ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, por estar o acórdão em conformidade com a jurisprudência do STJ e por prejudicada a análise do dissídio pela alínea c.<br>2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais, envolvendo compromisso de compra e venda de lote. O valor da causa foi fixado em R$ 18.650,57.<br>3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindiu o contrato e o aditivo, declarou nula a cláusula que previa retenção sobre o valor total, fixou retenção de 20% sobre os valores pagos, determinou restituição em parcela única com correção e juros, afastou taxa de fruição, comissão de corretagem e despesas extrajudiciais e distribuiu a sucumbência.<br>4. A Corte de origem reconheceu a aplicação da Lei n. 13.786/2018 ao aditivo, manteve a retenção de 20% sobre os valores pagos, afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, fixou responsabilidade pelo IPTU até a rescisão e redistribuiu a sucumbência, corrigindo posteriormente erro material quanto aos honorários.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido violou os arts. 389, 402 e 412 do Código Civil e o art. 926 do Código de Processo Civil ao não aplicar o padrão-base de retenção de 25% sobre os valores pagos, ao manter a retenção de 20% e ao prejudicar o dissídio jurisprudencial pela alínea c.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. O acórdão estadual está em harmonia com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, definida conforme as circunstâncias do caso, sem aplicação automática do percentual de 25%.<br>6. Incidem os óbices das Súmulas n. 5 do STJ, quanto à interpretação de cláusulas contratuais, e n. 7 do STJ, quanto ao reexame de fatos e provas, o que impede a revisão dos parâmetros fixados e prejudica a análise do dissídio pela alínea c.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>7. Agravo em recurso especial desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A Súmula n. 5 do STJ obsta a reinterpretação de cláusulas contratuais para elevar o percentual de retenção. 2. A Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame do contexto fático-probatório e prejudica o dissídio pela alínea c quando subsistem os óbices da alínea a. 3. A retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos não possui percentual automático, devendo observar as particularidades do caso".<br>Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 412; CPC, arts. 926, 85, § 11.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7; STJ, agravo em recurso especial n. 2.707.207/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SÃO BENTO INCORPORADORA LTDA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, por incidência dos óbices da Súmula n. 5 do STJ, da Súmula n. 7 do STJ, por estar o acórdão recorrido em conformidade com a jurisprudência do STJ e por prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial pela alínea c, diante dos impedimentos reconhecidos na alínea a.<br>Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Não foi apresentada contraminuta, conforme a certidão de fl. 410.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul em apelação cível, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais.<br>O julgado foi assim ementado (fls. 263-264):<br>EMENTA - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - PEDIDO DE REVOGAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA AFASTADO - NÃO COMPROVADA A ALTERAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS DA BENEFICIÁRIA - PARCIAL PROCEDÊNCIA DA DEMANDA NA ORIGEM - ADITIVO CONTRATUAL FIRMADO SOB A ÉGIDE DA LEI N.º 13.786/2018 - APLICABILIDADE RECONHECIDA - RETENÇÃO DE VALORES CONFORME O POSICIONAMENTO ASSENTADO NO STJ - IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO - PREVISÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM - ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO - DESPESAS COM IPTU - RESPONSABILIDADE QUE RECAI SOBRE O COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - PREQUESTIONAMENTO - SENTENÇA REFORMADA - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Para a revogação da assistência judiciária gratuita é imprescindível que fique constatada a alteração da capacidade financeira da parte beneficiária, ônus que incumbe ao impugnante, sem o que afasta-se o pleito de revogação da benesse. Quando o contrato de compra e venda for firmado anteriormente à vigência da Lei do Distrato (Lei n.º 13.786/18) mas o seu termo aditivo for celebrado após a entrada em vigor do referido diploma legal, indicando expressamente a sua aplicação, evidente a sua incidência na hipótese concreta. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados pelo comprador em caso de rescisão contratual, no importe de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, bem como ausentes evidências de que a apelante tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel, não há falar em cobrança de taxa de fruição. A responsabilidade pelo pagamento dos valores a título de IPTU incidentes sobre o imóvel é do adquirente, cuja obrigação persiste até a data da rescisão contratual. Existindo sucumbência recíproca entre as partes, deve-se observar o teor do art. 86, do CPC, de modo que, havendo a reforma da sentença, necessária se mostra a redistribuição dos ônus sucumbenciais.<br>Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 287):<br>EMENTA - EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL - ERRO MATERIAL VERIFICADO - OMISSÃO QUANTO À ALEGADA COMISSÃO DE CORRETAGEM - NÃO OCORRÊNCIA - VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE - EMBARGOS PARCIALMENTE ACOLHIDOS, SEM EFEITOS INFRINGENTES. Nos termos do artigo 1.022, do CPC/2015, cabem embargos de declaração para esclarecer obscuridade, eliminar contradição ou suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, ou corrigir erro material. Supre-se o erro material reconhecido, sem modificação do julgado.<br>No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos:<br>a) 926, do Código de Processo Civil, porque o Tribunal de origem teria decidido em desarmonia com a jurisprudência do STJ ao não aplicar o padrão-base de retenção de 25% dos valores pagos;<br>b) 389, 402 e 412, do Código Civil, já que o acórdão recorrido teria desconsiderado a função indenizatória e cominatória da cláusula penal e a recomposição dos prejuízos, pleiteando a fixação da retenção em 25% dos valores pagos.<br>Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a retenção contratual deveria permanecer em 20% sobre os valores efetivamente pagos e que o parâmetro de 25% não seria automático, divergiu do entendimento do REsp 1.723.519/SP e de julgados monocráticos que aplicaram a Súmula n. 568 do STJ.<br>Requer o provimento do recurso para que se fixe a retenção em 25% dos valores pagos, com base no padrão-base da Segunda Seção e na tese dos EAg 1.138.183/PE; requer ainda o provimento do recurso para que se reconheça a relevância presumida do tema, a observância do art. 926 do CPC e a aplicação dos arts. 389, 402 e 412 do Código Civil.<br>Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidão de fl. 385.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissão do recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, por estar o acórdão em conformidade com a jurisprudência do STJ e por prejudicada a análise do dissídio pela alínea c.<br>2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais, envolvendo compromisso de compra e venda de lote. O valor da causa foi fixado em R$ 18.650,57.<br>3. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, rescindiu o contrato e o aditivo, declarou nula a cláusula que previa retenção sobre o valor total, fixou retenção de 20% sobre os valores pagos, determinou restituição em parcela única com correção e juros, afastou taxa de fruição, comissão de corretagem e despesas extrajudiciais e distribuiu a sucumbência.<br>4. A Corte de origem reconheceu a aplicação da Lei n. 13.786/2018 ao aditivo, manteve a retenção de 20% sobre os valores pagos, afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado, fixou responsabilidade pelo IPTU até a rescisão e redistribuiu a sucumbência, corrigindo posteriormente erro material quanto aos honorários.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido violou os arts. 389, 402 e 412 do Código Civil e o art. 926 do Código de Processo Civil ao não aplicar o padrão-base de retenção de 25% sobre os valores pagos, ao manter a retenção de 20% e ao prejudicar o dissídio jurisprudencial pela alínea c.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>5. O acórdão estadual está em harmonia com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% das quantias pagas, definida conforme as circunstâncias do caso, sem aplicação automática do percentual de 25%.<br>6. Incidem os óbices das Súmulas n. 5 do STJ, quanto à interpretação de cláusulas contratuais, e n. 7 do STJ, quanto ao reexame de fatos e provas, o que impede a revisão dos parâmetros fixados e prejudica a análise do dissídio pela alínea c.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>7. Agravo em recurso especial desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A Súmula n. 5 do STJ obsta a reinterpretação de cláusulas contratuais para elevar o percentual de retenção. 2. A Súmula n. 7 do STJ obsta o reexame do contexto fático-probatório e prejudica o dissídio pela alínea c quando subsistem os óbices da alínea a. 3. A retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos não possui percentual automático, devendo observar as particularidades do caso".<br>Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 402, 412; CPC, arts. 926, 85, § 11.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7; STJ, agravo em recurso especial n. 2.707.207/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025.<br>VOTO<br>A controvérsia diz respeito a ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e declaração de nulidade de cláusulas contratuais, em que a parte autora pleiteou a rescisão do compromisso de compra e venda de lote, a nulidade das cláusulas de retenção de 2% sobre o valor total do contrato e de 20% a título de taxas de administração e correlatas, a restituição dos valores pagos com correção e juros, e o afastamento de taxa de fruição, comissão de corretagem e despesas extrajudiciais. O valor da causa foi fixado em R$ 18.650,57.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos: rescindiu o contrato e o aditivo, declarou nula a alínea a da cláusula segunda, § 2º, do contrato, revisou a alínea b para incidir 20% sobre o valor das parcelas pagas, condenou a ré à restituição em parcela única de R$ 18.650,57 com correção pelo IGP-M desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde o trânsito em julgado, autorizou retenção de 20% sobre os valores pagos e de eventuais débitos de IPTU entre a assinatura (janeiro/2016) e o ajuizamento (outubro/2020), e afastou comissão de corretagem, taxa de fruição e despesas extrajudiciais; fixou honorários em 15% sobre o valor atualizado da condenação, com sucumbência repartida em 80% para a ré e 20% para o autor, suspensa a exigibilidade em favor do autor.<br>A Corte de origem deu parcial provimento à apelação da requerida: reconheceu a aplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 ao aditivo; manteve a retenção de 20% sobre os valores pagos; afastou taxa de fruição por se tratar de lote não edificado; definiu a responsabilidade do IPTU até a data da sentença que declarou a rescisão; redistribuiu a sucumbência em 50% para cada parte e arbitrou honorários em 20%.<br>Nos embargos, corrigiu erro material para manter honorários em 15%.<br>I - Arts. 389, 402 e 412, do CC e 926 do CPC<br>No recurso especial a parte recorrente alega que o acórdão recorrido violou os arts. 389, 402 e 412 do Código Civil, ao alterar a base de cálculo mantendo a fixado a retenção de 20% e afastado a aplicação do padrão-base de 25%, contrariando a natureza indenizatória e cominatória da cláusula penal e a recomposição dos prejuízos.<br>Afirma que o Tribunal deveria ter uniformizado a jurisprudência, aplicando o padrão-base de retenção de 25% dos valores pagos, conforme precedentes da Segunda Seção, e que o acórdão destoou da orientação dominante.<br>A Corte estadual concluiu que a retenção de 20% sobre os valores pagos respeita o limite de 25% admitido pelo STJ e decorre do ajuste contratual, sendo indevida a cumulação abusiva e descabida a taxa de fruição por inexistir edificação ou proveito econômico, bem como que o IPTU é devido até a data da rescisão.<br>Assentou o Tribunal de origem que o contrato estipulou 20% de retenção e que a alteração da base de cálculo para incidir sobre os valores pagos se alinha ao teto de 25% admitido por esta Corte, não havendo circunstância específica para elevar o percentual, e rechaçou taxa de fruição por se tratar de terreno não edificado.<br>Nesse sentido:<br>PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULA E INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO SOBRE<br>VALORES PAGOS. PARCIAL PROVIMENTO.<br>1. A oposição de embargos de declaração para suscitar a manifestação do Tribunal de origem sobre matéria omitida no acórdão, aliada à alegação de violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil no recurso especial, configura o prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do mesmo diploma legal, superando-se o óbice da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça.<br>2. É abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada, a cláusula penal que estabelece como base de cálculo da multa rescisória o valor integral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em detrimento do montante efetivamente adimplido pelo promitente comprador. A referida estipulação viola o disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e enseja o enriquecimento sem causa do promitente vendedor.<br>3. A jurisprudência pacífica deste Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, a retenção de valores pelo vendedor deve se limitar a um percentual entre 10% e 25% das quantias pagas, a ser definido de acordo com as particularidades do caso concreto.<br>4. Recurso especial parcialmente provido para redimensionar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos promitentes compradores. (AREsp n. 2.707.207/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 17/10/2025.)<br>A conclusão de que o julgado está em consonância com a jurisprudência do STJ impede a abertura da instância especial, e a pretensão de revisão dos parâmetros fixados no caso concreto demanda interpretação contratual e reexame de fatos, atraindo, respectivamente, as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>II - Divergência jurisprudencial<br>A parte alega dissídio com o REsp 1.723.519/SP e outros precedentes monocráticos, sustentando que o percentual de 25% deve ser aplicado como padrão-base. A Corte estadual, ao manter 20% sobre os valores pagos, ressaltou que o parâmetro de 25% não é automático e que não houve peculiaridade a justificar majoração, além de estar em harmonia com a orientação de retenção entre 10% e 25% conforme o caso.<br>A imposição dos óbices da Súmula n. 5 do STJ e da Súmula n. 7 do STJ quanto à alínea a do permissivo constitucional impede a análise do recurso pela alínea c sobre o mesmo tema.<br>III - Conclusão<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em mais 2% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>É o voto.