ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PROVIMENTO AO APELO NOBRE. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA.<br>1. A Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP, por maioria, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios.<br>2. Agravo interno desprovido.

RELATÓRIO<br>O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Cuida-se de agravo interno, interposto por EMANUEL DAS NEVES SILVA e OUTRO, contra decisão monocrática da lavra deste signatário, que conheceu do agravo em recurso especial apresentado por TG ACROPOLE LOTEAMENTO SPE LTDA, para dar provimento ao seu apelo nobre.<br>O recurso especial, fundamentado na alínea "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado (fls. 457-458, e-STJ):<br>EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REGIDO PELA LEI nº 9.514/1997. ATRASO NA REALIZAÇÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO. PANDEMIA DA COVID-19. CASO FORTUITO OU DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 6.766/1979. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O art. 23 da Lei federal nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, exige o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis para fins de constituição da propriedade fiduciária, providência esta que não havia sido adotada pela empresa ré/apelante quando do ajuizamento da demanda. 2. Comprovado que as obras de infraestrutura básica do loteamento não foram concluídas dentro do tempo estabelecido no contrato, assiste ao promitente comprador o direito à resolução contratual, nos termos do artigo 475 do Código Civil. 3. A ré/apelante não demonstrou que os decretos municipais expedidos durante a pandemia da Covid-19 foram fatores determinantes de paralisação de suas atividades. Ao contrário, a construção civil foi considerada serviço essencial pelo artigo 2º, § 1º, inciso XXIII, do Decreto Estadual nº 9.653, de 19/04/2020, de forma que, por não sofrer paralisação ou limitação, não pode ser usada de justificativa para o inadimplemento contratual. 4. É incomportável a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, porquanto não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel auferido pelos possuidores. 5. A falta de informação adequada e específica a respeito do valor referente à comissão de corretagem, afasta o direito de reter a mencionada importância. 6. Diante da prova do inadimplemento contratual da promitente vendedora, deve haver a condenação da sociedade empresária ao pagamento da penalidade, ainda que no contrato firmado entre as partes haja a previsão de incidência da cláusula penal somente em desfavor da compradora/consumidora. 7. É inaplicável o art. 32-A da Lei federal nº 6.766/1979, de 19 de dezembro de 1979 (Incluído pela Lei nº 13.786/2018), pois a rescisão não pode ser imputada ao adquirente/consumidor. 8. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários. 9. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA.<br>Opostos embargos de declaração (fls. 476-515, e-STJ), os quais foram rejeitados (543-550, e-STJ).<br>Nas razões do recurso especial (fls. 554-580, e-STJ), apontou o recorrente violação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97 e dissídio jurisprudencial em torno da matéria. Defendeu, em síntese, que "mesmo diante da ausência de registro do contrato que serve como título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis competente, não é conferido ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão do contrato por meio diverso daquele contratualmente previsto".<br>Contrarrazões apresentadas (fls. 586-605, e-STJ).<br>A Corte local inadmitiu o reclamo (fls. 610-613, e-STJ), dando ensejo ao agravo em recurso especial (fls. 618-625, e-STJ).<br>Foi oferecida resposta (fls. 630-648, e-STJ).<br>Em decisão monocrática (fls. 663-666, e-STJ), este Relator conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de reconhecer que incidem, na singularidade, as disposições da Lei 9.514/1997, devendo os autos retornarem à Corte de origem, para que prossiga do julgamento do feito, dando ao caso a solução que entender cabível.<br>Daí o presente agravo interno (fls. 667-680, e-STJ), no qual o agravante refuta o decisum, sustentando, em suma, que "Ao entender pela aplicação da Lei nº 9.514/97 sem o devido registro do contrato, a decisão monocrática contraria não apenas o texto claro da lei federal, mas também o entendimento consolidado do próprio Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado no Tema 1095/STJ".<br>Impugnação pelo agravado (fls. 731-745, e-STJ).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PROVIMENTO AO APELO NOBRE. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA.<br>1. A Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP, por maioria, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios.<br>2. Agravo interno desprovido.<br>VOTO<br>O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): O agravo interno não merece acolhida, porquanto os argumentos tecidos pelo agravante são incapazes de infirmar a decisão agravada, motivo pelo qual merece ser mantida.<br>1. Insurge-se o agravante contra decisão unipessoal deste Relator, que conheceu do agravo interposto por TG ACROPOLE LOTEAMENTO SPE LTDA para dar provimento ao seu recurso especial, a fim de reconhecer que incidem, na hipótese dos autos, as disposições da Lei 9.514/1997, que tratam da alienação fiduciária de coisa imóvel, ainda que o contrato não tenha sido registrado perante a matrícula imobiliária do bem.<br>Argumenta, em síntese, que, diante da ausência de registro do contrato, não se aplica ao presente caso a sistemática da Lei 9.514/97, devendo ser mantido o acórdão estadual que havia reconhecido sua sujeição às normas do CDC.<br>De fato, no julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP, de relatoria deste signatário, submetidos ao rito dos recursos especiais repetitivos, a Segunda Seção, por unanimidade, em 26/10/2022, fixou a seguinte tese: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Tema 1095).<br>Na singularidade, observa-se que a Corte de origem aplicou as normas do CDC, uma vez não houve o registro do contrato de alienação fiduciária perante o competente cartório de registro de imóveis, in verbis (fls. 460-462, e-STJ):<br>Os contratos de compra e venda de bem imóvel garantidos por alienação fiduciária são regulamentados por legislação especial, qual seja, a Lei federal nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, a qual traz procedimentos específicos em caso de mora do promitente comprador, não sendo, este, o caso dos autos.<br>Isso porque o artigo 23 da Lei federal nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, exige o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis para fins de constituição da propriedade fiduciária, providência esta que não havia sido adotada pela sociedade empresária no ajuizamento da demanda.<br> .. <br>No caso vertente, tem-se que o contrato foi firmado entre os litigantes em 20/11/2019 (evento nº 01, p. 46/65), e a presente ação, visando a rescisão do ajuste, foi protocolada em 04/11/2022, quando não havia nenhum registro acerca da alienação fiduciária na matrícula do bem, conforme comprovado pelo autor no evento nº 01, p. 40/45.<br>Uma vez que o registro é uma formalidade essencial à constituição da garantia fiduciária, ausente a sua efetivação, é possível a resolução do contrato, não havendo que se falar em submissão do adquirente ao procedimento previsto na Lei federal nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.<br> .. <br>Como se vê, é plenamente possível a rescisão unilateral do instrumento contratual de compra e venda de imóvel pelo consumidor, sobretudo quando evidenciado que, ao tempo da propositura da demanda, o contrato de alienação fiduciária não estava registrado perante a matrícula imobiliária do bem.<br>Todavia, a Segunda Seção desta Casa, em recentíssimo julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP, publicado no DJe do dia 09/10/2023, por maioria, assentou o entendimento no sentido de que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios.<br>Eis a ementa do referido julgado:<br>EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO IMPRESCINDIBILIDADE. EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 5. Embargos de divergência não providos. (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023.)<br>No mesmo sentido, ainda:<br>AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, DE PLANO, DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. A 2ª Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP, por maioria, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios. 2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, de plano, dar provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp n. 2.032.867/SP, relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 7/11/2023, DJe de 16/11/2023.)<br>AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE INADIMPLÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO INCIDÊNCIA. REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. PRESCINDIBILIDADE. 1. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que, diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento. 2. A jurisprudência desta Corte Superior entende que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no Cartório de Títulos e Documentos para que o pacto tenha validade e eficácia, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.078.975/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.)<br>Nesse cenário, nota-se que o acórdão recorrido não está em consonância com o posicionamento desta Corte de Justiça acerca da aplicabilidade do rito especial da Lei 9.514/1997, ainda que inexistente o registro da alienação fiduciária, o que torna imperioso o retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que proceda novo julgamento do recurso de apelação, à luz da jurisprudência desta Corte Superior.<br>De rigor, portanto, a manutenção da decisão agravada.<br>2. Do exposto, nega-se provimento ao agravo interno.<br>É como voto.