ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS SOBRE BOXES DE GARAGEM. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade fundada em afronta a dispositivo constitucional, impropriedade da via eleita, inexistência de negativa de prestação jurisdicional quanto ao art. 489 do CPC e acórdão em consonância com a jurisprudência do STJ, com aplicação da Súmula n. 83 do STJ.<br>2. A controvérsia diz respeito à ação de cobrança de cotas condominiais, com pedido de condenação ao pagamento de R$ 18.490,50. O valor da causa foi fixado em R$ 18.490,50.<br>3. A sentença julgou procedente o pedido, condenando ao pagamento das cotas com correção pelo IGP-M e juros desde o vencimento, além de custas e honorários fixados em 20% do valor da condenação.<br>4. A Corte a quo negou provimento à apelação, manteve a sentença, assentou a obrigação propter rem e a mora ex re, reconheceu previsão convencional de cobrança de 50% da cota para os boxes superiores e não majorou os honorários por já estarem no patamar máximo.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC por omissão e falta de fundamentação sobre a convenção e o regimento interno; (ii) saber se os boxes com entrada independente e matrícula própria estão sujeitos ao art. 1.331, § 1º, do CC, afastando o rateio de despesas ordinárias; (iii) saber se incide o art. 397 do CC quanto à mora ex re e à necessidade de notificação, ao menos nas despesas extraordinárias; (iv) saber se o acórdão aplicou de forma viciada o art. 1.345 do CC ao tratar de obrigação propter rem; (v) saber se houve violação do art. 93, IX, da CF por decisão extra petita e falta de motivação; e (vi) saber se há divergência jurisprudencial em relação ao REsp 1652595/PR.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. O acórdão recorrido enfrentou especificamente a controvérsia, examinou a convenção condominial e concluiu pela existência de previsão de participação dos boxes nas despesas, bem como pela desnecessidade de notificação para constituição em mora nas cotas com vencimento certo e liquidez, não havendo negativa de prestação jurisdicional quanto ao art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC.<br>7. A decisão estabeleceu que as obrigações condominiais são propter rem, que os boxes integram o condomínio e participam das despesas na proporção de 50% conforme a convenção, e que a mora é ex re, alinhando-se à jurisprudência desta Corte. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ.<br>8. A alegação de ofensa ao art. 93, IX, da CF não pode ser conhecida em recurso especial por se tratar de matéria constitucional.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>9 . Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.<br>Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta a convenção condominial e reconhece a mora ex re, afastando a violação do art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão está em consonância com a jurisprudência sobre obrigação propter rem e mora ex re nas cotas condominiais. 3. Matéria constitucional relativa ao art. 93, IX, da CF não é cognoscível em recurso especial."<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489 § 1º IV, VI, 85 § 11, § 2º; CC, arts. 397, 1.331 § 1º, 1.345; CF, art. 93 IX.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp n. 1.510.419/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/12/2016; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.841.042/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020; STJ, AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1.883.929/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025; STJ, Súmula n. 83.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ANA MARIA JORGENS SARTORI contra a decisão que inadmitiu o recurso especial, pelos seguintes óbices: por afronta a dispositivo constitucional, por impropriedade da via eleita; por inexistência de negativa de prestação jurisdicional quanto ao art. 489, do Código de Processo Civil; e por estar o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, com aplicação da Súmula n. 83 do STJ.<br>Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Não foi apresentada contraminuta, conforme a certidão de fl. 798.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul em apelação cível nos autos de ação de cobrança de despesas condominiais.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 750):<br>APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA.<br>A propriedade dos boxes de garagem pela autora ensejam obrigações propter rem de responsabilidade da ré. Inadimplemento de débito condominial em seu termo constitui em mora o devedor, de pleno direito (art. 397 do CC), dispensando a notificação premonitória.<br>RECURSO DESPROVIDO.<br>Não foram opostos embargos de declaração.<br>No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos:<br>a) 489, § 1º, IV e VI, do Código de Processo Civil, porque o acórdão teria sido genérico e não teria enfrentado os argumentos centrais sobre a limitação das obrigações condominiais dos boxes, bem como teria deixado de justificar a aplicação de obrigação propter rem no caso, apontando omissão e falta de fundamentação sobre a convenção e o regimento interno;<br>b) 1.331, § 1º, do Código Civil, já que os boxes de estacionamento com entrada independente e matrícula própria estariam sujeitos a propriedade exclusiva, não se confundindo com partes comuns, razão pela qual não integrariam o rateio de despesas ordinárias;<br>c) 397 do Código Civil, pois o acórdão teria relativizado a regra de mora ex re, sustentando a necessidade de notificação, ao menos quanto a despesas extraordinárias, e o direito de participação em assembleias;<br>d) 1.345 do Código Civil, porquanto o acórdão teria aplicado de forma viciada obrigação propter rem visando dívidas do alienante, quando a controvérsia tratou de despesas ordinárias dos boxes administrados de forma exclusiva;<br>e) 93, IX, da Constituição Federal, visto que a decisão seria extra petita e sem fundamentação adequada, violando o dever de motivação;<br>Sustenta que o Tribunal de origem, ao decidir que a cobrança das cotas ordinárias incidia sobre os boxes da garagem superior, divergiu do entendimento do REsp n. 1.652.595/PR.<br>Requer:<br>ANTE todo o exposto, atendidos os requisitos de admissibilidade recursal, requer seja recebido, processado, admitido o presente Recurso Especial, com base no art. 105, inciso III, alínea "a" da Constituição Federal, dando provimento ao presente recurso para:<br>Seja decretada a nulidade do acórdão de Ev. 30, por ser proferido de forma extra-petita, pleno descumprimento ao art. 93, inciso IX da CF e do art. 489, §1º, inciso IV e VI;<br>Não sendo a nulidade o entendimento de V. Excelências, seja reformado o acórdão de Evento 30, requerendo que seja julgado dado TOTAL PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, fulcro nos arts. 1.009 a 1.014 do CPC/2015, ratificando na íntegra os requerimentos neste consignados:<br>i. Seja a presente Ação de Cobrança julgada TOTALMENTE IMPROCEDENTE, com a condenação do Autor ao pagamento de custas judiciárias e honorários advocatícios sucumbenciais;<br>ii. Ante a inexistência de notificação desta para participar e poder votar nas assembleias para verificação de despesas extraordinárias, das quais possui o direito de participação, que sejam estas declaradas nulas de pleno direito, para que não produzam eficácia aos Boxes de sua propriedade;<br>iii. A condenação do Autor às penalidades previstas aos arts. 77, §2º e 81, ambos do CPC, com a aplicação das respectivas multas, por fundamentar seus requerimentos através de falácias, além de reiterá-las na petição de fls. 100/107, na tentativa de auferir para si prestação indevida e enriquecimento ilícito;<br>iv. Não sendo a total improcedência o entendimento de Vossa Excelência, sobre a condenação, seja afastada a mora da Recorrente;<br>v. SEJA JULGADA TOTALMENTE PROCEDENTE A RECONVENÇÃO, com a condenação do reconvinte ao ressarcimento das despesas referentes aos consertos e reparos dos boxes, nos termos da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno;<br>vi. A condenação do autor/Reconvindo/Recorrido ao pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios sucumbenciais na reconvenção, por ter dado causa à esta, de forma exclusiva.<br>Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidão de fl. 768.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS SOBRE BOXES DE GARAGEM. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.<br>I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade fundada em afronta a dispositivo constitucional, impropriedade da via eleita, inexistência de negativa de prestação jurisdicional quanto ao art. 489 do CPC e acórdão em consonância com a jurisprudência do STJ, com aplicação da Súmula n. 83 do STJ.<br>2. A controvérsia diz respeito à ação de cobrança de cotas condominiais, com pedido de condenação ao pagamento de R$ 18.490,50. O valor da causa foi fixado em R$ 18.490,50.<br>3. A sentença julgou procedente o pedido, condenando ao pagamento das cotas com correção pelo IGP-M e juros desde o vencimento, além de custas e honorários fixados em 20% do valor da condenação.<br>4. A Corte a quo negou provimento à apelação, manteve a sentença, assentou a obrigação propter rem e a mora ex re, reconheceu previsão convencional de cobrança de 50% da cota para os boxes superiores e não majorou os honorários por já estarem no patamar máximo.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC por omissão e falta de fundamentação sobre a convenção e o regimento interno; (ii) saber se os boxes com entrada independente e matrícula própria estão sujeitos ao art. 1.331, § 1º, do CC, afastando o rateio de despesas ordinárias; (iii) saber se incide o art. 397 do CC quanto à mora ex re e à necessidade de notificação, ao menos nas despesas extraordinárias; (iv) saber se o acórdão aplicou de forma viciada o art. 1.345 do CC ao tratar de obrigação propter rem; (v) saber se houve violação do art. 93, IX, da CF por decisão extra petita e falta de motivação; e (vi) saber se há divergência jurisprudencial em relação ao REsp 1652595/PR.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>6. O acórdão recorrido enfrentou especificamente a controvérsia, examinou a convenção condominial e concluiu pela existência de previsão de participação dos boxes nas despesas, bem como pela desnecessidade de notificação para constituição em mora nas cotas com vencimento certo e liquidez, não havendo negativa de prestação jurisdicional quanto ao art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC.<br>7. A decisão estabeleceu que as obrigações condominiais são propter rem, que os boxes integram o condomínio e participam das despesas na proporção de 50% conforme a convenção, e que a mora é ex re, alinhando-se à jurisprudência desta Corte. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ.<br>8. A alegação de ofensa ao art. 93, IX, da CF não pode ser conhecida em recurso especial por se tratar de matéria constitucional.<br>IV. DISPOSITIVO E TESE<br>9 . Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.<br>Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta a convenção condominial e reconhece a mora ex re, afastando a violação do art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão está em consonância com a jurisprudência sobre obrigação propter rem e mora ex re nas cotas condominiais. 3. Matéria constitucional relativa ao art. 93, IX, da CF não é cognoscível em recurso especial."<br>Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489 § 1º IV, VI, 85 § 11, § 2º; CC, arts. 397, 1.331 § 1º, 1.345; CF, art. 93 IX.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp n. 1.510.419/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/12/2016; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.841.042/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020; STJ, AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1.883.929/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025; STJ, Súmula n. 83.<br>VOTO<br>A controvérsia diz respeito a ação de cobrança de cotas condominiais em que a parte autora pleiteou a condenação da ré ao pagamento de R$ 18.490,50, com correção e juros, além de custas e honorários. O valor da causa foi fixado em R$ 18.490,50.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido, condenando a ré ao pagamento de R$ 18.490,50, com correção pelo IGP-M e juros desde o vencimento de cada parcela, além de custas e honorários fixados em 20% do valor da condenação.<br>A Corte estadual negou provimento à apelação, mantendo a sentença, assentando a obrigação propter rem e a mora ex re, bem como a previsão na convenção de cobrança de 50% da cota para os boxes superiores, e deixou de majorar honorários porque já fixados no patamar máximo de 20%.<br>I - Art. 489, § 1º, IV e VI, do Código de Processo Civil<br>No recurso especial a recorrente alega que o acórdão foi genérico, não enfrentou os argumentos centrais sobre a limitação das obrigações dos boxes, nem justificou a incidência de obrigação propter rem, havendo omissão e falta de fundamentação à luz da convenção e do regimento.<br>O Tribunal de origem apreciou a tese, afirmando que a apelante "reedita trechos de sua contestação", que há "expressa previsão contratual de cobrança das cotas" e que a mora é ex re; transcreveu e analisou dispositivos da convenção (art. 1º e art. 10º), afastando a alegação de ausência de previsão e de notificação.<br>Não se verifica a alegada ofensa ao artigo, pois a questão referente à omissão e à falta de fundamentação sobre a convenção condominial e a mora ex re foi devidamente analisada pela Corte estadual, que concluiu pela existência de previsão convencional de participação dos boxes nas despesas e pela desnecessidade de notificação para constituição em mora. Não há vício apto a nulificar o acórdão recorrido.<br>Confira-se trecho do acórdão recorrido (fls. 746-747):<br>Logo, é de se observar que os boxes de garagem em questão constam expressamente na convenção de condomínio como sendo parte deste.<br>"Artigo 10º - As garagens superiores do Edifício (48 boxes) participarão do condomínio no que se referem as despesas com eventos, publicidade, promoções, despesas extraordinárias de manutenção e conservação do prédio, na proporção de cinquenta por cento (50%). Cada Box pagará cinquenta por cento (50%) do que corresponde a cada loja."<br>Mais claro que isto, não poderia ser. Está mais do que óbvia a obrigação da ré em arcar com despesas condominiais em relação aos boxes de garagem que lhe pertencem.<br>II - Art. 397, 1.331, § 1º, 1.345 do Código de Civil<br>Alega o recorrente que o Tribunal teria relativizado a regra de mora ex re, sustentando a necessidade de notificação, ao menos quanto às despesas extraordinárias e participação em assembleias.<br>Afirma que os boxes com entrada independente e matrícula própria se sujeitam à propriedade exclusiva e não se confundem com partes comuns, de modo que não poderiam suportar despesas ordinárias.<br>Defende que o acórdão aplicou indevidamente a obrigação propter rem como se tratasse de dívidas do alienante, dissociando-se da discussão sobre despesas ordinárias dos boxes administrados exclusivamente pela proprietária.<br>O acórdão recorrido afirmou a incidência da mora ex re para cotas com vencimento certo e liquidez, dispensando notificação, e, ainda, consignou que a citação válida constitui o devedor em mora, mantendo a condenação.<br>Assentou o Tribunal de origem que os boxes integram o condomínio e que a convenção prevê sua participação nas despesas na proporção de 50%, destacando a natureza propter rem das obrigações e a estrutura do empreendimento com área coberta, acesso controlado e manutenção comum.<br>A Corte de origem não condicionou a cobrança a débitos do alienante; decidiu com base na natureza propter rem da obrigação condominial e na convenção que impõe participação dos boxes nas despesas, afirmando que a proprietária deveria diligenciar e adimplir os débitos desde o vencimento, sem necessidade de notificação.<br>Assim, ao decidir que a mora decorria do inadimplemento no termo das obrigações condominiais e que os boxes superiores participam do condomínio e devem suportar as despesas na forma da convenção, está em sintonia com o entendimento do STJ.<br>Caso, pois, de aplicação da Súmula n. 83 do STJ.<br>Nesse sentido, os seguintes julgados:<br>Direito civil. Agravo interno. Dívidas condominiais. Retomada de imóvel. Responsabilidade do promitente vendedor. Agravo desprovido.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto por Companhia de Habitação Popular de Curitiba contra a decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, mantendo a responsabilidade da agravante por dívidas condominiais após a retomada do imóvel.<br>2. A agravante alega ilegitimidade passiva, visto que não participou da fase de conhecimento da ação de cobrança, o que violaria o contraditório e os limites da coisa julgada.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se a Companhia de Habitação Popular de Curitiba, ao retomar a posse do imóvel, é responsável pelas dívidas condominiais originadas durante o período em que o bem estava na posse do promitente comprador.<br>III. Razões de decidir<br>4. A responsabilidade pelas dívidas condominiais é de natureza propter rem, vinculando o proprietário do imóvel, independentemente de expressa assunção.<br>5. A retomada do domínio pleno do imóvel pela Companhia de Habitação Popular de Curitiba em virtude do inadimplemento do promitente comprador transfere para ela a responsabilidade pelos encargos condominiais.<br>6. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que, havendo retomada do domínio pelo promitente vendedor, torna-se ele responsável pelas despesas condominiais, ressalvado o direito de regresso.<br>IV. Dispositivo e tese<br>7. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. A responsabilidade pelas dívidas condominiais é de natureza propter rem e vincula o proprietário do imóvel. 2. A retomada do domínio pelo promitente vendedor transfere a responsabilidade pelos encargos condominiais ao novo titular do imóvel".<br>Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 506 e 513, § 5º.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no REsp n. 1.510.419/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1º/12/2016; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.841.042/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 4/5/2020; STJ, AgInt no REsp n. 1.560.117/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/9/2024.<br>(AgInt no REsp n. 1.883.929/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/9/2025, DJEN de 4/9/2025, destaquei.)<br>III - Art. 93, IX, da Constituição Federal<br>A parte alega violação do dever de motivação e decisão extra petita.<br>Refoge da competência do STJ a análise de suposta ofensa a artigo da Constituição Federal.<br>IV - Conclusão<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial para negar-lhe provimento.<br>Deixo de majorar os honorários recursais nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, em razão do alcance do limite máximo previsto no § 2º do referido artigo.<br>É o voto.