ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ENTREGA DE CHAVES, REPAROS, MULTA RESCISÓRIA, NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E DISSÍDIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECUSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, por rejeição da negativa de prestação jurisdicional (arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC) e por impedimento de conhecimento da divergência jurisprudencial em razão da Súmula n. 7 do STJ (fls. 1363-1365).<br>2. A controvérsia diz respeito a ação de resilição de contrato de locação c/c consignação de chaves, com pedidos de declaração de resilição, nulidade ou redução da cláusula penal e depósito de chaves; o valor da causa foi de R$ 22.500,00 (fl. 19).<br>3. A sentença julgou procedente a ação para declarar a resilição e a nulidade da cláusula décima, condenando o autor ao pagamento de multa compensatória equivalente a doze aluguéis, com correção e juros, e julgou improcedente a reconvenção; fixou honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação (fls. 903).<br>4. A Corte estadual reformou parcialmente a sentença para condenar o locatário aos reparos indicados no laudo pericial, aos aluguéis e encargos até 1º/8/2019, e às multas das cláusulas 9ª (infracional) e 10ª (rescisória), mantendo a redução da multa rescisória para seis aluguéis; fixou honorários recursais de 10% na lide principal; embargos de declaração rejeitados (fls. 1.100-1.107; 1.134-1.139).<br>II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 4 da Lei n. 8.245/1991 assegura direito potestativo de denunciar a locação, com extinção pelo depósito das chaves e multa proporcional; (ii) saber se o art. 23, III, da Lei n. 8.245/1991 afasta a exigência de reformas quando os danos decorrem do uso normal e há laudo pericial nesse sentido; (iii) saber se o art. 413 do Código Civil impõe redução equitativa da multa rescisória, limitada a três aluguéis, ante adimplemento substancial; (iv) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por afronta aos arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, II e parágrafo único, II, do CPC, quanto ao depósito das chaves, condicionamento a reformas, laudo pericial e uso do imóvel; e (v) saber se há dissídio com o AgInt nos EDcl no REsp 1.617.757/PR e com acórdão do TJSP sobre depósito de chaves e desgaste normal (fls. 1.275-1.277; 1.100-1.103; 1.137-1.138).<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. As teses relativas aos arts. 4 e 23, III, da Lei n. 8.245/1991 e ao art. 413 do Código Civil demandam reinterpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do conjunto fático-probatório (estado do imóvel, extensão das obras e critérios de proporcionalidade da cláusula penal), o que atrai os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (fls. 1.100-1.106; 1.137).<br>7. Incide a Súmula n. 7 do STJ também para afastar a alegada divergência, pois o mesmo tema foi decidido à luz de fatos e provas (fls. 1.100-1.103; 1.137).<br>8. Não há negativa de prestação jurisdicional: o Tribunal de origem enfrentou os pontos sobre depósito das chaves, condicionamento a reparos, laudo pericial e alegação de uso do imóvel, esta última tida por inovação recursal (fls. 1.137-1.138).<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.<br>Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a reforma pretendida exige reinterpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório, inclusive quanto ao estado do imóvel, extensão das obras e proporcionalidade da cláusula penal. 2. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta os pontos controvertidos e afasta inovação recursal. 3 I nviável conhecer da divergência pela alínea c quando a matéria está obstada pela Súmula n. 7 do STJ".<br>Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, arts. 4 e 23, III; Código Civil, art. 413; Código de Processo Civil, arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, II e parágrafo único, II, e 85, § 11 e § 2º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por BANCO SANTANDER (BRASIL) S. A. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 do STJ e n. 7 do STJ sobre as teses relativas à interpretação de cláusulas contratuais e ao reexame do conjunto fático-probatório, por rejeição da negativa de prestação jurisdicional ligada aos arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil, e por impedimento de conhecimento da divergência jurisprudencial em razão da incidência da Súmula n. 7 do STJ (fls. 1362-1365).<br>Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Na contraminuta, a parte agravada aduz que o agravo repete as razões do especial, insiste em matéria fática e contratual, defende a manutenção dos óbices das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ, sustenta a inexistência de dissídio e de negativa de prestação jurisdicional, requer a aplicação de multa por litigância de má-fé e a majoração dos honorários (fls. 1.521-1.539).<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do TJMG em apelação cível nos autos de ação de resilição de contrato de locação c/c consignação de chaves e reconvenção.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 1.098):<br>APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO - RECONVENÇÃO - IMÓVEL DEVOLVIDO SEM REPAROS - ÔNUS DO LOCATÁRIO - ALUGUÉIS REFERENTES AO PERÍODO DE OBRAS - CABIMENTO - CUMULAÇÃO DE MULTAS - FATOS GERADORES DISTINTOS - POSSIBILIDADE - REDUÇÃO DA MULTA RESCISÓRIA - ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL - CABIMENTO. O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91). Demonstrada a entrega do bem de forma diversa daquela recebida, compete ao locatário arcar com os custos do reparo. Verificada a longa extensão das obras a serem realizadas, devido o pagamento dos valores por aquele que, por sua desídia, devolveu o bem de forma diversa da recebida. Não configura bis in idem a cumulação de multa moratória e multa rescisória compensatória, pois tutelam bens jurídicos diversos. A multa por rescisão antecipada em contrato de locação deve ser aplicada de maneira proporcional prazo ao prazo de vigência determinado inadimplido, consoante dicção do art. 413 do CC.<br>Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 1.134):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - OMISSÃO - OBSCURIDADE - NÃO OCORRÊNCIA - INCONFORMISMO COM A DECISÃO - REEXAME DE MATÉRIA JÁ DECIDIDA - IMPOSSIBILIDADE. Os embargos de declaração têm por finalidade sanar omissão, obscuridade, erro ou contradição, conforme artigo 1.022, do Código de Processo Civil. Assim, não devem ser manejados com o intuito de reapreciar a matéria já decidida, devendo a parte, na hipótese, buscar a reforma do acórdão pela via processual adequada.<br>No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos:<br>a) 4 da Lei n. 8.245/1991, porque a devolução do imóvel pelo locatário extingue a locação mediante pagamento de multa proporcional, afirmando direito potestativo de denunciar a locação;<br>b) 23, III, da Lei n. 8.245/1991, já que as deteriorações decorrentes do uso normal eximem o locatário de realizar reformas para entrega das chaves;<br>c) 413 do Código Civil, pois a multa deve ser reduzida equitativamente e limitada a três aluguéis, considerada a longa duração da relação locatícia e o adimplemento substancial;<br>d) 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, II e parágrafo único, II, do Código de Processo Civil, porquanto o acórdão não teria enfrentado os argumentos sobre extinção da locação com o depósito das chaves, sobre a impossibilidade de condicionamento da devolução à realização de reformas e sobre a incidência do laudo pericial que indicou desgaste normal; e, visto que, além disso, teria sido omitida a análise do uso do imóvel pela recorrida desde 2019.<br>Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que são devidos aluguéis até 1º/8/2019 e que é possível condicionar a entrega à realização de reparos, divergiu do entendimento do STJ no AgInt nos EDcl no REsp 1.617.757/PR e do TJSP na Apelação Cível 1001363-88.2021.8.26.0577.<br>Requer o provimento do recurso para reformar o acórdão recorrido e restaurar a sentença limitando a condenação à multa cominatória de três aluguéis vigentes; requer a concessão de efeito suspensivo (fls. 1.275-1.277).<br>Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, que não há dissídio, que não ocorreu negativa de prestação jurisdicional, e requer a negativa de seguimento e a majoração dos honorários (fls. 1.338-1.359).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ENTREGA DE CHAVES, REPAROS, MULTA RESCISÓRIA, NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E DISSÍDIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECUSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, por rejeição da negativa de prestação jurisdicional (arts. 489, § 1º, e 1.022 do CPC) e por impedimento de conhecimento da divergência jurisprudencial em razão da Súmula n. 7 do STJ (fls. 1363-1365).<br>2. A controvérsia diz respeito a ação de resilição de contrato de locação c/c consignação de chaves, com pedidos de declaração de resilição, nulidade ou redução da cláusula penal e depósito de chaves; o valor da causa foi de R$ 22.500,00 (fl. 19).<br>3. A sentença julgou procedente a ação para declarar a resilição e a nulidade da cláusula décima, condenando o autor ao pagamento de multa compensatória equivalente a doze aluguéis, com correção e juros, e julgou improcedente a reconvenção; fixou honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação (fls. 903).<br>4. A Corte estadual reformou parcialmente a sentença para condenar o locatário aos reparos indicados no laudo pericial, aos aluguéis e encargos até 1º/8/2019, e às multas das cláusulas 9ª (infracional) e 10ª (rescisória), mantendo a redução da multa rescisória para seis aluguéis; fixou honorários recursais de 10% na lide principal; embargos de declaração rejeitados (fls. 1.100-1.107; 1.134-1.139).<br>II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 4 da Lei n. 8.245/1991 assegura direito potestativo de denunciar a locação, com extinção pelo depósito das chaves e multa proporcional; (ii) saber se o art. 23, III, da Lei n. 8.245/1991 afasta a exigência de reformas quando os danos decorrem do uso normal e há laudo pericial nesse sentido; (iii) saber se o art. 413 do Código Civil impõe redução equitativa da multa rescisória, limitada a três aluguéis, ante adimplemento substancial; (iv) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por afronta aos arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, II e parágrafo único, II, do CPC, quanto ao depósito das chaves, condicionamento a reformas, laudo pericial e uso do imóvel; e (v) saber se há dissídio com o AgInt nos EDcl no REsp 1.617.757/PR e com acórdão do TJSP sobre depósito de chaves e desgaste normal (fls. 1.275-1.277; 1.100-1.103; 1.137-1.138).<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. As teses relativas aos arts. 4 e 23, III, da Lei n. 8.245/1991 e ao art. 413 do Código Civil demandam reinterpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do conjunto fático-probatório (estado do imóvel, extensão das obras e critérios de proporcionalidade da cláusula penal), o que atrai os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ (fls. 1.100-1.106; 1.137).<br>7. Incide a Súmula n. 7 do STJ também para afastar a alegada divergência, pois o mesmo tema foi decidido à luz de fatos e provas (fls. 1.100-1.103; 1.137).<br>8. Não há negativa de prestação jurisdicional: o Tribunal de origem enfrentou os pontos sobre depósito das chaves, condicionamento a reparos, laudo pericial e alegação de uso do imóvel, esta última tida por inovação recursal (fls. 1.137-1.138).<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.<br>Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ quando a reforma pretendida exige reinterpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório, inclusive quanto ao estado do imóvel, extensão das obras e proporcionalidade da cláusula penal. 2. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta os pontos controvertidos e afasta inovação recursal. 3 I nviável conhecer da divergência pela alínea c quando a matéria está obstada pela Súmula n. 7 do STJ".<br>Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, arts. 4 e 23, III; Código Civil, art. 413; Código de Processo Civil, arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, II e parágrafo único, II, e 85, § 11 e § 2º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7.<br>VOTO<br>A controvérsia diz respeito a ação de resilição de contrato de locação c/c consignação de chaves, em que a parte autora pleiteou a declaração de resilição, a declaração de nulidade ou redução da cláusula penal e o depósito das chaves; cujo valor da causa fixado foi de R$ 22.500,00 (fl. 19).<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente a ação para declarar a resilição e a nulidade da cláusula décima, condenando o autor ao pagamento de multa compensatória equivalente a doze aluguéis, com correção e juros, e julgou improcedente a reconvenção; fixou honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação (fls. 903).<br>A Corte estadual reformou parcialmente a sentença para condenar o locatário aos reparos indicados no laudo pericial, aos aluguéis e encargos até 1º/8/2019, e às multas das cláusulas 9ª (infracional) e 10ª (rescisória), mantendo a redução da multa rescisória para seis aluguéis; fixou honorários recursais de 10% na lide principal (fls. 1.106-1.107).<br>I - Arts. 4º e 23, III, da Lei n. 8.245/1991<br>No recurso especial a parte recorrente alega direito potestativo de denunciar a locação com pagamento de multa proporcional e a inexigibilidade de reformas quando os danos correspondem ao uso normal.<br>Alega também que a entrega das chaves em juízo extingue a locação e que não se podem exigir aluguéis após o depósito.<br>O acórdão recorrido concluiu que, à luz do contrato e da prova pericial, o imóvel não foi devolvido nas condições recebidas, sendo devidos os reparos e os aluguéis até o término das obras; ressaltou a cláusula contratual que condiciona o encerramento da locação à vistoria e à verificação do cumprimento das obrigações de conservação (fls. 1.100-1.103; 1.137).<br>A controvérsia, nessa parte, demanda reinterpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos e provas sobre o estado do imóvel e a extensão das obras. Incide, portanto, o óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>II - Art. 413 do Código Civil<br>A recorrente afirma que a multa deve ser reduzida equitativamente e limitada, no caso, a três aluguéis, em razão do adimplemento substancial e da longa relação locatícia.<br>O acórdão recorrido manteve a redução da multa rescisória para seis aluguéis, com base no art. 413 do Código Civil e nas particularidades do caso, inclusive o valor do aluguel e o lapso entre o último aditivo e a denúncia da locação (fls. 1.105-1.106).<br>A pretensão recursal, para infirmar essa conclusão, exigiria reinterpretação da cláusula penal e revolvimento das circunstâncias fáticas consideradas pela Corte estadual. Óbice da Súmula n. 5 do STJ e da Súmula n. 7 do STJ.<br>III - Arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, II e parágrafo único, II, do Código de Processo Civil<br>No recurso especial a parte recorrente alega omissão quanto à extinção da locação com o depósito das chaves, quanto à impossibilidade de condicionar a devolução à realização de reformas, quanto ao laudo que teria indicado desgaste normal e quanto ao pleno uso do imóvel pela recorrida desde 2019.<br>O acórdão de embargos de declaração examinou os pontos e assentou que a entrega das chaves não encerrou a locação ante a cláusula que condiciona o término à vistoria e ao cumprimento das obrigações de conservação; reconheceu que a perícia apontou ausência de dano estrutural, mas também indicou necessidade de reparos; e considerou inovação a alegação de uso do imóvel pela recorrida, além de confirmar a multa contratual por descumprimento das obrigações de devolução nas mesmas condições (fls. 1.137-1.138).<br>Não se verifica a alegada ofensa ao artigo, pois a questão referente à omissão e à falta de fundamentação sobre depósito das chaves, condicionamento a reformas, laudo pericial e uso do imóvel foi devidamente analisada pela Corte estadual, que concluiu pela inexistência de vícios.<br>Confira-se trecho do acórdão recorrido (fls. 1.137-1.138):<br>A locação somente será encerrada depois que o LOCADOR vistoriar o imóvel e verificar o exato cumprimento das obrigações da Cláusula Sétima do presente contrato. Se houver necessidade de reparos, O LOCATÁRIO os fará às suas custas, permanecendo sua responsabilidade quanto ao pagamento dos aluguéis, até a efetiva entrega das chaves ao LOCADOR.<br>  o imóvel não foi devolvido no mesmo estado de conservação de quando locado.  a perícia, apesar de atestar a ausência de danos estruturais, foi taxativa em indicar que o imóvel não estava em bom estado de conservação  .  a alegação de omissão quanto ao pleno uso do imóvel  não foi alegada na apelação  portanto,  apreciação nesta oportunidade se mostra inviável, ante a preclusão.<br>IV - Divergência jurisprudencial<br>Alega o recorrente dissídio com o AgInt nos EDcl no REsp n. 1.617.757/PR (depósito das chaves extingue a locação e vedação de condicionamento a reformas) e com acórdão do TJSP (devolução com correção apenas de danos além do desgaste normal).<br>O acórdão recorrido decidiu a matéria com base na interpretação das cláusulas do contrato e no conjunto probatório sobre o estado do imóvel e a extensão das obras (fls. 1.100-1.103; 1.137).<br>A imposição do óbice da Súmula n. 7 do STJ quanto à alínea a do permissivo constitucional impede a análise do recurso pela alínea c sobre o mesmo tema.<br>V - Conclusão<br>Ante o exposto, conheço do agravo em recurso especial para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>É o voto.