ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. EXCESSO DE EXECUÇÃO E ÓBICES SUMULARES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial, por incidência das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ, deficiência de fundamentação e ausência de similitude fática para exame do dissídio.<br>2. A controvérsia: embargos à execução visando à cobrança integral de contrato de locação de 5 anos, questionando excesso de execução diante da rescisão antecipada e da ocupação por 7 meses.<br>3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau reconheceu excesso de execução e limitou a exigibilidade ao valor proporcional aos 7 meses de uso, acrescido da multa contratual de 10%.<br>4. A Corte de origem manteve o acórdão, fixou o termo final na entrega das chaves e confirmou indevida a cobrança integral das parcelas dos 60 meses.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há três questões em discussão: (i) saber se é possível o reenquadramento jurídico dos fatos e a revaloração das provas sem incidência das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ; (ii) saber se prevalecem as condições livremente pactuadas nas locações de shopping center com base no art. 54 da Lei n. 8.245/1991 e no art. 421, parágrafo único, do Código Civil; e (iii) saber se houve enriquecimento sem causa do locatário à luz do art. 884 do Código Civil.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. A pretensão demanda interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do acervo fático-probatório, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ.<br>7. A invocação do art. 421, parágrafo único, do Código Civil e do art. 54 da Lei n. 8.245/1991 não afasta os óbices sumulares, pois a alteração do entendimento exigiria interpretar o contrato e reavaliar as provas.<br>8. A tese de enriquecimento sem causa do art. 884 do Código Civil pressupõe inversão das premissas fáticas fixadas pela Corte local, o que também encontra óbice nas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ.<br>9. Mantém-se a inadmissão por deficiência de fundamentação, uma causa autônoma não afastada no agravo interno.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>10. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ quando a decisão recorrida se funda na interpretação de cláusulas contratuais e na análise do acervo fático-probatório, vedando reenquadramento jurídico que demande revolvimento de prova. 2. Os arts. 421, parágrafo único, do Código Civil e 54 da Lei n. 8.245/1991 não autorizam, na via especial, revisar cláusulas e provas para restabelecer cobrança integral após rescisão antecipada. 3. A alegação de enriquecimento sem causa do art. 884 do Código Civil demanda revisão de premissas fáticas e interpretação contratual, igualmente obstadas pelas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ. 4. A deficiência de fundamentação do recurso especial permanece como causa autônoma de inadmissão não afastada no agravo interno."<br>Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, parágrafo único, 884; Lei n. 8.245/1991, art. 54<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 182; STJ, AgInt no AREsp n. 2.720.502/SP

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por CONDOMINIO CIVIL DO SHOPPING CENTER IGUATEMI CAMPINAS contra a decisão de fls. 340-344, que negou provimento ao agravo em recurso especial, em razão da incidência dos óbices das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ e da deficiência de fundamentação do recurso especial, além da inviabilidade de exame do dissídio pela ausência de similitude fática.<br>Alega que o reenquadramento jurídico dos fatos e a revaloração das provas não esbarram nas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ, pois pretende apenas a aplicação dos arts. 421, parágrafo único, e 884 do Código Civil e do art. 54 da Lei n. 8.245/1991 aos fatos delineados no acórdão recorrido (fls. 352-361).<br>Sustenta violação ao art. 421, parágrafo único, do Código Civil, ao princípio da intervenção mínima e ao pacta sunt servanda, afirmando que, em locação de shopping center, devem prevalecer as condições livremente pactuadas (art. 54 da Lei n. 8.245/1991) (fls. 352-359).<br>Afirma ofensa ao art. 884 do Código Civil, com enriquecimento sem causa do locatário, e defende que não é necessário reexaminar provas nem reinterpretar cláusulas contratuais para acolher sua tese (fls. 359-361).<br>Aduz que a hipótese comporta revaloração de provas, citando precedente para admitir a redefinição do enquadramento jurídico dos fatos (fl. 355).<br>Requer a reforma da decisão agravada, a submissão do recurso ao colegiado e o provimento do recurso especial, para julgar integralmente improcedentes os embargos à execução (fls. 348 e 362).<br>Contrarrazões às fls. 367-373.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. EXCESSO DE EXECUÇÃO E ÓBICES SUMULARES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial, por incidência das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ, deficiência de fundamentação e ausência de similitude fática para exame do dissídio.<br>2. A controvérsia: embargos à execução visando à cobrança integral de contrato de locação de 5 anos, questionando excesso de execução diante da rescisão antecipada e da ocupação por 7 meses.<br>3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau reconheceu excesso de execução e limitou a exigibilidade ao valor proporcional aos 7 meses de uso, acrescido da multa contratual de 10%.<br>4. A Corte de origem manteve o acórdão, fixou o termo final na entrega das chaves e confirmou indevida a cobrança integral das parcelas dos 60 meses.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há três questões em discussão: (i) saber se é possível o reenquadramento jurídico dos fatos e a revaloração das provas sem incidência das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ; (ii) saber se prevalecem as condições livremente pactuadas nas locações de shopping center com base no art. 54 da Lei n. 8.245/1991 e no art. 421, parágrafo único, do Código Civil; e (iii) saber se houve enriquecimento sem causa do locatário à luz do art. 884 do Código Civil.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. A pretensão demanda interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do acervo fático-probatório, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ.<br>7. A invocação do art. 421, parágrafo único, do Código Civil e do art. 54 da Lei n. 8.245/1991 não afasta os óbices sumulares, pois a alteração do entendimento exigiria interpretar o contrato e reavaliar as provas.<br>8. A tese de enriquecimento sem causa do art. 884 do Código Civil pressupõe inversão das premissas fáticas fixadas pela Corte local, o que também encontra óbice nas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ.<br>9. Mantém-se a inadmissão por deficiência de fundamentação, uma causa autônoma não afastada no agravo interno.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>10. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ quando a decisão recorrida se funda na interpretação de cláusulas contratuais e na análise do acervo fático-probatório, vedando reenquadramento jurídico que demande revolvimento de prova. 2. Os arts. 421, parágrafo único, do Código Civil e 54 da Lei n. 8.245/1991 não autorizam, na via especial, revisar cláusulas e provas para restabelecer cobrança integral após rescisão antecipada. 3. A alegação de enriquecimento sem causa do art. 884 do Código Civil demanda revisão de premissas fáticas e interpretação contratual, igualmente obstadas pelas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ. 4. A deficiência de fundamentação do recurso especial permanece como causa autônoma de inadmissão não afastada no agravo interno."<br>Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, parágrafo único, 884; Lei n. 8.245/1991, art. 54<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 182; STJ, AgInt no AREsp n. 2.720.502/SP<br>VOTO<br>A irresignação não reúne condições de prosperar.<br>Trata-se, na origem, de embargos à execução, em que o exequente buscava a cobrança de valores de contrato de locação pelo prazo integral de 5 anos. A controvérsia, portanto, versa sobre a configuração de excesso de execução diante da rescisão antecipada e da ocupação por período inferior ao pactuado.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau reconheceu excesso de execução e limitou a exigibilidade ao valor proporcional aos 7 meses de uso, acrescido da multa contratual de 10%.<br>A Corte a quo manteve o entendimento, em apelação, concluindo que a cobrança integral das parcelas contratadas para 60 meses seria indevida, fixando o termo final da locação na data da entrega das chaves e confirmando o excesso de execução.<br>Sobreveio recurso especial, em que o recorrente alegou violação aos arts. 421, parágrafo único, e 884 do Código Civil e ao art. 54 da Lei n. 8.245/1991, sustentando afronta à autonomia privada, à força obrigatória dos contratos e à intervenção mínima, bem como enriquecimento sem causa e prevalência das condições livremente pactuadas em locação de loja em shopping center.<br>Nas razões do agravo interno, sustenta que não há necessidade de reexame de provas nem de interpretação de cláusulas contratuais para acolher o reenquadramento jurídico (Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ), afirma a prevalência do pacta sunt servanda nas locações de shopping center (art. 54 da Lei n. 8.245/1991 e art. 421, parágrafo único, do Código Civil) e aponta enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), defendendo ser possível a revaloração das provas.<br>Conforme consta na decisão agravada, a conclusão do Tribunal de origem resultou de análise do acervo fático-probatório e da lógica das cláusulas contratuais, ao verificar que o locatário permaneceu apenas 7 meses no imóvel e já havia quitado montante superior ao proporcional ao tempo de uso, tornando inexigível o saldo remanescente. Para infirmar esse quadro e acolher a tese de desrespeito às condições contratuais ou inexistência de enriquecimento sem causa, seria indispensável reexaminar cláusulas do contrato e rever provas produzidas, providências obstadas na via especial pelas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ.<br>Assim, não obstante as alegações apresentadas neste agravo interno em relação à suposta desnecessidade de revolvimento probatório, não há como afastar a incidência dos óbices sumulares. O que se pretende é a revalidação da cobrança integral, o que pressupõe nova valoração do conjunto probatório e interpretação das disposições contratuais, incompatíveis com o recurso especial.<br>De igual modo, não prospera o recurso quanto à invocação do art. 421, parágrafo único, do Código Civil e do art. 54 da Lei n. 8.245/1991. A manutenção do acórdão recorrido decorreu das peculiaridades fáticas e da leitura das cláusulas ajustadas, sob o prisma da proporcionalidade diante da rescisão antecipada e da entrega das chaves. A alteração desse entendimento demanda interpretar o instrumento contratual e reavaliar a prova, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ. Nesse sentido, os julgados já mencionados na decisão agravada: AgInt no AREsp n. 2.720.502/SP.<br>No que se refere ao art. 884 do Código Civil, a tese de enriquecimento sem causa igualmente pressupõe a inversão das premissas fixadas pela Corte local, que assentou pagamento superior ao proporcional ao uso. A revisão dessa premissa exigiria revolvimento de fatos e provas, bem como releitura das cláusulas, o que não se admite em recurso especial, por força dos mesmos óbices sumulares. Nesse sentido, os julgados já mencionados na decisão agravada: AgInt no AREsp n. 2.720.502/SP.<br>Além disso, permanece hígida a conclusão de que o recurso especial foi inadmitido, também, por deficiência de fundamentação, pois se limitou a menções genéricas sem demonstrar, de forma clara e específica, a violação legal apontada, não tendo o agravo interno afastado essa causa autônoma.<br>Portanto, a parte agravante não logrou êxito em demonstrar situação superveniente que justificasse a alteração da decisão agravada.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É o voto.