DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por PARQUE DOS IPES PITANGUEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que as partes interpuseram recursos especiais, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas a e c da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 254-266):<br>APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE QUE A PARTE RÉ RESTITUA 80% DOS VALORES PAGOS PELOS AUTORES . IMPOSSIBILIDADE. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE NÃO TORNAM RAZOÁVEL O PEDIDO. CONTRARIEDADE AO QUE DISPÕE A LEGISLAÇÃO REGENTE (LEI Nº 6.766/1979 COM ALTERAÇÕES DA LEI Nº 13 .786/2018). SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DA PARTE AUTORA IMPROVIDA. No caso de resilição de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária não registrado no Registro de Imóveis competente, por ato imputável à parte compradora, a restituição de valores rege-se pelo disposto no art . 32-A da Lei nº 6.766/1979 com alterações da Lei nº 13.786/2018 (se o contrato for celebrado na vigência das referidas leis). Assim, de rigor o indeferimento do pedido de restituição de valores contrariamente ao que dispõe a legislação de regência . No caso, a parte autora pretende não só a restituição de valores em percentual contrário ao que dispõe o supracitado dispositivo legal, mas formula o pedido irrazoável, valendo-se da inércia em cumprir a obrigação contratual de registrar o contrato (situação que, em tese, enseja a aplicação de legislação que lhe é favorável). APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA . CONTRATO NÃO REGISTRADO NO REGISTRO DE IMÓVEIS COMPETENTE. REQUISITO NECESSÁRIO À CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. ATO QUE TEM NATUREZA CONSTITUTIVA, DE ACORDO COM ENTENDIMENTO FIXADO NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). APLICAÇÃO DAS DISPOSIÇÕES DA LEI Nº 9 .514/1997. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ IMPROVIDA . A constituição da propriedade fiduciária de bem imóvel ocorre com o registro do contrato que lhe serve de título no Registro de Imóveis competente. De acordo com entendimento firmado no Superior Tribunal de Justiça (STJ), o registro tem natureza constitutiva e, se o contrato não for registrado, a Lei nº 9.514/1997 não se aplica a contrato de compra e venda de imóvel, ainda que tenha cláusula de garantia fiduciária. É o que ocorre no caso, em que há contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária que não foi registrado . APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE RETENÇÃO DE 30% DOS VALORES PAGOS PELA PARTE AUTORA . IMPOSSIBILIDADE. PERCENTUAL QUE NÃO É RAZOÁVEL. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO IMPROVIDA . No caso de resilição de contrato de aquisição e bem imóvel, não há como se acolher o pedido de retenção de 30% se tal percentual não for razoável, consideradas as circunstâncias. No caso, a resilição - e restituição de valores pela parte vendedora - é regida por legislação que, em tese, lhe é mais favorável (Lei nº 6.766/1979 com alterações da Lei nº 13.786/2018 . Além disso, de acordo com cálculos realizados pela própria parte autora, a retenção nos termos em que determinado seria de aproximadamente 40% dos valores pagos por ela. Por isso é que o pedido de retenção no percentual requerido não é razoável. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES . CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RETENÇÃO DE PERCENTUAL A TÍTULO DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO OU BENFEITORIA . SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ IMPROVIDA. Em se tratando de contrato de compra e venda de terreno (lote) sem qualquer edificação ou benfeitoria, bem como ausente prova de uso e gozo do imóvel pela parte compradora, é incabível a retenção de valores a título de taxa de fruição do bem. No caso, não há elementos que demonstrem a ocupação do bem pela parte autora . APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESTITUIÇÃO PARCELADA DE VALORES . POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 32-A, § 1º, DA LEI Nº 6.766/1979 (COM ALTERAÇÕES DA LEI Nº 13 .786/2018). SENTENÇA REFORMADA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ PROVIDA. É cabível a restituição parcelada de valores nos termos do art . 32-A, § 1º, da Lei nº 6.766/1979 (com alterações da Lei nº 13.786/2018). Tal dispositivo aplica-se ao caso já que o contrato de compra e venda de imóvel foi celebrado na vigência das citadas Leis . APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. JUROS MORATÓRIOS . INCIDÊNCIA. TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA REFORMADA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ PROVIDA . No caso de resilição de contrato de compra e venda de bem imóvel por fato imputável à parte compradora, os juros moratórios fluem do trânsito em julgado da sentença que declarou a resilição. No caso, a parte autora (compradora) não conseguiu pagar as parcelas, requerendo a resilição do contrato. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES . CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (LOTE) COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAS EM PRIMEIRA INSTÂNCIA FIXADOS EM 15% (QUINZE POR CENTO) SOBRE O VALOR A SER RESTITUÍDO À PARTE AUTORA. PRETENSÃO DE FIXAÇÃO EM 10%. IMPOSSIBILIDADE . VALOR A SER RESTITUÍDO QUE NÃO É ELEVADO. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ IMPROVIDA. Incabível a redução de honorários sucumbenciais fixados em primeira instância se isso acarretar o aviltamento do trabalho advocatício prestado. No caso, o valor a ser restituído pela parte ré (base de cálculo dos honorários) não é elevado. A redução do percentual fixado (15%) aviltaria o trabalho advocatício prestado.<br>Em suas razões, a agravante PARQUE DOS IPÊS PITANGUEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. alega, em síntese, ofensa ao art. 32-A, I, da Lei n. 13.786/2018 e dissídio jurisprudencial, ao argumento da validade da cláusula de alienação fiduciária e a necessidade de aplicação da Lei n. 9.514/97, ou, subsidiariamente, a majoração do percentual de retenção para 30% e a fixação de taxa de fruição/ocupação, ainda que se trate de lote não edificado. A agravante também aponta violação do art. 85 do CPC, afirmando que o acórdão recorrido manteve honorários sucumbenciais em percentual que reputa excessivo, apesar de ter obtido parcial provimento na apelação.<br>Contrarrazões apresentadas às fls. 356-362.<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 387-390), o que ensejou a interposição dos presentes agravos.<br>Apresentada contraminuta às fls. 423-430.<br>É, no essencial, o relatório.<br>A controvérsia devolvida a esta Corte tem origem em ação declaratória de resilição contratual com restituição de valores, na qual se discute a validade de cláusulas contratuais, a retenção de valores e a aplicação de taxas, incluindo a taxa de fruição, em um contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária.<br>O Tribunal local, ao dar parcial provimento aos recursos de apelação, manteve a decisão de resilição contratual, indeferiu a restituição de valores em percentual superior ao permitido pela legislação aplicável (Lei n. 6.766/1979, com alterações da Lei n. 13.786/2018), reconheceu a impossibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição, devido à ausência de edificação no imóvel, e aplicou a restituição parcelada dos valores. Além disso, manteve os honorários sucumbenciais fixados em 15%, sob a justificativa de que a redução do percentual acarretaria o aviltamento do trabalho advocatício.<br>Nas razões do presente recurso especial, a parte recorrente PARQUE DOS IPES PITANGUEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. alega, em síntese: (i) a validade da cláusula de alienação fiduciária e a necessidade de aplicação da Lei nº 9.514/1997, ou, subsidiariamente, a majoração do percentual de retenção para 30%; (ii) a possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição, ainda se o imóvel não estiver edificado; e (iii) a excessividade dos honorários sucumbenciais fixados em 15%, mesmo com o provimento parcial do recurso.<br>Nesse contexto, o agravo deve ser conhecido, porquanto atende aos pressupostos de admissibilidade. Passo ao exame do recurso especial.<br>A recorrente aponta violação do art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979, sob o fundamento de que, conferida a posse do lote aos autores desde a contratação, é devida a taxa de fruição, ainda que o terreno não possuísse edificação. Alega, também, ofensa ao art. 85 do CPC, pleiteando a redução dos honorários sucumbenciais.<br>Sem razão, contudo.<br>Sobre a cobrança da taxa de fruição, o Tribunal de origem afastou a pretensão recursal sob o fundamento de que o objeto do contrato consiste em lote de terreno sem edificação, não havendo prova de proveito econômico ou uso efetivo pelo adquirente que justificasse a indenização.<br>Esse entendimento encontra-se em perfeita harmonia com a jurisprudência atual deste Superior Tribunal de Justiça, que se pacificou no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento sem causa do comprador, que não habitou o imóvel, tampouco empobrecimento do vendedor.<br>Confira-se o precedente específico sobre o tema:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER EM PARTE DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.<br>1. A parte recorrente realizou a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade. Reconsideração, em parte, da decisão da Presidência do STJ.<br>2. A atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa" (AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023). Incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno provido para conhecer em parte do agravo e negar provimento ao recurso especial.<br>(AgInt no AREsp: 2368956 MS 2023/0168639-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/10/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/11/2023.)<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO DA COMPRADORA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO MANTIDA.<br>1. A simples indicação de dispositivos e diplomas legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2.1. No caso, sem incorrer nos referidos óbices, não há como apurar, nesta instância, a natureza penitencial das arras, a fim de autorizar sua retenção pela empesa agravante.<br>3."As arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador"(AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020.)<br>4. Conforme a orientação sedimentada no âmbito desta Corte," na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição "(AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021.)<br>5. Divergência jurisprudencial não comprovada, ante a incidência das Súmulas n. 282, 284 e 356 do STF e 5, 7 e 83 do STJ.<br>6. Agravo interno parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.<br>(AgInt no REsp n. 2.020.261/SP, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 5/9/2023, DJe de 14/9/2023 - sem grifo no original.)<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. LOTE QUE NÃO FOI EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Com efeito, a jurisprudência dominante desta Corte dispõe que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa.<br>2. Consoante dispõe a Segunda Seção do STJ, não é cabível a majoração dos honorários recursais no julgamento de agravo interno ou de embargos de declaração.<br>3. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC, devendo a imposição ser analisada caso a caso.<br>4. Agravo interno improvido.<br>(AgInt no REsp n. 2.060.756/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023 - sem grifo no original.)<br>Assim, estando o acórdão recorrido em conformidade com a orientação firmada nesta Corte, inarredável a incidência da Súmula n. 83 do STJ também quanto a este ponto, aplicável tanto aos recursos interpostos pela alínea a quanto pela alínea c do permissivo constitucional.<br>Quanto à sucumbência,<br>a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de não se admitir a revisão do quantitativo em que autor e réu decaíram do pedido ou a verificação de sucumbência mínima ou recíproca para efeito de fixação de honorários advocatícios, por implicar reexame de matéria fático-probatória, procedimento vedado pela Súmula n. 7 do STJ (AgInt no AREsp n. 2.355.302/SP, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do seu recurso especial.<br>Na forma do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 17% (dezessete por cento) sobre o valor atualizado da condenação.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA