ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI E POSSE LOCATÍCIA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu recurso especial por ofensa a matéria constitucional e incidência da Súmula n. 7 do STJ;<br>2. A controvérsia trata de ação de usucapião extraordinária sobre imóvel urbano, com alegação de posse mansa, pacífica e benfeitorias desde a década de 1970. O valor da causa foi fixado em R$ 30.000,00.<br>3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos por ausência de animus domini;<br>4. A Corte a quo manteve integralmente a sentença ao concluir que a ocupação decorreu de relação locatícia, incompatível com a usucapião.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se se consumou a usucapião extraordinária ante posse qualificada e obras no imóvel; (ii) saber se pagamentos de tributos e reformas evidenciam poderes inerentes à propriedade; (iii) saber se houve ofensa aos arts. 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial apta a ensejar conhecimento pela alínea c.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a conclusão sobre a inexistência de animus domini está calcada em prova documental e testemunhal de relação locatícia, inviável o reexame de fatos e provas. Refoge da competência do STJ a análise de suposta ofensa a dispositivos constitucionais. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>7. Agravo em recurso especial desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal demanda o reexame do acervo fático-probatório sobre animus domini e posse locatícia. 2. Refoge da competência do STJ a análise de suposta ofensa aos dispositivos constitucionais invocados. 3. Para o conhecimento pela alínea c é imprescindível o cotejo analítico, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ."<br>Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.238, 1.204; CPC, arts. 1.029 § 1º, 85 § 11; CF, art. 5º, XXII, XXIII; RISTJ, art. 255, § 1º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, AgInt no AREsp n. 2.637.147/SC, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.230.818/RO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 990.262/SP, relator Ministro Lázaro Guimarães, Quarta Turma, julgado em 6/2/2018; STJ, AgRg no REsp n. 1.415.166/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2014; STJ, AgInt no REsp n. 1.787.720/CE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/9/2021.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por FABIANO CANDIDO NASCIMENTO e por TATIANE CANDIDA DO NASCIMENTO SILVA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, por ofensa a matéria constitucional e pela incidência da Súmula n. 7 do STJ.<br>Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do TJMG em apelação cível nos autos de ação de usucapião extraordinária.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 1.545):<br>APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA - PRELIMINAR ARGUIDA EM CONTRARRAZÕES -AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE - REJEITAR - REQUISITOS LEGAIS NÃO COMPROVADOS - CONTRATO DE ALUGUEL - AUSÊNCIA DE PROVA DA POSSE MANSA E PACÍFICA COM "ANIMUS DOMINI" - POSSE DERIVADA DE RELAÇÃO CONTRATUAL - LITIGANCIA DE MÁ FÉ - NÃO CONFIGURADA - SENTENÇA MANTIDA. - Rejeita-se a preliminar de ausência de dialeticidade na hipótese em que pelos argumentos trazidos na peça recursal é possível identificar-se a presença de fundamentos de fato e de direito voltados à desconstituição da sentença recorrida. -Três requisitos são essenciais a qualquer modalidade de usucapião em nosso ordenamento jurídico: o tempo, a posse mansa e pacífica e o "animus domini". - A posse exercida em razão de contrato de locação não induz usucapião.-Para a configuração da litigância de má-fé da parte, é imprescindível que reste satisfatoriamente comprovado nos autos que a sua conduta enquadra-se em alguma das hipóteses preceituadas nos incisos do art. 80 do CPC/15, cujo rol é taxativo, adotando o litigante, intencionalmente, conduta maliciosa e desleal, com o fito de prejudicar a parte adversa, e que, não apenas se tenha utilizado dos meios jurídicos postos a seu dispor na defesa de seus interesses. - Manutenção da sentença que se impõe.<br>Vistos etc., acorda, em Turma, a 21ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, em REJEITAR A PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO, ARGUIDA EM CONTRARRAZÕES, E A ELE NEGAR PROVIMENTO.<br>No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos:<br>a) 1.238 do Código Civil, porque o prazo para usucapião extraordinária se consumou desde 1985, com posse mansa, pacífica e com moradia habitual e benfeitorias.<br>b) 1.204 do Código Civil, já que exercida posse como proprietária por décadas, com pagamentos de tributos e reformas.<br>c) 5º, XXII, da Constituição Federal, pois o acórdão recorrido teria afrontado o direito de propriedade ao negar o reconhecimento da usucapião.<br>d) 5º, XXIII, da Constituição Federal, porquanto o imóvel não teria cumprido a função social sob a proprietária registral e, por isso, devia ser reconhecida a aquisição originária pelos recorrentes.<br>Requer o provimento do recurso para que se reconheça a usucapião extraordinária dos recorrentes e se determine a expedição de mandado ao Registro de Imóveis; e se conceda a gratuidade da justiça com isenção de preparo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI E POSSE LOCATÍCIA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu recurso especial por ofensa a matéria constitucional e incidência da Súmula n. 7 do STJ;<br>2. A controvérsia trata de ação de usucapião extraordinária sobre imóvel urbano, com alegação de posse mansa, pacífica e benfeitorias desde a década de 1970. O valor da causa foi fixado em R$ 30.000,00.<br>3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos por ausência de animus domini;<br>4. A Corte a quo manteve integralmente a sentença ao concluir que a ocupação decorreu de relação locatícia, incompatível com a usucapião.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se se consumou a usucapião extraordinária ante posse qualificada e obras no imóvel; (ii) saber se pagamentos de tributos e reformas evidenciam poderes inerentes à propriedade; (iii) saber se houve ofensa aos arts. 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial apta a ensejar conhecimento pela alínea c.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a conclusão sobre a inexistência de animus domini está calcada em prova documental e testemunhal de relação locatícia, inviável o reexame de fatos e provas. Refoge da competência do STJ a análise de suposta ofensa a dispositivos constitucionais. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>7. Agravo em recurso especial desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal demanda o reexame do acervo fático-probatório sobre animus domini e posse locatícia. 2. Refoge da competência do STJ a análise de suposta ofensa aos dispositivos constitucionais invocados. 3. Para o conhecimento pela alínea c é imprescindível o cotejo analítico, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ."<br>Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.238, 1.204; CPC, arts. 1.029 § 1º, 85 § 11; CF, art. 5º, XXII, XXIII; RISTJ, art. 255, § 1º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, AgInt no AREsp n. 2.637.147/SC, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.230.818/RO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 990.262/SP, relator Ministro Lázaro Guimarães, Quarta Turma, julgado em 6/2/2018; STJ, AgRg no REsp n. 1.415.166/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2014; STJ, AgInt no REsp n. 1.787.720/CE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/9/2021.<br>VOTO<br>I - Contextualização<br>A demanda versa sobre ação de usucapião extraordinária proposta para reconhecer o domínio de imóvel urbano, com fundamento em posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dona desde a década de 1970, acompanhada de pagamentos de tributos e reformas. O valor da causa foi fixado em R$ 30.000,00.<br>Em fase inicial, a sentença julgou procedente o pedido, mas a Corte estadual reconheceu a nulidade absoluta por ausência de citação do proprietário registral, cassou a decisão e determinou o retorno para apresentação de contestação, enfatizando a imprescindibilidade da citação, a natureza cogente da norma e a ineficácia de sentença contra réu não citado.<br>Sanada a nulidade, sobreveio sentença de improcedência, mantida pelo Tribunal em apelação, que rejeitou preliminar de ausência de dialeticidade e analisou o mérito à luz dos requisitos cumulativos da usucapião extraordinária  tempo, posse mansa e pacífica e animus domini  conforme o art. 1.238 do Código Civil.<br>O colegiado assentou que a ocupação decorreu de contratos de locação sucessivos e reconhecidos, de modo que a autora detinha apenas posse precária, incompatível com a aquisição originária por usucapião.<br>O acórdão destacou que comprovantes de IPTU, água e luz, isoladamente, não comprovam animus domini e são típicos da relação locatícia, conforme a prova documental e testemunhal coligida.<br>A Corte citou precedentes do próprio tribunal reforçando a insuficiência desses elementos e a inviabilidade de usucapião quando demonstrada a existência de locação, concluindo pela manutenção integral da improcedência.<br>Nos embargos de declaração, os recorrentes alegaram omissão sobre suposto direito adquirido à usucapião desde 1985, mas o Tribunal rejeitou os aclaratórios por inadequação da via.<br>Assentou a inexistência de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, e registrou que as questões foram enfrentadas no acórdão, não sendo o juízo obrigado a responder todas as alegações quando já encontrou motivo suficiente para decidir, nos termos do art. 1.022 do CPC.<br>Manteve-se o julgado sem efeitos modificativos.<br>II - Arts. 1.238 e 1.204 do CC<br>No recurso especial, a parte agravante alega consumada a usucapião extraordinária desde 1985, porque a autora e seus sucessores mantiveram moradia habitual e realizaram obras no imóvel por quase cinquenta anos, exercendo poderes inerentes à propriedade com pagamentos de tributos e reformas.<br>O acórdão recorrido afirmou que a ocupação decorreu de contratos de locação sucessivos, com ampla prova documental e testemunhal, afastando o animus domini e mantendo a improcedência.<br>Registrou que comprovantes de IPTU, água e luz, isoladamente, não evidenciam posse qualificada, sobretudo diante da locação continuada.<br>Transcreveu-se, ainda, trechos de depoimentos que indicam: que Maria Madalena residia no imóvel na condição de inquilina; que foi vista realizando o pagamento dos aluguéis; que tais pagamentos nem sempre eram efetuados pontualmente; que Maria Madalena pagava os aluguéis à senhora Elza e, após o falecimento desta, passou a efetuá-los à requerida Ieda; e que, em algumas ocasiões, os pagamentos eram feitos com atraso.<br>A conclusão do Tribunal de origem assentou a inexistência de posse mansa e pacífica com ânimo de dona, requisito indispensável à aquisição originária, porque a relação locatícia qualifica a detenção como precária e incompatível com usucapião.<br>Pagamentos de encargos e benfeitorias, sem ruptura do vínculo locatício e sem oposição em nome próprio, não transformam detenção em posse ad usucapionem.<br>A propósito:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. POSSE PRECÁRIA. AGRAVO DESPROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento a agravo em recurso especial em razão da incidência da Súmula n. 7 do STJ.<br>2. O Tribunal estadual concluiu pela ausência de posse com animus domini, entendendo que a posse da autora sobre o imóvel decorrera de relação locatícia, sem comprovação de alteração da natureza precária.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se a posse exercida pela recorrente sobre o imóvel, inicialmente decorrente de contrato de locação, pode ser considerada posse com animus domini para fins de usucapião extraordinária.<br>III. Razões de decidir<br>4. O Tribunal de origem concluiu que a posse da recorrente era precária, decorrente de relação locatícia, sem comprovação de atos que demonstrassem a exploração do imóvel em nome próprio ou de abandono do terreno pelo proprietário.<br>5. A modificação do entendimento do Tribunal de origem demandaria reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado em recurso especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ.<br>6. A jurisprudência do STJ estabelece que a posse com animus domini é requisito essencial para a usucapião extraordinária, não se configurando em casos de mera tolerância ou permissão do proprietário.<br>IV. Dispositivo e tese<br>7. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A posse com animus domini é requisito essencial para a usucapião extraordinária. 2. A modificação do entendimento do Tribunal de origem sobre a ausência de posse com animus domini demanda reexame de matéria fático-probatória, vedado em recurso especial".<br>Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.238, 1.208 e 1.275, III. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.230.818/RO, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 990.262/SP, relator Ministro Lázaro Guimarães, Quarta Turma, julgado em 6/2/2018; STJ, AgRg no REsp n. 1.415.166/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2014. (AgInt no AREsp n. 2.637.147/SC, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025, destaquei.)<br>No mesmo sentido:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. CONDOMÍNIO. POSSE. USUCAPIÃO. POSSIBILIDADE. TRIBUNAL A QUO CONCLUIU PELA PRECARIEDADE DA POSSE ORIGINÁRIA. AUSÊNCIA DE ANIMUS DOMINI. MERA PERMISSÃO DOS COPROPRIETÁRIOS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>1. "O condômino tem legitimidade para usucapir em nome próprio, desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários" (REsp 668.131/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/8/2010, DJe de 14/9/2010).<br>2. O Tribunal de origem, ao analisar os elementos informativos do processo, concluiu que a autora exercia posse precária e sem animus domini sobre o bem cujo reconhecimento de usucapião se buscava, uma vez que decorrente de atos de mera permissão dos demais coproprietários.<br>3. No caso, a pretensão de alterar esse entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ.<br>4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.787.720/CE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/9/2021, DJe de 3/11/2021, destaquei.)<br>Como visto, a Corte estadual decidiu a controvérsia com base em fatos e provas (contratos, notificações e depoimentos).<br>Rever tal entendimento demanda o reexame do acervo probatório, o que é incabível em recurso especial ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ.<br>III - Divergência Jurisprudencial<br>No recurso especial, os agravantes invocam dissídio com o REsp 1.253.767/PR, alegando similitude quanto ao exercício de posse com ânimo de dono por longa data.<br>Para a interposição de recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional, é necessário o atendimento dos requisitos essenciais para a comprovação do dissídio jurisprudencial, conforme prescrições dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.<br>Isso porque não basta a simples transcrição da ementa dos paradigmas, pois, além de juntar aos autos cópia do inteiro teor dos arestos tidos por divergentes ou de mencionar o repositório oficial de jurisprudência em que foram publicados, deve a parte recorrente proceder ao devido confronto analítico, demonstr ando a similitude fática entre os julgados, o que não foi atendido no caso.<br>Portanto, está prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial ante a não realização do devido cotejo analítico.<br>IV - Conclusão<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial.<br>Deixo de majorar os honorários recursais nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, em razão do alcance do limite máximo previsto no § 2º do referido artigo.<br>É o voto.