DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido:<br>Apelação. Rescisão de contrato e restituição de quantias. Compra e venda. Culpa do comprador. Parcial procedência dos pedidos. Inconformismo da ré. Descabimento. Contrato celebrado sob a égide da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). É excessivamente onerosa a aplicação das disposições do contrato e da referida Lei. Inteligência do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, que admite a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas. Precedentes do TJSP. Indenização pela ocupação do imóvel. Não cabimento. Lotes de terreno sem edificação, em que a posse não acarreta vantagem econômica. Precedentes do TJSP. Multa contratual. Onerosidade excessiva. Não aplicação, pela mitigação da Lei do distrato, diante da excessiva vantagem conferida à vendedora. Sentença de parcial procedência mantida. Apelação não provida.<br>Quanto à controvérsia, a parte alega violação e divergência de interpretação jurisprudencial em relação ao art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979, no que concerne à legalidade da cláusula contratual que estabelece a penalidade da multa compensatória para o caso de rescisão por culpa do comprador, trazendo a seguinte argumentação:<br>10. Notem, Excelências, a cláusula que dispõe sobre as condições para rescisão do contrato é praticamente IDÊNTICA às disposições do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79.<br>11. Referida cláusula, portanto, não é abusiva, nem contraria as disposições do Código de Defesa do Consumidor, desmerecendo qualquer correção ou ajuste. Na verdade, as regras estabelecidas no contrato para o caso de rescisão são mais brandas do que aquelas autorizadas pelo artigo 32-A da Lei nº 6.766/79.<br> .. <br>15. Se o legislador, já com o Código de Defesa do Consumidor em vigência há mais de 30 anos, conferiu DISCIPLINA ESPECÍFICA para a rescisão por inadimplência do comprador, não compete ao julgador deixar de aplicar a lei.<br> .. <br>16. Referido artigo se reporta a cláusulas contratuais de livre redação que, se consideradas abusivas, permitem a intervenção do Judiciário para resguardar o equilíbrio entre os contratantes. Todavia, a cláusula penal da avença não é criação da vendedora, é REPRODUÇÃO do art. 32-A da Lei nº 6.766/79!<br>17. A Lei do Distrato veio justamente para delimitar no campo imobiliário o conceito de "exagerado", mencionado no art. 51, IV do CDC de modo aberto e subjetivo. Tanto é assim que fixou no art. 32-A que inseriu na Lei nº 6.766/79, o percentual da multa, da taxa de fruição e os débitos que devem ser de responsabilidade do desistente do negócio. Aí está o mérito da legislação novel: definir com exatidão o que não é exagero.<br>18. Isso sem falar que a Lei do Distrato, na qualidade de legislação especial se sobrepõe à regra geral. Em situação análoga, esse E. STJ, amparado no critério de especialidade, firmou entendimento de que o CDC não se aplica aos contratos de locação de imóveis, pois a Lei nº 8.245/91 é norma especial que regula especificamente a matéria, ainda que se trate de relação de consumo:<br> .. <br>19. Nem se diga que o inciso II do artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 apenas estabelece um limite, e que por isso o desconto não é sempre necessariamente de 10% do valor atualizado do contrato, a depender das peculiaridades de cada caso. Na verdade, isso não se dá em razão das peculiaridades do caso, mas, sim, dos limites do próprio contrato. Assim, se o contrato estabelece que a multa compensatória é de 5% do valor do contrato, esse é o percentual a ser deduzido na hipótese de rescisão contratual por culpa do comprador. Da mesma forma, se o contrato prevê a multa de 10% - caso dos autos - esse também o percentual a ser deduzido, pois a lei assim o autoriza.<br>20. Portanto, absolutamente legal a cláusula que estabelece penalidade para o caso de rescisão por culpa do comprador e que foi incorretamente desprestigiada pelo E. Tribunal a quo.<br> .. <br>22. Em caso análogo, que também trata de ação de rescisão de Contrato de Compra e Venda de imóvel, promovido contra a Recorrente, cujo contrato objeto da lide é idêntico àquele dos autos, esse E. Superior Tribunal de Justiça, nos autos do Agravo Interno no Recurso Especial nº 2106885-SP, reconheceu ser cabível a multa compensatória de 10% do valor atualizado do contrato, na hipótese de negócio celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018 ("Lei do Distrato")<br> .. <br>24. A situação fática versada nos julgados é a mesma: os contratos objeto das ações foram firmados na vigência da Lei 13.786/2018, e são idênticos. Mas a divergência de entendimentos entre eles é clara: enquanto esse E. STJ reconhece a possibilidade da previsão da multa de 10% do valor atualizado do contrato na hipótese de negócio celebrado na vigência da legislação novel, pois assim esta o autoriza, para o E. TJSP, de forma diversa, aludida previsão na lei não deve prevalecer, devendo incidir na espécie as regras do Código de Defesa do Consumidor.<br>25. A divergência dos julgados ampara a irresignação manifestada com fulcro no artigo 105, inciso III, alínea "c", da Constituição Federal e justifica, com a devida vênia, o cabimento e conhecimento deste Recurso Especial, visando à uniformização do entendimento pretoriano das instâncias ordinárias e a correta aplicação da Lei Federal de regência. (fls. 232-237).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>Cuida-se de ação por meio da qual foi pretendida pela autora a rescisão do compromisso de compra e venda do imóvel melhor descrito no processo, contrato firmado em 11/12/2020, sob a alegação de falta de condições financeiras para manter a contratação.<br>Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes e o recurso é da ré.<br>Assim estão definidos os pedidos recursais: aplicação da multa contratual de 10% sobre o valor do contrato; taxa de fruição sobre o lote.<br>Contudo, a insurgência não tem razão de ser. É certo que a aplicação integral da Lei 13.786/2018 , neste caso peculiar, é excessivamente onerosa ao consumidor.<br>Ressalte-se que o art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor admite a possibilidade de revisão das cláusulas contratuais nulas, abusivas ou excessivamente onerosas, de forma que deve ser mantida a decisão de primeiro grau.<br> .. <br>Não há sentido algum no caso em análise impor todas as consequências legais ao autor, devendo ser mitigada a aplicabilidade da lei em questão.<br>A pretensão da ré ligada à incidência de taxa de fruição sobre lote não edificado padece de qualquer razoabilidade, como, inclusive, já era entendimento desta colenda Câmara. Ora, dito lote não permitia a imediata exploração econômica por parte do adquirente e nem tinha valor locatício aferível, de forma que, de fato, não há que se falar em taxa de ocupação/fruição.<br> .. <br>Ademais, caberia à ré comprovar, por meio de provas documentais ou orais, que a autora teria obtido algum proveito econômico e, ainda, não veio aos autos qualquer prova de que ela teria tirado algum proveito de índole econômica pela mera disponibilização do lote.<br>Ainda que haja cláusula contratual prevendo expressamente a possibilidade de cobrança automática da taxa de ocupação em face do comprador, com base apenas na imissão da posse, é certo que tal disposição é considerada abusiva., Pela onerosidade excessiva, ou seja, pelas mesmas razões de não ser razoável a imposição integral da lei em questão é que, também, não há que se falar em imposição de multa, ainda mais, sobre o valor do contrato.<br>Existem entendimentos diversos, mas, este, é o que esta Turma julgadora adota. (fls. 221-225).<br>Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023.<br>Ademais, verifica-se que a pretensão da parte agravante é de ver reconhecida a existência de dissídio jurisprudencial, que tem por objeto a mesma questão aventada sob os auspícios da alínea "a" do permissivo constitucional, que, por sua vez, foi obstaculizada pelo enunciado da Súmula n. 7/STJ.<br>Quando isso acontece, impõe-se o reconhecimento da inexistência de similitude fática entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do Recurso Especial pela alínea "c".<br>Nesse sentido: "O recurso especial não pode ser conhecido com fundamento na alínea c do permissivo constitucional, porquanto o óbice da Súmula n. 7/STJ impede o exame do dissídio juri sprudencial quando, para a comprovação da similitude fática entre os julgados confrontados, é necessário o reexame de fatos e provas" ;(AgInt no REsp n. 2.175.976/DF, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 20/2/2025).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: REsp n. 2.037.832/RO, relatora Ministra Daniela Teixeira, Quinta Turma, DJEN de 25/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.365.913/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJEN de 21/2/2025; AgInt no AREsp n. 2.701.662/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 20/12/2024; AgInt no AREsp n. 2.698.838/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 19/12/2024; AgInt no REsp n. 2.139.773/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJEN de 2/12/2024; AgInt no REsp n. 2.159.019/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 16/10/2024.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA