DECISÃO<br>Cuida-se de Agravo apresentado por ADALBERTO PASQUAL GIRALDELLO e OUTROS à decisão que não admitiu seu Recurso Especial.<br>O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido:<br>APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEIS. CLÁUSULA PENAL. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO VESTIBULAR PARA DETERMINAR O CANCELAMENTO DA HIPOTECA INCIDENTE SOBRE AS UNIDADES AUTÔNOMAS PERMUTADAS COM OS AUTORES, BEM COMO PARA CONDENAR A RÉ À OUTORGA DAS RESPECTIVAS ESCRITURAS DEFINITIVAS, AFASTADO O PLEITO DE APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA PREVISTA NO CONTRATO. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. NÃO ACOLHIMENTO. PREVISÃO DE CANCELAMENTO DO GRAVAME INCIDENTE SOBRE AS UNIDADES IMOBILIÁRIAS E OUTORGA DAS RESPECTIVAS ESCRITURAS DEFINITIVAS QUE SOMENTE FOI PREVISTA EM ESCRITURA PÚBLICA POSTERIOR, SEM PREVISÃO DE PENALIDADE. CLÁUSULA EXPRESSA DE INCIDÊNCIA DE MULTA DIÁRIA PARA A HIPÓTESE DE NÃO OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA, A QUAL FOI PLEITEADA PELOS AUTORES NO DECORRER DA DEMANDA. INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA PENAL PREVISTA PARA O CASO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROIBIÇÃO DO BIS IN IDEM. RECURSO DESPROVIDO.<br>Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 190 e 191 do CPC, no que concerne à aplicabilidade da cláusula penal estipulada em comum acordo entre as partes para o caso de descumprimento da entrega das unidades livres de qualquer gravame pela parte recorrida, trazendo a seguinte argumentação:<br>Conforme relatado, as Partes celebraram "Instrumento Particular de Compra e Venda e Outras Avenças", bem como na "Escritura de Novação, Confissão de Dívida, Promessa de Dação em Pagamento e Outras avenças", lavrada em 13 de março de 2013, Cláusula Penal especifica em caso de a NÃO entrega das UNIDADES AUTÔNOMAS devidamente registradas no competente Cartório de Registro de Imóveis, livres e desembaraçadas de ônus.<br> .. <br>Contudo, conforme extrai-se do venerando acórdão recorrido, entendeu-se que a Cláusula Penal não pode ser aplicada, 01) por não estar prevista no contrato, mas sim na escritura pública firmada; 2. Que a aplicação da multa resulta em bis in idem.<br>Contudo, equivoca-se ao afirmar que "houve expressa previsão de incidência de multa diária no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) para a hipótese de não entrega da escritura definitiva das unidades, nos termos da cláusula 6.4. do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel, de modo que, além de ser vedado o bis in idem, a própria apelante pugnou pela sua aplicação (fls. 286/287)." Ora, se há bis in idem, há de se considerar que a mesma FOI APLICADA, o que não foi! Seja a prevista no Contrato, ou na Escritura Pública.<br>Porém, inadmissível que nenhuma Cláusula Penal pactuada entres as partes seja aplicada!<br>Entretanto, o que extrai é que o entendimento do egrégio Tribunal a quo é equivocado e ofende o quanto previsto no artigo 190 e 191, do Código de Processo Civil, pois conforme restará demonstrado, não pretendeu-se flexibilizar o contraditório e tampouco usurpar da competência do magistrado em relação a análise e deferimento de tutelas provisórias de urgência.<br>As partes fizeram uso da liberdade de contratar, e de forma voluntária e consciente ajustaram a penalidade para o caso de descumprimento na não entrega das unidades autônomas livres e desembaraçadas, não podendo este Direito ser violado, COMO ENTENDEU O COLENDO TRIBUNAL A QUO.<br> .. <br>Diante de todo o exposto, resta evidente a ofensa ao artigo 190, do Código de Processo Civil, motivo pelo qual deverá ser conhecido e provido o presente Recurso Especial para a finalidade de se reconhecer a validade e a aplicabilidade da Cláusula Penal livremente pactuadas entre as partes nos termos da lei (fls. 493/495).<br>É o relatório.<br>Decido.<br>Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos:<br>Cuida-se de ação de obrigação de fazer c/c cobrança de cláusula penal compensatória fundada em permuta de terrenos de propriedade dos autores por futuras unidades autônomas que seriam edificadas pela requerida no imóvel situado na Rua Augusto Emílio Zular, nº 59. Segundo narram os demandantes, a requerida lhes entregou a posse dos apartamentos sem providenciar o cancelamento da hipoteca que incidia sobre eles e sem outorgar as escrituras definitivas das respectivas unidades, a despeito da conclusão das obras.<br>O magistrado de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido vestibular, afastando a incidência da cláusula penal, e agiu com seu costumeiro acerto.<br>Isso porque a cláusula 4.7. do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel, firmado no dia 12 de junho de 2012, estipulou que as obras para a entrega das unidades autônomas seriam iniciadas no prazo de 30 (trinta) dias, contados do registro do memorial de incorporação do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que a conclusão da obra ocorreria em 36 (trinta e seis) meses, prorrogáveis por mais 6 (seis) meses.<br>A cláusula 4.7.1. previu que o prazo para entrega dos imóveis admitiria um atraso de até 180 (cento e oitenta) dias, sem a incidência de penalidades, enquanto a cláusula 4.8. do mesmo contrato estipulou que a obra seria considerada concluída com a expedição do "habite-se" ou auto de conclusão.<br>A cláusula 11.2., por sua vez, foi assim redigida:<br>A parte que inadimplir as cláusulas ou condições do presente CONTRATO ficará sujeita a uma multa de 5% (cinto por cento) do valor atribuído ao IMÓVEL, previsto no item 4.1. acima, sem prejuízo das demais cominações previstas neste CONTRATO, cujo valor será corrigido monetariamente  .. .<br>(grifos nossos) Entretanto, a apelante alegou que a previsão para a entrega das unidades autônomas, livres de quaisquer ônus, foi prevista na cláusula 3.18. de contrato distinto, instrumentalizado na Escritura de Novação, Confissão de Dívida, Promessa de Dação em Pagamento e Outras avenças, lavrada em 13 de março de 2013, a qual não contou com previsão de qualquer penalidade.<br>Portanto, para além de a cláusula 11.2. estar inserida no capítulo referente à rescisão contratual, referida cláusula somente tem incidência em relação às obrigações inseridas exclusivamente no Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel.<br>Ademais, houve expressa previsão de incidência de multa diária no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) para a hipótese de não entrega da escritura definitiva das unidades, nos termos da cláusula 6.4. do Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Imóvel, de modo que, além de ser vedado o bis in idem, a própria apelante pugnou pela sua aplicação (fls. 286/287).<br>Por conseguinte, de rigor a manutenção in totum da bem fundamentada sentença (fls. 481/483).<br>Tal o contexto , incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos.<br>Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023).<br>Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023.<br>Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial.<br>Publique-se.<br>Intimem-se.<br> EMENTA