ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL E INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial contra decisão do tribunal de origem que inadmitiu o recurso especial, sob os óbices da deficiência de fundamentação (Súmula n. 284 do STF) e da ausência de cotejo analítico para a alínea c.<br>2. A controvérsia diz respeito à ação de resolução contratual c/c restituição dos valores pagos e indenização por danos morais, em razão de atraso na entrega de obras de infraestrutura. O valor da causa foi fixado em R$ 46.801,14.<br>3. A sentença julgou procedentes os pedidos para rescindir o contrato, condenar à restituição integral dos valores pagos com correção desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, aplicar multa contratual de 10% sobre o valor total da venda e declarar a inexigibilidade de IPTU e taxas condominiais, fixando honorários em 10% sobre o valor da condenação.<br>4. A Corte de origem negou provimento à apelação das rés, manteve a restituição integral e a inversão da cláusula penal, e majorou os honorários para 12% sobre o valor da condenação.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a liberdade contratual, a função social e a boa-fé, com prevalência do pacta sunt servanda, impedem a restituição integral e se houve enriquecimento sem causa; (ii) saber se incidem os procedimentos da Lei n. 9.514/1997, com afastamento do CDC; (iii) saber se deve incidir a taxa Selic, nos termos do art. 406 do CC; e (iv) saber se há dissídio jurisprudencial suficiente pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. A irresignação revela deficiência de fundamentação por não impugnar os fundamentos autônomos do acórdão recorrido  culpa exclusiva das rés e aplicação do CDC  , o que atrai a incidência da Súmula n. 284 do STF.<br>7. Quanto à taxa Selic (art. 406 do CC), não houve debate no acórdão recorrido e não se demonstrou violação específica, configurando ausência de prequestionamento e deficiência de fundamentação.<br>8. O dissídio pela alínea c está prejudicado, por ausência de cotejo analítico e de demonstração da similitude fática, conforme arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>9. Agravo em recurso especial desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 284 do STF quando o recurso especial não enfrenta os fundamentos autônomos do acórdão recorrido, evidenciando deficiência de fundamentação. 2. Ausente prequestionamento e demonstração específica de violação do art. 406 do CC, não se conhece da tese de incidência da taxa Selic. 3. O dissídio jurisprudencial não é conhecido na alínea c por falta de cotejo analítico e de similitude fática, conforme o art. 1.029, § 1º, do CPC e o art. 255, § 1º, do RISTJ".<br>Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 421-A, 422, 475, 884, 406, 421, parágrafo único; Lei n. 9.514/1997, arts. 22, § 6º, 23, § 2º, 24, § 2º, 27, §§ 2º-B e 8º, 37-A, 43-A; CPC, arts. 85, § 11, 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543; STF, Súmula n. 284.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CIDADE VERDE PRUDENTE DE MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S. A. e por GRAN VIVER URBANISMO S. A. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, por deficiência de fundamentação das razões recursais, por analogia à Súmula n. 284 do STF, e por ausência de demonstração do dissídio jurisprudencial, ante a falta de cotejo analítico nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.<br>Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Não foi apresentada contraminuta, conforme a certidão de fl. 315.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais em apelação cível nos autos de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 235):<br>EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDOS INDENIZATÓRIOS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - NÃO DEMONSTRAÇÃO - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - POSSIBILIDADE - CLÁUSULA PENAL - INVERSÃO - CABIMENTO. - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor (STJ, Súmula 543). - No contrato de compra e venda de imóvel, firmado entre comprador e construtora/incorporadora, a cláusula penal prevista apenas para a hipótese de inadimplemento do comprador também deve ser aplicada para a hipótese de inadimplemento da construtora/incorporadora (STJ, REsp 1614721/DF, julgado sob a ótica de recurso repetitivo).<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados.<br>No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos:<br>a) 421, 421-A, 422, 475 e 884 do Código Civil, porque a liberdade contratual e a boa-fé teriam sido desconsideradas, o pacta sunt servanda deveria prevalecer e a devolução integral configurou enriquecimento sem causa;<br>b) 22, § 6º, 23, § 2º, 24, § 2º, 27, § 2º-B e § 8º, 37-A e 43-A, da Lei n. 9.514/1997, já que o contrato objeto dos autos seria regido por legislação específica e não pelo CDC;<br>c) 406 do Código Civil, porque a correção e os juros deveriam observar a taxa Selic; e<br>d) 421 parágrafo único, do Código Civil, porque não seria possível instituir multa não convencionada, sendo inviável a inversão da cláusula penal e, subsidiariamente, cabível apenas multa de 2% por impontualidade;<br>Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL E INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial contra decisão do tribunal de origem que inadmitiu o recurso especial, sob os óbices da deficiência de fundamentação (Súmula n. 284 do STF) e da ausência de cotejo analítico para a alínea c.<br>2. A controvérsia diz respeito à ação de resolução contratual c/c restituição dos valores pagos e indenização por danos morais, em razão de atraso na entrega de obras de infraestrutura. O valor da causa foi fixado em R$ 46.801,14.<br>3. A sentença julgou procedentes os pedidos para rescindir o contrato, condenar à restituição integral dos valores pagos com correção desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, aplicar multa contratual de 10% sobre o valor total da venda e declarar a inexigibilidade de IPTU e taxas condominiais, fixando honorários em 10% sobre o valor da condenação.<br>4. A Corte de origem negou provimento à apelação das rés, manteve a restituição integral e a inversão da cláusula penal, e majorou os honorários para 12% sobre o valor da condenação.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a liberdade contratual, a função social e a boa-fé, com prevalência do pacta sunt servanda, impedem a restituição integral e se houve enriquecimento sem causa; (ii) saber se incidem os procedimentos da Lei n. 9.514/1997, com afastamento do CDC; (iii) saber se deve incidir a taxa Selic, nos termos do art. 406 do CC; e (iv) saber se há dissídio jurisprudencial suficiente pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. A irresignação revela deficiência de fundamentação por não impugnar os fundamentos autônomos do acórdão recorrido  culpa exclusiva das rés e aplicação do CDC  , o que atrai a incidência da Súmula n. 284 do STF.<br>7. Quanto à taxa Selic (art. 406 do CC), não houve debate no acórdão recorrido e não se demonstrou violação específica, configurando ausência de prequestionamento e deficiência de fundamentação.<br>8. O dissídio pela alínea c está prejudicado, por ausência de cotejo analítico e de demonstração da similitude fática, conforme arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>9. Agravo em recurso especial desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 284 do STF quando o recurso especial não enfrenta os fundamentos autônomos do acórdão recorrido, evidenciando deficiência de fundamentação. 2. Ausente prequestionamento e demonstração específica de violação do art. 406 do CC, não se conhece da tese de incidência da taxa Selic. 3. O dissídio jurisprudencial não é conhecido na alínea c por falta de cotejo analítico e de similitude fática, conforme o art. 1.029, § 1º, do CPC e o art. 255, § 1º, do RISTJ".<br>Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 421-A, 422, 475, 884, 406, 421, parágrafo único; Lei n. 9.514/1997, arts. 22, § 6º, 23, § 2º, 24, § 2º, 27, §§ 2º-B e 8º, 37-A, 43-A; CPC, arts. 85, § 11, 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543; STF, Súmula n. 284.<br>VOTO<br>A controvérsia diz respeito a ação de resolução contratual c/c restituição dos valores pagos e indenização por danos morais em que a parte autora pleiteou rescisão do contrato de promessa de compra e venda, devolução integral dos valores pagos, declaração de nulidade de cláusulas abusivas, descumprimento do prazo de entrega das obras de infraestrutura, equiparação da multa em favor da autora e inexigibilidade de IPTU e taxas condominiais. O valor da causa foi fixado em R$ 46.801,14.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos para rescindir o contrato, condenar à restituição integral dos valores pagos com correção desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, aplicar multa contratual de 10% sobre o valor total da venda e declarar a inexigibilidade de IPTU e taxas condominiais; fixou honorários em 10% sobre o valor da condenação.<br>A Corte estadual negou provimento à apelação das rés, manteve a sentença quanto à restituição integral e à inversão da cláusula penal, e majorou os honorários para 12% sobre o valor da condenação.<br>I - Arts. 421, 421-A, 422, 475 e 884 do CC<br>No recurso especial a parte recorrente alega que o acórdão desconsiderou a liberdade contratual, a função social e a boa-fé, devendo prevalecer o pacta sunt servanda, e que a devolução integral importou enriquecimento sem causa.<br>O acórdão recorrido concluiu pela culpa exclusiva das rés pelo atraso e determinou a restituição integral, destacando a aplicação da Súmula n. 543 do STJ e a possibilidade de inversão da cláusula penal em contratos de adesão.<br>A deficiência em fundamentação que impeça aferir os motivos em que se fundou a irresignação veiculada no especial, inviabilizando a compreensão da controvérsia (Súmula n. 284 do STF).<br>II - Arts. 22, § 6º, 23, § 2º, 24, § 2º, 27, § 2º-B e § 8º, 37-A e 43-A da Lei n. 9.514/1997<br>A recorrente afirma que não incide o CDC e que, em razão da alienação fiduciária e do inadimplemento antecipado, devem ser observados os procedimentos da Lei n. 9.514/1997.<br>A Corte estadual expressamente afastou o Tema n. 1.095 do STJ por não se tratar de inadimplemento do devedor, mas de rescisão por atraso imputável à vendedora, aplicando o CDC.<br>A deficiência em fundamentação que impeça aferir os motivos em que se fundou a irresignação veiculada no especial, inviabilizando a compreensão da controvérsia (Súmula n. 284 do STF).<br>III - Art. 406 do CC<br>A recorrente sustenta a incidência da taxa Selic para correção e juros.<br>Os embargos de declaração foram rejeitados, e a Corte estadual consignou inexistir omissão e não tratou de Selic por não ter sido objeto do apelo, além de ressaltar o momento legislativo.<br>A deficiência em fundamentação que impeça aferir os motivos em que se fundou a irresignação veiculada no especial, inviabilizando a compreensão da controvérsia (Súmula n. 284 do STF).<br>IV - Art. 421, parágrafo único, do CC<br>A parte alega, subsidiariamente, que a retenção deve ser de 25% e que a multa contratual não pode ser invertida; alternativamente, requer multa de 2% por impontualidade.<br>O acórdão recorrido manteve a restituição integral por culpa exclusiva das rés e aplicou a inversão da cláusula penal conforme o REsp n. 1.614.721/DF.<br>A deficiência em fundamentação que impeça aferir os motivos em que se fundou a irresignação veiculada no especial, inviabilizando a compreensão da controvérsia (Súmula n. 284 do STF).<br>V - Divergência jurisprudencial<br>Para a interposição de recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.<br>Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas, pois, além de juntar aos autos copias do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados, deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.<br>Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a não realização do devido cotejo analítico.<br>VI - Conclusão<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>É o voto.