razões que sustentem a reforma da decisão recorrida, cujos fundamentos transcrevo para que passem a fazer parte da presente decisão:<br>Inicialmente, registre-se que não merece ser conhecido o pedido formulado em sede de contrarrazões, pertinente à condenação da parte recorrente em custas processuais e honorários recursais, ante a inadequação da via eleita, pois no juízo de admissibilidade dos recursos excepcionais analisa-se, tão somente, a viabilidade para serem ou não processados e encaminhados às Cortes Superiores para julgamento.<br>Dito isso, passo ao juízo de admissibilidade do recurso sub examine, o qual, adianto, é negativo.<br>Isso porque, quanto ao art. 32-A, I e II, da Lei n. 13.786/18, vê-se que os entendimentos adotados no acórdão vergastado - segundo os quais, "Diante da falta prova do proveito dos promitentes compradores ou prejuízo da promitente vendedora, inviável o pagamento de taxa de fruição, por se tratar de lote sem edificação." e "Nos termos da Súmula nº 543 do STJ, a devolução dos valores ao adquirente deve se dar de forma integral e imediata."- vão ao encontro de orientações firmadas pelo Tribunal da Cidadania (cf. STJ, 4ª T., AgInt no AREsp n. 2.224.390/MS3 , Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJe de 2/5/2024; STJ, 3ª T., AgInt no REsp n. 2.055.437/SP4 , Rel. Min. Humberto Martins, DJe de 20/9/2023), o que, por certo, faz incidir, in casu, o óbice da Súmula 83 daquela Corte Superior, aplicável também ao recurso especial interposto com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional (cf. STJ, 2ª T., AgInt no AREsp 2490067/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, DJe de 12/06/2024).<br>Por fim, a análise de eventual ofensa ao artigo remanescente esbarra no óbice da Súmula n. 7 do STJ, uma vez que a conclusão sobre o acerto ou desacerto do acórdão vergastado demandaria sensível incursão no acervo fático probatório, de maneira que se pudesse, circunstancialmente, perscrutar se houve burla ao princípio da persuasão racional. E isso, de forma hialina, impede o trânsito do recurso especial.<br>Isto posto, deixo de admitir o recurso.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>Nos termos do art. 932, inciso III, do CPC e do art. 253, parágrafo único, inciso I, do Regimento Interno desta Corte, não se conhecerá do agravo em recurso especial que "não tenha impugnado especificamente todos os fundamentos da decisão recorrida".<br>Conforme já assentado pela Corte Especial do STJ, a decisão de inadmissibilidade do recurso especial não é formada por capítulos autônomos, mas por um único dispositivo, o que exige que a parte agravante impugne todos os fundamentos da decisão que, na origem, inadmitiu o recurso especial.<br>Ressalte-se que a impugnação deve ser realizada de forma efetiva, concreta e pormenorizada, não sendo suficientes alegações genéricas ou relativas ao mérito da controvérsia, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula nº 182/STJ.<br>No presente caso, especificamente em relação à incidência da Súmula nº 7/STJ, não basta a parte sustentar genericamente a não aplicação do óbice, sem explicitar, à luz da moldura fática delineada no acórdão e da tese jurídica trazida no recurso especial, de que maneira a análise da pretensão recursal não dependeria do reexame fático-probatório. Esse ônus implica um procedimento argumentativo por meio do qual se deve demonstrar que a análise da pretensão recursal pressuporia tão somente a aplicação de uma outra forma jurídica aos elementos já estabelecidos na moldura fática do acórdão recorrido. É necessário, portanto, o enfrentamento dialético dos elementos fáticos textualmente recortados do acórdão proferido pelo Tribunal de origem como premissa necessária ao argumento de que a qualificação jurídica concluída pelo Colegiado estadual não espelha o melhor direito a ser aplicado ao caso.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. ADMISSIBILIDADE. DECISÃO AGRAVADA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. ART. 932, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RAZÕES GENÉRICAS. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO.<br>1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão atacada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 932, III, do Código de Processo Civil).<br>2. No tocante às Súmulas nºs 5 e 7/STJ, não basta a parte sustentar genericamente a não aplicação dos óbices, sem explicitar, à luz do contexto fático delineado no acórdão e da tese recursal trazida no recurso especial, de que maneira a análise não dependeria do reexame fático-probatório ou da análise das cláusulas contratuais.<br>(..)<br>(AgInt no AREsp n. 2.753.530/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 20/12/2024.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA A TODOS OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DENEGATÓRIA DE ADMISSIBILIDADE DE RECURSO ESPECIAL. DESCUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PRECONIZADOS PELO ART. 932, III, DO NCPC (ART. 544, § 4º, I, DO CPC/73). AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016)<br>serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.<br>2. Não se mostra viável o agravo em recurso especial que, apresentado em desacordo com os requisitos preconizados pelo art. 932, III, do NCPC (544, § 4º, I, do CPC/73), não impugna os fundamentos da respectiva inadmissibilidade (incidência das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ e 284 do STF).<br>3. Não basta para considerar "especificamente impugnados" os fundamentos da decisão recorrida a mera transcrição de súmulas ou reprodução de dispositivos legais violados. Necessário, além das indicações expressas e claras, a sua vinculação aos fatos tal como analisados pelo acórdão ou decisão para então, mediante enfrentamento dialético desse conjunto de permissivos constitucionais em face do exame soberano do material de cognição pela Corte estadual, se chegar ao almejado entendimento de que a classificação jurídica concluída não espelha o melhor direito ao caso.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.925.017/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/9/2022, DJe de 8/9/2022.)<br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTO NÃO INFIRMADO ESPECIFICAMENTE. ARTIGO 1.021, § 1º, CPC/2015.<br>1. Trata-se de Agravo Interno contra decisão da Presidência do Superior Tribunal de Justiça que não conheceu do Agravo em Recurso Especial por ausência de refutação específica a um dos fundamentos do juízo de admissibilidade (Súmula 7/STJ).<br>2. Da leitura atenta do Agravo em Recurso Especial (fls. 154-160, e-STJ) verifica-se tópico específico (IV - DO REEXAME DE FATOS E PROVAS). Contudo, a genérica reclamação de que "todos os fatos constam do próprio acórdão recorrido", ou de que "não se verifica a aplicação do óbice da súmula 7 do STJ, ante a natureza exclusivamente jurídica das questões", não pode ser considerada ataque aos fundamentos da decisão de inadmissibilidade.<br>3. A impugnação da Súmula 7/STJ pressupõe estrutura argumentativa específica, indicando-se as premissas fáticas admitidas como verdadeiras pelo Tribunal de origem, a qualificação jurídica atribuída pelo Tribunal de origem e a apreciação jurídica que lhes deveria ter sido efetivamente atribuída. O recurso daí proveniente deveria se esmerar em demonstrar efetivamente que a referida súmula não se aplica ao caso concreto, e não em simplesmente reiterar o Recurso Especial.<br>4. Agravo Interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 1.790.197/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 31/5/2021, DJe de 1/7/2021.)<br>Na espécie, não se verifica qualquer referência textual a elementos fáticos do acórdão recorrido que reflita o procedimento argumentativo exposto acima, de modo que não se materializou a impugnação específica e suficiente dos óbices, atraindo a incidência da Súmula nº 182/STJ.<br>Igualmente, na esteira da jurisprudência dominante desta Corte, a superação do óbice da Súmula nº 83/STJ exige que o recorrente colacione precedentes deste Superior Tribunal de Justiça, contemporâneos ou supervenientes a seu favor, ou demonstre alguma distinção entre os julgados mencionados na decisão agravada e o caso em exame, o que não fez.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA DA DECISÃO AGRAVADA. ART. 544, § 4º, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.<br>1. Incumbe ao agravante infirmar especificamente todos os fundamentos da decisão agravada, demonstrando o seu desacerto, de modo a justificar o cabimento do recurso especial interposto, sob pena de não ser conhecido o agravo (art. 544, § 4º, I, do CPC).<br>2. Não basta, para afastar o óbice da Súmula nº 83/STJ, a alegação genérica de que o acórdão recorrido não está em consonância com a jurisprudência desta Corte, devendo a parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes aos referidos na decisão agravada.<br>3. Agravo regimental não provido.<br>(AgRg no AREsp n. 238.064/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/8/2014, DJe de 18/8/2014. Grifo Acrescido)<br>A análise das razões recursais indica que, embora afirme a adequada superação do óbice apontado, a parte agravante não traz precedente contemporâneo que contemple a tese defendida. Ao contrário, a jurisprudência desta Turma tem se posicionado no sentido de que não é devido o pagamento da taxa de fruição na hipótese de resolução de promessa de compra e venda de lote não edificado.<br>DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. RECURSO NÃO PROVIDO.<br>1. Conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, não é devido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de resolução de promessa de compra e venda de lote não edificado. Precedentes.<br>2. Recurso especial não provido.<br>(REsp n. 2.242.807/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 15/12/2025.)<br>PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. IPTU. INTERESSE RECURSAL. AUSÊNCIA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO.<br>1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.<br>2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.<br>3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025).<br>4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes.<br>5. É inviável o conhecimento do recurso especial quando a parte recorrente carece do indispensável interesse recursal.<br>6. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa.<br>7. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ.<br>8. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, parcialmente provido.<br>(REsp n. 2.148.689/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.)<br>RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO.<br>1. O Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que não é devido o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. Precedentes.<br>2. Recurso especial provido.<br>(REsp n. 2.143.662/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 1/12/2025.)<br>Ante o exposto, não conheço do agravo em recurso especial.<br>Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte agravante, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA