DECISÃO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ADÃO RAMOS e LUZINETE PEDRO DA SILVA contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na falta de demonstração de ofensa aos arts. 476 e 477 do CC, 1.022 do CPC e 6º e 51 do CDC; e na incidência da Súmula n. 7 do STJ.<br>Alegam os agravantes que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos.<br>Na contraminuta, a parte agravada aduz que o agravo não comporta provimento.<br>O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação cível nos autos de ação de obrigação de fazer c/c perdas e danos.<br>O julgado foi assim ementado (fl. 557):<br>Ação de obrigação de fazer c.c. perdas e danos. Atraso na entrega do imóvel. Sentença que observou tese fixada no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas nº 0023203-35.2016.8.26.0000, "TEMA 02. "Admite-se que o prazo de entrega da unidade autônoma tenha termo inicial da data de obtenção do financiamento pelo adquirente, desde que a cláusula contratual seja redigida de modo claro e não ultrapasse seis meses da data do registro da incorporação (art. 34, Lei 4.491/64)". Adotando novo posicionamento, inexiste abusividade. Prazo de 18 meses iniciado a contar da data da contratação do financiamento pelos requerentes junto à CEF, em 12/2013. O INCC é devido durante a fase de obra. A partir de dezembro/2016, deve ser afastada a incidência do INCC sobre as parcelas do financiamento, substituindo-o pelo IPCA, salvo se este for mais gravoso ao consumidor. Por outro lado, caracterizada a mora dos apelantes, não configurado o inadimplemento contratual da parte ré, por força da aplicação da exceção do contrato não cumprido (artigo 476 do CC). Havendo previsão contratual, os emolumentos cartorários para averbação da construção individualizada da matrícula e registro da propriedade são de responsabilidade dos adquirentes. Apelo desprovido.<br>Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fl. 617):<br>Embargos de declaração. Omissão quanto ao artigo 85, § 11, do CPC. A majoração dos honorários advocatícios previamente fixados acontece nos casos em que não se conhece ou se nega provimento ao recurso, desde que o advogado do recorrido tenha desempenhado algum tipo de trabalho ulterior à decisão recorrida. Assim, considerando as contrarrazões apresentadas, honorários advocatícios majorado para 12% sobre o valor da causa. Embargos acolhidos.<br>No recurso especial, a parte aponta violação dos seguintes artigos:<br>a) 476 do CC, porque o Tribunal aplicou a exceção do contrato não cumprido apenas em desfavor dos recorrentes, sem reconhecer o atraso da recorrida e a cobrança de diferenças fora do pactuado, impedindo a imissão na posse;<br>b) 477 do CC, pois a decisão teria desconsiderado a equidade contratual ao autorizar a retenção das chaves por suposto débito ínfimo, sem prestação de contas e garantia adequada;<br>c) 1.022 do CPC, visto que os embargos de declaração apontaram omissões quanto à análise da exceção do contrato não cumprido, ao excesso de cobrança e à identificação da dívida, não sanadas pelo acórdão, configurando negativa de prestação jurisdicional;<br>d) 93, IX, da Constituição Federal, porquanto o acórdão não teria enfrentado questões relevantes suscitadas nos embargos, caracterizando ausência de fundamentação adequada;<br>e) 6º, V, do CDC, porque se impõe a revisão de cláusulas e práticas que geraram onerosidade excessiva ao consumidor ao condicionar a entrega das chaves ao pagamento de diferença sem planilha analítica e fora da forma contratada;<br>f) 51, IV, do CDC, pois a retenção de chaves e cobrança não transparente colocam o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé e a equidade.<br>Requer o provimento do recurso para que se reforme o acórdão recorrido, se reconheça a negativa de prestação jurisdicional com retorno dos autos ao Tribunal de origem para suprimento das omissões ou, subsidiariamente, para que se determine a imissão imediata na posse, afastando-se a retenção por suposto débito ínfimo e remetendo-se eventual cobrança à via própria.<br>Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso especial demanda reexame de fatos e provas (Súmula n. 7 do STJ), não demonstra dissídio jurisprudencial, aplica a exceção do contrato não cumprido pela inadimplência dos autores e valida a cobrança do INCC durante a obra. Requer a manutenção da improcedência, além da compensação de créditos e majoração de honorários.<br>É o relatório. Decido.<br>Trata-se, na origem, de ação de obrigação de fazer c/c perdas e danos em que a parte autora pleiteou indenização por lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel, além do reconhecimento da inexigibilidade da atualização pelo INCC sobre o saldo do preço e da inexigibilidade das despesas cartorárias de averbação e registro.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente a ação, extinguiu o processo com resolução de mérito, condenou os autores ao pagamento de custas, despesas e honorários advocatícios de 10% do valor da causa e autorizou o levantamento de multa depositada pela CEF em favor dos autores (art. 487, I, do CPC).<br>A Corte estadual manteve integralmente a sentença. Assentou a validade da cláusula de prazo à luz do Tema n. 2 (IRDR); reconheceu o INCC devido durante a obra; determinou a substituição pelo IPCA a partir de dezembro/2016 se mais favorável ao consumidor; aplicou a exceção do contrato não cumprido pela mora dos autores; e atribuiu aos adquirentes as despesas cartorárias quando contratadas.<br>I - Art. 1.022 do CPC<br>Alegam os agravantes violação do art. 1022 do CPC, visto que os embargos de declaração apontaram omissões quanto à análise da exceção do contrato não cumprido, ao excesso de cobrança e à identificação da dívida.<br>O acórdão recorrido reconheceu a aplicação da exceção do contrato não cumprido ao afirmar a mora dos apelantes e afastar o inadimplemento da ré com fundamento no art. 476 do CC. Assentou que o INCC incide durante a fase de obra e que, a partir de dezembro de 2016, deve ser substituído pelo IPCA se mais favorável ao consumidor, além de atribuir aos adquirentes, quando houver previsão contratual, os emolumentos de averbação e registro.<br>Constatou ainda a existência de instrumento de confissão de dívida firmado pelos autores em 18/10/2013, reconhecendo débito relativo à correção monetária sobre o saldo do preço até a liberação das parcelas pela CEF.<br>Nos embargos de declaração, o Tribunal de origem rejeitou a tese de excesso de cobrança e a alegação de omissões, registrando que a parte embargante não negou a inadimplência, apenas sustentou a ínfima expressão do valor; que, embora a cobrança possa ter sido efetivada de modo diverso ao pactuado, subsistia dívida; e que a menção ao INCC era pertinente para justificar a obrigação, destacando que, na entrega das chaves, o montante devido foi exposto e não houve adimplemento. Reiterou, em novo julgamento, a legalidade da correção pelo INCC sobre o saldo devedor, mantendo a conclusão de que havia débito e rejeitando a pretensão de revisão por suposto excesso de cobrança.<br>Assim, inexiste a violação levantada pelos agravantes.<br>II - Art. 476 do CC<br>Segundo os agravantes, houve ofensa ao art. 476 do CC, porque o Tribunal aplicou a exceção do contrato não cumprido apenas em seu desfavor, sem reconhecer o atraso da recorrida e a cobrança de diferenças fora do pactuado, impedindo a imissão na posse.<br>O acórdão recorrido reconheceu a aplicação da exceção do contrato não cumprido ao afirmar a mora dos apelantes e afastar o inadimplemento da ré com fundamento no art. 476 do CC. Assentou que o INCC incide durante a fase de obra e que, a partir de dezembro de 2016, deve ser substituído pelo IPCA se mais favorável ao consumidor, além de atribuir aos adquirentes, quando houver previsão contratual, os emolumentos de averbação e registro. Constatou ainda a existência de instrumento de confissão de dívida firmado pelos autores em 18/10/2013, reconhecendo débito relativo à correção monetária sobre o saldo do preço até a liberação das parcelas pela CEF.<br>Nesse contexto, revisitar a decisão do Tribunal de origem demanda reexame do acervo fático-probatório, procedimento vedado pela Súmula n. 7 do STJ.<br>A propósito:<br>AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DE ALUGUEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. TUTELA ANTECIPADA CONCEDIDA COM BASE NA PROVA DOS AUTOS. REVISÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO IMPROVIDO.<br> .. <br>2. A Corte local concluiu pelo inadimplemento da ora agravante, de forma que, para desconstituir essa compreensão, alcançada com base nas provas dos autos, seria inevitável o reexame do substrato fático-probatório levado em consideração pelas instâncias ordinárias, procedimento vedado pela Súmula 7/STJ.<br>3. No tocante à alegação de violação aos arts. 476 e 920 do Código Civil e 52 da Lei de Incorporações Imobiliárias, verifica-se que o conteúdo normativo desses dispositivos legais não foi debatido na origem e, a despeito da oposição de embargos de declaração, estes não tiveram o condão de suprir o devido prequestionamento.<br>Incidência da Súmula 211/STJ.<br> .. <br>5. Agravo regimental improvido. (AgRg no AREsp n. 789.088/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 15/12/2015, DJe de 3/2/2016.)<br>III - Arts. 477 do CC e 6º, V, e 51, IV, do CDC<br>Aponta a parte agravante violação do art. 477 do CC, pois a decisão teria desconsiderado a equidade contratual ao autorizar a retenção das chaves por suposto débito ínfimo, sem prestação de contas e garantia adequada.<br>Sustenta também violação do art. 6º, V, do CDC, porquanto se impõe a revisão de cláusulas e práticas que geraram onerosidade excessiva ao consumidor ao condicionar a entrega das chaves ao pagamento de diferença sem planilha analítica e fora da forma contratada; bem como do do art. 51, IV, do CDC, pois a retenção de chaves e a cobrança não transparente colocam o consumidor em desvantagem exagerada, incompatível com a boa-fé e a equidade.<br>No entanto, vê-se que os dispositivos acima mencionados não foram tratados pelo acórdão recorrido, de forma que não houve o prequestionamento da matéria, de modo que incidem na espécie as Súmulas n. 282 e 356 do STF.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. PENAL. TRÁFICO DE DROGAS. VIOLAÇÃO DO ART. 316 DO CPP. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. VIOLAÇÃO DO ART. 33, § 4º, DA LEI N. 11.343/2006. DOSIMETRIA. APLICAÇÃO DA CAUSA ESPECIAL DE DIMINUIÇÃO DE PENA. NÃO RECONHECIMENTO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. DEDICAÇÃO A ATIVIDADES CRIMINOSAS. CIRCUNSTÂNCIAS DO DELITO. FUNDAMENTOS QUE JUSTIFICAM A NÃO INCIDÊNCIA DA MINORANTE. INVIABILIDADE DE AFASTAMENTO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. VIOLAÇÃO DO ART. 59 DO CP. PENA-BASE. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RELEVANTE QUANTIDADE DE DROGAS. FUNDAMENTO IDÔNEO.<br>1. A ausência de prequestionamento da tese vinculada à suposta violação do art. 316 do CPP impede o conhecimento do recurso especial quanto ao ponto, nos termos das Súmulas 282 e 356/STF.<br>2. A dedicação a atividades criminosas inviabiliza a aplicação da minorante prevista no art. 33, § 4º, da Lei n. 11.343/2006. No caso, a Corte de origem afastou o benefício considerando a relevantíssima quantidade e variedade de drogas (4,6 kg de maconha, 50 g de crack e 460 g de cocaína) e as circunstâncias do delito, destacando denúncias no sentido de que, no local da apreensão, havia intenso comércio de entorpecentes, bem como que, no flagrante, foram apreendidos petrechos do tráfico, inclusive agenda com o controle de venda de drogas, o que indica profissionalismo incomum a traficantes eventuais.<br>3. A elevada quantidade de drogas justifica o aumento da pena-base, nos termos do art. 42 da Lei n. 11.343/2006 e da jurisprudência desta Corte.<br>4. Agravo regimental improvido. (AgRg no REsp n. 2.099.150/MG, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, julgado em 17/9/2025, DJEN de 23/9/2025.)<br>IV - Conclusão<br>Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.<br>Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% obre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os li mites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça.<br>Publique-se. Intimem-se.<br> EMENTA