DECISÃO<br>Cuida-se de agravo interposto por ROGERIO PEREIRA DE FARIA contra decisão que obstou a subida de recurso especial.<br>Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 751 - 793):<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. DEFERIMENTO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. AFASTADOS. VALOR PELA FRUIÇÃO DO BEM. CABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. AFASTAMENTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Uma vez comprovada a situação de miserabilidade, deve ser concedida a assistência judiciária. 2. Não se verifica nos autos o alegado cerceamento de defesa, pois, a parte apelante teve oportunidade de se manifestar sobre todos os documentos apresentados e permaneceu inerte, inclusive sobre seu direito à produção de novas provas. 3. Inaplicável a exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, pois, na hipótese em discussão, a assinatura da escritura deveria ocorrer apenas após a quitação do imóvel pelo Apelante, o qual permaneceu inadimplente. 4. A utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência. Precedentes. 5. Inaplicável à hipótese a teoria do adimplemento substancial para fins de manutenção do que fora pactuado. 6. Comissão de corretagem, indevida em razão da ausência de prova de seu pagamento pelo apelado. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido.<br>Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls.803 - 821 ).<br>No recurso especial, a parte recorrente alega, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao art. 489, § 1º, inciso IV e artigo 1.022, inciso II, do Código de Processo Civil, além de suscitar afronta aos art. 187, art. 421 e art. 422, do Código Civil.<br>Sustenta, em síntese, que : a) o acórdão foi omisso a respeito do fato de que o valor do total do imóvel foi fixado pelas partes em R$120.000,00 (cento e vinte mil reais), sendo devidamente efetuado o pagamento de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), no ato da compra, a qual não pode ser considerada ínfima; b) há obscuridade no acórdão sobre o princípio da boa-fé e da função social do contrato, tendo em vista ser a parte recorrente pessoa humilde, tendo a aquisição finalidade de moradia; c) o acórdão recorrido teve entendimento equivocado ao não aplicar teoria do adimplemento substancial, sob o argumento de que a quitação foi de 75% do preço no negócio jurídico.<br>Sem contrarrazões ao recurso especial.<br>Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 877 - 88), o que ensejou a interposição do presente agravo.<br>Não apresentada contraminuta do agravo<br>É, no essencial, o relatório.<br>Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial.<br>- Da violação do art. 489, § 1º ,VI e art. 1.022 , II, do CPC<br>Inicialmente, afasto a alegação de negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação, não há falar em ofensa aos art 489, §1º, IV e art. 1.022, parágrafo único, II, do CPC, uma vez que o Tribunal de origem ao negar provimento ao agravo de instrumento deixou claro que (fls.766-770):<br>Em que pese a alegação do apelante, de que houve exceção de contrato não cumprido (Código Civil art. 476), está comprovado nos autos que o inadimplemento contratual se deu exclusivamente por parte deste, e já perdura por mais de uma década.<br>É indubitável e incontroverso o inadimplemento do apelante, o qual, nem mesmo diante das diversas notificações que recebeu (fls. 36 e 39, 41/42 verso, e 44/44 verso), onde lhe foi inclusive oportunizada a purgação da mora, cumpriu com o pagamento da obrigação pactuada.<br>A alegação do apelante, de que não pagou a parcela final em razão da impossibilidade de transferência do imóvel para seu nome, não tem qualquer razoabilidade, pois, conforme cláusula 6.3 do compromisso de compra e venda firmado, a escritura somente seria assinada após a conclusão do pagamento restante, o qual nunca ocorreu.<br>(..)<br>Inegável, portanto, o direito à resolução do contrato, com o pagamento das penalidades nele previstas, inclusive nos valores atinentes a fruição do bem, os quais foram até arbitrados em valor inferior ao que fora pactuado, sendo indevida a irresignação do apelante.<br>(..)<br>Também não há de se falar em adimplemento substancial para fins de tentativa de retenção o imóvel. O apelante teve várias oportunidades de quitar o valor devido e, ainda assim, vem mantendo sua inadimplência, de valor substancial, por mais de uma década, sendo descabida sua tese, até porque, se realmente tivesse a intenção de pagar o valor devido, o teria feito assim que notificado.<br>Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo, tendo o acórdão do Tribunal de origem se pronunciando, expressa e detalhadamente, a respeito das teses do Recurso Especial, como o valor do inadimplemento e as oportunidades para purgação da mora, bem como a respeito da não aplicação da teoria do adimplemento substancial no caso concreto.<br>Registre-se que, como cediço, o magistrado não precisa rebater ponto a ponto todos os argumentos, mas deve obrigatoriamente analisar aqueles pontos essenciais e demonstrar a coerência lógica entre as questões de fato e de direito discutidas no processo e a conclusão a que chegou.<br>De modo que foi prolatada decisão suficientemente fundamentada, e não ficou demostrada violação dos art. 489, § 1º, IV, art. 1.022, parágrafo único, II do CPC . Verifica-se, igualmente, que inexiste omissão ou contradição.<br>- Da violação do art. 187, art. 421 e art. 422, do Código Civil.<br>Considerando as razões expostas pela parte recorrente, verifica-se que o acórdão do Tribunal de origem não se manifestou sobre os artigos acima, indicados como violados. Colhe-se do teor do citado acórdão, que não foi objeto de exame os seguintes artigos: art. 187, art. 421 e art. 422, do Código Civil.<br>Registre-se que a parte recorrente, apesar de ter oposto embargos de declaração, não discutiu, devidamente, nesses embargos as teses para fins de prequestionamento, com vistas a suprir eventual omissão perpetrada pelo Tribunal de origem, apenas citou, superficialmente, os dos dispositivos que entende por violado.<br>Por isso, o julgamento do recurso especial, quantos aos referidos dispositivos é inadmissível, diante da ausência de prequestionamento. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 356/STF.<br>Não consta no teor do acórdão recorrido pronunciamento sobre as alegações da parte recorrente em relação o princípio da boa-fé e da função social do contrato.<br>Com efeito, é inviável o conhecimento do recurso especial em relação aos artigos apontados como violados, que não foram apreciados pelo Tribunal de origem, incidindo, igualmente, o óbice da Súmula 282/STF.<br>Ademais, do exame do acórdão do Tribunal de origem, constata-se que o pronunciamento sobre os argumentos, como a inadimplência da parte recorrente e a resolução do contrato foi, devidamente, realizado através de análise dos fatos e do conjunto probatório dos autos.<br>De modo que rever o entendimento do acórdão recorrido implica no revolvimento de matéria fática e principalmente das cláusulas do contrato em questão, o que é inviável em sede de recurso especial, à luz dos óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 desta Corte.<br>A respeito do tema, segue julgado da Terceira Turma do STJ :<br>CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E REINTEGRAÇÃO DE POSSE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11, 489 E 1.022, TODOS DO CPC. NÃO INDICAÇÃO DAS TESES NÃO ANALISADAS. SÚMULA N. 284 DO STF. PAGAMENTO COMPROVADO. ALTERAÇÃO. NECESSIDADE DE REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DESTA CORTE. AFASTAMENTO DA SÚMULA N. 568 DESTA CORTE. FUNDAMENTO PELA QUAL ELA FOI APLICADA, NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. ALEGAÇÃO DE OFENSA AOS ARTS. 397 E 405, AMBOS DO CC. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 211 DO STJ. INDEVIDA MAJORAÇÃO DA VERBA SUCUMBENCIAL. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO.<br>1. Não se conhece da apontada violação do art. 11, 489 e 1.022, todos do CPC, porquanto o recurso especial cinge-se a alegações genéricas e, por isso, não demonstra, com transparência e precisão, qual seria o ponto omisso, contraditório, obscuro ou deficientemente fundamentado, bem como sua importância para o deslinde da controvérsia, o que atrai o óbice da Súmula n. 284 do STF, aplicável, por analogia, no âmbito desta Corte.<br>2. Revisar a conclusão sobre a comprovação do pagamento demandaria o reexame do conjunto fático-probatório, vedado pela Súmula n. 7 do STJ.<br>3. As matérias pertinentes aos arts. 397 e 405, ambos do CC, não foram objeto de debate prévio nas instâncias de origem, a despeito da oposição de embargos de declaração. Ausente, portanto, o devido prequestionamento nos termos da Súmula n. 211 do STJ.<br>4. A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido acarreta a incidência da Súmula n. 283 do STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial.<br>5. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos.<br>6. Agravo interno conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.899.406/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 11/9/2025.)<br>Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12%, sobre o valor atualizado da causa, cuja exigibilidade ficará suspensa em razão do benefício da gratuidade processual.<br>Publique-se. Intime-se.<br> EMENTA