ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. USO DE ÁREA DE GARAGEM E NULIDADE DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. ÓBICE DA SÚMULA N. 7 DO STJ E DISSÍDIO NÃO COMPROVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de origem que inadmitiu o recurso especial por ausência de violação dos arts. 422 e 1.277 do Código Civil e dos arts. 5º, 7º, 369, 373, I e II, 374, II, e 378 do Código de Processo Civil, incidência da Súmula n. 7 do STJ e falta de similitude fática e de cotejo analítico quanto à alínea c.<br>2. A controvérsia diz respeito à ação anulatória de assembleia geral ordinária c/c declaratória, visando a nulidade do item que fixou aluguel para uso de segundo veículo e o reconhecimento do direito de estacionar dois veículos na área de garagem sem o pagamento de aluguel. O valor da causa foi fixado em R$ 5.000.<br>3. A sentença julgou procedentes os pedidos, declarou nulo o item "5" da assembleia e reconheceu o direito de uso da área de garagem n. 4 para dois veículos sem aluguel.<br>4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, com fundamento no art. 252 do RITJSP, e majorou os honorários.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a decisão violou os arts. 422 do Código Civil e 5º do Código de Processo Civil pela ocorrência de venire contra factum proprium; (ii) saber se é vedada a intervenção judicial em regras internas aprovadas em assembleia, à luz dos arts. 1.277 do Código Civil e 7º do Código de Processo Civil; (iii) saber se houve cerceamento de defesa e indevida distribuição do ônus probatório, em face dos arts. 369, 373, I e II, 374, II, e 378 do Código de Processo Civil; e (iv) saber se há dissídio jurisprudencial apto ao conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ, pois a pretensão recursal demanda reexame de premissas fáticas quanto à natureza da área de garagem, ao uso de dois veículos e à ausência de prejuízo aos demais condôminos. O dissídio jurisprudencial não foi comprovado, ante a falta de cotejo analítico e de similitude fática, nos termos do art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e do art. 255, § 1º, do RISTJ.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>7 . Agravo em recurso especial desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório sobre o uso da área de garagem e a inexistência de prejuízo aos condôminos. 2. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico e de similitude fática, conforme art. 1.029, § 1º, do CPC e art. 255, § 1º, do RISTJ".<br>Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 1.277; CPC, arts. 5, 7, 369, 373, I e II, 374, II, 378, 1.029, § 1º, 85, § 11; RISTJ, art. 255, § 1º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CECÍLIA AGUIAR contra a decisão que inadmitiu o recurso especial por não demonstrada a vulneração dos arts. 422 e 1.277 do Código Civil e aos arts. 5º, 7º, 369, 373, I e II, 374, II, e 378 do Código de Processo Civil, por incidência da Súmula n. 7 do STJ, e por ausência de similitude fática e de cotejo analítico quanto à alínea c.<br>Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Contraminuta às fls. 545-560.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo em apelação, nos autos de ação anulatória de assembleia geral ordinária c/c declaratória com pedido de liminar. O valor atribuído à causa foi de R$5.000.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 416):<br>APELAÇÃO. Ação anulatória de assembleia geral ordinária. Condomínio. Uso de área de garagem para estacionamento de dois veículos automotores. Sentença de procedência. Preliminares afastadas. Recurso tempestivo. Inexistência de afronta ao princípio da dialeticidade, porquanto é possível extrair do apelo razões que impugnam suficientemente os fundamentos da r. sentença recorrida. Imóvel adquirido pela autora com uma área de garagem destinada ao estacionamento de automóvel de passeio. Controvérsia que cinge-se acerca da possibilidade de se estacionar dois veículos de passeio na área de garagem nº 4 da autora. Não há matrícula exclusiva da área de garagem, constituindo, portanto, direito acessório da autora, mas de uso particular e não de uso comum, e indistinto do condomínio. Sendo a área de garagem de uso particular da autora - e não de uso comum do condomínio - não pode o apelante exigir aluguel por sua utilização. Anuência anterior ao pagamento de aluguel ao condomínio que não afasta possibilidade de judicialização. Condomínio apelante que não questionou a fração ideal do imóvel ou que a autora estivesse se utilizando de área maior do que aquela prevista na matrícula. Ônus que incumbia ao apelante. Pelo menos motivo, não convence a alegação de que a autora estaria pagando mensalidade de condomínio a menor ou que estaria ocorrendo enriquecimento ilícito. Na área de garagem nº 4 é possível estacionar dois veículos (de pequeno ou médio porte) sem que tal utilização cause qualquer prejuízo aos demais condôminos. Se a área é de uso particular, se a finalidade da área não foi deturpada (estacionamento de automóvel de passeio) e não há qualquer prejuízo ou incômodo aos demais condôminos, acertada a r. sentença em reconhecer o direito da autora de estacionar seus veículos no local com a consequente declaração de nulidade do item 5 da assembleia realizada. Ratificação dos fundamentos da sentença. Art. 252 do RITJSP. Recurso desprovido.<br>Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 442):<br>EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Ação de cobrança. Resultado de desprovimento. Inconformismo. Omissão, contradição, obscuridade e/ou erro material não constatadas. Modificação do julgado. Inviabilidade. ACLARATÓRIOS REJEITADOS.<br>No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos:<br>a) 422 do Código Civil e 5º do Código de Processo Civil, porque o acórdão recorrido teria apoiado comportamento contraditório da parte autora, que concordou por anos com o pagamento de aluguel para uso de segundo veículo;<br>b) 1.277 do Código Civil e 7º do Código de Processo Civil, pois não poderia o Judiciário intervir nas regras internas aprovadas em assembleia sobre vagas e aluguel de áreas comuns;<br>c) 369, 373, I e II, 374, II, e 378 do Código de Processo Civil, aduzindo cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova oral e pericial e pela indevida inversão do ônus da prova;<br>Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que seria possível estacionar dois veículos na área de garagem nº 4 sem prejuízo aos demais e sem pagamento de aluguel, divergiu do entendimento do TJRJ no processo n. 0021287-65.2015.8.19.0203, que reconheceu ser devido o uso de apenas um carro por vaga conforme convenção.<br>Requer o provimento do recurso para que "seja determinada a regular realização de audiência de instrução na qual possa o Recorrente produzir a prova testemunhal pela qual tempestivamente protestaram bem como a prova pericial que se mostram relevante para o deslinde da demanda, proferindo-se após nova sentença, que certamente julgará improcedente a ação".<br>Contrarrazões às fls. 486-506.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. USO DE ÁREA DE GARAGEM E NULIDADE DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. ÓBICE DA SÚMULA N. 7 DO STJ E DISSÍDIO NÃO COMPROVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão do Tribunal de origem que inadmitiu o recurso especial por ausência de violação dos arts. 422 e 1.277 do Código Civil e dos arts. 5º, 7º, 369, 373, I e II, 374, II, e 378 do Código de Processo Civil, incidência da Súmula n. 7 do STJ e falta de similitude fática e de cotejo analítico quanto à alínea c.<br>2. A controvérsia diz respeito à ação anulatória de assembleia geral ordinária c/c declaratória, visando a nulidade do item que fixou aluguel para uso de segundo veículo e o reconhecimento do direito de estacionar dois veículos na área de garagem sem o pagamento de aluguel. O valor da causa foi fixado em R$ 5.000.<br>3. A sentença julgou procedentes os pedidos, declarou nulo o item "5" da assembleia e reconheceu o direito de uso da área de garagem n. 4 para dois veículos sem aluguel.<br>4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, com fundamento no art. 252 do RITJSP, e majorou os honorários.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a decisão violou os arts. 422 do Código Civil e 5º do Código de Processo Civil pela ocorrência de venire contra factum proprium; (ii) saber se é vedada a intervenção judicial em regras internas aprovadas em assembleia, à luz dos arts. 1.277 do Código Civil e 7º do Código de Processo Civil; (iii) saber se houve cerceamento de defesa e indevida distribuição do ônus probatório, em face dos arts. 369, 373, I e II, 374, II, e 378 do Código de Processo Civil; e (iv) saber se há dissídio jurisprudencial apto ao conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ, pois a pretensão recursal demanda reexame de premissas fáticas quanto à natureza da área de garagem, ao uso de dois veículos e à ausência de prejuízo aos demais condôminos. O dissídio jurisprudencial não foi comprovado, ante a falta de cotejo analítico e de similitude fática, nos termos do art. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e do art. 255, § 1º, do RISTJ.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>7 . Agravo em recurso especial desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório sobre o uso da área de garagem e a inexistência de prejuízo aos condôminos. 2. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico e de similitude fática, conforme art. 1.029, § 1º, do CPC e art. 255, § 1º, do RISTJ".<br>Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 1.277; CPC, arts. 5, 7, 369, 373, I e II, 374, II, 378, 1.029, § 1º, 85, § 11; RISTJ, art. 255, § 1º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7.<br>VOTO<br>A controvérsia diz respeito a ação anulatória de assembleia geral ordinária c/c declaratória com pedido de liminar, em que a parte autora pleiteou a nulidade do item da assembleia que fixou aluguel para uso de segundo veículo e o reconhecimento do direito de usar a área de garagem n. 4 para dois veículos, sem pagamento de aluguel.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, declarou nulo o item "5" da assembleia e reconheceu o direito de uso da vaga n. 4 para dois veículos sem aluguel, fixando honorários por equidade em R$ 3.000,00.<br>A Corte de origem manteve integralmente a sentença, adotando seus fundamentos (art. 252 do RITJSP), e majorou os honorários para R$ 4.000,00.<br>I - Arts. 422 do Código Civil e 5º do CPC<br>No recurso especial a parte recorrente alega violação da boa-fé objetiva em razão do venire contra factum proprium, por a autora ter concordado com pagamento de aluguel para uso de segundo veículo ao longo do tempo.<br>O acórdão recorrido concluiu que a área de garagem vinculada ao apartamento é direito acessório de uso particular, não comum, que o pagamento pretérito não afasta o direito de judicializar, e que não há prejuízo aos demais condôminos: "E o fato de a autora ter anuído em passado momento pelo pagamento de aluguel não retira ou afasta a possibilidade de judicialização para eventual reconhecimento de direito que alega ter."; "Na área de garagem nº 4, depreende-se dos autos que nela é possível estacionar dois veículos  sem que tal utilização cause qualquer prejuízo aos demais condôminos".<br>No recurso especial, a parte alega que houve má aplicação da boa-fé e pretende infirmar conclusões assentadas em análise fática sobre uso, tamanho e ausência de prejuízo. Rever tal entendimento demandaria o reexame do conjunto probatório, o que é incabível em recurso especial ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>II - Arts. 1.277 do CC e 7º do CPC<br>A recorrente afirma que não seria possível a intervenção judicial nas regras internas aprovadas em assembleia, devendo prevalecer a soberania dos condôminos sobre número de veículos por vaga e aluguel de áreas comuns.<br>O acórdão recorrido assentou que a área de garagem n. 4 é de uso particular da autora, não de uso comum, vinculada à unidade, e que, não havendo desvio de finalidade nem prejuízo, é indevido exigir aluguel por sua utilização.<br>A pretensão recursal de restabelecer deliberação assemblear para cobrar aluguel sobre área de uso particular foi afastada com base em premissas fáticas do caso (natureza da área, demarcação, ausência de prejuízo). A revisão dessas premissas encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ.<br>III - Arts. 369, 373, I e II, 374, II, e 378 do CPC<br>A parte alega cerceamento de defesa por indeferimento de prova oral e pericial e por indevida distribuição do ônus probatório, sustentando a necessidade de perícia para aferir fração ideal e ocupação do espaço.<br>O acórdão dos embargos registrou que a embargante requereu apenas oitiva de testemunhas e que o uso de perícia foi postulado genericamente, sem indicação oportuna de motivos e objetivos, não havendo cerceamento.<br>Já o acórdão de mérito destacou que incumbia ao condomínio comprovar uso de área maior, o que não fez, mantendo a conclusão de possibilidade de dois veículos sem prejuízo.<br>O Tribunal de origem decidiu sobre conveniência e necessidade da prova e concluiu, a partir do conjunto fático-probatório, pela desnecessidade de dilação e pela ausência de prejuízo. Rever tais pontos demandaria reexame de provas, incabível em recurso especial, ante a Súmula n. 7 do STJ.<br>IV - Divergência jurisprudencial<br>A parte sustenta dissídio com acórdão do TJ-RJ que reconheceu uso de apenas um veículo por vaga conforme convenção, ainda que o tamanho comportasse dois.<br>Para a interposição de recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1º, do Código de Processo Civil e 255, § 1º, do RISTJ. Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas, pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados, deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstrando a similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso. Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a não realização do devido cotejo analítico.<br>Além disso, no acórdão proferido pela Corte de origem, entendeu-se que a área é de uso particular vinculado à unidade, sem convenção que limite a um veículo, e que não há prejuízo; ao passo que o paradigma do TJRJ parte de convenção que expressamente limita a um carro por vaga. Nesse contexto, não há semelhança entre as bases fáticas dos acórdãos confrontados, razão pela qual não são aptos para demonstrar o dissídio jurisprudencial.<br>V - Conclusão<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>É o voto.