ACÓRDÃO<br>Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.<br>Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.<br>Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE IMÓVEIS PARA EXPLORAÇÃO COMERCIAL DE ESTACIONAMENTO EM CAMPUS UNIVERSITÁRIO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de "contrato atípico de cessão de uso e outras avenças", com a finalidade de exploração de bens imóveis para estacionamento de veículos, motocicletas e bicicletas em campus universitário.<br>2. Para ultrapassar a conclusão do acórdão recorrido - no sentido da impossibilidade de denúncia unilateral do contrato, tendo em vista o aditamento ao contrato originário com o acréscimo de dois anos ao prazo inicialmente convencionado pelas partes, bem como de que a multa rescisória mostrou-se insuficiente frente aos vultosos investimentos realizados pela locatária -, seria necessária a interpretação das cláusulas da referida avença, além de nova incursão no acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

RELATÓRIO<br>Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SOCIEDADE DE EDUCAÇÃO SUPERIOR E CULTURA BRASIL S.A. (SOCIEDADE) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assim ementado:<br>APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO. CONTRATO DE CESSÃO DE IMÓVEIS PARA EXPLORAÇÃO COMERCIAL DE ESTACIONAMENTO DE CAMPUS UNIVERSITÁRIO. PRETENSÃO DE RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA CESSIONÁRIA OU, SUCESSIVAMENTE, UNILATERAL A PARTIR DA NOTIFICAÇÃO PRÉVIA E O PAGAMENTO DA MULTA RESCISÓRIA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA AUTORA. AVENTADA VIABILIDADE DA RESCISÃO UNILATERAL DA RELAÇÃO CONTRATUAL SE HOUVE NOTIFICAÇÃO DA PARTE ADVERSA COM A ANTECEDÊNCIA PREVISTA NA AVENÇA E SE PROPÔS AO PAGAMENTO DA MULTA RESCISÓRIA. INSUBSISTÊNCIA. NEGÓCIO QUE SERIA EXPLORADO PELO PRAZO DE SEIS ANOS, TENDO OS CONTRATANTES O PRORROGADO POR MAIS DOIS AO TÉRMINO DO SEGUNDO ANO. CESSIONÁRIA QUE FOI SURPREENDIDA SOMENTE UM ANO APÓS O ADITIVO COM A DENÚNCIA DO CONTRATO. FRUSTRAÇÃO DAS SUAS EXPECTATIVAS FINANCEIRAS, CONSIDERANDO-SE OS VULTOSOS INVESTIMENTOS REALIZADOS, O SUCESSO INICIAL DO EMPREENDIMENTO E O TEMPO RESTANTE PARA A RESCISÃO ORDINÁRIA, QUE OBSTA A PRETENSÃO DA AUTORA, A QUAL EQUIVALE A UMA DENÚNCIA VAZIA. ART. 473, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTE DESTA CORTE DE JUSTIÇA  TJSC, APELAÇÃO CÍVEL N. 0006307- 08.2003.8.24.0038, RELª. DESª. ROSANE PORTELLA WOLFF, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO CIVIL, J. 23-05-2024 . VALOR PROPOSTO A TÍTULO DE MULTA QUE SE MOSTRA MANIFESTAMENTE INSUFICIENTE E NÃO SE PRESTA PARA A SATISFAÇÃO DO REQUISITO PREVISTO NO AJUSTE PARA A RESCISÃO IMOTIVADA. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO (e-STJ, fl. 348).<br>Nas razões do presente agravo, SOCIEDADE alegou o prequestionamento da questão controvertida, bem como a não incidência da Súmula n. 7 desta Corte, além da demonstração do dissídio jurisprudencial.<br>Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 434-447).<br>É o relatório.<br>EMENTA<br>CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE IMÓVEIS PARA EXPLORAÇÃO COMERCIAL DE ESTACIONAMENTO EM CAMPUS UNIVERSITÁRIO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.<br>1. Trata-se de ação de rescisão de "contrato atípico de cessão de uso e outras avenças", com a finalidade de exploração de bens imóveis para estacionamento de veículos, motocicletas e bicicletas em campus universitário.<br>2. Para ultrapassar a conclusão do acórdão recorrido - no sentido da impossibilidade de denúncia unilateral do contrato, tendo em vista o aditamento ao contrato originário com o acréscimo de dois anos ao prazo inicialmente convencionado pelas partes, bem como de que a multa rescisória mostrou-se insuficiente frente aos vultosos investimentos realizados pela locatária -, seria necessária a interpretação das cláusulas da referida avença, além de nova incursão no acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.<br>3. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.<br>VOTO<br>O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida.<br>CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar.<br>Trata-se de ação de rescisão de "contrato atípico de cessão de uso e outras avenças" ajuizada por SOCIEDADE contra OSTERMANN & OSTERMANN ADMINISTRAÇÃO DE ESTACIONAMENTOS E SERVIÇOS LTDA., o qual foi firmado com a finalidade de cessão de bens imóveis para estacionamento de veículos, motocicletas e bicicletas dos campus Boa Vista e Marques de Olinda, localizados na cidade de Joinville-SC. A vigência da cessão ficou prevista até 20/2/2021, porém, segundo aduziu a parte autora, a ré teria descumprido uma série de obrigações avençadas entre as partes.<br>Requereu, assim: a) a antecipação de tutela para desocupação e entrega pela ré dos imóveis objeto do litígio, no prazo de 30 dias, sob pena de mandado de reintegração na posse; b) rescisão contratual por descumprimento das disposições entabuladas; c) condenação da ré ao pagamento do valor de R$ 1.500,00 correspondente ao aluguel, pelo período em que permaneceu no imóvel; d) perdas e danos pelo descumprimento contratual, no valor de 10% do valor total da cessão; e) aplicação da cláusula 7.1 do contrato, em relação à aquisição de benfeitorias e equipamentos existentes no local; e f) multa contratual por inadimplementos, no valor de 10% sobre o valor da cessão.<br>Em primeira instância, os pedidos foram julgados improcedentes (e-STJ, fls. 237-241), tendo sido a sentença confirmada pelo TJSC, no julgamento da apelação, em sua integralidade (e-STJ, fls. 345-348).<br>Nas razões de seu apelo nobre, interposto com base no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, SOCIEDADE alegou, a par de divergência jurisprudencial, a violação dos arts. 57 da Lei n. 8.245/91; e 473, parágrafo único, do CC, ao sustentar o direito potestativo do locador de denunciar, unilateralmente, o contrato de locação por prazo indeterminado, concedendo ao locatário o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação, independentemente do pagamento de indenização prévia.<br>Da rescisão do contrato<br>Sobre o tema controvertido, ao julgar o recurso de apelação interposto pela locadora, ora insurgente, negando-lhe provimento, o Tribunal estadual assim consignou:<br>As partes celebraram "contrato atípico de cessão de uso e outras avenças" em 19-03-2015, com início da vigência em 20-03-2015 e término em 20-02-2021, tendo por objeto a cessão de áreas destinadas a estacionamento de veículos, motocicletas e bicicletas nos campus Boa Vista e Marquês de Olinda da instituição de ensino autora, pelo valor total de R$ 875.150,00 (oitocentos e setenta e cinco mil cento e cinquenta reais), do qual a quantia de R$ 178.000,00 (cento e setenta e oito mil reais) seria paga à autora  evento 1, INF5 . A avença previu tanto a possibilidade de prorrogação da vigência  § 1º da cláusula terceira , como a rescisão, inclusive unilateral, desde que fosse  a  precedida de notificação da parte contrária com antecedência de 90 (noventa) dias;  b  satisfeita pela parte interessada na rescisão da obrigação de pagamento da multa rescisória no valor equivalente às "benfeitorias efetuadas e calculadas proporcionalmente ao prazo a vencer da vigência do contrato"  § 1º da cláusula quinta .<br>Bem por isso a autora notificou extrajudicialmente a ré na data de 19-12-2017 do propósito de rescindir a avença  evento 1, INF15  e, em pedido sucessivo nesta demanda, requereu a declaração da rescisão com efeitos a partir de 18-03-2018, mediante o pagamento da multa rescisória correspondente.<br>A ré respondeu à notificação extrajudicial em 18-01-2017 fazendo referência a um aditamento do contrato original que acrescentou mais dois anos ao prazo inicialmente convencionado  até 20-02-2023 , ao investimento elevado na operação dos estacionamentos  R$ 933.188,19  e à frustração da expectativa financeira que a pretensão rescisória da autora desencadearia, de modo que o proposto pela autora a título de multa contratual  R$ 372.165,49  estaria muito aquém do que entende devido  R$ 1.683.739,60  evento 6, INF22 . Com efeito, em 19-12-2016, houve um primeiro aditivo contratual com o objetivo de reajuste do valor das tarifas e a prorrogação da vigência por 2 (dois) anos  evento 47, INF72 . Ou seja, as contratantes não só consideraram a relação contratual satisfatória nos primeiros quase dois anos como concordaram com a sua prorrogação, o que incutiu na ré a confiança necessária para ampliar o investimento realizado na parceria. Afinal, a avença se estenderia por mais seis anos, nada indicando que apenas um ano depois a ré seria surpreendida por uma denúncia contratual.<br>Não se desconhece o teor do caput art. 473 do Código Civil, o qual assegura aos contratantes a "resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita", que, por sua vez, se "opera mediante denúncia notificada à outra parte".<br>O seu parágrafo único, todavia, salvaguarda o contratante que foi surpreendido em suas expectativas, assim prevenindo o abuso do direito previsto no caput: "Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos".<br> .. <br>No caso examinado, o que se tem de concreto é não mais que uma denúncia vazia do contrato pela autora, a qual ignorou os vultosos investimentos realizados pela ré e a sua expectativa de retorno financeiro, que não seria nem de longe assegurada pelo pagamento da multa rescisória no valor pretendido pela autora. Ora, quem investe a quantia de R$ 933.188,19 (novecentos e trinta e três mil, cento e oitenta e oito reais e dezenove centavos) num empreendimento, não poderia mesmo se contentar em abandoná-lo por menos da metade do valor que desembolsou  R$ 372.165,49 .<br> .. <br>Portanto, ainda que tenha sido observado o requisito contratual da notificação prévia, a pretensa rescisão unilateral por parte da autora esbarra na insuficiência da compensação da contratante denunciada, o que obviamente tem por consequência a impossibilidade da contabilização do prazo de permanência após a denúncia para o efeito de exigência de aluguéis e tampouco sua eventual compensação com o valor da multa rescisória (e-STJ, fls. 346-347).<br>Como se vê, no caso, para ultrapassar a conclusão do acórdão recorrido - no sentido da impossibilidade de denúncia unilateral do contrato, tendo em vista o aditamento ao contrato originário com o acréscimo de dois anos ao prazo inicialmente convencionado pelas partes, bem como de que a multa rescisória mostrou-se insuficiente frente aos vultosos investimentos realizados pela locatária -, seria necessária a interpretação das cláusulas da referida avença, além de nova incursão no acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 desta Corte.<br>Nessas condições, CONHEÇO do agravo para NÃO CONHECER do recurso especial.<br>É o voto.<br>MAJORO em 2% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor da parte recorrida, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.<br>Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.