ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INADEQUAÇÃO DA VIA ESPECIAL PARA EXAME DE OFENSA CONSTITUCIONAL. ÓBICE DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ e por não caber alegação de violação de dispositivo constitucional.<br>2. A controvérsia diz respeito a ação de cobrança em que se pleiteou o pagamento de taxas ordinárias e extraordinárias, IPTU e cláusula de sucesso, vencidas desde 10/5/2022. O valor da causa foi fixado em R$ 34.942,72.<br>3. A sentença julgou procedente o pedido para condenar a ré ao pagamento das despesas condominiais em aberto e das parcelas vincendas de mesma natureza.<br>4. A Corte estadual manteve integralmente a sentença, desprovendo a apelação.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há duas questões em discussão: (i) saber se ofensas aos arts. 5º, XVIII, e 174, § 2º, da Constituição Federal podem ser apreciadas em recurso especial; e (ii) saber se houve violação do art. 80 da Lei n. 5.764/1971 ao se reconhecer a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. Refoge da competência do STJ, em recurso especial, analisar suposta violação a dispositivos constitucionais.<br>7. A Súmula n. 7 do STJ impede o reexame do conjunto fático-probatório em recurso especial, sendo aplicável ao caso, pois a pretensão recursal demandaria a revisão da análise de provas realizada pela Corte de origem.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>8. Agravo em recurso especial desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. Não cabe, em recurso especial, o exame de alegada ofensa a dispositivos da Constituição Federal. 2. A Súmula n. 7 do STJ impede o reexame do conjunto fático-probatório em recurso especial, sendo aplicável quando a pretensão recursal demanda revisão de fatos e provas".<br>Dispositivos relevantes citados: CF, arts. 5º, XVIII, 174, § 2º; Lei n. 5.764/1971, art. 80.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra a decisão que inadmitiu o recurso especial pela incidência da Súmula n. 7 do STJ e por não caber, em sede de recurso especial, alegação de violação de dispositivo constitucional.<br>Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Contraminuta às fls. 330-340.<br>O recurso especial foi interposto, com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, em apelação cível, nos autos de ação de cobrança.<br>O julgado foi assim ementado (fls. 227-228):<br>CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. TEMA 886/STJ. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DO DÉBITO CONDOMINIAL. ARTIGO 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. OBRIGAÇÃO " PROPTER REM". APELAÇÃO DESPROVIDA.<br>I. A matéria impugnada devolvida centra-se, preliminarmente, na (i)legitimidade passiva, e no mérito, busca-se determinar quem detém a responsabilidade pelas obrigações condominiais de imóvel.<br>II. Se por meio da prova documental produzida é cristalina a relação jurídica de direito material da demandada (ora apelante) com a situação jurídica apresentada (cobrança de taxas condominiais), resulta configurada a sua legitimidade passiva ad causam. Preliminar rejeitada.<br>III. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento pela sistemática de recurso repetitivo, fixou a tese jurídica de que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais não é definida pelo registro da avença, mas pela relação de direito material (posse) do imóvel (Recurso Especial nº 1.345.331-RS - Tema 886 - acórdão publicado em 20.04.2015). Portanto, é indiferente ao caso concreto a circunstância de o condomínio apelado figurar como o proprietário registral do imóvel, pois, por si só, não possui o condão de afastar a responsabilidade de quem detém a posse do bem (cota-parte).<br>IV. O artigo 1.345 do Código Civil dispõe que "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios" (aplicado ao caso concreto, por força do artigo 1.358-A, § 2º, do C ódigo Civil).<br>V. O pagamento de taxas condominiais (ordinárias e extraordinárias) tem natureza de obrigação propter rem , isto é, aderem à coisa, e não à pessoa, ressalvado o direito de ação regressiva contra o antigo proprietário.<br>VI. No caso concreto, a apelante se imitiu na posse do bem por ordem judicial (processo n. 0707687-51.2019.8.07.0001 - 20ª Vara Cível de Brasília-DF), sem que houvesse discussão a respeito do pagamento das parcelas de taxas condominiais vencidas e não pagas no curso da lide, tendo sido debatidos e resolvidos apenas os débitos tributários (IPTU). Sendo assim, a apelante possui a obrigação de pagar as taxas condominiais.<br>VII. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. No mérito, desprovido. Mantida a não concessão de gratuidade de justiça à parte apelante.<br>No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos:<br>a) 5º, XVIII, e 174, § 2º, da Constituição Federal, porque as cooperativas têm regime específico que não se confunde com as regras do direito condominial, sendo vedada intervenção estatal e a garantida a autonomia; e<br>b) 80 da Lei n. 5.764/1971, pois as despesas da sociedade cooperativa deveriam ser rateadas na proporção direta da fruição de serviços e a recorrente não poderia responder por débitos anteriores à sua admissão.<br>Requer o conhecimento e o provimento do recurso.<br>Contrarrazões às fls. 289-298.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL E PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INADEQUAÇÃO DA VIA ESPECIAL PARA EXAME DE OFENSA CONSTITUCIONAL. ÓBICE DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ e por não caber alegação de violação de dispositivo constitucional.<br>2. A controvérsia diz respeito a ação de cobrança em que se pleiteou o pagamento de taxas ordinárias e extraordinárias, IPTU e cláusula de sucesso, vencidas desde 10/5/2022. O valor da causa foi fixado em R$ 34.942,72.<br>3. A sentença julgou procedente o pedido para condenar a ré ao pagamento das despesas condominiais em aberto e das parcelas vincendas de mesma natureza.<br>4. A Corte estadual manteve integralmente a sentença, desprovendo a apelação.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há duas questões em discussão: (i) saber se ofensas aos arts. 5º, XVIII, e 174, § 2º, da Constituição Federal podem ser apreciadas em recurso especial; e (ii) saber se houve violação do art. 80 da Lei n. 5.764/1971 ao se reconhecer a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. Refoge da competência do STJ, em recurso especial, analisar suposta violação a dispositivos constitucionais.<br>7. A Súmula n. 7 do STJ impede o reexame do conjunto fático-probatório em recurso especial, sendo aplicável ao caso, pois a pretensão recursal demandaria a revisão da análise de provas realizada pela Corte de origem.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>8. Agravo em recurso especial desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. Não cabe, em recurso especial, o exame de alegada ofensa a dispositivos da Constituição Federal. 2. A Súmula n. 7 do STJ impede o reexame do conjunto fático-probatório em recurso especial, sendo aplicável quando a pretensão recursal demanda revisão de fatos e provas".<br>Dispositivos relevantes citados: CF, arts. 5º, XVIII, 174, § 2º; Lei n. 5.764/1971, art. 80.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7.<br>VOTO<br>A controvérsia diz respeito a ação de cobrança em que a parte autora pleiteou o pagamento de taxas ordinárias e extraordinárias, IPTU e cláusula de sucesso, vencidas desde 10/5/2022, no valor de R$ 28.066,60, bem como dos valores que se vencerem no curso do processo. O valor da causa foi fixado em R$ 34.942,72.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para condenar a ré ao pagamento das despesas condominiais em aberto e as parcelas vincendas de mesma natureza.<br>A Corte estadual manteve integralmente a sentença, desprovendo a apelação).<br>I - Arts. 5º, XVIII, e 174, § 2º, da CF<br>Refoge da competência do STJ a análise de suposta ofensa a artigo da Constituição Federal.<br>II - Art. 80 da Lei n. 5.764/1971<br>No recurso especial, a parte recorrente alega que as despesas devem ser rateadas conforme fruição de serviços e não pode responder por débitos anteriores à sua admissão.<br>O acórdão recorrido concluiu que, no caso, a responsabilidade decorre da obrigação propter rem das despesas do condomínio de lotes e da regra do art. 1.345 do Código Civil, destacando a imissão na posse em 8/11/2022 e a natureza ambulatória dos débitos, com ressalva de regresso.<br>Como visto, o Tribunal a quo decidiu a partir da análise do contexto fático, documentos e circunstâncias específicas (posse, período de inadimplência, estatuto, assembleia, planilha de débitos).<br>Rever tal entendimento demandaria o reexame do acervo probatório, o que é incabível em recurso especial ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>III - Conclusão<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>É o voto.