ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.<br>1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, pois não foram opostos embargos de declaração ao acórdão proferido na origem. Incidência da Súmula nº 284/STF.<br>2.  O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade da retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre os percentuais de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.<br>5. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO<br>Trata-se de recurso especial interposto por SETPAR NOVO HORIZONTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado:<br>"COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. Ação ajuizada pela vendedora em face do comprador. Sentença de parcial procedência para, declarando a rescisão do contrato entre as partes, condenar a autora a restituir ao réu 90% dos valores pagos. Irresignação de ambas as partes.<br>1. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Culpa do comprador. Direito de retenção da vendedora. Contrato celebrado após a Lei 13.786/2018. Impossibilidade de retenção, no caso, de 10% do valor do contrato. Autorização prevista na nova Lei do Distrato que não pode implicar, na prática, desvantagem exagerada ao consumidor. Retenção pretendida que implicaria perdimento de parcela expressiva do montante pago. Adequada, no caso, a devolução de 75% das parcelas pagas, conforme jurisprudência iterativa. Sentença reformada neste ponto.<br>2. TAXA DE FRUIÇÃO. Não aplicação. Exigibilidade apenas no caso de posse efetiva do comprador. Não incidência no caso de compra de lote sem edificação. Condenação afastada.<br>3. ENCARGOS TRIBUTÁRIOS. Embora possível, em tese, a compensação de valores, não houve comprovação do alegado inadimplemento bem como do suposto valor devido. Comissão de corretagem. Retenção também não cabível no caso. Ausente previsão contratual de cobrança a referido título no contrato.<br>4. SUCUMBÊNCIA. Modificação. Sucumbência recíproca entre as partes (art. 86 do CPC). RECURSOS PROVIDOS EM PARTE" (e-STJ fl. 150).<br>Em suas razões (e-STJ fls. 158/169), a recorrente aponta, além de divergência jurisprudencial, negativa de vigência dos arts. 927, III, 1.022, II, 1.040 do Código de Processo Civil e 32-A da Lei nº 13.786/2018.<br>Sustenta, em síntese, que houve negativa de prestação jurisdicional e que, na rescisão contratual, deve ser aplicado o percentual de retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato.<br>Sem contrarrazões (e-STJ fl. 191), o recurso foi admitido na origem.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SÚMULA Nº 284/STF. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE.<br>1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, pois não foram opostos embargos de declaração ao acórdão proferido na origem. Incidência da Súmula nº 284/STF.<br>2.  O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade da retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre os percentuais de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.<br>5. Recurso especial não conhecido.<br>VOTO<br>A irresignação não merece acolhida.<br>Inicialmente, não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional, pois não foram opostos embargos de declaração ao acórdão proferido na origem.<br>Portanto, incide a Súmula nº 84/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia."<br>Quanto ao percentual de retenção, a jurisprudência desta Corte está consolidada no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada, entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, de acordo com as circunstâncias do caso concreto, e de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>A esse respeito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de redução da cláusula penal estipulada em 50% (cinquenta por cento) de retenção dos valores pagos, nos casos de distrato por iniciativa do comprador de contrato de compra e venda firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.<br>3. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018.<br>4. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>5. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AgInt no AREsp 2.229.156/DF, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 30/5/2025 - grifou-se)<br>No presente caso, o acórdão assim decidiu a questão:<br>"(..) a Lei 13.786/2018 regulamentou o distrato em compromissos de compra e venda de imóveis, em grande parte, seguindo o entendimento jurisprudencial dominante. No caso, essa nova lei tem aplicabilidade, porque o contrato foi celebrado após a sua vigência (celebração em fevereiro de 2019).<br>Na hipótese em tela, a autora pretende a aplicação do percentual previsto em contrato (10% sobre o valor do contrato), o que seria autorizado, em princípio, pelo artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79.<br>Ocorre que, a nova Lei do Distrato estabelece apenas um limite à penalidade prevista no contrato. Isso não afasta a análise sobre a abusividade ou não da cláusula de retenção prevista no contrato, que deve ser afastada quando implicar desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV, do CDC).<br>Claramente, portanto, haveria desvantagem exagerada ao consumidor, pela perda quase integral do montante pago.<br>No caso, considerando o longo período transcorrido entre a assinatura do contrato e ajuizamento da presente ação pela vendedora (mais de 3 anos), razoável a majoração do percentual de retenção para 25% das parcelas pagas, proporcional ao tempo de indisponibilidade do imóvel pela cessão da posse ao comprador " (e-STJ fls. 153/154).<br>Além disso, a revisão do percentual de retenção estipulado pelas instâncias ordinárias e o afastamento da abusividade reconhecida demandariam a análise de circunstâncias fático-probatórias dos autos, providência que esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ.<br>A propósito:<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO. PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ.<br>1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).<br>2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas.<br>3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.<br>4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça.<br>5. Agravo interno não provido."<br>(AgInt no AREsp 2.018.699/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022 - grifou-se)<br>"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL AJUIZADA PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.<br>1. Verifica-se que o Tribunal estadual entendeu que o desfazimento do contrato decorreu de culpa exclusiva dos promitentes compradores, sendo devida a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores adimplidos. Na ocasião, concluiu ser adequada ao caso a retenção do percentual de 10% (dez por cento) do montante já pago. Essa premissa foi fundada em matéria fático-probatória, o que atrai a aplicação da Súmula 7/STJ.<br>2. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. Aplicação, no ponto, da Súmula 83/STJ.<br>3. Agravo interno improvido."<br>(AgInt no AREsp 1.788.690/PR, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 10/5/2021, DJe de 13/5/2021 - grifou-se)<br>Anota-se, ainda, que a aplicação da Súmula nº 7/STJ em relação ao recurso especial interposto pela alínea "a" do permissivo constitucional prejudica a análise da mesma matéria indicada no dissídio jurisprudencial.<br>Ante o exposto, não conheço do recurso especial.<br>Na origem, os honorários sucumbenciais fixados em R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) foram divididos em virtude da sucumbência recíproca (metade para cada parte).<br>Sendo assim, deve ser majorada em 5% (cinco por cento) a verba a ser paga em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da justiça gratuita, se for o caso.<br>É o voto.