DECISÃO<br>Cuida-se de recurso especial interposto por ASSOCIAÇÃO DOS AMIGOS DO VALE DAS LARANJEIRAS, fundamentado na alínea a e c do permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 653, e-STJ):<br>COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE REALIZA OBRAS E PRESTA SERVIÇOS NA ÁREA ONDE SE SITUA PROPRIEDADE DO RÉU - DECISÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA DETERMINANDO O REEXAME DA APELAÇÃO PARA ANÁLISE DA EXISTÊNCIA DE CONTRATO-PADRÃO REGISTRADO DO LOTEAMENTO PREVENDO A OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DAS DESPESAS - TESE FIXADA PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL EM SEDE DE REPERCUSSÃO GERAL - AQUISIÇÃO DO LOTE E COBRANÇA DE VALORES DE PERÍODO ANTERIOR À LEI Nº 13.467/17 - TAXAS DE MANUTENÇÃO QUE NÃO OBRIGAM OS NÃO ASSOCIADOS OU OS QUE A ELA NÃO ANUÍRAM - APELO DO RÉU PROVIDO, PREJUDICADA A ANÁLISE DO RECURSO ADESIVO DA AUTORA.<br>Opostos embargos declaratórios, foram rejeitados, nos termos do acórdão de fls. 812-816, e-STJ.<br>Nas razões de recurso especial (fls. 820-862, e-STJ), a parte recorrente aponta violação aos arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil; arts. 1º, III, e 11, "g", do Decreto-Lei n. 58/1937; art. 9º, § 2º, II, art. 18, VI, e art. 26, VII, da Lei n. 6.766/1979; e arts. 1.228, § 1º, e 2.035, parágrafo único, do Código Civil.<br>Sustenta, em síntese: a) negativa de prestação jurisdicional, por omissão e contradição acerca da existência de contrato-padrão registrado no Cartório de Registro de Imóveis, que prevê a obrigação de rateio de despesas; b) validade e exigibilidade da cobrança das taxas de manutenção e melhoramentos, uma vez que a obrigação decorre de restrição urbanística convencional registrada em cartório antes da aquisição do lote pelo recorrido, o que confere publicidade erga omnes e natureza propter rem ao encargo, vinculando todos os adquirentes independentemente de adesão formal à associação.<br>Não houve contrarrazões, conforme certidão de fl. 870, e-STJ.<br>Em juízo prévio de admissibilidade (fls. 872-874, e-STJ), admitiu-se o recurso, ascendendo os autos a esta Corte.<br>É o relatório. Decido.<br>A irresignação merece prosperar.<br>1. É firme a orientação desta Corte de que não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem decide de forma fundamentada, ainda que contrariamente à pretensão da parte. Todavia, configura-se violação aos arts. 489, §1º, IV, e 1.022 do CPC quando, instado por embargos de declaração, o órgão julgador deixa de enfrentar questão jurídica relevante, capaz de, em tese, infirmar a conclusão adotada. A propósito:<br>RECURSOS ESPECIAIS. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO EMPRESARIAL. SOCIEDADE ANÔNIMA DE CAPITAL FECHADO. LUCRO LÍQUIDO. DISTRIBUIÇÃO. DIVIDENDOS. PODER DE CONTROLE. POSSÍVEL ABUSO. ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. VIOLAÇÃO. VÍCIOS NÃO SANADOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Constatada a existência de vícios não sanados no acórdão proferido pelo tribunal local, apesar de opostos aclaratórios, é de rigor o reconhecimento da violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015 por negativa de prestação jurisdicional, com a determinação de retorno dos autos à origem para que se realize novo julgamento. 3. Recurso especial de B. de R. P. L. provido. Recursos especiais de E.B.S.A. e de R.S.I.E.S.A. prejudicados. (REsp n. 1.919.917/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/2/2022, DJe de 18/2/2022)  grifou-se <br>PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. GESTÃO DESASTROSA DE EMPRESA. EXTINÇÃO DA AÇÃO POR ILEGITIMIDADE DA PARTE. SENTENÇA ANULADA NA APELAÇÃO COM JULGAMENTO DA CAUSA MADURA (CPC/73, ART. 515, § 3º). OFENSA AO ART. 535 DO CPC/1973. OMISSÃO CONFIGURADA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A ausência de manifestação sobre questão relevante para o julgamento da causa, mesmo após a oposição de embargos de declaração, constitui negativa de prestação jurisdicional (art. 1.022, II, do CPC/2015), impondo-se a anulação do acórdão dos embargos de declaração e o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que se manifeste sobre o ponto omisso. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.449.100/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/5/2021, DJe de 21/6/2021.)  grifou-se <br>No caso, o Tribunal de origem omitiu-se sobre ponto central para o deslinde da controvérsia. Para a adequada compreensão da demanda, cumpre delinear brevemente o contexto fático-jurídico.<br>A recorrente ajuizou ação de cobrança contra o recorrido, proprietário de lote no loteamento "Vale das Laranjeiras", adquirido em 2004. Segundo alega, a causa de pedir não se funda na mera existência da associação, mas na obrigação real prevista no Contrato-Padrão do loteamento, arquivado no Cartório de Registro de Imóveis, que impõe o rateio de despesas a todos os adquirentes.<br>Em primeira instância, o pedido foi julgado procedente, condenando-se o réu ao pagamento das taxas em atraso e das vincendas.<br>Inconformado, o réu apelou. O Tribunal de origem deu provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido (fls. 338-345, e-STJ), aplicando o entendimento consolidado no Tema 882/STJ, no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados". Naquela ocasião, a Corte estadual chegou a mencionar a existência de cláusula no contrato de compromisso de compra e venda, mas a considerou insuficiente para imputar a obrigação .<br>A Associação recorreu a esta Corte Superior. No julgamento do AgInt nos E Dcl no REsp 1827347, este signatário deu provimento ao recurso para anular aquele primeiro acórdão. Na ocasião, determinou-se expressamente o retorno dos autos à origem para que o Tribunal a quo analisasse a alegada existência de contrato-padrão registrado prevendo a obrigação, fato que, segundo a jurisprudência do STJ, distingue o caso da tese geral de liberdade associativa. Confira-se (fls. 585-586, e-STJ):<br>A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP e do REsp nº 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, fundamentou-se principalmente nos seguintes pontos: (i) inviabilidade de cerceamento da liberdade de associação e (ii) impossibilidade da criação de obrigação que não tenha fonte na lei ou em contrato.<br>Ademais, nos termos do entendimento deste Tribunal, "por força do disposto na lei de loteamento, as restrições e obrigações constantes no contrato-padrão, depositado em cartório como condição para o registro do projeto de loteamento, incorporam-se ao registro e vinculam os posteriores adquirentes, porquanto dotadas de publicidade inerente aos registros públicos" (REsp 1.422.859/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 3/11/2015, DJe 26/11/2015). Na hipótese dos autos, a moldura tática distingui-se daquela decidida nos REsps ns. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos.<br>Dessa forma, a análise da controvérsia depende da comprovação do registro de contrato-padrão de loteamento prevendo o dever de os moradores/compradores dividirem despesas comuns, o que autorizaria a cobrança ora efetuada em face do recorrido.<br>2. Do exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão de fls. 531-535, e-STJ, e, em nova análise, dou parcial provimento ao recurso especial, no sentido de determinar o retorno dos autos à Corte de origem a fim de que, nos termos da fundamentação acima, profira nova decisão, dando ao caso a solução que entender cabível  grifou-se .<br>Em cumprimento à determinação do STJ, o Tribunal de origem procedeu ao novo julgamento. Contudo, manteve a improcedência da ação, sob o argumento de que, como a aquisição do lote ocorreu antes da Lei n. 13.465/2017, seria "irrelevante haver ou não registro do ato constitutivo da obrigação" (fl. 656, e-STJ). Entendeu o TJSP que a exceção trazida pelo STF no Tema 492 quanto ao registro se aplicaria apenas às aquisições realizadas após a citada lei, tornando inócua a análise do contrato-padrão para aquisições antigas.<br>Opostos embargos de declaração para alertar que essa interpretação ignorava a distinção já reconhecida pelo STJ quanto à anuência via contrato-padrão, os aclaratórios foram rejeitados.<br>No presente recurso especial, a Associação alega violação ao art. 1.022 do CPC, sustentando que o Tribunal de origem incorreu em negativa de prestação jurisdicional. Argumenta que, ao considerar o registro do contrato como irrelevante, a Corte local deixou de aplicar a exceção válida para casos anteriores a 2017, qual seja, a anuência expressa manifestada pela adesão às restrições urbanísticas registradas na matrícula.<br>Com razão o recorrente.<br>A Corte de origem, a despeito de provocada, recusou-se a analisar o teor e a eficácia do contrato-padrão supostamente registrado, sob a premissa de que o Tema 492/STF teria tornado tal fato indiferente para aquisições anteriores a 2017.<br>Essa premissa, contudo, destoa da compreensão deste Superior Tribunal de Justiça. Com efeito, a jurisprudência desta Casa, interpretando o alcance dos precedentes vinculantes, consolidou o entendimento de que a liberdade associativa não serve de escudo para o inadimplemento quando a obrigação de custeio decorre de vínculo contratual expresso ou de restrição convencional registrada em cartório, ainda que a aquisição seja anterior à Lei n. 13.465/2017. Nesse sentido:<br>RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DISTINGUISHING. ANUENCIA EXPRESSA. DOAÇÃO. IMÓVEL. ANUENCIA TÁCITA. TEMA 492 DO STF.<br>1. Ação de cobrança ajuizada em 10/02/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 18/10/2023 e concluso ao gabinete em 21/05/2024.<br>2. O propósito recursal é definir se, antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/17, a doação realizada por quem expressamente anuiu com o pagamento das taxas de manutenção cobradas por associação de moradores obriga o donatário a manter essa responsabilidade.<br>3. Se houve anuência expressa com a obrigação de pagar a taxa de manutenção, a questão deverá ser decidida de forma distinta daquela firmada no Tema 492/STF.  .. <br>(REsp n. 2.137.361/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/8/2024, DJe de 29/8/2024.)<br>RECURSO ESPECIAL. REEXAME. ART. 1040, II, CPC/2015. TEMA 492/STF. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO. LOTEAMENTO. PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENÇÃO. PREVISÃO EM CONTRATO-PADRÃO SUBMETIDO A REGISTRO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA QUE AUTORIZA A COBRANÇA DAS DESPESAS ADMINISTRATIVAS PELO LOTEADOR. ANUÊNCIA EXPRESSA COM A OBRIGAÇÃO DE PAGAR. DISTINÇÃO COM O RE 695.911/SP.  .. <br>2. O propósito recursal é dizer sobre a validade da cobrança de contribuição vinculada à prestação de serviços de manutenção, realizada pela administradora do loteamento em que situados os imóveis dos recorrentes.<br>3. O contexto delineado pelas instâncias de origem revela que, a despeito da ausência, à época, de previsão legal, os recorrentes manifestaram expressa vontade de assumir, perante o loteador, a obrigação de pagar a taxa de manutenção, sendo certo que houve expressa autorização contratual para a cobrança das despesas administrativas e que, no ato da aquisição do imóvel, tiveram ciência de que lhes seria exigido o pagamento de uma taxa de manutenção.<br>4. Por estar presente, na hipótese, o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa com a obrigação de pagar a taxa de manutenção, sobressai a distinção deste recurso especial com o decidido no RE 695.911/SP, de modo que o acórdão exarado pela Terceira Turma não conflita com o precedente da Suprema Corte.<br>5. Em reexame fundado no art. 1.040, II, do CPC/2015, mantém-se o acórdão da Terceira Turma, que conheceu em parte do recurso especial e, nessa extensão, negou-lhe provimento.<br>(REsp n. 1.569.609/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/8/2022, DJe de 5/8/2022.)<br>Ainda para este STJ, o registro do contrato-padrão no Cartório de Imóveis configura uma modalidade de anuência prévia e expressa, apta a vincular os adquirentes da cadeia dominial. Nesse sentido:<br>CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA, CONJUNTAMENTE, COM AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. TAXA DE RATEIO DAS DESPESAS DO LOTEAMENTO. MORADORES QUE ANUÍRAM À COBRANÇA MEDIANTE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.<br>1. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e do REsp n. 1.280.871/SP (Tema n. 882), processados sob o rito dos recursos repetitivos, sedimentou o entendimento de que, em regra, as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo.<br>2. A jurisprudência desta Corte orienta, contudo, que a manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em cartório do contrato-padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre outros (REsp n. 1.955.551/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado aos 29/3/2022, DJe de 31/3/2022).  .. <br>(AgInt no REsp n. 2.123.115/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 11/9/2025.)<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO DE CASAS ATÍPICO. RECURSO DESPROVIDO.  .. <br>4. A jurisprudência consolidada do STJ permite a cobrança de taxas condominiais em condomínios atípicos quando há contrato-padrão depositado em registro imobiliário, com previsão de cobrança, ao qual o adquirente anuiu.<br>5. A livre associação não afasta, por si só, a cobrança de taxa condominial em condomínios atípicos, quando há manifestação de vontade do proprietário em anuir ao encargo, seja por contrato, escritura pública ou depósito em cartório.  .. <br>(AgInt no AgInt no REsp n. 1.975.502/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/2/2025, DJEN de 13/2/2025.)<br>Portanto, ao afirmar que o registro é irrelevante e deixar de analisar se o contrato-padrão efetivamente existe e obriga o recorrido, o Tribunal de origem incorreu em omissão sobre ponto que, segundo a jurisprudência do STJ, é determinante para o deslinde da causa.<br>Fica prejudicada a análise das demais alegações veiculadas no recurso especial.<br>2. Ante o exposto, conheço do recurso especial e dou-lhe provimento para anular o acórdão dos embargos de declaração e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a fim de que realize novo julgamento, sanando a omissão apontada e analisando a existência e os efeitos do contrato-padrão supostamente registrado, à luz da jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br>EMENTA