ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO AGRAVO.<br>INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ.<br>1. A parte agravante demonstrou, nas razões do agravo interno, ter impugnado especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade proferida na origem, não sendo caso de aplicação da Súmula 182/STJ. Agravo (art. 1042 do CPC/15) conhecido em juízo de retratação.<br>2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador.<br>3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão de fls. 850-851, e-STJ, para, de plano, conhecer do agravo e não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Cuida-se de agravo interno (fls. 855-883, e-STJ), interposto por HELLIX BUSINESS CENTER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., em face de decisão monocrática da Presidência desta Corte, que não conheceu do reclamo da ora insurgente, ante a incidência da Súmula 182/STJ.<br>O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, objetivou reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (fls. 653-654, e-STJ):<br>APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR. INTERESSE PROCESSUAL COMPROVADO, RÉ QUE PRETENDE A MANUTENÇÃO DO CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA QUE RESTOU COMPROVADO, CONTUDO, O AUTOR NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DE TODAS AS PARCELAS VENCIDAS ATÉ O PRAZO DA ENTREGA. RESCISÃO DO CONTRATO QUE PERMITE A RETENÇÃO DE 10 A 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20% QUE SE MOSTRARAZOÁVEL PARA O CASO CONCRETO. IMPOSSIBILIDADE DE RETER DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSOS CONHECIDOS, DANDO PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO AUTOR E NEGANDO PROVIMENTO AO RECURSO DA RÉ.<br>Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados (fls. 703-714, e-STJ).<br>Nas razões de recurso especial (fls. 716-738, e-STJ), as partes insurgentes alegam, violação ao art. 418 do CC, sustentando, em suma, a possibilidade de retenção das arras.<br>Contrarrazões às fls. 757-768, e-STJ.<br>O Tribunal local inadmitiu o recurso especial, razão pela qual foi manejado o agravo de fls. 800-815 (e- STJ).<br>Em decisão singular (fls. 850-851, e-STJ), a Presidência desta Corte não conheceu do reclamo, ante a ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão de admissibilidade notadamente as Súmulas 7 e 83 do STJ.<br>No presente agravo interno (fls. 855-883 e-STJ), os agravantes sustentam que a decisão monocrática merece reforma, pois dedicou um capítulo do seu recurso para impugnar o referido óbice.<br>Sem impugnação.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE NÃO CONHECEU DO AGRAVO.<br>INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ.<br>1. A parte agravante demonstrou, nas razões do agravo interno, ter impugnado especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade proferida na origem, não sendo caso de aplicação da Súmula 182/STJ. Agravo (art. 1042 do CPC/15) conhecido em juízo de retratação.<br>2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador.<br>3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão de fls. 850-851, e-STJ, para, de plano, conhecer do agravo e não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Embora o agravo interno mereça acolhida para conhecer do agravo em recurso especial, este não comporta provimento.<br>1. Após atenta análise dos autos, verificou-se que o insurgente, nas razões do agravo de fls. 800-815, e-STJ, impugnou todos os fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial proferida pela Corte de origem, de forma que o aludido agravo (art. 1.042 do CPC/15) deve ser conhecido.<br>Passa-se à análise da insurgência.<br>O inconformismo não merece prosperar.<br>2. Cinge-se a controvérsia recursal no tocante à legalidade da retenção das arras iniciais.<br>"Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017).<br>Sobre o tema, a jurisprudência desta Corte:<br>DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO EM CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL SEM CULPA DO COMPRADOR. IRRETROATIVIDADE DA LEI N. 13.786/2018. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS N. 7 E 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo interno interposto por Stecca Urbanismo Ltda. contra decisão monocrática que deu parcial provimento ao recurso especial, afastando a retenção das arras confirmatórias pagas pelos compradores, Tamara Santos Oliveira e Ranieri Santos Oliveira, em contrato de compra e venda de imóvel. A agravante apontou omissões na decisão e defendeu a retenção das arras com fundamento na sua natureza penitencial, na aplicação da Lei n. 13.786/2018 e na necessidade de compensação pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve omissões na decisão monocrática que configurariam negativa de prestação jurisdicional; (ii) estabelecer se as arras contratadas possuem natureza penitencial e podem ser retidas em caso de rescisão contratual por iniciativa dos compradores; (iii) determinar se a Lei n. 13.786/2018 é aplicável retroativamente a contratos firmados antes de sua vigência. III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A decisão monocrática enfrenta, de forma clara e fundamentada, os dispositivos legais e constitucionais invocados, bem como a questão da retenção das arras confirmatórias, não havendo negativa de prestação jurisdicional.<br>4. As arras previstas no contrato, na falta de cláusula expressa que lhes confira caráter penitencial, qualificam-se como arras confirmatórias, nos termos do art. 417 do Código Civil. Sua função é garantir a celebração do contrato, e não constituir penalidade, sendo incabível sua retenção em caso de rescisão por desistência do comprador.<br>5. A jurisprudência consolidada do STJ determina que as arras confirmatórias devem ser restituídas em caso de rescisão contratual por iniciativa do comprador, salvo inadimplemento culposo do vendedor, vedando sua retenção como penalidade.<br>6. A Lei n. 13.786/2018, que autoriza a retenção de valores em contratos de compra e venda de imóveis, não tem aplicação retroativa a contratos firmados antes de sua vigência, conforme o princípio do tempus regit actum e entendimento pacífico do STJ.<br>7. A aplicação das Súmulas n. 7 e 83 do STJ foi correta, sendo vedado o reexame de matéria fático-probatória e estando a decisão recorrida em consonância com a jurisprudência dominante do Superior Tribunal de Justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE<br>8. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. As arras confirmatórias, qualificadas pela ausência de cláusula expressa indicando caráter penitencial, não podem ser retidas em caso de rescisão contratual por desistência do comprador. 2. A Lei n. 13.786/2018 não é aplicável retroativamente a contratos celebrados antes de sua vigência, em observância ao princípio do tempus regit actum. 3. As Súmulas n. 7 e 83 do STJ aplicam-se a casos em que o reexame de provas e a divergência jurisprudencial são suscitados, respectivamente, sem respaldo no conjunto normativo e jurisprudencial".<br>Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 417 e 418;<br>CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei n. 13.786/2018.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.018.173/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 11/4/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.100.449/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023;<br>STJ, AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/12/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.350.154/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/9/2023; STJ, Súmulas n. 7 e 83.<br>(AgInt nos EDcl no REsp n. 2.085.803/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 27/2/2025.)<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURADA. DESISTÊNCIA. ADQUIRENTE. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 568/STJ. NATUREZA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ.<br>1. Não há falar em falha na prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível, ainda que em desacordo com a expectativa da parte.<br>2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador.<br>3. A revisão do julgado recorrido para entender que o sinal dado pelo adquirente possui natureza compensatória encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ.<br>4. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AgInt no AREsp n. 2.556.515/PB, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.)<br>O acórdão recorrido, portanto, encontra-se em perfeita consonância com a jurisprudência desta Casa, o que atrai a incidência da Súmula 83 desta Corte.<br>3. Do exposto, dá-se provimento ao agravo interno para para reconsiderar a decisão de fls. 850-851, e-STJ, para, de plano, conhecer do agravo e não conhecer do recurso especial.<br>É como voto.