ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.<br>EMENTA<br>Direito civil. Agravo interno NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Retenção de valores DE ATÉ 25% POR PARTE DA VENDEDORA . Percentual razoável. Agravo interno desprovido.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, sob o fundamento de que a análise do recurso demandaria revisão de fatos e provas, bem como reexame de cláusulas contratuais, encontrando óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>2. A ação originária trata de pedido de rescisão contratual, restituição de valores pagos, conversão de tutela de urgência em definitiva e indenização por danos morais. O juízo de primeiro grau condenou as rés a restituir 90% dos valores pagos, enquanto o Tribunal de origem majorou o percentual de retenção para 25% e alterou o termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, fixado pelo Tribunal de origem, está em conformidade com a jurisprudência do STJ.<br>III. Razões de decidir<br>4. A jurisprudência do STJ admite a retenção de valores entre 10% e 25% em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, sendo o percentual de 25% considerado razoável e proporcional no caso concreto.<br>5. O Tribunal de origem concluiu que a construtora não demonstrou despesas administrativas superiores ao percentual de retenção fixado, justificando a aplicação do limite máximo de 25%.<br>6. A decisão agravada está fundamentada e em conformidade com a jurisprudência do STJ, não havendo elementos que justifiquem sua reforma.<br>IV. Dispositivo e tese<br>7. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. É admitida a retenção de valores entre 10% e 25% em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, conforme jurisprudência do STJ."<br>Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, II; Código Civil, art. 104; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543; STJ, AgInt no AREsp n. 1.568.920/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3.3.2020; STJ, AgInt EDcl no AREsp n. 2089370/70, relator Ministro Humberto Martins, julgado em 18.9.2023.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por ERBE INCORPORADORA S.A. contra a decisão de fls. 816-824, que negou provimento ao agravo em recurso especial, ao fundamento de que a análise do recurso demandaria a revisão de fatos e provas, bem como o reexame de cláusulas contratuais, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>A parte agravante alega que a decisão agravada incorreu em equívoco ao aplicar os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, pois a controvérsia trata de matéria eminentemente de direito, não sendo necessária a reapreciação de fatos, provas ou cláusulas contratuais.<br>Sustenta que o recurso especial inadmitido versa sobre a violação de dispositivos infraconstitucionais, especificamente os arts. 104 do Código Civil, 67-A da Lei n. 13.786/2018 e 6º, II, e 30 do Código de Defesa do Consumidor, além de divergência jurisprudencial.<br>Afirma que o acórdão recorrido desconsiderou a possibilidade de retenção de 50% dos valores pagos, conforme previsto no regime de patrimônio de afetação, e que a retenção de 25% fixada pelo Tribunal de origem contraria a legislação aplicável e a jurisprudência consolidada do STJ.<br>Argumenta ainda que houve o efetivo prequestionamento da matéria e que o recurso especial preenche todos os requisitos de admissibilidade.<br>Requer o provimento do agravo interno para que seja reformada a decisão agravada, com o consequente conhecimento e provimento do recurso especial.<br>Não foram apresentadas contrarrazões, conforme as certidões às fls. 837 e 838.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>Direito civil. Agravo interno NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Retenção de valores DE ATÉ 25% POR PARTE DA VENDEDORA . Percentual razoável. Agravo interno desprovido.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial, sob o fundamento de que a análise do recurso demandaria revisão de fatos e provas, bem como reexame de cláusulas contratuais, encontrando óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>2. A ação originária trata de pedido de rescisão contratual, restituição de valores pagos, conversão de tutela de urgência em definitiva e indenização por danos morais. O juízo de primeiro grau condenou as rés a restituir 90% dos valores pagos, enquanto o Tribunal de origem majorou o percentual de retenção para 25% e alterou o termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado.<br>II. Questão em discussão<br>3. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, fixado pelo Tribunal de origem, está em conformidade com a jurisprudência do STJ.<br>III. Razões de decidir<br>4. A jurisprudência do STJ admite a retenção de valores entre 10% e 25% em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, sendo o percentual de 25% considerado razoável e proporcional no caso concreto.<br>5. O Tribunal de origem concluiu que a construtora não demonstrou despesas administrativas superiores ao percentual de retenção fixado, justificando a aplicação do limite máximo de 25%.<br>6. A decisão agravada está fundamentada e em conformidade com a jurisprudência do STJ, não havendo elementos que justifiquem sua reforma.<br>IV. Dispositivo e tese<br>7. Agravo interno desprovido.<br>Tese de julgamento: "1. É admitida a retenção de valores entre 10% e 25% em casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, conforme jurisprudência do STJ."<br>Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 6º, II; Código Civil, art. 104; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A.<br>Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 543; STJ, AgInt no AREsp n. 1.568.920/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3.3.2020; STJ, AgInt EDcl no AREsp n. 2089370/70, relator Ministro Humberto Martins, julgado em 18.9.2023.<br>VOTO<br>O recurso não merece prosperar.<br>A controvérsia diz respeito à ação indenizatória em que a parte autora pleiteou a rescisão contratual, a restituição do valor pago de R$ 38.200,00, a conversão da tutela de urgência em definitiva e indenização por danos morais de R$ 15.000,00.<br>Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as rés a restituir 90% dos valores pagos, com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária desde o desembolso, além de fixar honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação (fls. 619-620).<br>A Corte estadual reformou parcialmente a sentença, majorando o percentual de retenção para 25% do valor pago pela parte autora e alterando o termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado, mantendo-se a sentença em seus demais termos (fls. 617-618).<br>Nos termos da Súmula n. 543 desta Corte, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>Conforme devidamente explicitado na decisão ora agravada, o Tribunal de origem concluiu, diante das peculiaridades do caso concreto, que a retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos pela unidade imobiliária era razoável e proporcional no caso em apreço, notadamente porque a construtora não se desincumbira de demonstrar que suas despesas administrativas superaram o valor correspondente.<br>A jurisprudência desta Corte estabeleceu que, para casos de rescisão do contrato de compra e venda por culpa do comprador, pode haver flutuação de 10% a 25% dos valores pagos pelo promitente comprador.<br>Nesse caso, estando o percentual adotado pelo Tribunal de origem, dentro do parâmetro de retenção estabelecido pela jurisprudência dessa Corte, fixado, de no máximo em 25% do valor pago pelo adquirente, adotado quando ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal, estabelecida em contrato anterior à Lei n. 13.786/2018, mantenho o percentual de 25% devidamente estabelecido pelo acórdão.<br>Nesse sentido:<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PERDAS E DANOS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ATÉ 25% POR PARTE DA VENDEDORA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA 7 /STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.<br>1. "A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra Isabel Gallotti, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/03/2020, DJe de 25/03/2020)<br>2. A análise da extensão da sucumbência de cada uma das partes, para fins de aplicação do art. 86 do CPC/2015, pressupõe reexame de material fático, inviável na instância especial por óbice da Súmula 7/STJ. Precedentes.<br>3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.597.051/GO, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2024, DJe de 20/12/2024.)<br>CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO AGRAVADA QUE VIOLOU AS SÚMULAS 5 E 7/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. NÃO VIOLAÇÃO DA SÚMULA N. 518/STJ. NÃO OCORRÊNCIA. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELA EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL DE 15% QUE SE COADUNA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR.<br>1. Nos termos da Súmula n. 543 desta corte, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".<br>2. Hipótese em que o juízo de primeira instância determinou a devolução dos valores pagos pelo autor com retenção de 15% à ré. Sentença restabelecida. Não incidência, no caso dos autos, das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.<br>3. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. Precedentes. Agravo interno improvido. (AgInt EDcl no AREsp 2089370/70, Relator Ministro Humberto Martins, julgado em 18/9/2023, DJe 20/9/2023)<br>Nesse contexto, a decisão agravada está devidamente fundamentada e em conformidade com a jurisprudência desta Corte, não havendo elementos que justifiquem sua reforma.<br>Portanto, a parte agravante não logrou êxito em demonstrar situação superveniente que justificasse a alteração da decisão agravada.<br>Ante o exposto, nego provimento ao agravo interno.<br>É o voto.