ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDO. INTERVERSÃO DO CARÁTER DA POSSE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. O agravo interno deve ser provido quando demonstrado o equívoco da decisão monocrática que se baseou em premissa fática incorreta, como a ausência de impugnação específica a fundamento da decisão de inadmissibilidade que foi devidamente enfrentado nas razões do agravo em recurso especial.<br>2. O Tribunal de origem, soberano na análise do conjunto fático-probatório, concluiu pela transmudação do caráter da posse, de precária para ad usucapionem, com base na prolongada inércia dos proprietários e na consolidação da posse com ânimo de dono pelos ocupantes. A revisão dessa conclusão, para aferir a presença ou ausência dos requisitos da usucapião, demandaria o reexame de fatos e provas, procedimento vedado em sede de recurso especial.<br>3. Agravo interno provido para conhecer do agravo em recurso especial e, no mérito, negar provimento ao recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo interno interposto por ESPÓLIO DE ANTÔNIO CARLOS MIKAIL e outros (ESPÓLIO e outros) contra a decisão monocrática da Presidência deste Superior Tribunal de Justiça, que não conheceu do agravo em recurso especial manejado. A referida decisão monocrática ancora-se na ausência de impugnação específica a um dos fundamentos da decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que inadmitiu o recurso especial, qual seja, a incidência do óbice da Súmula n. 7 deste Superior Tribunal de Justiça.<br>Nas razões do presente agravo interno (e-STJ, fls. 545-551), ESPOLIO sustenta, em suma, que a decisão agravada partiu de premissa fática equivocada. Afirma que, ao contrário do consignado na decisão monocrática, houve impugnação específica e pormenorizada de todos os fundamentos da decisão de inadmissibilidade proferida na origem, inclusive com um tópico autônomo e detalhado para afastar a aplicação da Súmula n. 7/STJ. Argumenta que a controvérsia não demanda reexame de provas, mas sim a revaloração jurídica dos fatos incontroversos delineados no acórdão recorrido, o que seria plenamente admitido nesta via especial. Pugna, ao final, pela reconsideração da decisão monocrática ou, sucessivamente, pelo provimento do agravo interno pelo órgão colegiado, a fim de que seja conhecido e provido o seu recurso especial.<br>Houve contraminuta de MAURO ROBERTO RIBEIRO ALVES e ELIZETE DOS SANTOS ALVES (MAURO e outra), sustentando o acerto da decisão agravada e a manifesta inadmissibilidade do recurso especial (e-STJ, fls. 555-563). Argumentam que o recurso efetivamente não atacou de forma adequada os fundamentos da decisão de inadmissibilidade e que a pretensão recursal esbarra, de fato, na necessidade de reexame de provas, o que atrai a incidência da Súmula n. 7/STJ. Requereram, ainda, a condenação de ESPOLIO por litigância de má-fé.<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INADIMPLIDO. INTERVERSÃO DO CARÁTER DA POSSE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.<br>1. O agravo interno deve ser provido quando demonstrado o equívoco da decisão monocrática que se baseou em premissa fática incorreta, como a ausência de impugnação específica a fundamento da decisão de inadmissibilidade que foi devidamente enfrentado nas razões do agravo em recurso especial.<br>2. O Tribunal de origem, soberano na análise do conjunto fático-probatório, concluiu pela transmudação do caráter da posse, de precária para ad usucapionem, com base na prolongada inércia dos proprietários e na consolidação da posse com ânimo de dono pelos ocupantes. A revisão dessa conclusão, para aferir a presença ou ausência dos requisitos da usucapião, demandaria o reexame de fatos e provas, procedimento vedado em sede de recurso especial.<br>3. Agravo interno provido para conhecer do agravo em recurso especial e, no mérito, negar provimento ao recurso especial.<br>VOTO<br>(I) Do agravo interno<br>O agravo interno é cabível, foi interposto tempestivamente e apresenta impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo interno e passo ao seu exame.<br>A decisão monocrática da Presidência desta Corte Superior não conheceu do agravo em recurso especial interposto por ESPOLIO sob o fundamento de que não teria impugnado, de forma específica, o óbice da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça, um dos pilares da decisão que inadmitiu o recurso especial na origem. Contudo, da análise detida dos autos, em especial da petição de agravo em recurso especial (e-STJ, fls. 508-518), verifica-se que assiste razão a ESPOLIO.<br>Com efeito, a petição do agravo em recurso especial contém um tópico específico intitulado "DA NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ" (e-STJ, fls. 510-511), no qual ESPOLIO desenvolve argumentação com o objetivo expresso de demonstrar que sua pretensão não consistia em simples reexame de provas, mas sim em revaloração jurídica de fatos já delimitados pelas instâncias ordinárias. Independentemente do acerto ou desacerto de tal tese, o fato é que houve o devido ataque ao fundamento em questão, cumprindo-se, assim, o ônus da dialeticidade imposto pelo art. 932, III, do Código de Processo Civil e pela Súmula n. 182, aplicada por analogia.<br>Dessa forma, a premissa sobre a qual se assenta a decisão monocrática agravada  a ausência de impugnação específica  revela-se equivocada, impondo-se a sua reforma para que se proceda à análise do recurso especial.<br>Pelo exposto, DOU PROVIMENTO ao agravo interno, para afastar a decisão agravada e, superados os demais óbices de admissibilidade, passar à análise do mérito do recurso especial.<br>(II) Do recurso especial<br>Na  origem, o caso cuida de ação de usucapião extraordinária ajuizada por MAURO e outra em face de ESPOLIO e outros, tendo por objeto imóvel adquirido por meio de compromisso de compra e venda firmado entre as partes em 26 de abril de 1999. A sentença de primeiro grau julgou improcedente o pedido, por entender que a posse MAURO e outra era precária, decorrente do inadimplemento do contrato, o que afastaria o animus domini necessário para a prescrição aquisitiva.<br>Interpostos recursos de apelação por ambas as partes, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por unanimidade, não conheceu do apelo de ESPOLIO e outros, por deserção, e deu provimento ao apelo de MAURO e outra para reformar a sentença e julgar procedente a ação, declarando o domínio sobre o imóvel. O acórdão recorrido consignou que, embora a posse inicial fosse precária em razão do inadimplemento do contrato, houve a interversão do seu caráter, tornando-se posse ad usucapionem. Fundamentou que a prolongada inércia de ESPÓLIO e outros em adotar as medidas cabíveis para a cobrança do débito ou a rescisão do contrato, aliada ao decurso do prazo prescricional para tais pretensões, consolidou a posse de MAURO e outra com ânimo de dono, sendo o lapso temporal de dez anos, previsto no parágrafo único do art. 1.238 do Código Civil, preenchido no curso da demanda.<br>O acórdão está assim ementado (e-STJ, fl. 442):<br>Apelação - Usucapião - Sentença de improcedência - Apelos de ambas as partes - Apelo dos réus - Honorários de sucumbência - Pretensão de majoração - Insuficiência de preparo - Descumprimento no recolhimento - Deserção - Recurso não conhecido - Apelo dos autores - Usucapião extraordinário - Requisitos preenchidos - Posse dos autores inicialmente precária, em razão do compromisso de compra e venda parcialmente adimplido, porém se tornou mansa, pacífica e de boa-fé a partir do vencimento da última prestação, com decurso do prazo para rescisão ou cobrança - Inversão da posse - Inteligência dos arts. 205, "caput" e § 5º, inciso I, e 1.238, "caput" e parágrafo único do Código Civil - Admissibilidade de complementação do prazo no curso da demanda - Precedentes jurisprudenciais - Sentença reformada - Recurso provido.<br>Embargos de declaração opostos por ESPÓLIO e outros foram rejeitados (e-STJ, fl. 476).<br>Nas razões do apelo nobre, interposto com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, MIKAIL sustentou violação dos arts. 202, I e II, 205, 1.200 e 1.228, todos do Código Civil. Em suas razões, argumentou, essencialmente, que: (1) o prazo prescricional para a rescisão do contrato é decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil, e que tal prazo foi interrompido pela notificação judicial que promoveu em 2021, não havendo que se falar em prescrição da sua pretensão; (2) a posse de MAURO e outra, por ser oriunda de inadimplemento contratual, é manifestamente injusta e precária, não se convalidando com o tempo e sendo, portanto, insuscetível de gerar usucapião, por ausência de animus domini, nos termos do art. 1.200 do Código Civil; e (3) sendo proprietário do bem, tem o direito de reavê-lo de quem injustamente o possua, conforme o art. 1.228 do Código Civil.<br>MAURO e outra apresentaram contrarrazões (e-STJ, fls. 485-503), alegando, em preliminar, o não cabimento do recurso por ausência de prequestionamento e pela necessidade de reexame de provas. No mérito, defenderam a manutenção do acórdão recorrido, reiterando que a posse exercida preenche todos os requisitos para a usucapião extraordinária, especialmente em razão da transmudação de seu caráter pela inércia dos promitentes vendedores.<br>O recurso especial não merece acolhida.<br>(II.I) Da violação dos arts. 1.200 e 1.228 do Código Civil<br>A controvérsia central do recurso especial reside na qualificação jurídica da posse exercida por MAURO e outra sobre o imóvel. ESPOLIO e outros defendem que, em razão do inadimplemento do compromisso de compra e venda, a posse seria intrinsecamente precária e injusta, o que impediria de forma absoluta a configuração da usucapião por ausência de animus domini.<br>O Tribunal de origem, ao analisar a questão, partiu da premissa de que a posse, de fato, iniciou-se com caráter precário. No entanto, com base na análise aprofundada das circunstâncias fáticas e probatórias dos autos, concluiu que ocorreu a interversão ou transmudação do caráter da posse. O acórdão recorrido destacou a longa e injustificada inércia de ESPOLIO e outros, que, mesmo diante do inadimplemento incontroverso, não tomaram qualquer medida efetiva para reaver o imóvel ou cobrar a dívida por mais de uma década, permitindo que os possuidores estabelecessem sua moradia, realizassem benfeitorias e agissem publicamente como se donos fossem.<br>Nesse contexto, a Corte estadual entendeu que a inércia do proprietário, somada ao decurso do prazo prescricional para a cobrança das parcelas, transformou a natureza da posse, que deixou de ser precária e passou a ser exercida com ânimo de dono, preenchendo assim o requisito subjetivo para a usucapião. A decisão fundamentou-se no seguinte trecho, que ilustra a análise fática realizada:<br> ..  Desde o trânsito em julgado  da ação revisional , e mesmo observando a data da última prestação prevista no contrato, não houve objeção dos vendedores à ocupação, com parte da dívida em aberto, devendo se entender que passaram a ter ânimo de dono. (..) Reconhecido o requisito subjetivo, inclusive pelo incontroverso pagamento das despesas incidentes sobre o imóvel, que possui área bem delimitada, evidenciando "animus domini" e boa-fé, o que permanece é o requisito temporal, no caso dez anos porque construída moradia no terreno. Esse lapso temporal foi preenchido no curso da demanda, observando o termo inicial outubro de 2011  .. .<br>Rever tal entendimento, para acolher a tese de ESPOLIO e outros de que a posse permaneceu precária durante todo o período, demandaria, inevitavelmente, uma nova incursão no acervo fático-probatório dos autos. Seria necessário reavaliar a conduta das partes ao longo de anos, o grau de inércia dos promitentes vendedores, a existência e a relevância dos atos possessórios praticados pelos promitentes compradores e, ao final, determinar o momento exato em que a posse teria, ou não, se transmudado. Tal procedimento é vedado na via estreita do recurso especial, conforme o entendimento consolidado na Súmula n. 7 desta Corte, que dispõe: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial".<br>Nesse sentido:<br>DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. REQUISITOS LEGAIS. AGRAVO NÃO PROVIDO.<br>I. Caso em exame<br>1. Agravo interno interposto contra decisão que não admitiu recurso especial, desafiando acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, que determinou a expedição de ofício para registro de propriedade em favor do demandante em ação de usucapião.<br>2. Fato relevante. Os agravantes sustentam que, apesar da decisão transitada em julgado na ação de usucapião, há outra decisão, também transitada em julgado, em ação de reintegração de posse, que conclui que o autor da ação de usucapião era mero detentor da posse.<br>3. As decisões anteriores. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro considerou que a usucapião especial urbana é uma forma originária de aquisição de propriedade e que a sentença proferida na ação de usucapião tem natureza declaratória, reconhecendo um direito já existente.<br>II. Questão em discussão<br>4. A questão em discussão consiste em saber se a decisão transitada em julgado na ação de usucapião deve prevalecer sobre a decisão em ação de reintegração de posse, considerando que ambas tratam de matérias distintas, sendo uma sobre a posse e outra sobre a propriedade.<br>5. Outra questão em discussão é se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão do julgado sobre a existência de mera detenção da posse, que afastaria o pleito de usucapião.<br>III. Razões de decidir<br>6. O Tribunal a quo afirmou que restou comprovada a posse do imóvel com a configuração do animus domini, para reconhecimento do usucapião, destacando que foram cumpridos os requisitos previstos no artigo 1.240 do Código Civil.<br>7. A decisão do Tribunal de Justiça foi fundamentada e enfrentou todas as questões submetidas à apreciação judicial, não havendo omissão apenas pelo fato de ter decidido em sentido contrário à pretensão dos agravantes.<br>8. A revisão das conclusões do acórdão recorrido sobre o cumprimento dos requisitos da usucapião exigiria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ.<br>IV. Dispositivo e tese<br>9. Agravo interno não provido.<br>(AgInt no AREsp n. 2.646.971/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025, sem destaques no original)<br>(II.II) Da violação dos arts. 202 e 205 do Código Civil<br>A alegação de violação das normas sobre prescrição está umbilicalmente ligada à tese principal. ESPOLIO e outros sustentam que sua pretensão de reaver o imóvel não estaria prescrita, pois o prazo para a rescisão contratual seria decenal e teria sido interrompido por uma notificação judicial.<br>O acórdão recorrido, ao tratar do tema, não negou a existência de prazos prescricionais, mas os utilizou como um dos elementos fáticos para caracterizar a inércia de ESPOLIO e outros e, consequentemente, fundamentar a interversão da posse. O Tribunal bandeirante considerou que, mesmo que o prazo para a rescisão do contrato não houvesse expirado, o prazo para a cobrança das parcelas já havia se esgotado, e a inércia prolongada dos vendedores em tomar qualquer atitude foi o fator determinante para a mudança do caráter da posse.<br>A análise sobre a eficácia da notificação judicial para interromper a prescrição aquisitiva, no contexto específico dos autos, também se insere no campo fático-probatório. O Tribunal paulista concluiu que, quando da notificação, a posse com animus domini já estava consolidada e o lapso temporal da usucapião já estava em curso, não sendo tal ato suficiente para descaracterizar a posse ad usucapionem que se formou em razão da inércia anterior. Alterar essa conclusão implicaria reexaminar o momento em que a posse se qualificou e a eficácia dos atos praticados pelas partes, o que, mais uma vez, encontra óbice na Súmula n. 7/STJ.<br>Nesse sentido:<br>DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGADA VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. PRESCRIÇÃO. DILIGÊNCIA DO EXEQUENTE. SÚMULA 106 DO STJ. NECESSIDADE DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. FUNDAMENTAÇÃO GENÉRICA. AGRAVO NÃO CONHECIDO. I. CASO EM EXAME<br>1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, sob os fundamentos de inexistência de violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC e de que a análise da controvérsia acerca da interrupção da prescrição por culpa do exequente demandaria reexame do conjunto fático-probatório, atraindo a incidência da Súmula 7 do STJ. A parte agravante sustentou a ausência de omissão e a não incidência da prescrição. A parte agravada, intimada nos termos do art. 1.042, § 3º, do CPC, defendeu a manutenção da decisão.<br>II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO<br>2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o acórdão recorrido é omisso, contraditório ou carente de fundamentação, nos termos dos arts. 489 e 1.022 do CPC; (ii) definir se a análise da prescrição da pretensão executiva exige reexame de fatos e provas, o que inviabilizaria o conhecimento do recurso especial.<br>III. RAZÕES DE DECIDIR<br>3. A alegada ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC não se configura, pois o tribunal de origem enfrentou adequadamente as teses jurídicas apresentadas, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.<br>4. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a decisão judicial não é omissa ou carente de fundamentação apenas por não acolher todos os argumentos da parte, desde que apresente motivação suficiente e coerente (AgInt no AREsp 2.441.987/DF; AgInt no REsp 1.899.000/SP).<br>5. A controvérsia relativa à prescrição da pretensão executiva - e, em especial, à apuração da diligência do exequente na promoção da citação - demanda exame detalhado do conjunto probatório constante dos autos, o que atrai a incidência da Súmula 7 do STJ.<br>6. A parte agravante não demonstrou, de forma clara e objetiva, que a análise da controvérsia prescindiria do reexame de provas, limitando-se a afirmar genericamente a inaplicabilidade da Súmula 7/STJ, sem demonstrar como a decisão poderia ser reformada apenas pela revaloração jurídica dos fatos incontroversos.<br>7. No ponto relativo aos honorários de sucumbência devidos à Defensoria Pública, a decisão recorrida está em consonância com a jurisprudência desta Corte (REsp 1.076.014/MG), não havendo divergência justificadora de reforma.<br>IV. DISPOSITIVO<br>8. Agravo em recurso especial não conhecido.<br>(AREsp n. 2.077.675/PR, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025.)<br>Assim, estando o acórdão recorrido devidamente fundamentado nos elementos de prova constantes dos autos, e sendo a sua reforma inviável sem o reexame desses mesmos elementos, a manutenção da decisão é medida que se impõe.<br>Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial.<br>MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de MAURO e outra, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC.<br>É o voto.