ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA E RECONVENÇÃO EM OBRA POR ADMINISTRAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES AO DESISTENTE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de violação do art. 63 da Lei n. 4.591/1964, incidência da Súmula n. 7 do STJ e não demonstração do dissídio jurisprudencial.<br>2. A controvérsia diz respeito a ação anulatória, com reconvenção de resolução da avença originária e restituição de valores em obra por administração, cujo valor da causa é de R$ 30.918,47.<br>3. A sentença julgou extinta a ação principal, sem resolução de mérito, por perda superveniente do objeto, e julgou parcialmente procedente a reconvenção para restituir os valores pagos à associação, com correção monetária desde cada desembolso e juros legais a partir da intimação.<br>4. A Corte estadual manteve a sentença pelos próprios fundamentos, reconhecendo o direito potestativo de resolução do contrato originário e a restituição dos valores pagos diretamente à associação.<br>II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964, por suposta indevida restituição imediata e integral dos valores pagos em obra por administração; e (ii) saber se houve divergência jurisprudencial quanto à devolução imediata dos valores em obra por administração.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. A revisão do entendimento do Tribunal de origem, que reconheceu o direito potestativo de rescindir o contrato e determinou a restituição dos valores pagos à associação, demanda reexame do conjunto fático-probatório, o que atrai a incidência da Súmula n. 7 do STJ.<br>7. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, pois faltou o cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, e, presente o óbice da Súmula n. 7 do STJ na via da alínea a, fica prejudicado o conhecimento pela alínea c sobre a mesma questão.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>8. Agravo em recurso especial desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal demanda reexame do conjunto fático-probatório para afastar a restituição dos valores pagos em obra por administração. 2. Para o conhecimento pela alínea c, exige-se cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ; não atendido, fica prejudicada a apreciação do dissídio, sobretudo diante do óbice sumular."<br>Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 63, § 4º .<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL LAS VEGAS II contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por não demonstrada a violação do art. 63 da Lei n. 4.591/1964, pela incidência da Súmula n. 7 do STJ e pela não demonstração do dissídio jurisprudencial.<br>Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>O recurso especial foi interposto, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação cível nos autos de ação anulatória.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 548):<br>AÇÃO ANULATORIA. Associação constituída pelos promissários compradores do empreendimento "Condomínio Residencial Las Vegas II", para destituição da Construtora House e conclusão das obras pelo regime de preço de custo real na forma prevista na Lei 4.591/64.<br>Pretensão da Associação de, sob alegação de fraude, anular o "Instrumento de Transação, Devolução de Unidade e Cessão de Direitos" (prevendo a entrega da unidade nº 101 quitada, como forma de pagamento pela de nº 202) firmado com o réu, que exercia à época função de tesoureiro do empreendimento.<br>PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO DA AÇÃO PRINCIPAL. Reconvenção apresentada pleiteando a resolução da avença originária que ensejou na perda superveniente do objeto da ação e na condenação na devolução dos valores pagos à Associação (e não à Construtora). Requerido, na qualidade de promissário comprador, possui direito potestativo (art. 475 do CC e Súmula 543/STJ) de rescindir o contrato originário firmado, com o retorno das partes ao estado anterior. Manutenção da sentença. APLICAÇÃO DO ART. 252 DO RITJSP/2009. HONORÁRIOS majorados em 5% do valor fixado na sentença, por imposição do art. 85, §11, CPC. RECURSO DESPROVIDO.<br>Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 565):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Ausência de violação dos artigos 489 e 1022 do CPC. O julgado contém a análise de todas as questões devolvidas, em absoluta consonância com os elementos dos autos, as normas legais e a jurisprudência incidente na espécie. EMBARGOS REJEITADOS.<br>No recurso especial, a parte aponta divergência jurisprudencial e violação do art. 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964.<br>Alega que o acórdão recorrido, ao determinar a restituição imediata e integral dos valores pagos por associado desistente, deixou de observar os descontos legais aplicáveis em obras por administração ou preço de custo.<br>Sustenta que o Tribunal de origem, ao determinar a devolução imediata dos valores pagos à Associação em obra por administração, divergiu do entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro.<br>Requer o provimento do recurso para reformar o acórdão recorrido.<br>Contrarrazões às fls. 645-654.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA E RECONVENÇÃO EM OBRA POR ADMINISTRAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES AO DESISTENTE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de violação do art. 63 da Lei n. 4.591/1964, incidência da Súmula n. 7 do STJ e não demonstração do dissídio jurisprudencial.<br>2. A controvérsia diz respeito a ação anulatória, com reconvenção de resolução da avença originária e restituição de valores em obra por administração, cujo valor da causa é de R$ 30.918,47.<br>3. A sentença julgou extinta a ação principal, sem resolução de mérito, por perda superveniente do objeto, e julgou parcialmente procedente a reconvenção para restituir os valores pagos à associação, com correção monetária desde cada desembolso e juros legais a partir da intimação.<br>4. A Corte estadual manteve a sentença pelos próprios fundamentos, reconhecendo o direito potestativo de resolução do contrato originário e a restituição dos valores pagos diretamente à associação.<br>II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964, por suposta indevida restituição imediata e integral dos valores pagos em obra por administração; e (ii) saber se houve divergência jurisprudencial quanto à devolução imediata dos valores em obra por administração.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. A revisão do entendimento do Tribunal de origem, que reconheceu o direito potestativo de rescindir o contrato e determinou a restituição dos valores pagos à associação, demanda reexame do conjunto fático-probatório, o que atrai a incidência da Súmula n. 7 do STJ.<br>7. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, pois faltou o cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, e, presente o óbice da Súmula n. 7 do STJ na via da alínea a, fica prejudicado o conhecimento pela alínea c sobre a mesma questão.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>8. Agravo em recurso especial desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal demanda reexame do conjunto fático-probatório para afastar a restituição dos valores pagos em obra por administração. 2. Para o conhecimento pela alínea c, exige-se cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ; não atendido, fica prejudicada a apreciação do dissídio, sobretudo diante do óbice sumular."<br>Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 63, § 4º .<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7.<br>VOTO<br>A controvérsia diz respeito a ação anulatória, em que a parte autora pleiteou a nulidade do Instrumento de Transação, Devolução de Unidade e Cessão de Direitos, firmado com o réu, e, na reconvenção, houve pedido de resolução da avença originária e restituição de valores, cujo valor da causa fixado foi de R$ 30.918,47.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau extinguiu a ação principal, sem resolução de mérito, por perda superveniente do objeto, e julgou procedente em parte a reconvenção, com restituição dos valores pagos à Associação, correção monetária desde cada desembolso e juros legais a partir da intimação.<br>A Corte estadual manteve a sentença por seus próprios fundamentos, reconhecendo o direito potestativo de resolução do contrato originário, a perda do objeto da ação anulatória e a restituição dos valores pagos à Associação.<br>No recurso especial a parte recorrente alega que, sendo a obra por administração/preço de custo, a restituição ao desistente deve observar o rito do leilão dos direitos, sendo indevida a devolução imediata com correção e juros.<br>O acórdão recorrido concluiu que o réu, como promissário comprador, detém direito potestativo de rescindir o contrato originário, desaparecendo, por consequência, o instrumento superveniente objeto da ação anulatória, e que a Associação deve restituir os valores que recebeu diretamente.<br>Rever tal entendimento demandaria o reexame de provas, o que é incabível em recurso especial ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>Para a interposição de recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.<br>Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas, pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados, deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.<br>Ademais, a incidência de óbice sumulares quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão.<br>Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a não realização do devido cotejo analítico.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>É o voto.