DECISÃO<br>Cuida-se de agravo (art. 1.042 do CPC/15), interposto por BANCO DO PROGRESSO S/A - EM LIQUIDACAO, contra decisão que não admitiu o recurso especial.<br>O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", do permissivo constitucional, desafia acórdão prolatado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS, assim ementado (fl. 441, e-STJ):<br>RECURSO DE APELAÇÃO - IMÓVEL - FINANCIAMENTO DE OBRA CONTRATADO PELA INCORPORADORA - HIPOTECA - INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DA UNIDADE AUTÔNOMA - INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ. A hipoteca instituída para garantia de contrato de financiamento da obra, ajustado entre a incorporadora e a instituição financeira, é ineficaz em relação ao terceiro adquirente da unidade imobiliária autônoma, o qual responde, unicamente, pelas dívidas próprias assumidas para compra do bem. Inteligência do Verbete nº 308 do Superior Tribunal de Justiça.<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados na origem (fls. 475-479, e-STJ).<br>Nas razões de recurso especial (fls. 491-504, e-STJ), a parte insurgente apontou violação ao artigo 1.022, II e III, do CPC, pois o acórdão recorrido não se manifestou sobre: i) a ciência inequívoca do recorrido acerca da hipoteca incidente sobre o imóvel, inclusive com notificação aos adquirentes pela construtora; ii) o fato de o empreendimento ter sido financiado com recursos próprios do Banco do Progresso, não submetidos ao SFH; e iii) o caráter comercial atribuído ao bem pelo Recorrido (aquisição para locação), relevante para afastar a aplicação da Súmula 308 do STJ.<br>Aponta ainda, dissídio jurisprudencial em relação à aplicação da Súmula 308/STJ sobre contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao SFH.<br>Contrarrazões às fls. 533-540, e-STJ.<br>Em razão do juízo negativo de admissibilidade na origem, fora interposto o presente agravo (fls. 552-560, e-STJ), visando destrancar o processamento da insurgência.<br>Contraminuta às fls. 568-572, e-STJ.<br>É o relatório.<br>Decido.<br>1. A parte insurgente aponta violação ao artigo 1.022 do CPC, ao argumento de que o Tribunal a quo não se manifestou sobre: i) a ciência inequívoca do recorrido acerca da hipoteca incidente sobre o imóvel, inclusive com notificação aos adquirentes pela construtora; ii) o fato de o empreendimento ter sido financiado com recursos próprios do Banco do Progresso, não submetidos ao SFH; e iii) o caráter comercial atribuído ao bem pelo Recorrido (aquisição para locação), relevante para afastar a aplicação da Súmula 308 do STJ.<br>Todavia, da leitura do acórdão recorrido (fls. 441-452, e-STJ), denota-se que a questão apontada como omissa fora apreciada pelo órgão julgador, de forma ampla e fundamentada, consoante se infere dos seguintes trechos:<br>Entretanto, no caso controvertido, não há como prevalecer a hipoteca instituída em favor do banco perante o autor/agravado, pois o ato jurídico que constituiu a hipoteca em seu favor não atinge o terceiro adquirente de boa-fé da unidade autônoma.<br>Isto porque, consoante o sistema de financiamento de construção do Sistema Financeiro da Habitação, a hipoteca somente é eficaz perante a instituição financeira e a incorporadora, especialmente pelo fato de que o agente financiador tem conhecimento de que as unidades construídas serão, por óbvio, alienadas, pois essa é a atividade-fim desempenhada pela construtora.<br>Uma vez alienada a unidade autônoma, passa o banco a ter como garantia de sua dívida os créditos decorrentes de tal alienação, e não mais o imóvel vendido por meio de compromisso irretratável, pelo que, passa o agente financiador, que já tem a função de fiscalizar o andamento da obra, também a fiscalizar a alienação dos imóveis, para resguardar seu crédito.<br>A questão foi pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, com a edição do Verbete nº 308<br> .. <br>Logo, a garantia hipotecária, instituída em favor da instituição financeira, não pode atingir o direito dos promissários compradores, adquirentes de boa-fé, já que não se pode transferir o risco do contrato firmado entre a construtora e o banco ao adquirente.<br>Também a demonstrada a presença dos pressupostos legais configuradores da usucapião, tratando-se de modo originário de aquisição da propriedade (art. 1.238, do Código Civil), extinguem-se quaisquer ônus reais ou garantias preexistentes, relacionados à anterior relação jurídica de direito real ou obrigacional.<br>Não se vislumbra, portanto, a omissão apontada.<br>A propósito, o julgador não fica obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações das partes, tampouco mencionar todos os dispositivos legais apontados nas razões recursais, nem a ater-se aos fundamentos indicados por elas ou a responder, um a um, a todos os seus argumentos, quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar a decisão, o que de fato ocorreu no caso em apreço.<br>Nesse sentido, precedentes:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE DE VEÍCULOS.  ..  OMISSÃO E AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO DO JULGADO. IMPROCEDÊNCIA DA ALEGAÇÃO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. ESBULHO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. As questões trazidas à discussão foram dirimidas pelo Tribunal de origem de forma suficientemente ampla, fundamentada e sem omissões. Deve ser afastada a alegada violação aos arts. 165, 458, II e 535 do Código de Processo Civil.  ..  4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no Ag 1067781/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 07/04/2015, DJe 17/04/2015)  grifou-se <br>AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTIGOS 165, 458 E 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA Nº 211/STJ. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. 1. Não viola os artigos 165, 458 e 535 do Código de Processo Civil, nem importa negativa de prestação jurisdicional, o acórdão que adotou, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo integral a controvérsia posta.  ..  5. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1417828/AC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/09/2014, DJe 01/10/2014)  grifou-se <br>Afasta-se, portanto, a alegada ofensa ao artigo 1.022 do CPC.<br>2. A parte insurgente indica ainda, a existência de dissídio jurisprudencial relativo à aplicação da Súmula 308/STJ sobre contratos de aquisição de imóveis não submetidos ao SFH.<br>Com efeito, a Corte local, ao julgar o presente caso aplicou o entendimento de que, no contrato de financiamento para a conclusão da obra firmado entre banco e incorporadora, a hipoteca sobre o imóvel só tem eficácia entre essas partes, não sendo oponível ao adquirente de boa-fé, nos termos do que dispõe a Súmula 308/STJ.<br>De fato, a jurisprudência do STJ é no sentido de que, à luz do Verbete nº 308 do STJ, a hipoteca constituída entre a construtora e o agente financeiro, seja anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não produz eficácia em face dos adquirentes da unidade imobiliária. Tal diretriz não se altera pelo fato de o contrato não estar submetido às normas do Sistema Financeiro da Habitação - SFH.<br>A corroborar tal entendimento:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C TUTELA DE URGÊNCIA, NULIDADE DE HIPOTECA, OBRIGAÇÃO DE FAZER, ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E DANOS MORAIS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PROVENIENTE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO PESSOAL. RESTRIÇÃO ÀS PARTES CONTRATANTES. CÔNJUGE QUE NÃO FEZ PARTE DO AJUSTE CONTRATUAL. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. ACÓRDÃO QUE AFASTOU O REFERIDO ENUNCIADO SUMULAR. DECISÃO EM SENTIDO CONTRÁRIO AO DA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. AGRAVO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.<br>1. "O direito à adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obligatio faciendi à inscrição no registro de imóveis" (REsp 247.344/MG, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2001, DJ de 16/04/2001, p. 107). Súmula 239 do STJ.<br>2. Hipótese em que o Tribunal de origem acolheu preliminar de ilegitimidade ativa, em relação ao cônjuge que não figurou como parte no contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto de pedido de adjudicação compulsória, por se tratar de direito pessoal, restrito aos contratantes. Incidência da Súmula 83/STJ.<br>3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308 do STJ).<br>4. Acrescente-se que não altera este entendimento o fato de não ser regido o contrato pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação, consoante decidiu a Terceira Turma por ocasião do julgamento do REsp 953.510/PR (Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJ de 22/08/2008). Precedentes.<br>5. Em sentido contrário, o Tribunal de origem afastou a incidência da Súmula 308/STJ, assentando que, por não se tratar de unidade imobiliária adquirida no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, o referido entendimento sumular não se aplicava, devendo ser mantida a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro.<br>6. Agravo interno provido. Recurso especial parcialmente provido para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que julgue a demanda à luz da jurisprudência do STJ.<br>(AgInt no REsp n. 2.129.038/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 13/9/2024.)  grifou-se <br>AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. HIPOTECA. EFICÁCIA. SÚMULA Nº 308/STJ. APLICAÇÃO.<br>1. A jurisprudência desta Corte encontra-se consolidada no sentido de que, nos termos da Súmula nº 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Referido entendimento não é alterado pelo fato de o contrato não ser regido pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação. Precedentes.<br>2. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no REsp n. 1.966.297/RN, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.)  grifou-se <br>O acórdão impugnado acompanhou nesse ponto a orientação firmada no âmbito deste Superior Tribunal de Justiça. Aplica-se, portanto, o óbice enunciado na Sumula 83/STJ: Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.<br>Advirta-se, por derradeiro, que eventual interposição de recurso manifestamente inadmissível ou protelatório poderá ensejar, conforme o caso, a aplicação de multa calculada sobre o valor atualizado da causa (arts. 1.021, § 4º e 1.026, § 2º, CPC/2015).<br>3. Do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial.<br>Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC.<br>Publique-se. Intimem-se.<br>EMENTA