ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.<br>1. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.<br>2. Apesar de opostos embargos de declaração com a finalidade de sanar omissão, a parte recorrente não indicou a contrariedade ao art. 1.022 do Código de Processo Civil nas razões do especial, atraindo a incidência da Súmula nº 211/STJ.<br>3. Incide o óbice das Súmulas nºs 5 e 7/STJ à hipótese, visto que o acolhimento da pretensão recursal, para reconhecer a culpa dos recorridos pelo desfazimento do negócio e obstar a devolução do sinal de pagamento aos compradores, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita.<br>4. É firme o entendimento do STJ no sentido de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso interposto pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicado o exame do dissídio. Precedentes.<br>5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interposto por MARINA BEATRIZ CRUZ SANTOS DE ALMEIDA NEVES e JOAO PAULO CRUZ SANTOS contra decisão que inadmitiu recurso especial.<br>O apelo extremo, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado:<br>"RESCISÃO CONTRATUAL. RECEBIMENTO DE SINAL. INVIABILIZAÇÃO DO NEGÓCIO PELOS VENDEDORES. IMÓVEL ALIENADO A TERCEIROS.<br>Requer o autor rescisão contratual com recebimento integral do sinal por ter desistido da compra dos lotes de terrenos por culpa dos réus. Sentença de improcedência. Apelo do autor. Inviabilização da continuidade do negócio pelos vendedores. Venda dos lotes no curso do processo para terceira pessoa. Autor que deverá ser ressarcido integralmente pelo pagamento que foi dado como sinal. Art. 418 do Código Civil. Recurso parcialmente provido" (e-STJ fl. 694).<br>Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 740/751).<br>No recurso especial, os recorrentes alegam, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos legais com as respectivas teses:<br>(i) art. 418 do Código Civil - porque não há ilegalidade na retenção pelo vendedores do valor recebido a título de sinal, já que os compradores desistiram do negócio;<br>(ii) arts. 107, 110 e 421 do Código Civil e 1º e 3º da Lei 13.874/2019 - pois o acórdão recorrido ao afirmar que o negócio discutido teria continuidade, mesmo diante da manifesta desistência pelos autores, desconsiderou a manifestação de vontade das partes.<br>Com as contrarrazões (e-STJ, fls. 857/893), o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.<br>1. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial.<br>2. Apesar de opostos embargos de declaração com a finalidade de sanar omissão, a parte recorrente não indicou a contrariedade ao art. 1.022 do Código de Processo Civil nas razões do especial, atraindo a incidência da Súmula nº 211/STJ.<br>3. Incide o óbice das Súmulas nºs 5 e 7/STJ à hipótese, visto que o acolhimento da pretensão recursal, para reconhecer a culpa dos recorridos pelo desfazimento do negócio e obstar a devolução do sinal de pagamento aos compradores, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita.<br>4. É firme o entendimento do STJ no sentido de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso interposto pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicado o exame do dissídio. Precedentes.<br>5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>VOTO<br>Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial.<br>A insurgência não merece prosperar.<br>No que se refere à ofensa aos arts. 107, 110 e 421 do Código Civil e 1º e 3º da Lei 13.874/2019, verifica-se que a matéria versada nos dispositivos apontados como violados no recurso especial não foi objeto de debate pelas instâncias ordinárias, sequer de modo implícito, e, apesar de opostos embargos declaratórios, nada foi decidido acerca da matéria.<br>A despeito disso, não foi alegada a violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil, com a finalidade de sanar omissão porventura existente.<br>Por esse motivo, ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na Súmula nº 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo".<br>A propósito:<br>"(..) A ausência de debate no acórdão recorrido quanto ao tema suscitado no recurso especial evidencia a falta de prequestionamento, admitindo-se o prequestionamento ficto apenas na hipótese em que não sanada a omissão no julgamento de embargos de declaração e suscitada a ofensa ao art. 1.022 do NCPC no recurso especial, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp n. 1.834.881/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 19/10/2022).<br>No que diz respeito à alegada violação ao art. 418 do CC, as conclusões do tribunal de origem decorreram inquestionavelmente da análise da interpretação de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório carreado aos autos, o que se pode aferir da leitura dos fundamentos do julgado atacado, ora colacionados na parte que interessa:<br>"(..)<br>O fundamento do autor para a rescisão contratual é com base na cláusula IV do contrato porque afirma que há débitos condominiais sobre o imóvel e não houve quitação de débitos junto ao fisco pelos réus.<br>Com efeito, o recibo de sinal e princípio de pagamento está nos autos no index 22, fls. 22/29, e foi assinado entre as partes na data de 16.01.2020 comprovando o autor o pagamento do sinal no index 30 no valor de R$ 180.000,00.<br>A interpretação da cláusula "IV", do contrato entabulado entre as partes (fls. 24, index 22), diz que todas as certidões a serem apresentadas pelos vendedores seriam "sob a forma negativa":<br>(..)<br>A cláusula "XI" desse mesmo contrato (fls. 28), consta o esclarecimento de que eventuais apontamentos positivos somente teriam importância jurídica "na hipótese de as certidões apresentadas apontarem impedimentos à conclusão do negócio":<br>(..)<br>Sendo assim, não se pode fazer uma interpretação literal e isolada da cláusula "IV" do contrato, mas sim em conjunto com a cláusula "XI" e sem esquecer a observância da "boa-fé" na execução dos contratos, como previsto no art. 422 do Código Civil.<br>No presente caso, o princípio da boa-fé não foi observado pelos réus na execução do contrato.<br>Com efeito, mesmo que se tratassem de débitos que não inviabilizariam a negociação, os réus acabaram por dar causa a impossibilidade de a transação prosseguir.<br>A ação de rescisão contratual foi proposta pelo autor na data de 11.05.2020 e apesar de estar em curso o processo houve a venda do imóvel em 25.02.2021, pelo valor de R$ 2.200,000,00 para terceira pessoa, e via de consequência obtiveram certidão negativa quanto ao débito tributário junto à Secretaria da Receita Federal, conforme se verifica no index 510, fls. 516, tópico 5.1.3.<br>Na medida em que a sentença de improcedência teria como consequência o prosseguimento da contratação, há agora uma prestação impossível em seu cumprimento, em razão da alienação a terceiros, o que impede que o apelante adquira o imóvel dos réus.<br>Assim, os réus acabaram por dar causa à necessidade de rescisão, já que alienaram o imóvel a terceiros, devendo o apelante ser ressarcido integralmente pelo pagamento que foi dado como sinal, na forma do art. 418 do Código Civil.<br>Finalmente, o pedido de rescisão do contrato perdeu o objeto visto que no curso do feito os lotes foram vendidos pelos réus" (e-STJ, fls. 700/702).<br>Nesse contexto, não há como afastar a incidência das Súmulas nºs 5 e 7/STJ, visto que o acolhimento da pretensão recursal, para reconhecer a culpa dos recorridos pelo desfazimento do negócio e obstar a devolução do sinal de pagamento aos compradores, demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita.<br>Por fim, cumpre observar que, consoante iterativa jurisprudência desta Corte, "os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica" (AgInt no AREsp n. 1.787.839/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 25/10/2023).<br>É o que se observa dos seguintes julgados:<br>"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. PRESCRIÇÃO INTERCORRENTE SÚMULA N. 7/STJ. DILIGÊNCIAS INFRUTÍFERAS. SUNPENSÃO/INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO. SÚMULA N. 83/STJ. ALTERAÇÃO JURISPRUDENCIAL. APLICAÇÃO RETROATIVA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.<br>(..)<br>5. É pacífico o entendimento desta Corte superior de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea "c", ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica.<br>Agravo interno improvido" (AgInt no AREsp n. 2.683.103/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024).<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AGRAVANTE.<br>(..)<br>2.3. É firme o entendimento desta Corte no sentido de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial. Precedentes.<br>3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão da Presidência e, de plano, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial" (AgInt no AREsp n. 2.574.206./SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024).<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 12% (doze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso.<br>É o voto.